Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-731/2019 ~ М-698/2019 от 15.08.2019

№ 2-731(1)/2019

64RS0028-01-2019-001202-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 сентября 2019 г.                                 г. Пугачев

Пугачевский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Викторовой И.В.

при секретаре Соловьевой Е.В.

с участием представителя ответчика Пескова В.В.,

ответчицы Боровковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Майкова Виталия Сергеевича к Васильеву Геннадию Владимировичу, Боровковой Анне Викторовне об обеспечении свободного доступа к объекту аренды, взыскании упущенной выгоды,

установил:

индивидуальный предприниматель Майков В.С. обратился в суд с иском к Васильеву Г.В., в котором просил обязать ответчика обеспечить свободный доступ в объект аренды – нежилое помещение, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Пугачев, ул. Ермощенко, д. 183, взыскать с ответчика в его пользу в возмещение упущенной выгоды 100 872 руб. за период с 04.04.2019 по 01.08.2019 из расчета 25 218 руб. в месяц, а с 01.08.2019 ежемесячно по 25 218 руб. до фактического устранения нарушения, а также расходы на оплату юридических услуг в размере 15 000 руб., государственную пошлину в размере 3517 руб. Требования мотивировал тем, что 01.12.2017 между ним и ответчиком был заключен договор аренды, согласно которому собственник Васильев В.Г. передал во владение и пользование ИП Майкову В.С. нежилое помещение площадью 71,4 кв.м., из них 15 кв.м. торговой площади, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Пугачев, ул. Ермощенко, д. 183. Срок действия договора аренды 3 года. 03.04.2019 Васильев Г.В. направил истцу уведомление о расторжении указанного договора аренды. 04.04.2019 лицо, представившееся новым собственником помещения, потребовало освободить занимаемую площадь, ссылаясь на уведомление о расторжении договора. Работники истца, полагаясь на законность действий, беспрепятственно освободили арендуемое помещение. Указывая, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды, новый собственник помещения неправомерно ограничивает свободный доступ в объект аренды, истец обратился с данным иском.

В судебное заседание истец ИП Майков В.С. и его представитель Елизаров Р.С. не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик Васильев Г.В. о времени и месте судебного заседания извещен, в суд не явился, об уважительной причине неявки суд не известил, об отложении судебного заседания не просил.

Представитель ответчика Песков В.В. исковые требования не признал. В письменном возражении на иск и в судебном заседании пояснил, что договор аренды, заключенный Васильевым Г.В. и ИП Майковым на срок 3 года подлежал обязательной государственной регистрации. Однако, арендатор не зарегистрировал договор аренды, поэтому он считается незаключенным. Васильев Г.В., опасаясь за простой торговой площади в случае прекращения деятельности истца, а также в связи с продажей указанного нежилого помещения, 03.04.2019 уведомил истца о продаже помещения другому лицу и расторжении договора аренды. При этом, требование об освобождении нежилого помещения не предъявлялось. После этого истец сам вывез свое имущество и освободил помещение, отказавшись от договора аренды с новым собственником. С 01.04.2019 истец арендную плату не вносил, что подтверждает его отказ от договора аренды.

Ответчица Боровкова А.В. исковые требования не признала. В письменном отзыве на иск и в судебном заседании пояснила, что по договору купли-продажи недвижимости от 20.03.2019, заключенному с Васильевым Г.В., приобрела в собственность нежилое помещение площадью 71,4 кв.м., из них 15 кв.м. торговой площади, расположенное по адресу: примерно 2,0 м по направлению на запад от ориентира: жилого дома по адресу: Саратовская область, г. Пугачев, ул. Ермощенко, д. 183. Переход права собственности по данной сделке был зарегистрирован в ЕГРН 27.03.2019. В договоре купли-продажи не содержалось информации о правах третьих лиц на аренду недвижимости. В ЕГРН отсутствовала информация об обременении помещения правами третьих лиц. Со слов продавца ей было известно, что помещение сдавалось в аренду, но на момент продажи договор аренды расторгнут. Фактически помещение ей было передано в конце апреля 2019 г., имущества истца в нем не было. Ни она, ни ее представители не встречались с работниками истца и не требовали освободить помещение. Считала, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды является незаключенным, удовлетворение исковых требований нарушит ее права собственника, поскольку она не рассматривает возможность предоставления истцу спорного помещения в аренду.

