Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1070/2023 ~ М-877/2023 от 24.04.2023

		дело № 2-1070/2023
		УИД № 91RS0009-01-2023-001142-47
16 августа 2023 года	г. Евпатория

                                                       Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

                Евпаторийский городской суд Республики Крым в составе председательствующего – судьи Каменьковой И.А. при секретаре Семянистой Э.В., с участием представителя истца – Назаровой Анастасии – Савченко Галины Владимировны, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Коваленко Инессы Владимировны и её представителя Кравченко Дмитрия Павловича, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Назаровой Анастасии к Коваленко Владимиру Анатольевичу, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Коваленко Инесса Владимировна, о признании обязательства исполненным, предварительного договора купли-продажи действительным, принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности,

У С Т А Н О В И Л :

            В апреле 2023 года представитель заявителя Назаровой А. – Савченко Г.В., обратилась в суд с иском к Коваленко В.А. о признании обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ исполненным, договор действительным, и признании права собственности на № долю квартиры, кадастровый №, общей площадью № м2, расположенную по адресу: <адрес>.

    Определением Евпаторийского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Коваленко И.В.

Определением Евпаторийского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ судом принято изменение предмета исковых требований, продолжено рассмотрение дела по иску Назаровой А. к Коваленко В.А. о признании обязательства исполненным, предварительного договора купли-продажи действительным, принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности.

            Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, кадастровый №, общей площадью № м2, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>. Указанная квартира передана истцу после подписания сторонами условий предварительного договора купли-продажи квартиры. Все расчеты по сделке произведены в полном объеме. Сумма сделки составила 3 000 000,00 руб. Согласно пунктам 1.5 предварительного договора купли-продажи квартиры ответчик принял на себя обязательства в срок не позднее 10 месяцев с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, осуществить государственную регистрацию права собственности на нее и осуществить дальнейший переход права собственности к истцу, но свои обязательства не исполнил. Истец ДД.ММ.ГГГГ, вручила ответчику претензию, однако ответа не получила. Считая свои права покупателя нарушенными, истец обратилась с исковыми требованиями к ответчику в суд, и с учетом изменения предмета исковых требований просит суд о признании обязательства исполненным, предварительного договора купли-продажи действительным, принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности.

                Истец в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте проведения судебного заседания уведомлена судом надлежащим образом, в судебное заседание обеспечила явку своего представителя, которая исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, пояснила, что после приобретения квартиры по условиям предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли продажи № доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, она исполнила все взятые на себя условия, передала ответчику полную стоимость квартиры в размере 3 000 000,00 руб., ответчик в свою очередь передал в собственность истца всю квартиру в целом, однако на момент заключения между сторонами основного договора купли-продажи квартиры, истец не располагала всей суммой и ответчик предложил оформить договор на № доли квартиры, на что она согласилась, а после выплаты всей суммы стоимости квартиры, о чем ответчиком собственноручно была составлена расписка о получении денежных средств, ответчик стал уклоняться от перехода права собственности ответчика на № долю квартиры к истцу, так как выехал за приделы Республики Крым и в данное время не намерен возвращаться, а также ввиду наложения на указанную долю квартиры ареста по исполнительному производству, в котором ответчик является должником, в связи с чем как добросовестный приобретатель истец обратилась в суд и просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

            Ответчик – Коваленко В.А., в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте проведения судебного заседания уведомлен судом надлежащим образом, причины неявки в судебное заседание не известны, до начала проведения судебного заседания от него поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, а также заявление о признании исковых требований.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Коваленко И.В. и её представитель, в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, считают, что истец и ответчик указанными исковыми требованиями пытаются вывести № долю квартиры, принадлежащей ответчика из под ареста с целью уклонения от уплаты задолженности по алиментам, которая на дату рассмотрения дела в суде составляет порядка 1 000 000,00 руб., и указанная доля в квартире, является единственным имуществом ответчика на которое можно обратить взыскание в связи с чем просили отказать в удовлетворении исковых требований.

Заслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, проверив основания иска, суд пришел к следующим выводам.

В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Исполнение договора купли-продажи недвижимости продавцом предполагает не только предоставление покупателю объекта недвижимого имущества в фактическое владение, но и участие его в государственной регистрации перехода к последнему права собственности на это имущество по сделке. Такая регистрация осуществляется уполномоченными на то государственными органами в порядке, предусмотренном статьей 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на основании заявлений сторон договора.

Судом установлено, что стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому Коваленко В.А. и Назарова А. обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры, общей площадью № м2, жилой площадью № м2, расположенной в лит. «<адрес>» на первом этаже одноэтажного дома, расположенного по адресу: <адрес>. Основной договор должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 4).

