Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3357/2023 ~ М-3045/2023 от 21.08.2023

Дело № 2-3357/2023

74RS0028-01-2023-003799-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 ноября 2023 года Копейский городской суд Челябинской области в составе председательствующего судьи Абрамовских Е.В.,

при секретаре Белобровко Ю.И.

с участием представителя истца Туртурики Ю.И.,

представителя ответчика – Заваловой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования «Копейский городской округ» в лице Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области к Синицыной А.В. о снятии с кадастрового учета объекта незавершенного строительства, об освобождении земельного участка,

установил:

Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области обратилось с иском в суд к Синицыной А.В. о снятии с кадастрового учета объекта незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, степенью готовности 6%, расположенного по адресу: АДРЕС, погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности НОМЕР от 11.07.2016; о возложении обязанности за свой счет освободить земельный участок, площадью 250 кв.м, привести его в первоначальное состояние; признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником земельного участка, общей площадью 250 кв. м., расположенного по адресу: АДРЕС, вид разрешенного использования - для строительства пристроя к зданию магазина, кадастровый НОМЕР. 11.07.2016 между Истцом и Синицыной А.В. заключен Договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка НОМЕР (далее - Договор), в соответствии с которым ответчику предоставлено право пользования земельным участком для строительства пристроя к зданию магазина на срок с 11.07.2016 по 11.07.2019, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости. В соответствии с п. 2.1 Договора аренды, срок аренды участка устанавливается с 11.06.2016 по 11.07.2019. Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, степенью готовности 6%, принадлежащий Ответчику на праве собственности. 11.05.2023 специалистом Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа, проведено обследование земельного участка с кадастровым номером НОМЕР целью выявления фактического использования земельного участка, в ходе которого установлено, что границы земельного участка на местности обозначены забором, объекты капитального строительства отсутствуют, в том числе объект незавершенного строительства, степенью готовности 6%, строительство не ведется. Таким образом, земельный участок по назначению не используется. В соответствии с п.6.3 Договора ответчик по истечении срока пользования участком или при прекращении права пользования земельным участком истца по иным основаниям обязан освободить его, в том числе и от объекта недвижимости, в течение 15 дней. Ответчик свои обязательства не исполнил, претензия оставлена без удовлетворения.

Представитель Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области Туртурика Ю.И. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Завалова Е.В. против удовлетворения исковых требований возражала, пояснила, что с Синицыной А.В. был заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка НОМЕР от 31.07.2013г., сроком до 19.06.2016г. В период действия указанного договора Синицыной А.В. было получено разрешение на строительство и возведен объект незавершенного строительства, который был зарегистрирован в установленном законом порядке, запись регистрации НОМЕР от 11.07.2016г. Впоследствии, был заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка НОМЕР от 11.07.2016г., сроком по 11.07.2019г. В силу положений статьи 130 ГК РФ объект незавершенного строительства, возведенный на спорном земельном участке, относится к объектам недвижимости. Требования Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области об освобождении земельного участка и его возврате мотивированы прекращением действия договора аренды и обоснованы ссылками на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем учитывая, что на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и являться основанием для возложения на Синицыну А.В. обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того, что договор аренды земельного участка прекращен. При нахождении на предоставленном в аренду земельном участке объектов недвижимости прекращение права аренды земельного участка не влечет автоматической и безусловной обязанности освободить участок от находящихся на нем объектов недвижимости. Кроме того, Синицыной А.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР с 2010 года, на указанном земельном участке расположено нежилое здание - магазин с кадастровым номером НОМЕР, собственником также является Синицына А.В. На праве аренды ответчику принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, на котором расположен объект незавершенного строительства, являющийся будущим пристроем к существующему магазину, с кадастровым номером НОМЕР, также принадлежащий ей на праве собственности. Как следует из выписки ЕГРН объект незавершенного строительства, располагается на земельных участках с кадастровыми номерами НОМЕР и НОМЕР, согласно технического плана объект незавершенного строительства - фундамент имеет замкнутый, цельнолитой периметр и частично расположен в границах участка находящегося в собственности у Синицыной А.В., кроме того, фундамент неразрывно связан с фундаментом существующего магазина, в данном случае требования об освобождении земельного участка не могут быть удовлетворены, поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, составляет 486 510 руб., объекта незавершенного строительства - 150 963,50 руб., в данном случае следует учитывать баланс прав и интересов, а именно объект незавершенного строительства является пристроем к существующему магазину и не может быть демонтирован без ущерба магазину, стоимость нежилого здания магазина составляет 1 818 819,11 руб. Правовых оснований для удовлетворения требований к Синицыной А.В. о понуждения к освобождению земельного участка, возвращении земельного участка и прекращении права собственности на возведенный объект, и снятии его с кадастрового учета не имеется.

