Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2476/2022 от 28.03.2022

                 РЕШЕНИЕ

                 Именем Российской Федерации

28 марта 2022 года                                     г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:
Председательствующего судьи Щербакова Л.В.

при секретаре Отгон В.В.

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № 2-2476/22 по иску Афонькина Н. В. к ОО «Славянское подворье Л» о признании недействительным односторонний акта-приема передачи квартиры,

                     установил:

Афонькин Н.В. обратился в суд иском в котором указал, что <дата> между ООО «Славянское подворье Л» и ним, был заключен договор <номер> участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, в виде двухкомнатной квартиры <адрес>, проектной площадью 57,7 кв.м., жилой проектной площадью 30,92 кв.м., расположенной на 4 этаже корпуса 2 секции 3. Денежные средства по договору в размере <...> рублей были перечислены на счет ответчика <дата>. Срок ввода жилого дома в эксплуатацию был установлен не позднее <дата>, но до настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан. Решениями Раменского городского суда Московской области от <дата> и от <дата> с ответчика уже была взыскана неустойка за периоды с <дата> по <дата> и с <дата> по <дата>. <дата> он получил письмо от «Славянское подворье Л», в котором ему предлагалось прибыть по адресу <адрес>, (помещение консьержа секция <номер>) для передачи мне объекта долевого строительства. По прибытию по данному адресу этом адресе находились люди, которые не являлись сотрудниками ООО «Славянское подворье Л». <дата> он отправил письмо на юридический адрес ООО «Славянское подворье Л» в котором говорилось о том, что я готов принять квартиру у застройщика. <дата> я получил письмо от ответчика с вложенным в него односторонним актом приема-передачи квартиры от <дата>. В котором говориться, что застройщик выполнил свои обязательства, предусмотренные Договором участия в долевом строительстве <номер> от <дата>, в части Квартиры <номер>, надлежащим образом, финансовых и иных претензий, Застройщик и Участник долевого строительства друг к другу не имеют. Однако им при личном осмотре квартиры выявлены недостатки. ООО «Славянское подворье Л» на телефонные звонки не отвечает с июля <дата> года. Письма на юридический адрес до них не доходят с июля <дата> года. Просит признать упомянутый акт приема-предачи квартиры недействительным.

В судебном заседании Афонькин Н.В. заявленные требования поддержал.

Ответчик ООО «Славянское подворье Л» извещено, представитель не явился, ранее представил возражения, в которых в иске просил отказать.

В соответствии со ст.167 ч.3 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Выслушав истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

<дата> между ООО «Славянское подворье Л» и Афонькиным Н.В. был заключен договор <номер> участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер>, площадью 35 334 кв.м. в виде двухкомнатной квартиры <номер>, проектной площадью 57,7 кв.м., жилой проектной площадью 30,92 кв.м., расположенной на 4 этаже корпуса 2 секции 3

Денежные средства по данному договору в размере 3 173 500 рублей были перечислены на счет ответчика <дата>.

Срок ввода жилого дома в эксплуатацию был установлен не позднее <дата> год.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

Ответчик представил истцу односторонний акт приема-передачи квартиры от <дата>. В котором говориться, что застройщик выполнил свои обязательства, предусмотренные Договором участия в долевом строительстве <номер> от <дата>, в части Квартиры <номер>, надлежащим образом, финансовых и иных претензий, Застройщик и Участник долевого строительства друг к другу не имеют.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства, либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.

Афонькин Н.В. указывает, что пытался реализовать способ защиты своих прав, согласно которому участники вправе требовать от застройщика на основании части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве исключительно безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, однако ответчиком соответствующие действия в полном объеме осуществлены не были.

При этом факта необоснованного уклонения Афонькина Н.В. от принятия квартиры надлежащего качества судом не установлено.

Суд на основании этого, а также ввиду отсутствия в нарушение ст.56 ГНРК РФ доказательств опровергающих утверждения истца, приходит к выводу о неправомерности составления ООО «Славянское подворье Л» одностороннего передаточного акта, который нарушает порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, а также гарантирующих право участника долевого строительства потребовать от застройщика составление акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве с учетом условий договора.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ШГПК РФ, суд

                            решил:

Признать недействительным односторонний акт приема-передачи <адрес> доме новостройки, расположенном по адресу : <адрес>» во исполнение условий договора <номер> участия в долевом строительстве жилого дома от <дата>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городско     суд в течении месяца со дня вынесения.

Председательствующий судья: