Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4530/2023 ~ М-3269/2023 от 06.07.2023

47RS0006-01-2023-004021-41

№ 2-4530/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Гатчина 31 октября 2023

Гатчинский городской суд *** в составе:

председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Литвиновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** к Дяну Наталье Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1509 200 руб.;

установил:

в обоснование исковых требований указано, что Дяну Н.В. является арендатором по договору аренды земельного участка № *** от ***, что подтверждается вступившим в законную силу решением суда. Согласно условиям договора аренды, арендатору был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером *** по адресу: ***, площадью 1500 кв.м. На данном участке находится объект незавершенного строительства. *** было зарегистрировано право собственности Базановой М.Ю. на объект незавершенного строительства, расположенный на арендуемом земельном участке. *** право собственности на объект незавершенного строительства перешло к Дяну Н.В. В связи с чем к ней перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ. В соответствии с п. 3.4.4 договора аренды арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату в размер и порядке, установленном договором. Согласно п. 2.3 арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет арендодателя. В соответствии с п. 2.1 договора годовой размер арендной платы по договору составляет 3018400 рублей. В нарушение условий договора арендатор не исполнил обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности за период с 01 по 02 квартал 2023 г в размере 1509 200 руб. В адрес ответчика была направлена претензия, содержащая требование о погашении задолженности, которая ответчиком была оставлена без ответа.

В судебном заседании представитель истца - Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик Дяну Н.В. извещена судом надлежащим образом, не явилась, дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика Чиркина Л.А. просила в иске отказать по основаниям, изложенным в возражениях.

Третьи лица - Липатов Ю.М., Базанова М.Ю., Управление Росреестра по *** извещены, не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Суд, выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, установил следующее:

По результатам аукциона между администрацией Гатчинского муниципального района *** в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** и Липатовым Ю.М. *** был заключен договор *** аренды земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: ***.

Пунктом 1.4 установлен срок аренды земельного участка, который составляет 20 лет.

В соответствии с п. 2.1 договора годовой размер арендной платы определен протоколом, который является неотъемлемой частью договора и составляет 3018 400 руб.

В соответствии с п. 2.3 арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до 15 марта, до 15 июня, до 15 сентября, до 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

За Дяну Н.В. в ЕГРН зарегистрировано право аренды на спорный земельный участок ***

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке находится объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом площадью 36 кв.м. Право собственности на данный объект было зарегистрировано за Дяну Н.В. ***.

На основании договора купли-продажи Липатов Ю.М. продал, а Базанова М.Ю. купила указанный объект незавершенного строительства.

Базанова М.Ю. заключила с Дяну Н.В. договор купли-продажи объекта незавершенного строительством площадью 36 кв.м. В п. 1.3 договора купли-продажи указано, что покупатель приобретает право пользования на условиях договора аренды земельным участком, занятым жилым домом и необходимым для его использования в установленном законом порядке для завершения строительства.

В своих возражениях ответчик ссылается на то, что согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Поэтому передача прав и обязанностей арендатора земельного участка третьему лицу невозможна. В настоящий момент в суде рассматривается иск Дяну Н.В. к Базановой М.Ю. о признании договора купли-продажи недействительным, т.к. проданный объект не является недвижимым имуществом. Истец обязан был заключить с ответчиком новый договор аренды земли, как с собственником объекта недвижимого имущества, но без проведения торгов на новый срок, и на новых условиях. До его заключения ответчик по вине истца был лишен возможности использовать участок по целевому назначению.

Данные доводы основаны на неверном толковании норм права.

В п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Земельное законодательство в данном случае является специальной нормой права, которое имеет приоритет в применении к сложившимся правоотношениям.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на, здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные впунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В п.п. 14, 15 и 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При применении пунктов 5,6,9статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего apeндатора.

Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в п. 16 приведенного постановления Пленума от 24.03.2005 N 11.

Также, доводы ответчика опровергаются объективными действиями регистрирующего органа, который производит регистрацию соглашений об уступке прав и обязанностей арендаторов земельных участков в аналогичных случаях.