Учитывая положения чч. 3, 4, 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав ответчика, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 01.12.2017 Васильев Г.В. передал во временное владение и пользование индивидуальному предпринимателю Майкову В.С. принадлежавшее ему нежилое помещение общей площадью 71, 4 кв.м, из них 15 кв. м составляет торговая площадь, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Пугачев, ул. Ермощенко, д.183; срок действия договора аренды 3 года; арендная плата составляет 2000 руб. в месяц (л.д. 18-24). Право аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.09.2019 <Номер> (л.д.71, 72).

    В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.    

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними надлежит исходить из следующего.

Если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Судом установлено и не оспаривалось ответчиками, что с момента заключения договора аренды от 01.12.2017 его действие не оспаривалось, договор фактически исполнялся, арендатор вносил арендную плату и пользовался спорным помещением, в связи с чем суд отклоняет доводы ответчиков о том, что договор аренды является незаключенным.

Согласно п. 5.3 договора аренды от 01.12.2017 настоящий договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в порядке и случаях, установленных законодательством.

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из материалов дела видно, что на основании договора купли-продажи от 20.03.2019, заключенного между Васильевым Г.В. и Боровковой А.В., последняя приобрела право собственности на спорное строение по адресу: примерно 2,0 м по направлению на запад от ориентира: жилого дома по адресу: Саратовская область, г. Пугачев, ул. Ермощенко, д. 183. Право собственности Боровковой А.В. зарегистрировано в установленном порядке, о чем Управлением Росреестра 27.03.2019 сделана запись в Едином государственном реестре недвижимости (л.д.71, 72).

03.04.2019 Васильев Г.В. направил ИП Майкову В.С. уведомление о расторжении договора аренды от 01.12.2017 (л.д.17). Как указано в иске, 04.04.2019 новым собственником имущества были совершены действия, оспариваемые истцом.

На основании приведенных норм права и установленных по делу обстоятельств суд пришел к выводу, что законных оснований для расторжения договора в одностороннем порядке у Васильева Г.В. не имелось.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом
или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

    Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований
и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.    

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Для удовлетворения иска о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договорного обязательства необходимо доказать совокупность обстоятельств, являющихся основанием для привлечения ответчика к названному виду гражданско-правовой ответственности, а именно нарушение ответчиком взятых на себя обязательств, размер понесенных истцом убытков и причинно-следственную связь между действиями ответчика и понесенными истцом убытками.

Между тем, истцом не представлено надлежащих доказательств, что им понесены убытки. Также истцом не представлены документы, подтверждающие упущенную выгоду в размере 25 218 руб. за каждый месяц нарушения, начиная с 04.04.2019, расчет упущенной выгоды. В связи с этим, требование истца в этой части удовлетворению не подлежит.

Указывая, что 04.04.2019 спорное помещение было освобождено арендатором по требованию нового собственника и в настоящее время тот неправомерно ограничивает свободный доступ в объект аренды, истец в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств в подтверждение данных обстоятельств не представил. Из пояснений ответчиков следует, что истец добровольно освободил спорное помещение.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из разъяснений п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Оснований полагать, что новый собственник Боровкова А.В. в момент заключения договора купли-продажи спорного помещения, знала и должна была знать о существовании незарегистрированного договора аренды, у суда не имеется, доказательств обратного стороной истца не представлено.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что требование истца об обязании ответчика обеспечить свободный доступ в объект аренды, не подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

    Поскольку суд пришел к выводу об отказе истцу в удовлетворении иска, законных оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца расходов на оплату юридических услуг и государственной пошлины не имеется.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

    в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Майкова Виталия Сергеевича к Васильеву Геннадию Владимировичу, Боровковой Анне Викторовне об обеспечении свободного доступа к объекту аренды, взыскании упущенной выгоды отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Пугачевский районный суд в течение месяца со дня принятия

решения суда в окончательной форме.

    Решение в окончательной форме принято 23.09.2019.

    Судья