Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-4659/2019 от 29.03.2019

судья: Головина Е.А. гр. дело № 33-4659/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Самара 24 апреля 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Бочкова Л.Б.

Судей: Самчелеевой И.А., Плешачковой О.В.

При секретаре: Ивановой О.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Бутко К.Д. на решение Кировского районного суда г.Самары от 12.02.2019 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Бутко К.Д. к ТСЖ «Калина» о признании права собственности на нежилое помещение, общей площадью 290,3 кв.м., из нее основной площадью 278,6 кв.м., подсобной площадью 11,7 кв.м., состоящее из комнат № 11-13, 15, 19-23, расположенное на техническом (16) этаже в 4 подъезде дома по адресу: <адрес>, с обременением в виде установления права постоянного бессрочного сервитута на данное нежилое помещение для беспрепятственного прохода ТСЖ «Калина» к элементам системы холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции (далее коммуникации), для беспрепятственного прохода ТСЖ «Калина» в машинное лифтовое помещение - отказать.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Бутко К.Д. обратился в суд с иском к ТСЖ «Калина» о признании права собственности.

В обоснование заявленных требований указал, что 07.09.2018г. с ТСЖ «Калина» заключил договор купли-продажи помещений с отсрочкой платежа.

По данному договору истец приобрел в собственность нежилое помещение площадью 290,3 кв.м., состоящее из комнат № 11-13, 15, 19-23, расположенное на техническом (16) этаже в 4 подъезде дома по адресу: <адрес>, представляющее собой обособленное помещение, образованное из мест общего пользования с отдельным входом.

Данное нежилое помещение было образовано из мест общего пользования, соответственно принадлежало ранее всем собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности, как общее имущество здания.

В связи с этим решение о продаже истцу данного нежилого помещения было принято всеми собственниками квартир и помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес>, что подтверждается протоколом общего собрания собственников квартир и помещений указанного дома №№ от 29.07.2018г.

Согласно условиям договора купли-продажи помещения с отсрочкой платежа (п.4) и условиям принятого решения на общем собрании собственников квартир и помещений в вышеуказанном доме, установлена стоимость продажи истцу нежилого помещения в размере 1 608 553 руб., 5 541 руб. за квадратный метр.

Условиями вышеуказанного договора купли-продажи установлено, что покупатель обязуется произвести оплату стоимости помещения путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца после осуществления регистрации перехода права собственности на помещение на имя покупателя в Управлении Росреестра по Самаркой области.

07.09.2018г. истец и председатель ТСЖ «Калина» Юшкевич В.И. подписали договор купли-продажи помещения с отсрочкой платежа и предоставили данный договор на регистрацию перехода права собственности в Управление Росреестра по Самарской области.

18.09.2018г. истцу выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № с указанием, что истец в настоящее время не может осуществить действия по регистрации перехода права собственности на приобретенное им нежилое помещение, так как ответчик изначально не осуществлял действия по первичной регистрации права собственности на все общее имущество, расположенное в здании, включая приобретенное истцом помещение.

При обращении истца с данным вопросом к ответчику, ему было разъяснено, что изначально все имущество, расположенное в здании, включая приобретенное истцом помещение, принадлежит ответчику на праве собственности в силу закона и ответчик регистрировать данное право в Управлении Росреестра не обязан.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнений Бутко К.Д. просил признать право собственности на нежилое помещение, общей площадью 290,3 кв.м., из нее основной площадью 278,6 кв.м., подсобной площадью 11,7 кв.м., состоящее из комнат № 11-13, 15, 19-23, расположенное на техническом (16) этаже в 4 подъезде дома по адресу: <адрес>, с обременением в виде установления права постоянного бессрочного сервитута на данное нежилое помещение для беспрепятственного прохода ТСЖ «Калина» к элементам системы холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции (далее коммуникации), для беспрепятственного прохода ТСЖ «Калина» в машинное лифтовое помещение.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Бутко К.Д. просил отменить судебное решение и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В заседание судебной коллегии стороны не явились.

Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений в соответствии ст. ст. 167, 327 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно положениям пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость является его государственная регистрация.

В соответствии с разъяснениями, данными с постановлении Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с подпунктами 1, 2 статьи 6 указанного Федерального закона.

Согласно положениям части 2 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав - на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, обстоятельствами, имеющими значение для рассмотрения настоящего дела и подлежащими установлению, являются: наличие заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимости и его соответствие требованиям действующего законодательства, а также установление законных оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество, как у покупателя, так и у продавца.

Из материалов дела следует, что 29.07.2018г. состоялось общее внеочередное собрание собственников помещений многоквартирных домов <адрес> проводимое в форме очно-заочного голосования в период с 10 мая 2018г. по 20 июля 2018г., об исключении из состава общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес>, техническое (нежилое) помещение, площадью 295,9 кв.м., состоящее из комнат № 11-17, 19-23, расположенное на техническом (16) этаже в 4 подъезде дома (литер Д2) дома; заключить договор купли-продажи технического (нежилого) помещения, площадью 295,9 кв.м., состоящего из комнат № 11-17, 19-23, расположенного на техническом (16) этаже в 4 подъезде дома (литер Д2) дома по адресу: <адрес>, по стоимости (цене) 1 639 581 руб., цена за квадратный метр – 5 541 руб., стоимость определена на основании заключения по оценке №, изготовленного ООО "Центр недвижимости"; проголосовало: за - 60,33%, против – 28,22%, воздержались – 11,45%.

Из вышеуказанного Протокола также следует, что порядок оплаты по договорам купли-продажи осуществляется безналичным путем на расчетный счет ТСЖ «Калина» в течение 5 календарных дней с момента регистрации права собственности на помещение в Управлении Росреестра по Самарской области на имя покупателя. Полномочия на право заключения и подписания договоров купли-продажи помещений делегированы председателю ТСЖ «Калина» Юшкевичу В.И.

Денежные средства, поступившие от продажи помещений по договорам купли-продажи направить на содержание общего домового имущества и на проведение текущего ремонта общего домового имущества, а именно для осуществления следующих работ:

1. Ремонт фасадов здания.

2.Ремонт асфальтового покрытия во дворе и вокруг домов Нагорная 133/Краснодонская 95.

3. Обустройство детской площадки.

4. Проведение работ по оборудованию двора системой видеонаблюдения.

Проголосовало: за – 55,02%, против – 33,76%, воздержались – 11,22%.

Судом установлено, что 07.09.2018г. между ТСЖ «Калина» (Продавец) и Бутко К.Д. (Покупатель) заключен договор купли-продажи помещения с отсрочкой платежа, по условиям которого истец Бутко К.Д. приобретает в собственность нежилое помещение площадью 290,3 кв.м., состоящее из комнат № 11-13, 15, 19-23, расположенное на техническом (16) этаже в 4 подъезде дома по адресу: <адрес>. Стороны определили стоимость помещения 1 608 553 руб., 5 541 руб. за квадратный метр. (п. 4 договора)

Согласно п. 2 вышеуказанного договора купли-продажи помещения с отсрочкой платежа, указанное помещение принадлежит Продавцу на основании ст.36, 44-48 ЖК РФ и Протокола общего собрания собственников квартир и помещений в доме по адресу: <адрес>, № от 29.07.2018г.

Согласно п.5 договора, покупатель обязуется произвести оплату, указанной в п.4 стоимости помещения путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца после осуществления регистрации перехода права собственности на помещение на имя Покупателя в Управлении Росреестра по Самарской области.

По передаточному акту от 07.09.2018г. ТСЖ «Калина» передало Бутко К.Д. указанное нежилое помещение, а Бутко К.Д. в качестве будущей оплаты по договору купли-продажи от 07.09.2018г. внесены денежные средства в размере 1 608 553 руб. на счет, открытый в ПАО Сбербанк, что подтверждается мемориальным ордером № от 26.12.2018г.

Согласно справке ТСЖ «Калина» от 11.10.2018г. Бутко К.Д. с момента передачи ему нежилого помещения по передаточному акту от 07.09.2018г. в полном объеме и постоянно оплачивает коммунальные платежи и иные обязательные взносы за нежилое помещение.

Согласно техническому паспорту от 25.09.2018г., изготовленному ООО «Поволжское Региональное БТИ», нежилое помещение, комнаты 11-13, 15, 19-23 по адресу: <адрес> имеет общую площадь 290,3 кв.м.

В техническом паспорте ФГУП «Ростехинвентаризация–Федеральное БТИ» на многоквартирный жилой дом, литер Д,Д1,Д2 по состоянию на 21.09.2007г. указано назначение спорного помещения - комнат 11-13 - техническое помещение, 15 - электрощитовая, 19 – коридор, 20-23 - техническое помещение.