Обратное привело бы к возможности расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на определенных по результата аукциона условиях, против воли арендодателя, что законом не предусмотрено.

Это же позволит недобросовестным арендаторам фактически уходить от исполнения обязанности по оплате арендной платы по цене, определенной результатами аукциона. Именно на такой схеме настаивает ответчик, пытаясь претендовать на получение земельного участка в аренду на новый срок по основаниям п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, т.е. без проведения торгов, и по значительной меньшей стоимости аренды, определенной на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 N 520. При подобной ситуации бюджет не дополучит значительные арендные платежи, на которые рассчитывал, предоставляя участок в аренду именно победителю аукциона, и смысл проведения подобных торгов будет утрачен.

Ссылки на то, что в Гатчинском городском суде рассматривается иск Дяну Н.В. к Базановой М.Ю. о признании договора купли-продажи недействительным, т.к. проданный объект, поименованный в договоре незавершенным строительством жилым домом, не является в действительности объектом недвижимого имущества, ответчика от обязанности уплаты арендной платы не освобождают.

В п. 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Также, в ст. 557 ГК РФ определено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Если иск будет удовлетворен, ответчик получит не только возможность возвратить третьему лицу товар ненадлежащего качества, но и вернуть земельный участок. В спорный период времени (с момента приобретения права собственности на объект и до настоящего времени) земельный участок находился в фактическом владении ответчика, которая обязана перед истцом в уплате аренды. С момента погашения ответчик приобретает право регрессного требования о возмещении убытков к виновному лицу.

Соответственно, суд не находит законных оснований для отказа в удовлетворении иска.

На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 606-607 ГК РФ с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за 1 и 2 кварталы 2023 г в размере 1509 200 руб.

Ссылки ответчика на то, что она не могла фактически использовать земельный участок по назначению, в связи с отсутствием юридически оформленных прав на земельный участок, и приведение примеров из судебной практики, суд не признает относимыми к настоящему делу.

Как уже выше было доказано незаключение соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по действующему договору произошло в результате виновного бездействия самой ответчицы и третьих лиц, а не арендодателя. Недополученная арендная плата за указанный период является прямым действительным убытком истца, и подлежит взысканию с ответчика. При наличии права собственности на объект незавершенный строительством, и при переходе права аренды на земельный участок в силу закона у ответчика препятствия в использовании участка во всей его площади по назначению отсутствовали. С ответчика должна быть взыскана плата, исходя из общей площади участка 1500 кв.м, а не только за занятый фундаментом клочок земли площадью 36 кв.м. Земельный участок для индивидуального жилищного строительства предоставляется всегда площадью значительно превышающей площадь застройки, т.к. подобный участок используется не только для строительства жилого дома, надворных построек и их дальнейшего обслуживания, но и может служить зоной отдыха и ведения личного подсобного хозяйства. Приобретая недвижимость и право аренды на участок определенной площадью, арендатор осознает, что принимает на себя обязанность по оплате аренды, исходя из всей площади участка, а не его части. Ссылки ответчика на примеры из судебной практики к настоящему делу не относимы, поскольку в них были рассмотрены случаи, когда права на земельный участок не были оформлены по вине органов власти.

При указанных обстоятельствах со стороны ответчика нарушены условия договора по внесению аренды, в связи с чем требования истца в части взыскания суммы основного долга подлежат удовлетворению в полном объеме.

В связи с тем, что истец освобожден от уплаты госпошлины, на основании ст. 103 ГПК РФ она взыскивается с ответчика пропорционально удовлетворенному иску и будет составлять 15 746 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12,56,194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** к Дяну Наталье Владимировне удовлетворить.

Взыскать с Дяну Натальи Владимировны в пользу Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** задолженность по арендной плате за 1 и 2 кварталы 2023 г в размере 1509 200 руб.

Взыскать с Дяну Натальи Владимировны в бюджет Гатчинского муниципального района *** государственную пошлину в размере 15746 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***