Из содержания договора следует, что при подписании предварительного договора истец передала ответчику 2 129 400,00 руб. в счет оплаты за приобретаемое недвижимое имущество, которое будет оформлено в будущем. Фактически истцу при подписании предварительного договора в знак полного исполнения принятых сторонами обязательств по договору, предоставлен полный доступ в квартиру и все комплекты ключей в момент заключения договора, что также следует из его содержания (л.д. 4).

Сумму в размере 870 600,00 руб. истец обязалась передать ответчику до заключения основного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен основной договор купли-продажи № доли квартиры, общей площадью № м2, жилой площадью № м2, расположенной в лит. «<адрес>» на первом этаже одноэтажного дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 5).

В срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи № доли квартиры, общей площадью № м2, жилой площадью № м2, расположенной в лит. «<адрес>» на первом этаже одноэтажного дома, расположенного по адресу: <адрес>, между сторонами не заключен, при этом ДД.ММ.ГГГГ ответчик составляет истцу расписку о том, что денежные средства за продажу указанной квартиры по условиям предварительного договора, в размере 3 000 000,00 руб. получил, претензий к покупателю не имеет, недвижимое имущество передано при заключении предварительного договора купли-продажи, обязуется № долю квартиры переоформить на покупателя (л.д. 7).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с абзацем 1 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

В абзацах 2 и 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

    Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

    Согласно пункт 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

    Аналогичные разъяснения содержаться в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № в котором судам разъяснено, что если договор купли-продажи будущей недвижимой вещи не исполняется и покупатель заявил требования о признании права собственности на это имущество и истребовании его у продавца, суду следует квалифицировать их как требования о понуждении к исполнению обязательства передать индивидуально-определенную вещь и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Из приведенных норм следует, что это решение может быть вынесено судом исключительно при наличии спора, возникшего между сторонами договора, в связи с невыполнением одной из них обязанности по своему участию в процедуре государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Согласно установленным по делу обстоятельствам, действительность предварительного договора купли-продажи сторонами не оспаривается, между истцом и ответчиком отсутствует спор о праве на спорное имущество, так же как и разногласия, касающиеся исполнения положений предварительного договора купли-продажи недвижимости, так как квартира, являющаяся предметом договора купли-продажи передана покупателю, в свою очередь покупателем передана вся стоимость указанной квартиры, то есть обязательства сторон по передаче объекта недвижимого имущества и его оплате, исполнены, однако ответчик уклоняется от государственной регистрации права собственности на № долю, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что исковые требования о признании обязательства исполненным, принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности, подлежат удовлетворению, а в части, исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи действительным, иск подлежит оставлению без удовлетворения поскольку действительность договора не оспаривается сторонами.

Относительно доводов третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора и его представителя относительно того, что истец и ответчик указанными исковыми требованиями пытаются вывести № долю квартиры, принадлежащей ответчика из под ареста с целью уклонения от уплаты задолженности по алиментам, которая на дату рассмотрения дела в суде составляет порядка 1 000 000,00 руб., и указанная доля в квартире, является единственным имуществом ответчика на которое можно обратить взыскание, то суд находит данные доводы несостоятельными, поскольку между сторонами о продаже квартиры в целом было достигнуто соглашение о её передаче, стоимости до момента наложения ареста на указанную долю в недвижимом имуществе.

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, в связи, с чем судом не решается вопрос о распределении судебных расходов.

            На основании изложенного, руководствуясь 210, 638, 640, 655, 657 Гражданского кодекса Украины, статьями 98, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Назаровой Анастасии к Коваленко Владимиру Анатольевичу, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Коваленко Инесса Владимировна, о признании обязательства исполненным, предварительного договора купли-продажи действительным, принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности – удовлетворить частично.

Признать обязательства Назаровой Анастасии, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, по заключённому ДД.ММ.ГГГГ предварительному договору купли-продажи объекта недвижимого имущества – квартиры, кадастровый №, общей площадью № м2, жилой площадью № м2, расположенной в лит. «<адрес>» на первом этаже одноэтажного дома, расположенного по адресу: <адрес>, – исполненными.

Провести на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Назаровой Анастасией, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> и Коваленко Владимиром Анатольевичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, предварительного договора купли-продажи квартиры, государственную регистрацию перехода права собственности за Назаровой Анастасией, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес> на № долю квартиры, кадастровый №, общей площадью № м2, жилой площадью № м2, расположенной в лит. «<адрес>» на первом этаже одноэтажного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи квартиры действительным, – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Евпаторийский городской суд Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда.

Судья                                              И.А.Каменькова

Полный текст мотивированного решения суда составлен 21 августа 2023 года