Решение по делу № 3а-9/2019 (3а-150/2018;) ~ М-127/2018 от 19.09.2018

    БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

                                                                              Дело № 3а-9/2019 (3а-150/2018)

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 января 2019 года                                                                   город Белгород

Белгородский областной суд в составе:

судьи                   Сотниковой Е.В.

при секретаре           Кубаевой И.В.,

с участием представителя административного истца Ефимовой Т.В. – Гонтаренко И.И., представителя заинтересованного лица Правительства Белгородской области Жариковой А.И., представителя заинтересованного лица администрации Майского сельского поселения муниципального района «Белгородский район» Белгородской области Чижовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ефимовой Татьяны Валерьевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

    установил:

Ефимовой Т.В. (далее также административный истец) на праве собственности принадлежит жилой дом с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

На государственный кадастровый учет указанный объект недвижимости поставлен 04.05.2017. Одновременно органом кадастрового учета произведен расчет кадастровой стоимости жилого дома в соответствии с постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 № 414-пп «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области». Кадастровая стоимость объекта недвижимости составила <данные изъяты> руб.

04.05.2017 указанные сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Ефимова Т.В. воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости жилого дома, 13.03.2018, 14.04.2018 и 09.06.2018 обращалась с соответствующими заявлениями в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Белгородской области, предоставив отчеты об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 05-01/03/18 от 07.03.2018, № 11-02/04/18 от 11.04.2018 и № 04-02/06/18 от 04.06.2018, подготовленные оценщиком ООО «Оценка и консалтинг» и согласно которым, рыночная стоимость жилого дома, в отношении которого оспариваются результаты кадастровой стоимости с кадастровым номером №, по состоянию на 04.05.2017 составила <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. соответственно.

Решениями № 206 от 29.03.2018, № 216 от 10.05.2018 и № 280 от 05.07.2018 комиссия отклонила кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости установленной в представленных Ефимовой Т.В. отчетах, по тем основаниям, что содержание представленных отчетов не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Полагая, что установленная в соответствии с государственной кадастровой оценкой кадастровая стоимость жилого дома завышена, не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушаются её права, так как необоснованно увеличивается размер налога на имущества, Ефимова Т.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости – <данные изъяты> рублей на дату 04.05.2017; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, равном <данные изъяты> рублей на дату 04.05.2017.

В ходе рассмотрения дела административный истец требования в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, равном <данные изъяты> рублей на дату 04.05.2017 не поддержала.

В судебное заседание Ефимова Т.В. не явилась. О времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом и своевременно, представила ходатайство о рассмотрении дела без её участия, обеспечила явку своего представителя.

Представитель административного истца заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, просила установить на основании представленного отчета об оценке, полагая заключение судебной экспертизы недопустимым доказательством по делу.

        Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом и своевременно, путем нарочного вручения судебного извещения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (списки № 2017-РК/8737 и № 2017-РК/8738 от 25.12.2018), ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.

Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

        Представители заинтересованных лиц Правительства Белгородской области, администрации Майского сельского поселения муниципального района «Белгородский район» Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, полагали единственным достоверным доказательством, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости, заключение судебной экспертизы, поскольку представленный административным истцом отчет содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.

В силу статьи 400 Налогового кодекса РФ (далее также НК РФ) физические лица являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 401 названного Кодекса, которая к таковому относит в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение (подпункт 6 соответственно пункта 1 названной статьи).

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 402 НК РФ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Нормами данного федерального закона предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статьи 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьёй, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьёй, что также разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости и направлено на защиту интересов административного истца, как собственника жилого дома и плательщика налога на имущество, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.

Право административного истца на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года № 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административным истцом представлен отчет № 04-02/06/18 от 04.06.2018, подготовленный оценщиком ООО «Оценка и консалтинг», согласно которому рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 04.05.2017 составила <данные изъяты> рублей.

Представители заинтересованных лиц выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта оценки ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, а также в связи с существенной разницей между кадастровой стоимостью жилого дома и его рыночной стоимостью определённой в отчете об оценке.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

Учитывая возникшие сомнения относительно обоснованности представленного стороной административного истца отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, что вызвано, в том числе разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью жилого дома, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда назначена экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту ООО «Дивиденд» ФИО12

Согласно заключению судебной экспертизы № 1526 от 12.12.2018, рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером №, по состоянию на 04.05.2017 определена экспертом в размере <данные изъяты> руб.

В ответе на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям федеральных стандартов оценки, экспертом сделаны выводы, что оценщиком ООО «Оценка и консалтинг» при составлении отчета № 04-02/06/18 от 04.06.2018 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Исследования проведены экспертом всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта необходимых познаний на проведение подобного рода исследований.

Заключение основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, осмотра объекта оценки, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости жилого дома.

Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, эксперт отнес его к категории жилой недвижимости.

Проведенный экспертом анализ рынка показал, что на дату определения стоимости рынок жилой недвижимости города Белгорода и Белгородского района развит, диапазон стоимости домов по Белгородскому району округленно составил 19333-37911 руб./кв.м.; среднее значение составило 25195 руб./кв.м.

Для анализа цен предложений по продаже жилой недвижимости на территории Белгородского района, эксперт отобрал 9 объектов, отнесенных к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, представленных в таблице экспертного заключения (страница 10 экспертного заключения).

Определяя рыночную стоимость жилого дома, эксперт применил методологию сравнительного подхода, что не противоречит Федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Используя объем доступных рыночных данных, эксперт выбрал для расчета рыночной стоимости объекта оценки четыре аналога, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Сведения о характеристиках объектов-аналогов получены из открытых источников информации, размещенных в сети Интернет на архиве сайта объявлений avito.ru.

Характеристики объектов–аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что при отборе аналогов учитывались такие характеристики, как дата предложения; вид стоимости и условия сделки; вид права; фактическая площадь объекта и площадь земельного участка; цена предложения без учета земельного участка и цена предложения за 1 кв.м.; местоположение и отделка.

Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости каждого аналога, подробно обосновав приведенные поправки и расчет их значений.

Опираясь на Справочник Оценщика недвижимости (Издательство: ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», автор Лейфер Л.А. – Нижний Новгород, 2016г.), экспертом применена корректировка на условия продажи, отражающая изменение цены сделки («уторговывание») по сравнению с ценой предложения, для активного рынка, в среднем значении для класса объектов -дом, равном 8,5%, а также корректировка на материал стен.

Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

Согласование результатов производилось методом определения весовых коэффициентов и поскольку, в рамках заключения использован только сравнительный подход, его результатам присвоен вес 100%.

Основываясь на полученных результатах, эксперт ФИО13 пришла к выводу о рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 04.05.2017, равной <данные изъяты> рублей.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт выявил допущенные оценщиком нарушения пунктов 5, 11 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7.

В частности, эксперт указал на то, что проводя анализ цен предложений, оценщиком были отобраны аналоги № 5,6,7, которые невозможно идентифицировать ввиду отсутствия ссылки на источник получения информации (нет номера газеты и даты публикации).

Кроме того, в указанном анализе, при определении средней цены за 1 кв.м., оценщиком допущены арифметические ошибки.

Анализируя рынок оценщик использовал источник информации – газету «Моя реклама», в которой представлены объявления о продаже земельных участков в п. Майский стоимостью 600 руб. за 1 кв.м.; 567 руб. за 1 кв.м.; 500 руб. за 1 кв.м. и 533 руб. за 1 кв.м. Однако, при расчете стоимости земельного участка, оценщиком были учтены аналоги с более высокой стоимостью, что привело к существенному снижению итоговой стоимости жилого дома.

Подробный анализ допущенных оценщиком нарушений приведен на стр. 31 -56 экспертного заключения № 1526 от 12.12.2018.

Суд соглашается с указанными выше выводами эксперта, поскольку они основаны на анализе и исследовании предмета экспертизы, содержат подробное описание проведенного исследования, мотивированы. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.

Выводы эксперта в указанной части не опровергнуты. Относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о соответствии отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, суду не представлено.

Выявленных экспертом нарушений достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости жилого дома.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, не может быть признан в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости жилого дома.

В опровержение экспертного заключения № 1526 от 12.12.2018 сторона административного истца представила письменное доказательство именуемое рецензия на заключение судебной экспертизы, составленная рецензентом Пугачевой Е.М. по заказу административного истца, из которой следует, что заключение эксперта № 1526 произведено с нарушениями действующего законодательства (нарушены требования статей 3,8,16,25 Федерального закона № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»), не указаны примененные методы исследования, отсутствует объективность и обоснованность расчетов и выводов.

Оценивая указанный документ как письменное доказательство по правилам статей 70,84 КАС РФ, суд не может признать его достоверно подтверждающим несоответствие экспертного заключения требованиям действующего законодательства РФ.

Данная рецензия не ставит под сомнение обоснованность выводов экспертного заключения, поскольку, по сути, представляет собой лишь частное мнение оценщика, давшего критическую оценку методике, примененной экспертом при определении величины рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства.

При этом рассматриваемая рецензия не содержит ни одного математического расчета, подтверждающего наличие в экспертном заключении математических или методологических ошибок.

Суд также учитывает, что рецензия составлена исключительно на основании материалов, представленных самим административным истцом, что ставит под сомнение объективность выводов рецензента.

Представитель административного истца воспользовалась рецензией, воспроизведя её в своих объяснениях.

Рассматривая данную рецензию в качестве объяснений стороны административного истца, суд приходит к выводу, что таких объяснений недостаточно для опровержения заключения эксперта в силу части 2 статьи 68 КАС РФ, тем более, что объяснениями стороны не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.

Обоснованность изложенных представителем административного истца сомнений относительно заключения судебной экспертизы, не нашла подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Доводы представителя административного истца о нарушении экспертом положений статей 8, 16,25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» отклоняются судом как несостоятельные.

Деятельность по организации и производству судебной экспертизы регулируется специальным законодательством: Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Кодексом административного судопроизводства РФ. Таким образом, заключение эксперта должно соответствовать требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001, в том числе его статьям 8,25 и нормам КАС РФ.

Экспертом ООО «Дивиденд» ФИО14. исследования проведены объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Вопреки утверждениям представителя административного истца, эксперт обоснованно и правомерно не применил корректировку на дату предложения, так как срок экспозиции принятых объектов-аналогов составляет от 2 до 7 месяцев (публикации предложений объектов-аналогов были произведены в октябре, ноябре, декабре 2016 г., феврале 2017 г.). В течение этого срока не произошло существенных изменений на рынке и в стоимости объектов. В связи с незначительной продолжительностью действия цены аналогов экспертом не применена корректировка на дату предложения.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта по данному вопросу. Кроме того, необходимо учитывать, что законодательством об оценочной деятельности не установлены предельные периоды экспозиции, в течение которых могут быть отобраны предложения, используемые для расчетов аналогов.

Выводы эксперта в указанной части представителем административного истца не опровергнуты.

Являются несостоятельными, противоречащими материалам дела доводы представителя административного истца о не применении экспертом корректировки на наличие коммуникаций (в объявлении объектов аналогов № 2 и 4 указано, что подведено все, кроме газа; у оцениваемого объекта коммуникации не подведены в дом), а также не внесены корректировки по такому параметру, как степень готовности и внутренней отделки.

Как следует из заключения судебной экспертизы, для расчета рыночной стоимости объекта оценки, эксперт выбрал четыре объекта–аналога, сопоставимых с оцениваемым. Объекты аналоги сопоставлялись с оцениваемым объектом по следующим характеристикам: дата предложения, вид стоимости, условия сделки, вид права, фактическая площадь, площадь земельного участка, стоимость земельного участка, цена предложения и цена предложения без учета земельного участка, цена предложения, местоположение и отделка. Проанализировав каждый сравниваемый объект –аналог, эксперт произвел корректировки: на условия продажи и на материал стен (применена к аналогу № 4).

Для определении рыночной стоимости земельного участка, эксперт выбрал четыре объекта –аналога, сопоставив их по таким характеристикам как: дата продажи, вид стоимости, условия сделки, вид права, категория земель, местоположение и площадь. Обосновывая применение корректировок, эксперт указал, что корректировка по такому параметру, как наличие инженерных коммуникаций, являющейся одним основных факторов, влияющих на стоимость земельного участка, не применялась, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом исследования по данному критерию.

Суд соглашается с данными выводами эксперта.

Кроме того, суд учитывает, что в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объектов оценки рыночной стоимости является профессиональной деятельностью субъектов оценочной деятельности. В этой связи отбор объектов-аналогов, для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта, обоснование применения либо отказ от применения корректировок, является правом эксперта, обусловлено использованием присущих эксперту специальных познаний, основанным на его профессиональном суждении, а само по себе несогласие с таким выбором о нарушении законодательства об оценочной деятельности не свидетельствует.

Применение корректировок является следствием реализации экспертом специальных познаний, наличие которых документально подтверждено и сомнений у суда не вызывает.

Наличие иного мнения у представителя не свидетельствует об ошибочности сделанных экспертом выводов.

Доводы о некорректном использовании экспертом в расчете рыночной стоимости земельного участка объекта –аналога № 1, который по мнению представителя административного истца относится к землям садового некоммерческого товарищества (СНТ), суд находит несостоятельными.

Из текста объявления о продаже земельного участка площадью 16,5 сот., использованного экспертом в качестве объекта-аналога № 1 следует, что к продаже выставлен земельный участок, расположенный на жилой улице, в практически полностью застроенном массиве по адресу: <адрес>, на которой также расположен и оцениваемый объект.

Заявляя указанный довод, представителем административного истца не подставлено доказательств, свидетельствующих об отнесении указанного земельного участка (объект-аналог № 1) к землям СНТ, в связи с чем, суд указанные доводы отклоняет как основанные на предположениях.

Вопреки утверждениям представителя административного истца, заключение эксперта содержит анализ подходов и методов оценки рыночной стоимости исследуемого объекта, примененные в рамках настоящего исследования (страница 14 заключения эксперта).

Заявляя доводы о нарушении экспертом требований статьи 3 Федерального закона № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», выразившиеся в том, что в перечне использованных экспертом источников не указаны Конституция Российской Федерации и Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, представителем административного истца не указано, каким образом таковые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Ссылка представителя истца об отсутствии в заключении информации о разъяснении эксперту его прав и обязанностей несостоятельна, поскольку содержание прав и обязанностей эксперта, предусмотренных статьей 49 КАС РФ разъяснено в сопроводительном письме, направленном судом в адрес эксперта ООО «Дивиденд» ФИО15. с определением о назначении по делу судебной экспертизы. Заключение эксперта содержит расписку о предупреждении его об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Иные доводы представителя административного истца на заключение эксперта, также являются необоснованными и опровергаются представленным заключением судебной экспертизы.

Таким образом, все возражения представителя административного истца относительно экспертного заключения сводятся к несогласию с выводами эксперта, имеют целью добиться установления наиболее выгодной для административного истца рыночной стоимости жилого дома, направлены на выявление формальных недостатков, которые как установлено выше в целом, являются незначительными и не могли повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Объяснений стороны не достаточно для опровержения заключения эксперта в силу части 2 статьи 68 КАС РФ, поскольку объяснениями не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», либо путем назначения судебной оценочной экспертизы, направленной, в том числе и на проверку отчета об оценке.

То обстоятельство, что представитель истца не согласился с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что данная экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности экспертного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.

Правильность заключения судебной экспертизы, отвечающей требованиям процессуального законодательства, лицами участвующими в деле не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости жилого дома, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в нем приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок жилой недвижимости Белгородского района; мотивы отказа от применения корректировок по объектам-аналогам приведены и обоснованы, проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 04.05.2017.

Согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 05.04.2001 № 73-ФЗ эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ставящих их под сомнение, в то же время у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта.

Учитывая изложенное, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы № 1526 от 12.12.2018 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке подготовленного оценщиком ООО «Оценка и консалтинг» требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающее величину рыночной стоимости спорного жилого дома по состоянию на 04.05.2017 в размере <данные изъяты> руб.

Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 04-02/06/18 от 04.06.2018 признается судом ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного жилого дома, так как он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.

Из содержания пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований и установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности Ефимовой Т.В. жилого дома с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости, определенном заключением эксперта.

В соответствии с абзацами 5,6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Датой обращения Ефимовой Т.В. в Комиссию является 13.03.2018.

Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость жилого дома будет применяться для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2018, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного нежилого здания, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Ефимовой Татьяны Валерьевны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость жилого дома с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость вышеназванного жилого дома определена настоящим решением суда по состоянию на 04.05.2017.

Датой подачи заявления Ефимовой Татьяной Валерьевной о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 13.03.2018.

        Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья

    Решение в окончательной форме принято 22 января 2019 года