Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1325/2019 ~ М-1295/2019 от 23.04.2019

Дело № 2-1325/2019 г.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 мая 2019 года                 г. Элиста

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Эминова О.Н.,

при секретаре судебного заседания Манжеевой Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Санджиева Игоря Анатольевича к ООО «Стройфасад» о признании права собственности на квартиры,

установил:

    Санджиев И.А. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что по договору уступки права требования, заключенного им 20 апреля 2017 года с ООО «ТОРГН», он получил право требования с ООО «Стройфасад» по Договору инвестирования б/н от 01 августа 2015 года (далее по тексту Договор) с ООО «Стройфасад». Согласно условиям названного Договора инвестор обязался осуществить инвестирование денежных средств в строительство многоквартирного 7 этажного жилого дома (далее Объект) строящегося по адресу <адрес> расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по строительному адресу: <адрес> на площади земельного участка 1 310,0 кв.м. Обязательства по Договору от 01 августа 2015 года им исполнены в полном объеме, инвестиционный взнос в соответствии с п.2.1 Договору в сумме 3 800 000 руб. внесен полностью, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов. Ответчик исполнил свои обязательства по строительству дома. Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 08-RU 08301000-52-2018 от 26 ноября 2018 года, выданным Администрацией города Элисты, дом сдан в эксплуатацию. По завершении реализации инвестиционного проекта, дом прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости и сделок с ним, присвоен кадастровый номер №. Ответчик, во исполнение обязательства по Договору инвестирования от 01.08.2015 года, передал в собственность истца, в качестве результата инвестиционной деятельности, однокомнатную квартиру №, кадастровый номер №, состоящую из 1 жилой комнаты, общей площадью 40,0 кв. м., находящуюся на 1 этаже; однокомнатную квартиру №, кадастровый номер №, состоящую из 1 жилой комнаты, общей площадью 39,3 кв. м. находящуюся на 5 этаже; двухкомнатную квартиру №, кадастровый номер №, состоящую из 2 жилых комнат, общей площадью 51,8 кв. м., находящуюся на 6 (шестом) этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, (далее по тексту Квартиры), что соответствует доле истца в инвестиционном проекте в размере 3 800 000 (руб. по договору от 01 августа 2015 года. 15 марта 2019 года ими подписан Акт приема-передачи квартир. Таким образом, стороны исполнили взаимные обязательства по Договору от 01 августа 2015 года: истец оплатил всю сумму инвестиционного взноса в размере 3800 000 руб., а ответчик передал истцу во исполнение условий договора квартиры на сумму 3 800 000 руб. Стороны претензий в части расчетов не имеют. Однако он лишен возможности самостоятельного оформления права собственности на квартиры в органах ФРС в связи с тем, что у него отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию, акт о результате реализации инвестиционного проекта. Ответчик не исполнил обязательства по передаче всех документов в регистрирующий орган, без которых невозможно оформить право собственности на квартиры. Просил признать за ним право собственности в качестве результата инвестиционной деятельности на однокомнатную квартиру №, общей площадью 40,0 кв.м., кадастровый номер №, расположенную на 1 этаже многоквартирного жилого дома, однокомнатную квартиру №, общей площадью 39,3 кв.м., кадастровый номер №, расположенную на 5 этаже многоквартирного жилого дома, и двухкомнатную квартиру № общей площадью 51,8 кв.м., кадастровый номер №, расположенную на 6 этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>

В судебном заседании Санджиев И.А. поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ООО «Стройфасад» Тадонов С.Н. в судебном заседании исковые требования признал.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК не явился, о рассмотрении дела извещен.

В силу ст.167 ГПК РФ суд счёл возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрации подлежит в том числе право собственности.

    В силу ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

    Как следует из содержания ст. 4 ФЗ от 25.02.1999 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

    В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ" инвесторы, в частности, имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

    Согласно п. 1 ст. 8 указанного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.Таким образом, основным документом, определяющим права и обязанности участников инвестиционной деятельности, является заключенный между ними договор.

    В силу части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

    Из пункта 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в данном Кодексе (пункт 2 статьи 307 названного Кодекса).

В силу статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 06 мая 2019 года, ООО «Стройфасад» зарегистрировано и постановлено на учет в налоговом органе 21 апреля 2009 года. Учредителем данного юридического лица является Тадонов С.Н. Основным видом деятельности общества является подготовка строительной площадки. Дополнительным видом деятельности Общества в том числе является строительство жилых и нежилых зданий.

