Решение по делу № 2-3759/2022 ~ М-2005/2022 от 23.03.2022

Производство № 2-3759/2022

УИД 28RS0004-01-2022-003175-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    28 июня 2022 года                                                            город Благовещенск

    Благовещенский городской суд Амурской области, в составе:

    председательствующего судьи Гоковой И.В.

    при секретаре    Демьяненко И.В.

    с участием представителя истца – ДА, ответчика – АА

        рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску РС к АА, ООО «ЭМО» о признании преимущественного права покупки, о переводе прав и обязанностей покупателя,

        установил:

РС обратился в суд с настоящим иском, в обоснование требований пояснив, что он является собственником объекта недвижимого имущества – гараж № *** с инвентарным номером 01-0101653, расположенного в 23 квартале г. Благовещенска на земельном участке с кадастровым номером ***. Право собственности за РС на указанный объект признано на основании решения Благовещенского городского суда от 20.10.2010 года по делу №2-9811/2010. Земельный участок на котором возведен гараж истца, ранее принадлежал на праве собственности ООО «Эмо», в период оформления права собственности на объект недвижимого имущества принадлежал ООО «Агентство недвижимости «Акцепт» (2010 год), которое не только не возражало против размещения гаража на земельном участке, но и дало свое согласие на признание права собственности на гараж за истцом. С 2010 года истец с согласия собственника земельного участка ООО «Агентство недвижимости «Акцепт» безвозмездно пользовалось земельным участком с кадастровым номером *** посредством размещения на нем гаража. В начале января 2022 года РС получено извещение о принятии искового заявления к производству Благовещенского городского суда в соответствии, с которым истцу стало известно, что собственником земельного участка является АА, который предъявляет требованиями о взыскании неосновательного обогащения. При изучении материалов дела 11 января 2022 года ситцу стало известно, что земельный участок с кадастровым номером *** принадлежит на праве собственности АА, ввиду его отчуждения ООО «Агентство недвижимости «Акцепт» по договору купли-продажи от 18 марта 2014 года.

        Полагает, что при отчуждении имущества его права как собственника объекта недвижимого имущества произведено с нарушением закона, а именно преимущественного права покупки земельного участка установленного ст. 250 ГК РФ. О принятом решении ООО «Эмо» об отчуждении земельного участка, истцу не было известно. О продажи земельного участка истцу стало известно при ознакомлении с материалами дела – 11 января 2022 года, ввиду чего полагает, что срок исковой давности истцом не пропущен.

         На основании изложенного истец просит суд:

        Признать за РС право преимущественной покупки земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 22 кв.м., расположенного по адресу ***;

        Перевести права и обязанности покупателя, принадлежащие АА на основании договора купли-продажи земельного участка от 18 марта 2014 года на РС

            В судебном заседании, представитель истца на требованиях настаивал, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

            Ответчик с предъявленными требованиями не согласился в обоснование своих возражений, указав, что со стороны истца имеется злоупотребление правом в соответствии с положениями ст.10 ч.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец использует земельный участок длительный период времени на безвозмездной основе. Не интересовался судьбой данного земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества. Заявляет о применении срока исковой давности, поскольку истец должен был узнать о нарушении своего права в 2020 году, когда от него – как собственника земельного участка направлялось уведомление в адрес истца о необходимости заключения договора аренды земельного участка. Более того, истец должен был узнать о нарушении своего права после того, как им были инициированы публичные слушания в отношении изменения назначения земельного участка. Полагает, что в удовлетворении требований истцу следует отказать.

        В судебное заседание не явились истец, представитель ответчика ООО «ЭМО», представители третьих лиц, о времени и месте рассмотрения спора уведомлялись судом соответствии с требованиями ст.ст. 113, 118 ГПК РФ, в суд не явились, явку представителя не обеспечили.

         Действующее законодательство предполагает разумность и добросовестность действий участников гражданских правоотношений. Законодатель исходит из того, что участники процесса, будучи заинтересованными в защите своих прав и законных интересов, своевременно и надлежащим образом осуществляют их.

          В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Согласно пункту 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» статья 165.1 Гражданского кодекса РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 67 указанного Постановления сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ).

Судебная корреспонденция направлена ответчику по указанному в исковом заявлении адресу и возвращена за истечением срока хранения без вручения адресату.

Доказательств того, что данный адрес не является адресом постоянного места нахождения ответчика на момент рассмотрения дела, суду не представлено, как не представлено и доказательств, подтверждающих уважительные причины не получения (невозможности получения) корреспонденции по данному адресу.

При таких обстоятельствах, на основании приведенных норм права и разъяснений по их применению, суд признает ответчика – ООО «ЭМО», представителей третьих лиц извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Выслушав пояснения сторон, исследовав предоставленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как усматривается из материалов дела, решением Благовещенского городского суда от 20 октября 2010 года по гражданскому делу № 2-9811/2010 по иску РС к ООО «Агентство недвижимости «Акцепт» о признании права собственности на гараж, суд постановил: исковое заявление РС удовлетворено. Признано за РС право собственности на гараж № ***, с инвентарным номером 01-0101653, находящийся в 23 квартале г. Благовещенска.

Судом было установлено, что земельный участок в 23 квартале г. Благовещенска на котором возведен спорный гараж, ранее принадлежал ООО «ЭМО», а на момент рассмотрения данного спора находился в собственности, у ООО «Агентство недвижимости «Акцепт». Вместе с тем, ООО «Агентство недвижимости «Акцепт» не возражало против размещения спорного гаража на принадлежащем данному обществу земельном участке и согласилось на признание права собственности на этот гараж за истцом. В этой связи правовой статус истца, в отношении земельного участка под спорным гаражом, суд расценил соответствующим требованиям абз. 1 ч. 3 ст. 222 ГК РФ, а РС надлежащим истцом, обладающим правом на обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии с названной нормой права.

Из представленных материалов регистрационного дела усматривается, что 18 марта 2014 года между ООО «Агентством недвижимости «Акцепт» и АА заключен договор купли продажи земельный участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ***.

    Стоимость земельного участка сторонами определена в сумме 50 000 рублей.

    При этом в данном договоре не имеется указаний на то, что на земельном участке имеются объекты недвижимого имущества.

Данный договор зарегистрирован управлением Россреестра по Амурской области.

Обращаясь в суд с настоящим иском РС, полагавший нарушенным свое преимущественное право покупки сделкой от 18 марта 2014 года, просил перевести на него права и обязанности покупателя.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской федерации предусмотрено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Согласно пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу пунктов 3, 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

По смыслу указанного выше пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды этого земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством (ст. 250 ГК РФ) для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Системное толкование указанных выше норм закона позволяет прийти к выводу о том, что основания приобретения прав на земельный участок должны быть установлены соответствующими актами, указывающими на вид права, реквизиты, позволяющие его идентифицировать среди других земельных участков, в частности, адресные характеристики, площадь, границы, а также вид и целевое назначение его использования.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Вместе с тем, по смыслу приведенных норм права преимущественное право аренды земельного участка имеет собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельного участке.

Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа указанных положений земельного и гражданского законодательства, с очевидность следует, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, т.е. РС вправе претендовать на земельный участок, непосредственно занятый его недвижимостью и необходимый для непосредственного использования здания, строения и сооружения.

Таким образом, РС обладает правом, в том числе преимущественным только на земельный участок непосредственно под объектами недвижимости принадлежащем ему на праве собственности и необходимый для их использования, что не соответствует общей площади земельного участка, реализованного ООО «Агентство недвижимости «Акцепт» АА

           Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются пояснения лиц участвующих в деле, заключения экспертов (ст. 55 ГПК РФ).

           Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

      Ответчик АА, указывая, что при заключении договора продавец направлял в адрес собственника гаража уведомление не представил в соответствии с положениями ст.12, 56 ГПК РФ достаточных достоверных доказательств, свидетельствующих о соблюдении требований предусмотренных ст.250 ГК РФ.

    Материалы регистрационного дела не содержат доказательств исполнения как продавцом так и покупателем данной обязанности.

Доводы ответчика о том, что ему было не известно о нарушении прав истца, поскольку из материалов регистрационного дела усматривается, что для регистрации перехода права собственности на земельные участки также предоставлялся договор заключенный 18 марта 2014 года между ООО «Агентством недвижимости «Акцепт» и АА в отношении земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером *** в соответствии, с которым указано, что на спорном земельном участке имеется объект недвижимого имущества - гараж1-этажный, назначение нежилое, площадью 22 кв.м. (п.1. договора)

Рассматривая заявление стороны ответчика о применении срока исковой давности, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 200 указанного Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

        В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. В соответствии с абз. 2 п. 14 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года исковые требования, предъявленные с пропуском срока исковой давности, удовлетворению не подлежат.

         Истец полагает, что срок исковой давности следует исчислять с момента, когда ему стало известно о проведенном отчуждении его права, то есть 11 января 2022 года – дата ознакомления с материалами дела.

         Ответчик, оспаривая данное обстоятельство, указывает, что о нарушении своего права истец должен был узнать ранее, то есть в момент, когда им инициированы публичные слушания в отношении спорного земельного участка об изменении разрешённого вида использования земельного участка.

              Как усматривается из представленных доказательств в адрес истца РС, ответчиком АА 23 января 2020 года было направлено предложение о заключении договора аренды, в котором было указано о том, что АА на праве собственности принадлежит земельный участок. Данное требование направлено по адресу: ***

    Из доводов стороны истца усматривается, что данное сообщение им не было получено ввиду того, что отправлено по неверному адресу места жительства истца.

    На основании постановления мэра города Благовещенска от 04 июня 2019 года инициированы публичные торги по проекту постановления администрации города Благовещенска «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков, в том числе с кадастровым номером ***.

    Данным постановлением установлено провести публичные торги с 7 июня 2019 года по 5 июля 2019 года (п.1), а также возложена на управление по документационному обеспечению управления администрации города Благовещенска обязанность по обеспечению опубликования в газете «Благовещенск» постановления, а также начале публичных слушаний – 7 июня 2019 года (п.4).

    Постановлением администрации города Благовещенска от 26 июля 2019 года № 2419 предоставление разрешение на условно-разрешенный вид использования земельных участок, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ***, с разрешенным использованием – «административно-производственная база», находящихся в собственности АА в соответствии с классификатором – «хранение автотранспорта» (п.1 Постановления)

    Оценивая представленные доказательства в их совокупности, с учетом положений ст.67 ГПК РФ, суд полагает, что о нарушении своего права как собственник объекта недвижимого имущества истец должен был узнать в период проведения публичных торгов, поскольку из указанного ранее Постановления мэра города Благовещенска, которое было опубликовано в средствах массовой информации. В данном случае истец, при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась при наличии права собственности на объект недвижимого имущество и достоверно установленных обстоятельствах отсутствия каких либо прав в отношении земельного участка имел возможность узнать о нарушении своего права передачей в собственность земельного участка третьим лицом.

        Более того, судом также учитывается и то, что при разрешении вопроса о признании права собственности на объект недвижимого имущества истцу достоверно было известно о том, что земельный участок принадлежит ООО «Агентство недвижимости «Акцепт», которое не предоставило возражений относительно признания за истцом права собственности. Также следует отметить и то, что до момента проведения публичных торгов истцом использовался земельный участок с разрешенным использованием «Производственная база».

        При изложенных обстоятельствах, а также того, что истец должен был узнать о нарушении своего права 26 июля 2019 года, то есть после изменения разрешённого вида использования земельного участка.

        Таким образом, в удовлетворении исковых требований истцу следует отказать.

     Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

        В удовлетворении исковых требований РС к АА, ООО «ЭМО» о признании преимущественного права покупки, о переводе прав и обязанностей покупателя – отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд, через Благовещенский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий                                                          И.В. Гокова

Решение в окончательной форме составлено 05.07.2022 года