Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1965/2020 ~ М-1358/2020 от 21.10.2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 ноября 2020 года                                г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре судебного заседания Зайцеве М.В.,

с участием:

представителя административного истца Захаревского А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1965/2020 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Промкриоген» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Промкриоген» (далее по тексту – ООО «Промкриоген») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В иске Общество указало, что является пользователем земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: размещение объектов дорожного сервиса, площадью 2 242 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес>.

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013 года, и она составляет 4 615 313 рублей 94 копейки.

ООО «Промкриоген» не согласно с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются интересы истца, поскольку арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно отчёту об оценке от 10.08.2020 года № 077-ЮЛ, подготовленному независимым оценщиком ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 1 127 681 рубль 16 копеек.

При таких обстоятельствах, ООО «Промкриоген» полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды объекта недвижимости в судебном порядке.

На основании изложенного, административный истец просит суд восстановить пропущенный процессуальный срок на обращение в суд с настоящим иском и установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на основании отчета об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца Захаревский А.Д., действующий на основании доверенности, административные исковые требования поддержал, сославшись на доводы, изложенные выше.

Представители: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области, Администрации сельского поселения Васильевка муниципального района Ставропольский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Администрация муниципального района Ставропольский Самарской области представила в суд письменные возражения, в которых просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Установлено, что ООО «Промкриоген» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: размещение объектов дорожного сервиса, площадью 2 242 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.08.2020 года № 63/174/722/2020-636, а также договором аренды № 99 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 17.06.2020 года.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013 года в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.07.2020 года № 63-00-102/20-597050, составляет 4 615 313 рублей 94 копейки.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как арендатора земельного участка от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера арендной платы.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 07.09.2020 года, ООО «Промкриоген» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости.

Однако решением Комиссии от 02.10.2020 г. № 20/15с-3 заявление административного истца было отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: в соответствии с п. 8 ФСО № 3 в отчете должно быть приведено описание объекта оценки с указанием его количественных и качественных характеристик. В соответствии с описанием фактора стоимости «потенциал местоположение в населенном пункте» можно сделать вывод о его максимальном потенциале, так как основным объектом, обеспечивающим коммерческую привлекательность в с. Васильевка является дорога регионального значения Тольятти-Узюково-Димитровград (так как отсутствуют прочие элементы, определяющие потенциал местоположения - вокзалы, торговые центры). Оценщик указывает на низкий потенциал местоположения объекта оценки, данная позиция никак не подтверждена. Нарушен п. 8 ФСО №3. В соответствии с п. 11 ФСО №7 оценщик проводит анализ факторов стоимости. В соответствии с п. 11 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационнотелекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Оценщик описывает местоположение объекта оценки и объектов-аналогов, при этом, по мнению авторов информации по объектам-аналогам (стр. 91-92), потенциал их местоположения высокий, по мнению оценщика - низкий. Отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета - нарушен п. 5 ФСО №3.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения ООО «Промкриоген» в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорного земельного участка, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке ООО <данные изъяты>» от 10.08.2020 года № 077-ЮЛ.

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого составила 1 127 681 рубль 16 копеек.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО1. представлены пояснения на замечания Комиссии, указанные в решении от 02.10.2020 г. № 20/15с-3, согласно которым, описание фактора «потенциал местоположения а населенном пункте» приведено на стр. 51. Объекту оценки присвоен низкий потенциал, так как основным окружением является индивидуальная жилая застройка - село Васильевка. Расположение объекта оценки на трассе регионального значения Тольятти - Узюково - Димитровград нашло свое отражение в значении фактора транспортная доступность на странице 52 отчета. Выбранные значения данных факторов обосновываются на странице 27 в разделе 8.3. Местоположение и локальное окружение объекта оценки.Авторы замечания предлагают провести двойной учет факта расположения объекта оценки на трассе регионального значения, что являлось бы грубой методологической ошибкой.

Согласно п. 11 ФСО № 7, оценщик в отчете об оценке в разделе анализа рынка приводит обоснование набора ценообразующих факторов с указанием диапазонов их значений. Диапазоны значений факторов устанавливаются оценщиком самостоятельно.

С учетом изложенного, суд полагает, что отчет об оценке содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 10.08.2020 года № 077-ЮЛ, подготовленный ООО «<данные изъяты>» в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 21.10.2020 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 07.09.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Промкриоген» - удовлетворить.

Восстановить ООО «Промкриоген» пропущенный процессуальный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: размещение объектов дорожного сервиса, площадью 2 242 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес>, - равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 1 127 681 рубль 16 копеек.

Датой подачи ООО «Промкриоген» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 07 сентября 2020 года, в суд – 21 октября 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья:                                 Ласковская С.Н.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20 ноября 2020 года.