Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-385/2024 (2-4015/2023;) ~ М-3595/2023 от 28.11.2023

Дело № 2-385/2024 (2-4015/2023)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 января 2024 года                                                      город Севастополь

Ленинский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи         Эрзихановой С.Ф. с участием

истца Свидерской Надежды Васильевны,

ответчика Усова Михаила Александровича,

при секретаре судебного заседания Гончаровой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Свидерской Надежды Васильевны к Усову Михаилу Александровичу о признании предварительного договора купли-продажи расторгнутым, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

установил:

Свидерская Н.В. обратилась в суд с иском к Усову М.А. о признании предварительного договора купли-продажи расторгнутым, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, ссылаясь на то, что 25.09.2020 между сторонами был заключен предварительный договор будущей недвижимости, которая будет создана и/или приобретена в последующем с условием об обеспечительном платеже № 12/2-0920, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить продавцу стоимость 1/10 части земельного участка, ориентировочной площадью 70 кв.м., находящейся в границах основного земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки. По соглашению сторон указанный земельный участок с учетом стоимости строительства на нем жилого дома оценивается сторонами в 2 790 000 руб. Свидерской Н.В. обязательства по договору исполнены в полном объеме, однако ответчик обязательства по договору не исполнил. В целях досудебного урегулирования спора, Свидерская Н.В. обратилась к Усову М.А. с претензией, которая получена им 28.09.2023, которая оставлена последним без удовлетворения. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Свидерская Н.В. просила суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи № 12/2-0920 от 25.09.2020; взыскать с Усова М.А. уплаченную сумму в размере 2 790 000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 712 710,85 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 25 713,55 руб.

Истец Свидерская Н.В. в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Ответчик Усов М.А. в судебное заседание явился, по требованиям о возврате денежных средств в размере 2 790 000 руб. не возражал, однако просил в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 712 710,85 руб., отказать, поскольку нарушение срока исполнения обязательств по договору было обусловлено объективными причинами, наличия обременений в отношении объекта.

    Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

    Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее нормы приведены в редакции, действовавшей на момент заключения договора) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1).

    Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2).

    В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

    В силу статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (пункт 1).

    Как следует из материалов дела, 25.09.2020 между Усовым М.А. (продавец) и Свидерской Н.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости, которая будет создана и/или приобретена в последующем с условием об обеспечительном платеже № 12/2-0920.

    Согласно п.1 Договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить продавцу стоимость 1/10 части земельного участка ориентировочной площадью 70,00 кв.м., находящейся в границах основного земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, уч. 19, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки (для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок)).

    В соответствии с п. 2 Договора, продавец обязуется организовать проведение межевых и других кадастровых работ с целью выделения 1/10 части из основного земельного участка, указанного в п.1 данного договора, для последующего заключения с покупателем основного договора купли-продажи. Основной договор купли-продажи 1/10 части, выделенной из основного земельного участка, будет оформлен после формирования данного земельного участка как полноценного земельного участка (после постановки на кадастровый учет выделенной части).

    Сторонами договора определена стоимость земельного участка с учетом стоимости строительства жилого дома в размере 2 790 000 руб. (п. 6 Договора).

    Обязательства по оплате стоимости земельного участка Свидерская Н.В. исполнила в полном объеме, что подтверждается распиской Усова М.А. в договоре о получении 25.09.2020 суммы в размере 930 000 руб., 08.10.2020 суммы в размере 930 000 руб., 28.10.2020 суммы в размере 930 000 руб.

    В силу п. 7 Договора, полученная сумма учитывается в счет основного договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана и/или приобретена в последующем.

    Условиями договора предусмотрен предполагаемый срок регистрации права собственности покупателя на индивидуальный жилой дом, возведенный на закрепленном за ним земельном участке, до 4 квартала 2021 (п. 12 Договора).

    Из материалов регистрационного дела на земельный участок по адресу: <адрес>, уч. 19, кадастровый №, следует, что Усов М.А. является собственником указанного земельного участка на основании договора купли-продажи, заключенного 27.03.2020.

    12.05.2021 в адрес Усова М.А. регистрирующим органом направлено уведомление о внесении в ЕГРН сведений о наличии ограничений, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:03:002014:415, на основании постановления о запрете на совершение регистрационных действий МОИС УФССП по г. Севастополю от 07.05.2021 по исполнительному производству № 2705/21/92012-ИП.

    Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

    Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

    В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

    В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

    В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

    Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

    Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

    Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

    Вышеприведенные разъяснения даны в пунктах 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

    Принимая во внимание условия заключенного сторонами договора, в частности, предусматривающего обязанность приобретателя до заключения основного договора уплатить полную цену имущества, суд приходит к выводу о том, что правоотношения сторон следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

    В соответствии с правовой позицией, приведенной в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

    Как следует из материалов дела и пояснений сторон, основной договор купли-продажи 1/10 части земельного участка ориентировочной площадью 70,00 кв.м., находящейся в границах основного земельного участка с кадастровым номером 91:03:002014:415, указанный в договоре срок (до 4 квартала 2021 г.) между сторонами заключен не был.

    28.09.2023 Усовым М.А. получена претензия, содержащая требование о расторжении предварительного договора и возврате уплаченных денежных средств.

    Пунктом 3 статьи 487 ГК РФ предусмотрено, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

    Поскольку установлено, что покупателем оплата произведена в полном объеме, а продавцом обязанность не исполнена, в том числе и по требованию покупателя, то покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

    Основания для удержания обеспечительного платежа в данном случае, отсутствуют, поскольку в соответствии с п. 9 Договора, обеспечительный платеж может быть удержан в случае расторжения договора по инициативе покупателя. В данном же случае договор расторгнут в связи с неисполнением обязательств продавцом.

    С учетом изложенного, принимая во внимание факт не исполнения обязательств Усовым М.А. по предварительному договору, вследствие внесения в ЕГРН сведений о наличии ограничений в рамках исполнительного производства, суд приходит к выводу о прекращении обязательств по предварительному договору, и как следствие возврату Свидерской Н.В., уплаченных по договору денежных средств в размере 2 790 000 руб.

    Судом отмечается, что необходимости дополнительного указания на расторжение предварительного договора купли-продажи, не имеется, поскольку договор прекратил своей действие по истечении, установленного п. 12 Договора, срока, в который стороны должны заключить основной договор.

    Разрешая требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.10.2020 по 25.11.2023, суд исходит из следующего.

    Как следует из материалов дела, 08.09.2023 Свидерской Н.В. в адрес Усова М.А. направлена претензия, согласно которой покупатель просит расторгнут предварительный договор и вернуть переданные денежные средства в размере 2 790 000 руб., указанная претензия получена Усовым М.А. 28.09.2023, однако требования о возврате денежных средств не исполнены.

Согласно пункту 4 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Названная норма предусматривает обязанность уплаты процентов за нарушение срока передачи товара и срока возврата денежных средств.

Как следует из содержания предварительного договора, договор не предусматривает обязанность продавца уплачивать проценты со дня получения суммы предварительной оплаты от покупателя.

В соответствии с пунктом 35 договора сторона, получившая претензию, обязана её рассмотреть и направить письменный мотивированный ответ другой стороне в течение 20 дней с момента получения претензии.

Соответственно, моментом начала просрочки возврата денежных средств является истечение 20 дней со дня получения претензии (28.09.2023), то есть 18.10.2023.

При сумме задолженности 2 790 000 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18.10.2023 по 25.11.2023 составляют 42 881,91 руб., исходя из расчета с 18.10.2023 по 29.10.2023 (12 дн.): 2 790 000 x 12 x 13% / 365 = 11 924,38 руб.; с 30.10.2023 по 25.11.2023 (27 дн.): 2 790 000 x 27 x 15% / 365 = 30 957,53 руб.

Таким образом, расчет пользование чужими денежными средствами за период с 28.10.2020 по 25.11.2023, представленный истцом не может быть признан верным.

При этом, истец не лишена права обратиться в суд с требованием о взыскании с ответчика процентов за нарушение срока передачи товара – с 31.01.2022 по 17.10.2023.

Данные выводы согласуются с позицией Севастопольского городского суда, изложенной в определении от 06.06.2022 № 33-1636/2022.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 22 364,40 руб.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

исковые требования Свидерской Надежды Васильевны к Усову Михаилу Александровичу о признании предварительного договора купли-продажи расторгнутым, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с Усова Михаила Александровича ДД.ММ.ГГГГ г.р., урож. <данные изъяты> в пользу Свидерской Надежды Васильевны ДД.ММ.ГГГГ г.р., урож. <данные изъяты> сумму, уплаченную по предварительному договору купли-продажи будущей недвижимости в размере 2 790 000 руб., сумму процентов по ст. 395 ГК РФ за период с 18.10.2023 по 25.11.2023 в размере 42 881,91 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 22 364,40 руб.

В удовлетворении остальной части иска, отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента изготовления в окончательной форме в Севастопольский городской суд через Ленинский районный суд города Севастополя.

Мотивированное решение суда изготовлено 26.01.2024.

Судья:                                                                                           С.Ф. Эрзиханова