Согласно инженерно-техническому заключению по обследованию нежилого помещения ООО «Консоль» от 2018г., несущие конструкции нежилого помещения, комнаты 11-13, 15, 19-23, расположенного по адресу: <адрес>, находятся в работоспособном состоянии. Трещины и повреждения отсутствуют. Стены находятся в работоспособном состоянии. Ремонтно-восстановительных работ не требуется. Дефектов и повреждений, снижающих прочность, устойчивость и жесткость в несущих и ограждающих конструкциях помещения не обнаружено, нежилое помещение пригодно для дальнейшей эксплуатации по своему назначению, дальнейшая эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно экспертному заключению № 90/З-12-18 ООО «Центр пожарного аудита» от 03.12.2018г., объемно-планировочные и конструктивные решения нежилых помещений, комнаты 11-13, 15, 19-23 соответствуют требованиям пожарной безопасности, действующим на территории РФ.

Согласно экспертному заключению № 107 ООО «Поволжский центр санитарно-эпидемиологического аудита» от 03.12.2018г. указанное нежилое помещение не противоречит требованиям федерального закона №52-ФЗ от 30.03.1999г. « О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и может эксплуатироваться по своему назначению без угрозы для жизни и здоровья людей в части санитарно-эпидемиологической безопасности в соответствии с п.3.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» не нарушает права и законные интересы других лиц.

Из материалов дела следует, что уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от 18.09.2018г. № государственная регистрация прав в отношении спорного нежилого помещения приостановлена в связи с отсутствием сведений в ЕГРН о регистрации права собственности Продавца ТСЖ «Калина» на отчуждаемое имущество, поскольку сведения о зарегистрированных правах на нежилое помещение по адресу: <адрес>, состоящее из комнаты № 11-13 15, 19-23, расположенное на техническом (16) этаже в 4 подъезде, площадью 290,3 кв.м., в Едином государственном реестре отсутствуют.

По смыслу приведенных положений закона продавцом недвижимого имущества по договору купли-продажи может являться только лицо, обладающее правом собственности на отчуждаемый объект.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что на момент совершения сделки купли-продажи от 07.09.2018г. право собственности ТСЖ «Калина» на нежилое производственное помещение - площадью 290,3 кв.м., состоящее из комнат № 11-13, 15, 19-23, расположенное на техническом (16) этаже в 4 подъезде дома по адресу: <адрес>, в установленном законом порядке не было зарегистрировано, т.е. он не обладал в полном объеме правомочиями собственника в отношении спорного объекта недвижимого имущества, в частности, правом на распоряжение им в виде отчуждения в пользу другого лица.

Доказательств, подтверждающих наличие у продавца по сделке права собственности на спорный объект недвижимости, стороной истца не представлено, не добыто таких доказательств и судом при рассмотрении дела.

Учитывая, данные обстоятельства, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Напротив, отсутствие зарегистрированных прав на спорный объект недвижимого имущества подтверждается тем обстоятельством, что нежилое помещение исключено из состава общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес>, техническое (нежилое) помещение, площадью 295,9 кв.м., состоящее из комнат № 11-17, 19-23, расположенное на техническом (16) этаже в 4 подъезде дома (литер Д2) дома;

При таком положении отсутствие права собственности на недвижимое имущество у продавца ТСЖ «Калина» не могло привести к возникновению данного права по договору купли-продажи, у покупателя.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд неправомерно отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку нежилое помещение исключено из состава общего имущества многоквартирного дома 29.07.2018г. на основании протокола общего собрания, денежные средства по договору купли-продажи перечислены ТСЖ «Калина» не могут являться основанием отмены решения.

В соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Согласно п. п. 2, 3, 4 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на их общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу п. п. 2, 3 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащая собственнику помещения в этом доме, следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, принадлежащая новому собственнику такого помещения, равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество, которая принадлежала предшествующему собственнику. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе (п. 4 ст. 37 ЖК РФ):

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, на основании п. п. 1, 2 ст. 290 ГК РФ, п. п. 1 - 4 ст. 36, п. п. 2 - 4 ст. 37 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме не вправе производить отчуждение общего имущества дома. Действующим законодательством предусмотрена передача общего имущества в многоквартирном доме иным лицам лишь в пользование с соблюдением требований, предусмотренных ст. 36 ЖК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г.Самары от 12.02.2019 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Бутко К.Д. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу в момент его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: