Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1604/2023 ~ М-1291/2023 от 09.06.2023

Дело № 2-1604/2023                          3 августа 2023 года                                   г. Котлас

29RS0008-01-2023-001775-42

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Котласский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Ашуткиной К.А.,

при секретарях Чекалиной Е.Н., Боглаевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 3 августа 2023 года в г. Котласе гражданское дело по иску Путиловой Ж. В. к индивидуальному предпринимателю Зимиреву В. И. о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества и договора займа договором участия в долевом строительстве,

установил:

Путилова Ж.В. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю (далее - ИП) Зимиреву В.И. о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества и договора займа договором участия в долевом строительстве. В обоснование требований указано, что __.__.__ между сторонами заключено соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договорились о намерении подготовить и заключить в последующем договор купли-продажи .... многоквартирном жилом доме, который будет построен на земельном участке, расположенном по адресу: ...., стоимостью 2266000 рублей 00 копеек. __.__.__ между Путиловой Ж.В. и ИП Зимиревым В.И. заключен договор займа, по которому Путилова Ж.В. обязалась передать ИП Зимиреву В.И. в долг денежные средства в размере 2266000 рублей 00 копеек. Путиловой Ж.В. в пользу ИП Зимирева В.И. передано 1740000 рублей 00 копеек. Договор займа заключен с целью привлечения строительной компанией денежных средств для строительства многоквартирного дома. Полагая, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья, Путилова Ж.В. просит признать соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ и договор беспроцентного займа от __.__.__ договором участия в долевом строительстве.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Строитель Севера» (далее - ООО «Строитель Севера»).

В судебное заседание истец Путилова Ж.В. не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом, ранее в судебном заседании __.__.__ исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, пояснила, что договор участия в долевом строительстве между сторонами в нарушение положений действующего законодательства не заключен, представила дополнительные письменные пояснения по существу требований.

Ответчик ИП Зимирев В.И. в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, направил представителя.

Представитель третьего лица ООО «Строитель Севера» в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, направил представителя.

Третье лицо ИП Зимирев М.В. в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, направил представителя.

Представитель ответчика ИП Зимирева В.И. по доверенности Тюрин В.В., действующий одновременно по доверенностям от имени ООО «Строитель Севера» и ИП Зимирева М.В., в судебном заседании требования Путиловой Ж.В. признал в полном объеме, о чем представлено заявление. Последствия признания иска ему разъяснены и понятны.

Суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) определил рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав пояснения представителя ответчика и третьих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что __.__.__ между ИП Зимиревым В.И. и Путиловой Ж.В. в письменной форме заключено соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества №, согласно которому стороны договорились о намерении подготовить и заключить в последующем договор купли-продажи .... многоквартирном жилом доме, который будет построен на земельном участке, расположенном по адресу: ...., кадастровый №, и право собственности на которую на момент передачи квартиры Путиловой Ж.В. будет принадлежать ИП Зимиреву В.И.

Согласно п. 1.1 указанного соглашения квартира, подлежащая в последующем передаче в собственность Путиловой Ж.В., будет представлять собой однокомнатную квартиру, находящуюся на втором этаже во втором подъезде многоквартирного жилого дома, общей проектной площадью 41,2 кв.м.

Пунктами 1.2.1, 1.2.3 соглашения предусмотрены обязанности ИП Зимирева В.И. оформить после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на квартиру, в течение 100 календарных дней со дня ввода в эксплуатацию многоквартирного дома оформить в Управлении Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу право собственности на квартиру и получить подтверждающие наличие такого права документы.

Пунктом 1.2.1 соглашения сторонами предусмотрено, что ИП Зимирев В.И. обязуется обеспечить на момент заключения основного договора купли-продажи состояние квартиры, которое стороны будут считать надлежащим состоянием квартиры в целях заключения основного договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1.2.6 соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 14 календарных дней со дня уведомления ИП Зимиревым В.И. Путиловой Ж.В. о получении ИП Зимиревым В.И. правоустанавливающих документов на квартиру и о готовности квартиры к передаче в собственность Путиловой Ж.В.

Пунктами 2.1, 3.1 соглашения предусмотрен предмет основного договора купли-продажи, цена и порядок ее уплаты, а именно ИП Зимирев В.И., имея в собственности, передает в собственность, а Путилова Ж.В. принимает в собственность и оплачивает однокомнатную квартиру общей проектной площадью 41,2 кв.м. (общая площадь при заключении основного договора купли-продажи подлежит уточнению на основании данных, содержащихся в кадастровом паспорте на квартиру), находящуюся на втором этаже во втором подъезде в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: .....

По соглашению сторон договора предварительная стоимость квартиры составляет 2266000 рублей 00 копеек из расчета 55000 рублей 00 копеек за 1 квадратный метр.

Пунктом 3.3 соглашения предусмотрено, что стороны устанавливают, что денежные обязательства сторон могут прекращаться полностью или частично зачетом встречных однородных требований, возникших из любых договоров, заключенных между сторонами, по заявлению любой из сторон, на основании ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно п. 4.5 соглашения ИП Зимирев В.И. имеет право передать квартиру Путиловой Ж.В. после получения правоустанавливающих документов на квартиру, в любой календарный день до __.__.__.

__.__.__ между ИП Зимиревым В.И. и Путиловой Ж.В. заключен договор беспроцентного займа №, по которому Путилова Ж.В. (займодавец) передала ИП Зимиреву В.И. (заемщик) денежные средства в размере 2266000 рублей 00 копеек на срок до __.__.__, заем является беспроцентным (п.п. 1.1, 2.2, 4.1 договора).

Пунктом 2.1 договора беспроцентного займа № от __.__.__ предусмотрено, что Путилова Ж.В. перечисляет на расчетный счет ИП Зимирева В.И. либо вносит наличными в кассу ИП Зимирева В.И. сумму займа в следующем порядке и размерах: __.__.__ подлежит передаче сумма в размере 1740000 рублей 00 копеек; до __.__.__ подлежит передаче сумма в размере 526000 рублей 00 копеек.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от __.__.__ Путилова Ж.В. передала в пользу ИП Зимирева В.И. по договору беспроцентного займа № от __.__.__ 1740000 рублей 00 копеек.

__.__.__ администрацией городского округа Архангельской области «Котлас» ИП Зимиреву В.И. было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу: ...., с кадастровым номером № со сроком разрешения до __.__.__.

Постановлением администрации городского округа Архангельской области «Котлас» от __.__.__ № «О внесении изменений в разрешение на строительство от __.__.__ №» внесены изменения в разрешение на строительство, вместо ИП Зимирева В.И. указан ИП Зимирев М.В.

Согласно актовой записи о рождении Зимирев В.И. является отцом Зимирева М.В.

Согласно устным пояснениям Путиловой Ж.В. в добровольном порядке между сторонами договор участия в долевом строительстве в отношении спорной квартиры не заключен.

До настоящего времени разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома не получено.

Рассматривая требования Путиловой Ж.В. к ИП Зимиреву В.И. о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества и договора займа договором участия в долевом строительстве, суд учитывает следующее.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

На основании п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу положений статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона (ч. 2 ст. 27 Федерального закона № 214-ФЗ).

Исходя из совокупности приведенных выше положений Федерального закона № 214-ФЗ следует, что данный Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, что отражено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года.

В статье 4 Федерального закона № 214-ФЗ дано определение договора участия в долевом строительстве; указаны требования к форме договора (письменная форма договора, обязательная государственная регистрация); условия, которые в обязательном порядке должен содержать договор (конкретизация объекта строительства, срок передачи объекта, цена договора, гарантийный срок на объект).

Таким образом, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, указано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичный подход обозначен в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.

Анализируя содержание заключенных между ИП Зимиревым В.И. и Путиловой Ж.В. соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества № от __.__.__, договора беспроцентного займа № от __.__.__, по которому Путилова Ж.В. передала ИП Зимиреву В.И. денежные средства, суд приходит к выводу, что ИП Зимиревым В.И. для финансирования строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: ...., кадастровый №, были привлечены денежные средства Путиловой Ж.В. в размере 1740000 рублей 00 копеек, переданные последней ИП Зимиреву В.И. по договору беспроцентного займа № от __.__.__, и результатом таких действий предполагалась передача в собственность Путиловой Ж.В. квартиры в строящемся доме.

В данном случае, правоотношения между сторонами возникли в результате заключения __.__.__ соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме. Оценивая условия соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что указанное соглашение содержит условия, предусмотренные ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ и обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что денежные средства, принадлежащие Путиловой Ж.В. не только привлекались на строительство объекта недвижимости, но и отношения сторон связаны с возникновением у Путиловой Ж.В., как у участника долевого строительства, права собственности на квартиру, расположенную на объекте долевого строительства.

Таким образом, исходя из существа заключенных сторонами сделок и фактически сложившихся отношений сторон, суд приходит к выводу, что заключенное между сторонами __.__.__ соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества № и договор беспроцентного займа № от __.__.__ представляют собой договор участия в долевом строительстве, договор займа связан с передачей Путиловой Ж.В. в пользу ИП Зимирева В.И. денежных средств для строительства многоквартирного дома и последующей передачей Путиловой Ж.В. жилого помещения в таком многоквартирном доме, следовательно, на возникшие между сторонами правоотношения распространяются положения Федерального закона № 214-ФЗ.

На основании изложенного требования Путиловой Ж.В. о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - .... строящемся многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, расположенном по адресу: ...., кадастровый №, а также договора беспроцентного займа № от __.__.__, заключенных с ИП Зимиревым В.И., договором участия в долевом строительстве являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Суд принимает признание иска стороной ответчика ИП Зимирева В.И., поскольку оно не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц. Полномочия представителя Тюрина В.В. на признание иска закреплены в доверенности от __.__.__.

В соответствии с ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ИП Зимирева В.И. в пользу Путиловой Ж.В. подлежат взысканию в порядке возврата судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в размере 300 рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

иск Путиловой Ж. В. к индивидуальному предпринимателю Зимиреву В. И. о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества и договора займа договором участия в долевом строительстве удовлетворить.

Признать соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества № - однокомнатной ...., расположенной на втором этаже во втором подъезде многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресу: ...., кадастровый №, общей проектной площадью 41,2 кв.м., договор беспроцентного займа №, заключенные __.__.__ между индивидуальным предпринимателем Зимиревым В. И. (ИНН 290402226723) и Путиловой Ж. В. (паспорт №), договором участия в долевом строительстве.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Зимирева В. И. (ИНН 290402226723) в пользу Путиловой Ж. В. (паспорт №) государственную пошлину в порядке возврата в размере 300 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий                                                                             К.А. Ашуткина

мотивированное решение составлено __.__.__