Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-562/2023 от 22.03.2023

УИД 51RS0007-01-2022-001452-13

Гр. дело № 2-562/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 мая 2023 года г. Апатиты

Апатитский городской суд Мурманской области в составе

председательствующего судьи Верхуша Н.Л.

при помощнике судьи Ватуля Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г. Апатиты Мурманской области к Паюсову Сергею Евгеньевичу о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области (далее - КУИ) обратился в суд с иском к Паюсову С.Е. о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки.

В обоснование иска указал, что 26 марта 2014 года между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Апатиты и <.....> заключён договор аренды земельного участка <№>, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок, площадью 3978 кв.м., расположенный по адресу: <.....> Участок был предоставлен для эксплуатации автомобильного гаража. Актом приема-передачи от <.....> приняли участок в аренду. Срок договора с 26 марта 2014 года по 31 декабря 2037 года.

15 ноября 2019 года между ООО КБ «Финансовый капитал» и Паюсовым С.Е. было заключено соглашение о переводе прав и обязанностей по договору. Обязательства по внесению арендной платы в размере и на условиях договора ответчиком не исполнялись несвоевременно, что привело к образованию задолженности и начислению пеней.

Просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды за период с 15 ноября 2019 года по 31 декабря 2021 года в размере 226306 рублей 06 копеек, а также пени за период с 02 декабря 2019 года по 11 марта 2022 года в размере 49172 рубля 44 копейки.

Решением Апатитского городского суда Мурманской области от 14.06.2022 исковые требования КУИ удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 14.09.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 27.02.2023 решение Апатитского городского суда Мурманской области от 14.06.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 14.09.2022 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением Апатитского городского суда Мурманской области от 19.04.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлечена Саблина Я.Г.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен, представил заявление, в котором исковые требования уточнил, просил взыскать с Паюсова С.Е. задолженность по договору аренды за период с 15 ноября 2019 года по 31 декабря 2021 года в размере 22532 рубля 87 копеек, а также пени за период с 02 декабря 2019 года по 11 марта 2022 года в размере 5664 рубля 71 копейка, дело просил рассмотреть в свое отсутствие.

Ответчик о месте и времени судебного разбирательства извещен, в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, доверил представление своих интересов адвокату Бубнову Г. Н.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, с уточненными исковыми требованиями согласен.

Третье лицо Саблина Я.Г. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд, руководствуясь частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие сторон, третьего лица и представителя ответчика.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно нормам статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 1 статьи 329, пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 марта 2014 года между Администрацией г.Апатиты и <.....> заключен договор аренды № <№>, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял, земельный участок площадью 3978 кв. м. для размещения строения.

Договор заключен сроком на 25 лет (пункт 2.1 договора).

В кадастровом паспорте от 24 февраля 2014 года земельного участка с кадастровым номером <.....> указана категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения служебных помещений в административном здании.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора аренды размер арендной платы за пользование участком определен расчетом в Приложении № 3, из которого следует, что расчет арендной платы по договору произведен в соответствии с Положением «Об определения порядка, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах городского округа Апатиты», утвержденного решением Совета депутатов г. Апатиты от 1.06.2008 № 450.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что в случае использования участка арендатором одновременно для осуществления нескольких видов деятельности расчет арендной платы осуществляется пропорционально используемым площадям с учетом соответствующего вида разрешенного использования участка.

Способ определения размера арендной платы с применением размеров коэффициентов за спорный земельный участок установлен на основании Положения «Об установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах городского округа Апатиты, утвержденного решением Совета депутатов г. Апатиты от 23.10.2017 № 553, а также решениями Совета депутатов г. Апатиты от 27.10.2015 № 188, 189.

Размер арендной платы (Ап) определяется по формуле: Ап = Кс х С х К1 х Кп, где Кс - кадастровая стоимость земельного участка, С - ставка арендной платы (%); К1, Кп - peгулирующие коэффициенты.

Кадастровая стоимость земельных участков Мурманской области установлена постановлением Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области".

Согласно пункту 3.3 договора аренды арендатор обязался ежеквартально вносить арендную плату равными долями в следующие сроки: за I, II, III кварталы – не позднее 15 числа третьего месяца квартала, за IV квартал – не позднее 1 декабря расчетного года.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% за каждый день просрочки от невнесенной суммы арендной платы (пункт 5.2).

16 апреля 2014 года указанный договор прошел государственную регистрацию.

15 ноября 2019 года между ООО КБ «Финансовый капитал» и Паюсовым С.Е. было заключено соглашение о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1507 от 26 марта 2014 года, по условиям которого последний принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка № <.....> от 26 марта 2014 года, на условиях, установленных указанным договором аренды на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <.....> расположенный по адресу: <.....>

По условиям данного Соглашения арендатором с 15 ноября 2019 года по договору аренды земельного участка №<.....> от 26 марта 2014 года стал ответчик Паюсов С.Е.

Из постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2016 г. по делу № А42-1391/2016 по иску Комитета по управлению имуществом администрации города Апатиты Мурманской области к обществу с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Финансовый капитал» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 26.03.2014 по 31.12.2015, приобщенного к материалам настоящего дела, следует, что решениями Совета депутатов г. Апатиты от 27.09.2013 №№ 800, 801, от 28.10.2014 №№ 22, 23, Положением об определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах городского округа Апатиты, утвержденного Решением Совета депутатов МО город Апатиты от 24.06.2008 N 450, было предусмотрено, что регулирующий коэффициент (Кр) определяется исходя из вида деятельности арендатора.

Поскольку основным видом деятельности <.....> являлось оказание банковских услуг, то размер арендной платы, подлежащей оплате ООО КБ «Финансовый капитал» по договору аренды № 1507 от 26.03.2014, был пересчитан после заключения договора с применением регулирующего коэффициента, установленного для видов использования земельных участков «Земли, занятые объектами банковских, страховых организаций, юридическими и нотариальными конторами, равного 3,5 (в 2014 году) и 10 (в 2015 году).

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 18 октября 2016 г. признал применение вышеуказанного регулирующего коэффициента соответствующим действующим правовым актам, поскольку он соответствовал виду деятельности арендатора. При этом суд указал, что на арендуемом земельном участке расположено пятиэтажное здание с подвалом и цокольным этажом общей площадью 4071,2 кв.м., принадлежащее нескольким собственникам. В целом здание, расположенное на спорном земельном участке, используется как административное, именно поэтому весь земельный участок, находящийся под ним, относится к землям под административно-управленческими объектам и офисами. Вместе с тем, часть расположенных в здании помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности, фактически используется им для осуществления банковской деятельности.

Из вышеуказанного постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2016 г., а также из условий пунктов 1.1, 3.2 договора аренды № № от 26.03.2014 следует, что расчет арендной платы должен производиться с применением регулирующего коэффициента, соответствующего виду деятельности арендатора земельного участка; в случае, если арендатор не ведет никакой деятельности в принадлежащих ему помещениях, то с применением регулирующего коэффициента, установленного для земель под административно-управленческими объектам и офисами.

При этом, расчет арендной платы, исходя из вида длительности арендатора, должен производиться с даты начала деятельности арендатора, в настоящем случае - с даты перенайма 15.11.2019.

Последующее изменение вида длительности арендатора, например, в случае сдачи помещений в аренду, влечет изменение регулирующего коэффициента с этой даты.

Согласно п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В силу изложенного, арендная плата по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора должна определяться пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся на данном земельном участке.

Применительно к настоящему делу, доля ответчика в праве аренды на земельный участок будет равна его доле в административном здании, рассчитанной как соотношение площади нежилых помещений к общей площади здания.

В случае изменения площади помещений, например вследствие продажи части помещений, такая пропорция меняется.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Как следует из материалов дела, 15.12.2020 между Паюсовым С.Е. и <.....> заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 230 кв.м., расположенных по адресу: <.....> Договор вступил в силу с момента его заключения(пункт 5.2) и прошел государственную регистрацию 28.12.2020. Помещение передано в аренду для организации и оказания медицинских услуг(пункт 1.2).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении <.....> основным видом деятельности указанной организации является общая врачебная практика, общество имеет лицензию на осуществление медицинской деятельности, выданную Министерством здравоохранения Мурманской области 28.07.2020.

10.03.2021 Паюсовым С.Е. на основании договора купли-продажи от 26.02.2021 в принадлежащем ему нежилом помещении право собственности на 1/2 долю было продано Саблиной Я.Г. Договором купли-продажи нежилого помещения не предусмотрена единоличная обязанность ответчика по внесению платы за аренду земельного участка.

19.05.2021 в ЕГРН на основании заявлений собственников помещения Паюсова С.Е. и Саблиной Я.Г. внесены сведения об изменении площади помещения с <.....>

Дополнительным соглашением <.....> к договору аренды нежилого помещения от 15.12.2021, заключенным между Паюсовым С.Е., Саблиной Я.Г. и <.....> установлено, что в аренду последнему переданы нежилые помещения общей площадью <.....> кв.м.

Также 27.12.2021 между Паюсовым С.Е., Саблиной Я.Г. и <.....> заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 86,3 кв.м., расположенных по адресу: <.....>. Договор вступил в силу с момента его заключения(пункт 5.2) и прошел государственную регистрацию 10.01.2022. Переданные по договору помещения сданы для использования в качестве медицинского центра(пункт 1.2).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении <.....> основным видом деятельности указанной организации является деятельность в области медицины, общество имеет лицензию на осуществление медицинской деятельности, выданную Комитетом по здравоохранению г.Санкт-Петербурга 17.07.2017.

Таким образом, при наличии в собственности нежилого помещения площадью 398,7 кв.м., доля в праве аренды на земельный участок будет составлять <.....> кв.м., а при наличии в собственности нежилого помещения площадью <.....>.м.

При этом, необходимо учитывать, что в период времени с 15.11.2019 по 09.03.2021 Паюсов С.Е. являлся единоличным собственником спорного помещения, а с 10.03.2021 собственниками являются Паюсов С.Е. и Саблина Я.Г. на праве общей долевой собственности с долей в праве по 1/2, у каждого.

Также, в принадлежащих ответчику и третьему лицу помещениях на основании договоров аренды осуществлялась медицинская деятельность:

-с 15.12.2020 по 04.07.2021 на 230 кв.м. помещения;

-с 05.07.2021 по 26.12.2021 на 257,2 кв.м. помещения;

-с 27.12.2021 по 31.12.2021 на 343,5 кв.м. помещения(257,2+86,3), следовательно, расчет размера арендной платы для указанных площадей помещений, а также задолженности и пеней за спорный период, должен определяться, исходя из регулирующих коэффициентов для земель под медицинскими учреждениями, а для оставшейся площади помещений - исходя из регулирующих коэффициентов для земель под административно-управленческими объектам и офисами. При этом, также надлежит учитывать размер принадлежащей ответчику доли в праве собственности на нежилое помещение.

Из материалов дела следует и представителем ответчика не оспаривается, что обязательства по внесению арендной платы Паюсовым С.Е. не исполнялись, что привело к образованию задолженности за период с 15 ноября 2019 года по 31 декабря 2021 года.

Согласно представленному истцом расчету задолженность за указанный период составила 22532 рубля 87 копеек. В связи с нарушением сроков внесения арендной платы ответчику начислены пени в размере 5664 рубля 71 копейка за период со 02 декабря 2019 года по 11 марта 2022 года.

Указанный расчет является арифметически верным, размер задолженности и пеней определен, исходя из регулирующих коэффициентов для земель под административно-управленческими объектам и офисами, а также для земель под медицинскими учреждениями (с даты договоров аренды), площади нежилых помещений с учетом их изменения.

При составлении расчета учтено, что с 10.03.2021 ответчик является собственником только 1/2 доли в праве собственности на спорный объект недвижимости, поскольку 1/2 доли в праве собственности была им отчуждена Саблиной Я.Г., в связи с чем, на основании статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации оба собственника обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с 15 ноября 2019 года по 31 декабря 2021 года в размере 22532 рубля 87 копеек, пени за период со 02 декабря 2019 года по 11 марта 2022 года в размере 5664 рубля 71 копейка.

В соответствии с положениями ст. 443 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчику должно быть возвращено все то, что было с него взыскано в пользу истца по отмененному решению суда при одновременном наличии следующих условий: решение суда отменено в установленном законом порядке; отмененное решение было приведено в исполнение; после нового рассмотрения дела было принято решение суда об отказе в иске полностью или в части либо вынесено определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения.

Принимая во внимание, что решение Апатитского городского суда Мурманской области от 14.06.2022 было ответчиком исполнено в полном объеме в сумме 275478 рублей 50 копеек (задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с 15 ноября 2019 года по 31 декабря 2021 года в размере 226306 рублей 06 копеек, пени за период со 02 декабря 2019 года по 11 марта 2022 года в размере 49172 рубля 44 копейки), учитывая, что после принятия судебной коллегией по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции определения от 27.02.2023, исковые требования были уменьшены истцом в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым решение суда в части взыскания с Паюсова Е.В. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в размере 22532 рубля 87 копеек, пени в размере 5664 рубля 71 копейки к исполнению не обращать и произвести частичный поворот исполнения решения суда от 14.06.2022, взыскав с истца в пользу Паюсова С.Е. денежные средства в сумме 247280 рублей 92 копейки.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Истец при подаче иска на основании подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, с ответчика на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 1045 рублей 93 копейки.

При этом, суд учитывает, что на основании решения Апатитского городского суда Мурманской области от 14.06.2022 с ответчика в доход местного бюджета была взыскана государственная пошлина в размере 5954 рубля 79 копеек, в связи с чем полагает возможным решение суда в части взыскания с Паюсова С.Е. в доход местного бюджета государственной пошлины в размере 1045 рублей 93 копейки к исполнению не обращать.

Руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области (ИНН 51012004007) к Паюсову Сергею Евгеньевичу <.....>) о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки удовлетворить.

Взыскать с Паюсова Сергея Евгеньевича в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с 15 ноября 2019 года по 31 декабря 2021 года в размере 22532 рубля 87 копеек, пени за период со 02 декабря 2019 года по 11 марта 2022 года в размере 5664 рубля 71 копейка.

Решение суда в части взыскания с Паюсова Сергея Евгеньевича в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 15 ноября 2019 года по 31 декабря 2021 года в размере 22532 рубля 87 копеек, пени за период со 02 декабря 2019 года по 11 марта 2022 года в размере 5664 рубля 71 копейка к исполнению не обращать.

Частично произвести поворот исполнения решения Апатитского городского суда Мурманской области от 14 июня 2022 года и взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области в пользу Паюсова Сергея Евгеньевича денежные средства в размере 247280 рублей 92 копейки.

Взыскать с Паюсова Сергея Евгеньевича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1045 рублей 93 копейки.

Решение суда в части взыскания с Паюсова Сергея Евгеньевича государственной пошлины в размере 1045 рублей 93 копейки к исполнению не обращать.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Апатитский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Н.Л.Верхуша