Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2434/2023 ~ М-12/2023 от 09.01.2023

                                                                                                            № 2-2434/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Одинцово                                                                            20 февраля 2023 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Селина Е.А.,

при секретаре Мойсове А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к АО «ИНТЕКО» о расторжении договоров участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с данным иском, указывая, что между ним и АО «ИНТЕКО» ДД.ММ.ГГГГ были заключены договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, создаваемых по строительному адресу: АДРЕС, АДРЕС АДРЕС направлением МЖД в пойме АДРЕС: №, предмет договора - АДРЕС, этаж №, площадью ......м, цена договора ..... рублей; №, предмет договора - .....

Также ДД.ММ.ГГГГ. между ним и АО «ИНТЕКО» были заключены договоры участия в долевом строительстве машино-мест, создаваемых по указанному строительному адресу: № предмет договора - машино-место №..... рублей; №, предмет договора - ..... цена договора ......

Оплата по вышеуказанным договорам участия в долевом строительстве исполнена им частично: по договору ...... (подлежит оплате ......); по договору № ...... (подлежит оплате ..... руб.); по договору № - ..... рублей (подлежит оплате ..... рублей); по договору № - ..... рублей (подлежит оплате ..... рублей).

В условиях нестабильной обстановки, связанной с проведением СВО, введением санкций в отношении РФ, наблюдается ухудшение экономической ситуации в целом по потребительскому спросу, в том числе и на рынке жилья. При этом в текущей стадии проекта АО «Интеко» предлагает к продаже квартиры со скидкой в 15% от цен, действовавших в июне-июле 2022г., что делает невозможным переуступку участником прав по договорам третьим лицам по цене приобретения.

Действующее законодательство не исключает возможность расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе участника долевого строительства ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых он исходил при заключении договора и которые не зависят ни от одной из сторон, к числу которых может быть отнесено изменение материального и семейного положения, состояния здоровья участника долевого строительства, иных личных обстоятельств.

Заключая договоры участия в долевом строительстве жилых помещений и машино-мест, стороны не могли предвидеть указанные изменения.

Истец направил ответчику предложение в добровольном порядке расторгнуть договоры участия в долевом строительстве жилых помещений и машино-мест, однако, ответчик своего согласия на расторжение договоров не дал, в связи с чем, истец просит суд расторгнуть договоры участия в долевом строительстве.

Истец в судебное заседание не явился, извещен, направил в суд представителя, который в судебном заседании исковые требования подержал, пояснив, что в настоящее время ответчик реализует квартиры по цене на 15% дешевле, чем в момент заключения договоров между сторонами, что для истца является существенным обстоятельством.

Не оспаривал наличие у истца задолженности по спорным договорам.

Представитель ответчика в судебном заседании против иска возражал, поддерживая письменные возражения по иску (л.д.45-52, 187), указал на отсутствие предусмотренных законом оснований для расторжения спорных договоров, пояснив, что все договоры прошли государственную регистрацию, в настоящее время имеется просрочка истца в исполнении договорных обязательств, что не оспаривает он сам. Таким образом, при наличии нерасторгнутых договоров истец в одностороннем порядке отказался от исполнения принятых на себя обязательств.

Ответчик продолжает исполнение заключенных с истцом договоров на согласованных сторонами условиях, осуществляя строительство многоквартирного дома.

Истец имел возможность оценить риски, связанные с заключением спорных договоров, им не приведено никаких достоверных доказательств в подтверждение своих доводов о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров, в частности, доказательств ухудшения экономической ситуации. Доводы истца являются его оценочными суждениями, невозможность переуступки истцом прав по договорам третьим лицам по цене приобретения не является очевидной и ничем объективно не подтверждается, изменение состояния рынка недвижимости в любом случае не является основанием для применения положений ст. 451 ГК РФ.

Ответчик не препятствует уступке истцом своих прав по договорам, напротив, выразил готовность оказать ему всяческое содействие в совершении сделок цессии, о чем сообщил истцу.

Дальнейшее исполнение договоров истцом предполагает внесение им на свой счет эскроу денежных средств в размере, обеспечивающем оплату цены договоров в согласованном сторонами размере и последующее принятие истцом объектов долевого строительства после окончания строительства многоквартирного дома. Таким образом, исполнение договоров должно привести именно к тем последствиям, на которые истец рассчитывал при заключении договоров - приобретению в собственность четырех объектов долевого строительства.

Риски изменения экономических условий несут и истец, и ответчик по делу.

Также указал, что в п.9.1 каждого из заключенных договоров стороны согласовали перечень обстоятельств непреодолимой силы, влекущих освобождение от ответственности, если такие обстоятельства непосредственно не позволяют стороне исполнить свои обязательства по договору. Обстоятельства, на которые ссылается истец, в договоре не поименованы.

При этом, согласно п.9.3 каждого из договоров, даже в случае действия обстоятельств непреодолимой силы более 3 месяцев стороны должны стремиться к продолжению исполнения обязательств, а не к расторжению договоров.

Исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора в соответствии со ст. 421 ГК РФ, истец не настаивал на включение в договоры, в том числе путем заключения дополнительных соглашений, условий о досрочном расторжении договоров по требованию истца по каким-либо иным основаниям, помимо прямо указанных в законе. Перед подписанием договоров истец ознакомился с их условиями и не настаивал на изменении п.п.9.1, 9.3, то есть полностью с ними согласился.

Указанные истцом причины отказа от исполнения договоров и предъявления требования об их расторжении не соотносятся с возможными условиями временного приостановления исполнения обязательств в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы. Доказательства наличия непреодолимой силы в данном случае, с учетом всех обстоятельств дела, отсутствуют. С момента заключения договоров истец имел достаточно времени для их исполнения, но не исполнил их.

Ответчик полагает, что истец путем предъявления рассматриваемого иска пытается произвольно и безосновательно отказаться от надлежащего исполнения принятых на себя перед ответчиком обязательств, что означает осуществление им гражданских прав исключительно с намерением причинить вред ответчику, заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав истцом (злоупотребление правом), запрещенное ст.10 ГК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Представитель третьего лица ПАО «Банк ФК «Открытие» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, ходатайств не заявлял.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав стороны, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между истцом и АО «ИНТЕКО» ДД.ММ.ГГГГ. были заключены договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, создаваемых по строительному адресу: АДРЕС: №, предмет договора - квартира №..... кв.м, цена договора ..... рублей; №, предмет договора - АДРЕС..... кв.м, цена договора ..... рублей.

Также ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами были заключены договоры участия в долевом строительстве машино-мест, создаваемых по указанному строительному адресу: №, предмет договора - машино-место №, ..... цена договора ..... рублей; №, предмет договора - машино-место №....., цена договора ..... рублей (л.д.8-23, 28-43).

В отношении каждого из указанных договоров проведена государственная регистрация (л.д.53-95).

Расчеты между сторонами, согласно условий договоров, производятся посредством счета эскроу.

ДД.ММ.ГГГГ. истец направил ответчику предложение в добровольном порядке расторгнуть договоры участия в долевом строительстве жилых помещений и машино-мест по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении (л.д.24-27, 137-138). В ответе на это предложение ответчик указал на отсутствие оснований для одностороннего отказа истца от договора, обратив внимание на задолженность истца по договорам и выразив согласие на перевод долга при уступке истцом прав требования по договорам (л.д.139-145). Задолженность по договорам истцом не погашена (л.д.179-186).

Ответчик продолжает исполнение обязательств перед истцом на согласованных сторонами условиях, осуществляя строительство многоквартирного дома, что отображается на официальном сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) в сети Интернет в соответствии с требованиями ст.23.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ) и Постановления Правительства РФ от 26.03.2019г. № «О Единой информационной системе жилищного строительства» (л.д.96-109).

Анализируя собранные по делу доказательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

Правоотношения сторон регулируются нормами ГК РФ, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, а также нормами Закона РФ «О защите прав потребителей» - в части, не урегулированной специальными законами, с учетом разъяснений, содержащихся в п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".

Согласно ч.1 ст.9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В силу ч.1.1 названной статьи, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии с ч.1.2 указанной статьи, в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Обстоятельств, предусмотренных ст.9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ в качестве оснований для одностороннего отказа участника долевого строительства от договора либо расторжения договора в судебном порядке в ходе рассмотрения дела не установлено.

Согласно материалов дела, ответчик исполняет обязательства перед истцом на согласованных сторонами условиях договоров, осуществляя строительство многоквартирного дома.

С учетом положений ч.1.2 ст.9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, ст.32 Закона «О защите прав потребителей», предусматривающая право потребителя на односторонний отказ от исполнения договора, к спорным правоотношениям не применима.

В соответствии с п.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п.2 названной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из текста искового заявления, объяснений представителя истца в судебном заседании, в качестве оснований для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств истец указывает участие России в СВО, введение экономических санкций, колебание рынка жилья, а также то, что АО «Интеко» в настоящее время предлагает к продаже квартиры со скидкой в 15% от цен, действовавших на момент заключения договора.

Однако, как следует из материалов дела, спорные договоры были заключены сторонами ДД.ММ.ГГГГ., то есть после начала СВО и в условиях ряда принятых в связи с этим экономических санкций, эти обстоятельства были очевидны для истца, и он имел возможность учесть их при заключении договоров.

Также не основаны на законе доводы истца о том, что колебание цен на рынке недвижимости и снижение цены на квартиры ответчиком могут являться основанием для расторжения договора.

В соответствии с ч.2 ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.1 ст.9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из материалов дела следует, что при заключении спорных договоров истец согласился с условиями приобретения им объектов недвижимости, включая их цену, о чем свидетельствует его подпись в договорах.

Колебание цен на рынке недвижимости само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств.

Также суд учитывает, что в п.9.1 каждого из договоров стороны согласовали перечень обстоятельств непреодолимой силы, влекущих освобождение каждой из сторон от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, если такие обстоятельства непосредственно не позволяют стороне исполнить свои обязательства по договору. Обстоятельства, на которые ссылается истец, в договоре не поименованы.

При этом, с учетом права сторон по собственному усмотрению определять условия договора в соответствии со ст. 421 ГК РФ, истец не настаивал на включении в договоры, в том числе путем заключения дополнительных соглашений, условий о досрочном расторжении договоров по требованию истца по каким-либо иным основаниям, помимо прямо указанных в законе и в договоре. Перед подписанием договоров истец ознакомился с их условиями, подписал их и не настаивал на изменении п.п.9.1, 9.3 договоров.

Указанные истцом причины отказа от исполнения договоров и их расторжения не являются обстоятельствами непреодолимой силы по смыслу п.3 ст.401 ГК РФ.

Доказательств наличия обстоятельств непреодолимой силы в данном случае, с учетом установленных обстоятельств дела, не имеется, судом не установлено.

Также истцом не представлено доказательств в обоснование доводов о невозможности переуступки им прав требований из спорных договоров. Напротив, как следует из письма АО «ИНТЕКО», какие-либо препятствия со стороны ответчика в случае заключения истцом договоров цессии отсутствуют.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО2 в полном объеме, иная оценка истцом установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означают наличие оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к АО «ИНТЕКО» о расторжении договоров участия в долевом строительстве – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23.03.2023г.

Судья                                                                                                        Е.А. Селин