Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-13/2024 (2-457/2023;) ~ М-413/2023 от 30.08.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 22 января 2024 года

Полесский районный суд <адрес> в составе председательствующего Лахонина А.П.,

при секретаре судебного заседания Шаблинской В.А.,

с участием представителя истцов Богданова Ю.А., Богданова А.В. - Игумнова О.А.,

ответчиков Грамович Л.А., Рухлевич Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Богданова Ю.А., Богданова А.В. к Грамович Л.А., ФИО2, ФИО3, Рухлевич Е.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, в связи с нарушением преимущественного права покупки доли в праве общей собственности,

установил:

Богданов Ю.А. и Богданов А.В. с учётом последующих уточнений обратились с вышеуказанным иском к Грамович Л.А., ФИО2, ФИО3, Рухлевич Е.А. о переводе прав и обязанностей покупателя 27/200 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенного по адресу: <адрес>, за каждым из истцов по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с нарушением преимущественного права покупки.

В обоснование исковых требований указано, что истцы Богданов Ю.А. и Богданов А.В. являются собственниками по 73/200 доли каждый в праве общей долевой собственности на жилой, расположенный по адресу: <адрес>, и на земельный участок, расположенный под данным жилым домом. Собственников 27/100 долей данного жилого дома ранее являлась ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ в доме случился пожар и проживание в доме стало невозможно. ДД.ММ.ГГГГ из выписки из ЕГРН истцам стало известно, что ответчики Грамович приобрели в собственность 27/100 в праве общей долевой собственности на жилой дом (по 27/300 за каждым из ответчиком). О намерении продать долю ответчикам истцы в нарушение п. 2 ст. 250 ГК РФ извещены не были, несмотря на то, что они желали приобрести спорную долю.

В дальнейшем истцы уточнили исковые требования и указали, что истцам стало известно о направлении ДД.ММ.ГГГГ нотариусом извещений о предстоящей сделке по продаже 27/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок. Однако по договору от ДД.ММ.ГГГГ спорное имущество было отчуждено на условиях, не соответствующих условиям, направленным им нотариусом, поскольку 27/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок проданы за 10 000 рублей вместо предложенных 160 000 рублей, а на жилой дом – за 610 000 рублей вместо предложенных 300 000 рублей; кроме того, заключённый договор купли-продажи содержал условие об отсрочке платежа на 40 календарных дней с момента подписания сторонами договора займа для оплаты долей, и с последующей отсрочкой на 3 рабочих дня с момента поступления заёмных денежных средств; кроме того, расходы по заключению договора стороны несли в равных долях, а направленное в адрес истца предложение таких условий не содержало. О продаже спорных долей на условиях, соответствующих заключённому договору от ДД.ММ.ГГГГ, истцы не извещались.

Истцы Богданов Ю.А. и Богданов А.В., несмотря на надлежащее извещение, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, обеспечили участие представителя Игумнова О.А., который исковые требования поддержал в полном объёме.

В письменных пояснениях истец Богданов Ю.А. указал, что о продаже спорных долей ему стало известно ДД.ММ.ГГГГ из выписки из ЕГРН. С февраля 2021 года в спорном доме он не проживает. Об условиях договора купли-продажи ему стало известно только из запрошенных в рамках настоящего дела судом документов. При надлежащем извещении об условиях договора купли-продажи, он бы воспользовался преимущественным правом покупки.

Истец Богданов А.В. в письменных пояснениях также указал, что о продаже спорных долей узнал от Богданова Ю.А. ДД.ММ.ГГГГ. Извещение нотариуса он не получал, поскольку по адресу регистрации не проживал, а проживал в <адрес>. Кроме того, с мая по ноябрь 2022 года и с февраля 2023 года по ДД.ММ.ГГГГ отсутствовал в <адрес>, поскольку был в море. При надлежащем извещении об условиях договора купли-продажи, он бы воспользовался преимущественным правом покупки.

Ответчик Рухлевич Е.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, заявив ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности, пояснив, что проведением сделки занимался ФИО4, который оформил все необходимые документы и известил истцов о намерении продать доли, однако истцы на предложение не согласились. Богданов А.В. проживал в спорном жилом доме на момент его продажи семье Грамович. О совершённой сделке истцы знали, поскольку после вселения Грамович у них возник конфликт, Богданов А.В. препятствовал им в проживании в 2022 году, перекрывал воду, поскольку доступ к вентилю находится в его части дома.

Ответчик Грамович Л.А., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3, в судебном заседании также возражала против удовлетворения иска, ходатайствовала о применении последствий пропуска срока исковой давности, пояснила, что дом купила за средства материнского капитала, при этом прожила с детьми в доме только 2 месяца из-за того, что Богдановы в 2022 году отключили их от воды и угрожали. Кроме того, она хотела прописать в доме сестру, но Богдановы в этом препятствовали.

Представитель ответчика КПК «ТРАСТ ЭВЕНТ КЛАБ», несмотря на надлежащее извещение, в судебное заседание представителя не направил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

Заслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, истцы Богданов Ю.А. и Богданов А.В. являются собственниками по 73/200 доли каждый в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и на земельный участок под придомовой территорией с кадастровым номером №.

Собственником 27/100 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанное недвижимое имущество являлась ответчик Рухлевич Е.А.

На основании пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, действующим от имени Рухлевич Е.А., и Грамович Л.А., действующей за себя и несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3, заключён договор купли-продажи 27/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и на земельный участок под придомовой территорией с кадастровым номером 30:10:010024:0029. Данный договор удостоверен нотариусом Гвардейского нотариального округа <адрес> Товарных О.Н.

Согласно пункту 7 договора установлена продажная цена вышеуказанного имущества в 620 000 рублей.

В соответствии с пунктом 8 договора данное имущество покупатели приобретают за счёт собственных денежных средств в размере 10 000 рублей и заёмных денежных средств в размере 610 000 рублей, предоставляемых КПК «ТРАСТ ЭВЕНТ КЛАБ».

На основании пункта 9.1 договора деньги в сумме 10 000 рублей уплачены покупателями до подписания договора.

Деньги в сумме 610 000 рублей предоставляются КПК «ТРАСТ ЭВЕНТ КЛАБ» путём безналичного перечисления на расчётный счёт Грамович Л.А. в течение 40 дней с момента подписания договора, которая обязуется в течение 3 рабочих дней перечислить их на счёт продавца (пункт 9.2 договора).

В силу пункта 10 договора купли-продажи 27/100 доли в праве общей долевой собственности до настоящего времени находятся в залоге у КПК «ТРАСТ ЭВЕНТ КЛАБ», что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Представитель продавца Рухлевич Е.А. по доверенности – ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ направил Богданову Ю.А. и Богданову А.В. по адресу регистрации истцов заявления о намерении Рухлевич Е.А. продать 27/100 доли в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом и земельный участок за 460 000 рублей с условием оплаты единовременно в день подписания договора.

Факт направления извещений подтверждается удостоверенными нотариусом сопроводительными письмами от ДД.ММ.ГГГГ, кассовыми чеками об отправке и отчётом об отслеживании почтовых отправлений № и №.

Согласно свидетельствам о направлении документов № и №, нотариус Товарных О.Н. удостоверил, что Богданову Ю.А. и Богданову А.В. по адресу их регистрации: <адрес>, направлены вышеуказанные заявления. Указанные документы возвращены отправителю по причине невостребованности адресатом из-за истечения срока хранения.

В силу ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1).

Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Из поквартирной карточки следует, что истец Богданов Ю.А. был зарегистрирован по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Истец Богданов А.В. зарегистрирован по указанному адресу с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

Из отчётов об отслеживании почтовых отправлений следует, что заявления о намерении продать долю постороннему лицу были направлены истцам по актуальным адресам их регистрации и возвращены отправителю за истечением срока хранения ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем порядок направления соответствующего извещения продавцом соблюдён.

Таким образом, суд приходит к выводу о доказанности факта направления истцам извещения о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки.

С момента возвращения извещений за истечением срока хранения (ДД.ММ.ГГГГ) до момента заключения договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) прошло более одного месяца, в связи с чем предусмотренный пунктом 2 статьи 250 ГК РФ срок продавцом также соблюдён.

Согласия приобрести спорные доли на условиях, указанных в извещении от ДД.ММ.ГГГГ, истцы не выразили, в связи с чем по прошествии установленного законом месячного срока с момента получения извещения спорные доли были правомерно отчуждены ответчикам Грамович.

Доводы истцов о продаже долей в праве общей долевой собственности на иных условиях, чем те, которые указаны в извещении, основаниями для признания преимущественного права покупки нарушенным и переводе на истцов прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи сами по себе не являются.

Перевод прав и обязанностей покупателя на истцов, в связи с наличием формальных расхождений в условиях договора купли-продажи и условиях, предложенных истцам, о содержании которых истцы не знали, в связи с неполучением извещения по их вине, без оценки условий сделки в своей совокупности нарушит баланс интересов сторон и необоснованно ограничит права Грамович, как добросовестных приобретателей недвижимости.

Судом установлено, что предметом договора являлась одновременная продажа долей в праве общей долевой собственности на жилой и земельный участок под ним.

Исходя из положений пунктов 1 и 2 статьи 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из содержания договора купли-продажи общая стоимость долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок определена сторонами в 620 000 рублей, тогда как в извещении о намерении продать доли, направленном истцам, указана меньшая цена – 460 000 рублей.

При таких обстоятельствах, в извещении, направленном истцам, указаны более выгодные условия продажи, чем в заключённом договоре купли-продажи.

С учётом положений статьи 552 ГК РФ отличия в покупной цене земельного участка и жилого дома в отдельности существенными не являются, поскольку предметом договора являлись права на жилой дом и земельный участок в совокупности.

Более того, при отказе иных участников долевой собственности от покупки действующее законодательство не содержит запрета на возможность продажи доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу по более высокой цене по истечении срока ответа на извещение.

Вместе с тем, положения договора купли-продажи в своей совокупности не свидетельствуют о более выгодных условиях для покупателя Грамович Л.А., по сравнению с предложенными истцам условиями в нотариальном уведомлении, поскольку имущество продано ответчикам за большую стоимость.

Кроме того, суд учитывает, что извещение о продаже долей истцами фактически получено не было, о его содержании и предлагаемых условиях, согласно письменным пояснений истцов, им стало известно только после подачи искового заявления в суд.

Соответственно истцы не воспользовались своим правом преимущественной покупки долей в праве общей долевой собственности, независимо от содержания предложенных им условий.

При таких обстоятельствах продажа спорных долей за большую сумму, иной порядок расчётов, вызванный использованием средств материнского капитала и заёмных денежных средств КПК «ТРАСТ ЭВЕНТ КЛАБ», а также необходимостью государственной регистрации ипотеки, о нарушении права преимущественной покупки истцами долей в праве общей долевой собственности не свидетельствует.

Кроме того, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Данный срок исковой давности на основании пункта 1 статьи 197 ГК РФ является специальным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Как следует из выписки из ЕГРН право собственности Грамович Л.А., ФИО2 и ФИО3 зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Из показаний свидетеля ФИО4 следует, что о состоявшейся сделке купли-продажи истцам Богдановым было известно сразу после её заключения, поскольку им предлагалось купить долю дома, однако они отказались. После продажи долей Грамович, ответчики вселились почти сразу после заключения сделки, а летом 2022 года Богдановы перекрыли ответчикам воду и доступ в общий коридор.

Ответчики Грамович Л.А. и Рухлевич Е.А. пояснили, что о продаже долей Богдановым стало известно сразу после заключения сделки, поскольку летом 2022 года после вселения у них на этой почве возник конфликт и истцы перекрыли ответчикам воду, в связи с чем Грамович были вынуждены съехать на съемную квартиру.

Принимая во внимание, что запись о государственной регистрации права внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, а о вселении ответчиков, как покупателей доли дома, истцам согласно пояснениям ответчиков и неопровергнутым показаниям свидетеля ФИО4 стало известно не позднее лета 2022 года, при этом точную дату они назвать не смогли, то с учётом последнего дня лета ДД.ММ.ГГГГ, о нарушении права преимущественной покупки истцы должны были узнать не позднее ДД.ММ.ГГГГ, соответственно срок исковой давности, предусмотренный пунктом 3 статьи 250 ГК РФ, истёк не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

То обстоятельство, что выписку из ЕГРН истцы запросили только ДД.ММ.ГГГГ на начало течения срока исковой давности, с учётом установленных судом обстоятельств, не влияет, поскольку истцы, обязанные действовать в гражданских правоотношениях добросовестно, должны были запросить выписку из ЕГРН как только им стало известно о продаже долей, а именно после фактического вселения ответчиков в жилое помещение.

Однако на протяжении года после вселения ответчиков, истцы о нарушении своего права преимущественной покупки не заявляли.

С исковым заявлением истцы обратились в суд согласно почтовому штемпелю ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении трёхмесячного срока исковой давности.

Ходатайств о восстановлении пропущенного срока исковой давности истцы не заявляли.

Истечение предусмотренного пунктом 3 статьи 250 ГК РФ специального срока исковой давности является самостоятельным основаниям для отказа в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░2, ░░░3, ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░        ░░░░░░░        ░.░. ░░░░░░░