    Как следует из материалов дела, 01 августа 2015 года ООО «Торгн» в лице генерального директора Манджиева В.Н., именуемый в дальнейшем «Инвестор», заключило с ООО «Стройфасад» в лице генерального директора Тадонова С.Н., именуемый далее «Застройщик», заключили договор инвестирования, согласно которому Инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств, оплату строительных материалов, для реализации инвестиционного проекта на строительство многоквартирного 7 этажного жилого дома (далее Объект), общая площадь которого составляет 4124,49 кв.м., квартир 3492,43 кв.м., нежилых помещений 632,06 кв.м. Количество квартир 77, строительный объем 17 147,22 куб.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по строительному адресу: <адрес>, площадь земельного участка 1 310,0 кв.м, с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности квартир в собственность. Застройщик обязуется выполнить работы по строительству Объекта в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством Российской Федерации. По завершении реализации инвестиционного проекта, сдачи Объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии надлежащего выполнения Инвестором обязательств по настоящему Договору Заказчик передает Инвестору квартиры № общей проектной площадью 136,27 к.м. в установленном законом порядке (п. 1.2). Застройщик осуществляет строительство жилого дома на основании: Инвестиционного договора на реконструкцию объекта незавершенного строительства от 25 октября 2013 года, Разрешения на строительство № RU 08301000-676 от 26 сентября 2014 года, выдано Администрацией г.Элисты Республики Калмыкия, Договора аренды земельного участка № 776 от 26 февраля 2014 года, дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка от 26.02.2014 № 148/2014 от 22 октября 2014 года, от 10 ноября 2014 года, от 4 февраля 2015 года (п. 1.3). После окончания строительства и приемки жилого дома в эксплуатацию Застройщик и Инвестор подписывают акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором распределяют результаты инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир и иных нежилых помещений, поступающих в собственность каждой из сторон (п. 1.4). Объем инвестирования Инвестором устанавливается в сумме 3 800 000 руб. (п. 2.1).

    Согласно п.п. 3.2.1, 3.2.3 Договора Застройщик обязуется сдать законченный строительством жилой дом, указанный в п. 1 договора, в эксплуатацию 15 февраля 2016 года. Предоставит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав документы, необходимые для регистрации права собственности Инвестора на квартиры.

    Поскольку Федеральный закон от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой форме капитальных вложений" не содержал обязательного требования о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома, он считается заключенным при соблюдении сторонами простой письменной формы.

Обязательства по долевому строительству согласно условиям договора выполнены ООО «Торгн» в полном объеме, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов за период 01.01.2015-19.04.2017 между ООО «Торгн» и ООО «Стройфасад».

    Таким образом, ООО «Торгн» на основании заключенного договора от 01 августа 2015 года как дольщик стало самостоятельным полноправным участником деятельности по строительству жилого дома, поскольку осуществляло имущественное вложение в строительство в целях достижения определенного полезного эффекта - создания жилого помещения в многоквартирном доме и получения его в собственность, что соответствует содержанию понятий «инвестиции» и «инвестиционная деятельность».

Согласно выписке из ЕГРП незавершенный строительством 77-квартирный жилой дом по адресу: <адрес>, зарегистрирован на праве собственности за ООО «Стройфасад».

Судом установлено, что в сроки, установленные в договоре (15 февраля 2016 г.), квартиры истцу в собственность не переданы.

В соответствии с разрешением № 08-RU08301000-52-2018 от 26 ноября 2018 г. многоквартирный 7-этажный жилой дом в <адрес> на земельных участках с кадастровыми номерами № введен в эксплуатацию.

    Согласно договору об уступке права требования от 20 апреля 2019 года, заключенному между ООО «Торгн», именуемое в дальнейшем (Цедент), в лице генерального директора Манджиева В.Н., и Санджиевым И.А., именуемый в дальнейшем Цессионарий, Цедент в счет погашения своей задолженности перед Цессионарием в сумме 1500000,00 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, уступает последнему все права по истребованию с ООО «Стройфасад» (далее по тексту - Должник) денежных средств в сумме 3800000 (три миллиона восемьсот тысяч ) рубль 00 коп., причитающихся Цеденту по договору инвестирования от 01 августа 2015 года, предоставленных для реализации инвестиционного проекта на строительство многоквартирного 7 этажного жилого дома, общая площадь которого составляет 4124,49 кв.м., площадь квартир 3492,43 кв.м., площадь нежилых помещений 632,06 кв.м., количество квартир 77, строительный объем 17 147,22 куб.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по строительному адресу: <адрес>, площадь земельного участка 1 310,0 кв.м., в полном объеме и на условиях установленных указанным договором, действующим законодательством РФ и Актом сверки взаиморасчетов от 19 апреля 2017 года составленным между Цедентом и Должником. Права кредитора по истребованию денежных средств с ООО «Стройфасад» переходят к Цессионарию на тех же условиях, которые существовали до момента перехода права, в размере 3800 000 (три миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 коп. с момента подписания настоящего договора.

    15 марта 2019 г. между ООО «Стройфасад» и Санджиевым И.А. был подписан акт приема-передачи квартир по договору. Согласно п. 1 акта ответчик передал, а истец принял квартиру №, кадастровый номер №, площадью 40,0 кв.м., на 1 этаже; квартиру №, кадастровый номер №, площадью 39,3 кв.м., на 5 этаже, квартиру №, кадастровый номер №, площадью 51,8 кв.м., на 6 этаже, находящиеся по адресу: <адрес>.

Согласно техническому паспорту на многоквартирный 7 этажный жилой дом в <адрес>, составленному ООО «Кадастровый Центр» по состоянию на 27 октября 2018 г., общая площадь однокомнатной квартиры № составляет 40,0 кв.м., жилая площадь – 21,5 кв.м, подсобная – 18,5 кв.м. (коридор площадью 5,7 кв.м, санузел площадью 3,9 кв.м, кухня площадью 8,9 кв.м), с холодными помещениями (лоджия) – 3,4 кв.м.; квартиры № составляет 39,3 кв.м., жилая площадь – 21,4 кв.м, подсобная – 17,9 кв.м. (коридор площадью 5,8 кв.м, санузел площадью 3,8 кв.м, кухня площадью 8,3 кв.м), с холодными помещениями (лоджия) – 3,2 кв.м.; квартиры № составляет 51,8 кв.м., жилая площадь – 27,4 кв.м, подсобная – 24,4 кв.м. (коридор площадью 10,8 кв.м, ванная площадью 2,1 кв.м, ванная площадью 3,3 кв.м., кухня площадью 8,2 кв.м), с холодными помещениями (лоджия) – 3,2 кв.м.

Истец не оспаривал, что получил ключи от квартир и имел возможность пользоваться ими.

Одним из способов защиты гражданских прав в соответствии со ст.12 Гражданского кодекса РФ является признание права.

В силу п. 58 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Судом установлено, что указанные квартиры фактически находятся во владении истца, который использует их по назначению.

С учётом приведённых норм Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «Стройфасад», а при неисполнении последним обязательства вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путём предъявления требования о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект.

Согласно статье 5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав с другой.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации возникновения права на недвижимое имущество являются, в том числе иные документы, которые в соответствии с законодательством подтверждают наличие возникновение прав. К данным документам следует относить документ, подтверждающий выплату участником долевого строительства денежных средств в полном объеме.

Право собственности на жилое помещение у участника долевого строительства возникает с момента ввода жилого дома в эксплуатацию и оплате стоимости объекта долевого строительства.

Спорная жилая площадь приобретена на основании заключенной сделки с соблюдением закона за счет средств истца и для истца, следовательно, в соответствии со статьями 209, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исходя из правоприменительной практики в Российской Федерации, в том числе разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, - данное имущество подлежит передаче в пользу истца в индивидуальную собственность.

Имея все законные основания для осуществления регистрации права собственности на квартиру, истец лишен такой возможности, в то время как статья 35 Конституции Российской Федерации провозглашает право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

По независящим от истца причинам ООО «Стройфасад» не предприняты меры по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с истцом.

Данное обстоятельство не является основанием для ограничения истца в реализации своих прав собственности на имущество и для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований.

При таких обстоятельствах исковые требования Санджиева И.А. о признании права собственности на квартиру подлежат удовлетворению.

В силу ст. 103 ГПК РФ, ст.333.36 Налогового кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета г. Элисты в размере 14 000 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования Санджиева Игоря Анатольевича удовлетворить.

    Признать за Санджиевым Игорем Анатольевичем право собственности на квартиру №, общей площадью 40,0 кв.м., в том числе жилой площадью – 21,5 кв.м, подсобной – 18,5 кв.м, площадью с холодными помещениями (лоджия) – 3,4 кв.м., кадастровый номер №, расположенную на 1 этаже многоквартирного жилого дома; на квартиру №, общей площадью 39,3 кв.м., в том числе жилой площадью – 21,4 кв.м, подсобной – 17,9 кв.м, площадью с холодными помещениями (лоджия) – 3,2 кв.м., кадастровый номер №, расположенную на 5 этаже многоквартирного жилого дома; квартиру №, общей площадью 51,8 кв.м., в том числе жилой площадью – 27,4 кв.м, подсобной – 24,4 кв.м, площадью с холодными помещениями (лоджия) – 3,2 кв.м., кадастровый номер №, расположенную на 6 этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройфасад» в доход бюджета г. Элисты государственную пошлину в размере 14 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Элистинский городской суд Республики Калмыкия.

Председательствующий:                 О.Н. Эминов