Третьи лица Управление Росреестра по Челябинской области, администрация Копейского городского округа Челябинской области о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Руководствуясь положениями ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Часть 5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу указанных положений гражданского законодательства, право собственности (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые обладают признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Из разъяснений, данных в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Указанный способ защиты нарушенного права применяется в том случае, когда заинтересованное лицо фактически владеет спорным недвижимым имуществом, однако не имеет иной возможности защиты своих прав в связи с наличием в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на это же имущество.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.

В этих ситуациях нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца в полном объеме восстанавливается посредством исключения из ЕГРН записи как о праве собственности ответчика на объект, так и о самом спорном объекте.

Примеры правовых ситуаций, приведенные в абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при которых может быть предъявлен иск о признании права отсутствующим зарегистрированного права не могут рассматриваться как исчерпывающие.

Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации) наличие на земельном участке недвижимой вещи обременяет земельный участок. Соответственно, наличие сведений о том, что на земельном участке находится объект недвижимости, сведения о регистрации которого внесены в ЕГРН ограничивает возможность распоряжения земельным участком. Соответственно, после отказа от договора аренды земельного участка истец, не претендующий на отдельные строительные элементы, имеет правовой интерес в констатации факта того, что данные строительные конструкции не являются объектом недвижимости, права о котором внесены в ЕГРН.

В соответствии со ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В силу ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в случаях:

1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок;

2) самовольного занятия земельного участка;

3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем:

1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;

2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;

3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Ст. ст. 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и другие его положения не содержат каких-либо особенностей, связанных с возвратом земельных участков при прекращении договора аренды.

Вместе с тем, гражданским и земельным законодательством установлен особый порядок возникновения и прекращения прав на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости. Такие особенности установлены ст.ст. 271, 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 271 названного Кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пп. 7 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение имущества - в частности, в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 272 названного Кодекса.

П. 1 ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Согласно п. 2 указанной нормы при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

В соответствии с п. 3 ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286).

По смыслу закона положения данной правовой нормы распространяются и на случаи, когда основания приобретения права пользования участком имеют обязательственно-правовой характер, например, по договору аренды.

Судом установлено и следует из материалов дела, что истец является собственником земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, вид разрешенного использования - для строительства пристроя к зданию магазина, кадастровый номер НОМЕР.

11.07.2016 между Истцом и Синицыной А.В. заключен Договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка НОМЕР (далее - Договор), в соответствии с которым ответчику предоставлено право пользования земельным участком для строительства пристроя к зданию магазина на срок с 11.07.2016 по 11.07.2019, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с п. 2.1 Договора аренды, срок аренды участка устанавливается с 11.06.2016 по 11.07.2019.

В период действия указанного договора Синицыной А.В. было получено разрешение на строительство и возведен объект незавершенного строительства, который был зарегистрирован в установленном законом порядке, запись регистрации НОМЕР от 11.07.2016г. Впоследствии, был заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка НОМЕР от 11.07.2016г., сроком по 11.07.2019г.

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, степенью готовности 6%, принадлежащий Синицыной А.В. на праве собственности.

Кроме того Синицыной А.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР с 2010 года, на указанном земельном участке расположено нежилое здание - магазин с кадастровым номером НОМЕР, собственником также является Синицына А.В.

На праве аренды ответчику принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, на котором расположен объект незавершенного строительства, являющийся будущим пристроем к существующему магазину, с кадастровым номером НОМЕР, также принадлежащий ей на праве собственности.

Как следует из выписки ЕГРН объект незавершенного строительства, располагается на земельных участках с кадастровыми номерами НОМЕР и НОМЕР, согласно технического плана объект незавершенного строительства - фундамент имеет замкнутый, цельнолитой периметр и частично расположен в границах участка находящегося в собственности у Синицыной А.В., кроме того, фундамент неразрывно связан с фундаментом существующего магазина, что подтверждается и представленными в материалы дела фотоматериалами.

11.05.2023 специалистом Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа, проведено обследование земельного участка с кадастровым номером НОМЕР целью выявления фактического использования земельного участка, в ходе которого установлено, что границы земельного участка на местности обозначены забором, объекты капитального строительства отсутствуют, в том числе объект незавершенного строительства, степенью готовности 6%, строительство не ведется.

В силу положений ст.130 ГК РФ объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, степенью готовности 6%, расположенный по адресу: АДРЕС, возведенный на спорном земельном участке, относится к объектам недвижимости.

Учитывая, что на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и являться основанием для возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того, что договор аренды земельного участка прекращен.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 года 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, решающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Таким образом, при нахождении на предоставленном земельном участке объектов недвижимости прекращение аренды земельного участка не влечет автоматической и безусловной обязанности освободить участок от находящихся на нем объектов недвижимости.

Согласно частям 1 и 3 статьи 35 Конституции право частной собственности охраняется законом. Никто лишен своего имущества иначе как по решению суда отчуждение имущества для государственных нужд может только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании неприкосновенности собственности. По смыслу указанных норм принудительное прекращение права собственности допускается только по основаниям, предусмотренным законом, только на основании решения суда и исключительно при условии предварительного и равноценного возмещения; случаи безвозмездного изъятия имущества у собственника прямо предусмотрены законом и расширительному толкованию такие нормы не подлежат. Изъятие спорного объекта у собственника при отсутствии оснований, прямо предусмотренных законом, влечет нарушение ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит принципу неприкосновенности собственности, установленному п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации в их нормативном единстве с принципом неприкосновенности собственности (статья 35 Конституции Российской Федерации, статья I Гражданского кодекса Российской Федерации) и принципом недопустимости злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) при определении судом оснований для сноса объекта недвижимости, оставленного собственником после прекращения права пользования земельным участком, следует определять баланс прав и интересов собственника земельного участка, на котором расположен чужой объект недвижимости, и собственника такого объекта.

Как следует из выписок из ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, составляет 486 510 руб., объекта незавершенного строительства - 150 963,50 руб., стоимость нежилого здания магазина - 1 818 819,11 руб.

Доказательств обратного сторонами не представлено.

Принимая во внимание указанное, а также то, что Синицыной А.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР с 2010 года, на указанном земельном участке расположено нежилое здание - магазин с кадастровым номером НОМЕР, собственником которого также является Синицына А.В., на праве аренды ответчику принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, на котором расположен объект незавершенного строительства, являющийся будущим пристроем к существующему магазину, с кадастровым номером НОМЕР, также принадлежащий ей на праве собственности, то обстоятельство, что объект незавершенного строительства располагается на земельных участках с кадастровыми номерами НОМЕР и НОМЕР, согласно технического плана объект незавершенного строительства - фундамент имеет замкнутый, цельнолитой периметр и частично расположен в границах участка находящегося в собственности у Синицыной А.В., фундамент неразрывно связан с фундаментом существующего магазина, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Муниципального образования «Копейский городской округ» в лице Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области к Синицыной А.В. о снятии с кадастрового учета объекта незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, степенью готовности 6%, расположенного по адресу: АДРЕС, погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности НОМЕР от 11.07.2016; о возложении обязанности за свой счет освободить земельный участок, площадью 250 кв.м, привести его в первоначальное состояние; признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Копейский городской суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий