Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-288/2023 ~ М-287/2023 от 10.11.2023

                                                                                        Дело № 2-288/2023

41RS0006-01-2023-000886-90

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

село Мильково                                                 14 декабря 2023 года

    Мильковский районный суд Камчатского края в составе

председательствующего судьи Беляева Д.В.,

при секретаре Новиковой О.Н.,

с участием представителя истца Ковинева А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению исполняющего обязанности прокурора Мильковского района Адамко А.А. в интересах Мильковского муниципального района и неопределённого круга лиц к Мильковскому районному комитету по управлению муниципальным имуществом и приватизации о признании недействительными пункты договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Исполняющий обязанности прокурора Мильковского района Адамко А.А., действующий в интересах Мильковского муниципального района и неопределённого круга лиц, подал в суд иск к Мильковскому районному комитету по управлению муниципальным имуществом и приватизации, в котором просит признать недействительными отдельные пункты договора аренды земельного участка. В обоснование иска указал, что между Мильковским районным комитетом по управлению муниципальным имуществом и приватизации и фио2 в лице представителя по доверенности фио1 заключён договора аренды земельного участка № 1 от 16.01.2019, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2136 кв.м., категории земель – земли населённых пунктов, расположение: <адрес>, Мильковское сельское поселение, <адрес>, сроком аренды на 20 лет (п.7.1 договора аренды). Вместе с тем, пункт 7.5, подпункт 3.2.4, подпункт 3.2.5 договора аренды не соответствуют положениям действующего законодательства, поскольку досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого сроком более чем на 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора. Кроме того, подпункт 4.2.4 договора аренды, запрещающий арендатору передавать свои права и обязанности третьему лицу без письменного согласия арендодателя, противоречит пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.

Просит суд признать недействительными пункт 7.5, подпункт 3.2.4, подпункт 3.2.5, подпункт 4.2.4 договора аренды земельного участка № 1 от 16.01.2019, заключённого между Мильковским районным комитетом по управлению муниципальным имуществом и приватизации и фио2 в лице представителя фио1.

Представитель истца фио5 в судебном заседании поддержал исковые требования по доводам, указанным в иске.

Представитель ответчика – Мильковский районный комитет по управлению муниципальным имуществом и приватизации (далее по тексту – Комитет), извещённый о дате и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не прибыл, в телефонограмме руководитель Комитета исковые требования признал в полном объёме, просил рассмотреть дело в своё отсутствие.

Представитель третьего лица администрации Мильковского муниципального района, извещённый о дате и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не прибыл, в заявлении просил рассмотреть дело своё отсутствие, возражений по заявленным исковым требованиям не имеет.

Третье лицо Ахромеев С.Н. в судебное заседание не прибыл, извещён надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчика, третьих лиц.

Согласно ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Как предусмотрено п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1, абз. 3 п. 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к ст. ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что между Мильковским районным комитетом по управлению муниципальным имуществом и приватизации (арендодатель) и фио2 в лице представителя по доверенности фио1 (арендатор) заключён договор аренды земельного участка № 1 от 16.01.2019 (далее договор аренды), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельный участок кадастровый №, площадью 2136 кв.м., категории земель – земли населённых пунктов, расположение: <адрес>, Мильковское сельское поселение, <адрес>. Срок действия договора установлен до 26 декабря 2038 года (п.7.1 договора аренды).

Пунктом 4.2.4 договора аренды предусмотрено, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдавать арендные права участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без письменного согласия арендодателя.

Согласно ч. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пунктов 1, 2 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за установленными исключениями, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из разъяснений п. 18 вышеуказанного постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Учитывая вышеуказанные положения законодательства, суд приходит к выводу, что пункт 4.2.4 договора аренды, устанавливающий условие о получении письменного согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу без письменного согласия арендодателя, прямо противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ, потому является недействительным в силу его ничтожности.

Пунктом 7.5, подпунктом 3.2.4, подпунктом 3.2.5 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут в порядке предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с невнесением арендной платы за участок более двух периодов подряд; не использование участка (его части) более одного года, если иной срок освоения участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении участка или договором аренды; использование участка (его части) не в соответствии с целевым использованием; неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора отдельными подпунктами договора.

Вместе с тем, согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В этой связи пункт 7.5, подпункт 3.2.4, подпункт 3.2.5 договора аренды, противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ, поскольку применительно к приведенным выше нормам, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя не при каких-либо нарушениях арендатором условий договора, а только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь приведенными положениями действующего земельного законодательства и разъяснениями по его применению, приходит к выводу о том, что требования и.о. прокурора являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку оспариваемые пункты договора аренды земельного участка № 1 от 16.01.2019 прямо противоречат условиям императивных положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования исполняющего обязанности прокурора Мильковского района Камчатского края Адамко А.А. в интересах Мильковского муниципального района и неопределенного круга лиц к Мильковскому районному комитету по управлению муниципальным имуществом и приватизации о признании недействительными пункты договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) подпункт 4.2.4, пункт 7.5, подпункт 3.2.4, подпункт 3.2.5 договора аренды земельного участка № 1 от 16 января 2019 года, заключённого между Мильковским районным комитетом по управлению муниципальным имуществом и приватизации и фио2 в лице представителя фио1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Камчатский краевой суд через Мильковский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

          Мотивированное решение изготовлено 15 декабря 2023 года.

Судья                                                  Д.В. Беляев