Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-11426/2022 ~ М-9630/2022 от 10.08.2022

                                                                                                                  № 2-11426/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Одинцово                                                                                    23 декабря 2022 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Селина Е.А.,

при секретаре Мойсове А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по исковому заявлению ООО «МетПром» к Преображенской Татьяне Сергеевне о возложении обязанности совершения действий по государственной регистрации, о взыскании судебных расходов,

по исковому заявлению Преображенской Татьяны Сергеевны к ООО «МетПром» о возложении обязанности по передаче объектов недвижимого имущества, о государственной регистрации, о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ООО «МетПром» обратился в суд с названным иском, указывая, что 10.02.2021г. между Обществом и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи будущей недвижимости №Б/Европа-3, по которому истец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: АДРЕС, а покупатель обязуется принять объект и уплатить цену договора в соответствии с условиями договора. В связи с административно-территориальными изменениями адрес объекта был актуализирован: АДРЕС

Дополнительным соглашением от 09.12.2021г. к договору стороны согласовали новый срок передачи объекта покупателю - 20.01.2022г. и выполнение в этой связи ряда опционов, согласно списка дополнительных работ, включаемых в предмет договора.

Во исполнение условий договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.12.2021г.) продавец передал покупателю объект по акту приема-передачи от 21.01.2022г., в котором не указаны какие-либо недостатки объекта или основания, препятствующие его передаче, или имеется отметка об отказе от подписания акта. Объект в настоящее время находится в распоряжении и эксплуатации покупателя. Какие-либо объективные препятствия для регистрации перехода права отсутствуют.

Разделом 5 договора установлены порядок и сроки подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок и жилой дом к ответчику: 30 дней с даты подписания договора, акта и оплаты платежа согласно п.3.1 договора (п.5.1 договора).

Покупатель не представил в установленные сроки документы на государственную регистрацию перехода права собственности на объект. Продавец неоднократно сообщал покупателю о необходимости совершения действий в порядке п.п.5.1 и 5.3 договора по обращению в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в целях государственной регистрации перехода права собственности на объект, продавцом были указаны все необходимые контакты, однако, и в последний установленный для совершения необходимых действий срок (не позднее 25.05.2022г.) никаких сообщений в связи с организацией совместной подачи соответствующих документов от покупателя не поступило. Таким образом, все запросы продавца о совершении необходимых действий по государственной регистрации перехода права собственности на объект безосновательно проигнорированы покупателем, что свидетельствует о его уклонении от исполнения соответствующей обязанности.

Требование покупателя о подписании нового акта сдачи-приемки текущей датой, заявленное в письме от 24.05.2022г., как условие для осуществления им действий по регистрации, является незаконным.

26.05.2022г. по почтовому и электронному адресу и в мессенджер WhatsApp ответчика была направлена претензия, на которую получен ответ №б/н от 27.05.2022г., сводящийся к тому, что объект формально не передан, покупатель намерен исполнить требование о регистрации перехода прав под условием подписания акта новой датой.

Письмом №МП/06-22 от 01.06.2022г. продавец просил покупателя предоставить четкий ответ об исполнении или отклонении претензионных требований, ответ на письмо получен не был. Очевидно, что вместо регистрации перехода прав на объект покупатель нацелена на получение денежных средств по предъявленным ей к взысканию санкциям.

По изложенным основаниям истец просит обязать ответчика совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом (кадастровый №) и земельный участок (кадастровый №); взыскать с ответчика в пользу ООО «МетПром» 6 000 рублей в возмещение уплаченной при подаче настоящего искового заявления госпошлины.

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «МетПром» о возложении обязанности по передаче объектов недвижимого имущества, о государственной регистрации, о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, указывая, что, согласно п.2.1 договора, продавец обязался передать в ее собственность объект - земельный участок, площадью 865 кв.м, с расположенным на нем жилым домом общей площадью 198,3 кв.м, соответствующим основным характеристикам, указанным в приложениях № и № к договору.

Договор заключен, в соответствии с п.п.2, 3 ст.455 ГК РФ, в отношении будущей недвижимой вещи, основные характеристики жилого дома согласованы сторонами в приложениях № и № к договору. Цена объекта составляет 22 315 140,00 руб., из которых стоимость жилого дома, подключенного к инженерной инфраструктуре - 19 315 140,00 руб.; стоимость земельного участка - 3 000 000,00 руб. Срок передачи объекта покупателю - не позднее 30.10.2021г.

Она осуществила оплату стоимости объекта в полном объеме, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов от 30.03.2022г. Однако обязательство по передаче объекта в срок не позднее 30.10.2021г. продавец не исполнил. В результате переговоров 09.12.2021г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору, в п.1 которого изменен срок передачи объекта - 20.01.2022г., в п.2 изменены основные характеристики жилого дома.

21.01.2022г. при совместном осмотре объекта было установлено, что объект имеет многочисленные как существенные, так и несущественные недостатки. На предложение зафиксировать указанные недостатки для целей их устранения до передачи объекта продавец ответил отказом, как и на просьбу зафиксировать явку для целей исключения составления одностороннего акта приема-передачи объекта, предложив указать о явке на приемку и отказ от приемки объекта в акте приема-передачи, что и было ей сделано. Таким образом, объект не был передан ей юридически (отсутствует подписанный без замечаний акт приема-передачи) и фактически (ключи от объекта ей не передавались). Более того, при приемке 21.01.2022г. было установлено, что на объекте размещены для проживания работники продавца (оборудованы спальные места, места приема пищи).

В связи с тем, что ей было отказано в составлении совместного акта осмотра объекта 21.01.2022г., она подготовила и 25.01.2022г. направила в адрес ответчика мотивированный отказ от приемки объекта с требованием передачи объекта надлежащего качества и выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта. На требования, изложенные в мотивированном отказе, ответчик ответил отказом, мотивируя тем, что объект передан истцу по акту приема-передачи. Однако данное утверждение ответчика не соответствует действительности, что, помимо прочего, подтверждается перепиской в мессенджере WhatsApp.

Кроме того, по состоянию на 21.01.2022г. в отношении жилого дома не были осуществлены действия по проведению государственного кадастрового учета, кадастровый учет жилого дома осуществлен лишь 17.03.2022г. Таким образом, по ее мнению, объект не был создан по состоянию на 21.01.2022г., и продавец не имел оснований и возможности передать ей объект.

Обязательства по договору ответчиком до настоящего времени не исполнены. Согласно переписки в мессенджере WhatsApp, продавец сообщил о возможности получить ключи от жилого дома лишь 01.03.2022г. а о возможности оформления права собственности на объект - лишь 21.03.2022г. При этом, согласно переписки, после постановки жилого дома на кадастровый учет и регистрации права собственности на объект продавец стал предлагать к подписанию новый договор купли-продажи объекта.

Однако замечания к состоянию жилого дома ответчиком в указанные сроки не устранялись.

27.04.2022г. в адрес ответчика была направлена претензия о проведении совместного осмотра объекта, передаче объекта по акту, выплате неустойки. В ответе на претензию ответчик предложил подписать договор купли-продажи жилой недвижимости; обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от продавца; провести совместный осмотр объекта для фиксации его состояния. К названному письму были приложены проект договора купли-продажи жилой недвижимости №Б/Европа-3 от 20.04.2022г., проект акта приема-передачи к указанному договору и гарантийное письмо от 20.04.2022г.

13.05.2022г. стороны совместно провели осмотр объекта, о чем составили соответствующий акт, в котором были зафиксированы многочисленные недостатки объекта, часть из которых является существенными, не выполнены часть опционов, указанных в дополнительном соглашении от 09.12.2022г. После этого ответчик направил в ее адрес письмо от 18.05.2022г., согласно которого в одностороннем порядке назначил сроки устранения выявленных недостатков и предложил до 20.05.2022г. предоставить ответ относительно сроков устранения ряда недостатков, а также в срок до 25.05.2022г. обратиться в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Согласно текста письма, приложением к нему являлся акт приема-передачи к договору купли-продажи будущей недвижимости №Б/Европа-3 от 10.02.2021г. Однако такой акт ей направлен не был. Только 21.05.2022г. продавец приложил к письму скан-копию акта приема-передачи от 21.01.2022г. с замечаниями покупателя о неготовности объекта к передаче.

Также ответчик посредством мессенджера WhatsApp направил ей письмо от 23.05.2022г. с возражениями на ее доводы, а также с требованием в срок до 25.05.2022г. сообщить дату совместного обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект.

24.05.2022г. ей в адрес продавца был направлен ответ на это письмо с обоснованием своей позиции и повторной просьбой передать объект в установленном порядке в течение 3х рабочих дней с даты получения данного письма, осуществить обращение в регистрирующий орган с целью государственной регистрации перехода права собственности на объект, а также подготовить соглашение об устранении выявленных недостатков объекта.

26.05.2022г. от продавца поступило два письма с указанием, что объект был ей передан 21.01.2022г., на необходимость обращения в регистрирующий орган и на отсутствие у продавца доступа на объект.

01.06.2022г. в ответ на ее обращение от продавца поступил отказ от передачи объекта.

Учитывая тот факт, что по состоянию на 21.01.2022г. объект не был готов к передаче, отказ продавца от передачи объекта в состоянии, предусмотренном условиями договора, а также то, что на дату составления настоящего искового заявления объект покупателю не передан, действия продавца по понуждению к подписанию новых договоров купли-продажи объекта с измененными основными характеристиками объекта, а также новыми датами исполнения обязательств по договору, по ее мнению, являются недобросовестными и неправомерными.

По изложенным основаниям ФИО2 просит обязать ООО «МетПром» передать ей земельный участок и жилой дом, подключенный к инженерным коммуникациям, являющиеся предметом договора купли-продажи будущей недвижимости №Б/Европа-3 от 10.02.2021г.; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанные земельный участок и жилой дом; взыскать с ООО «МетПром» в ее пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта по договору купли-продажи будущей недвижимости в размере 15 397 446,60 руб., согласно представленного расчета, компенсацию морального вреда в размере 100 000,00 руб., штраф в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей», расходы на оплату юридических услуг в размере 80 000,00 руб., почтовые расходы на оплату почтовых отправлений в размере 1 659,33 руб., расходы на оплату изготовления доверенности на имя представителя в размере 1 700,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины (т.2, л.д.5-9).

Представители ООО «МетПром» в судебном заседании исковые требования ООО «МетПром» поддержали, против исковых требований ФИО2 возражали, поддерживая письменные объяснения по иску (т.1, л.д.77-80, т.2, л.д.76-79, л.д.173-175, т.3, л.д.90-91), указали, что действия покупателя по внесению дополнительной информации только в свой экземпляр акта свидетельствуют о попытке противоположной стороны ввести суд в заблуждение, отметку, выполненную покупателем на оборотной стороне между строк и без перечня каких-либо замечаний, нельзя признать мотивированным отказом. Характер недостатков надлежаще не зафиксирован, при этом у покупателя была возможность обеспечить приемку, в том числе с привлечением специалиста. В связи с принятием объекта все последующие обоснованные замечания покупателя подлежат рассмотрению и/или устранению в гарантийный период.

Впервые о том, что покупатель считает объект непринятым, ФИО2 заявила, направив почтой мотивированный отказ №б/н от 25.01.2022г., спустя 4 дня после подписания акта. Указанные действия недопустимы и противоречат фактическим обстоятельствам принятия дома во владение, о чем покупателю дан ответ от 04.02.2022г.

Таким образом, объект передан покупателю в срок, предусмотренный дополнительным соглашением № от 09.12.2021г. к договору. Мотивированные возражения о недостатках не были предъявлены при приеме-передаче объекта, недостатки установлены покупателем уже после приемки объекта, то есть в пределах гарантийного срока. Заявленные после приемки недостатки устранены в гарантийном порядке, покупатель к настоящему времени полностью изменил перечень своих замечаний.

В ответе от 04.02.2022г. на мотивированный отказ покупателя продавец сообщил, что объект считается переданным, а также информацию о фактическом устранении недостатков по перечню. Таким образом, покупатель был осведомлен, что повторной приемки объекта не будет, при этом в течение длительного времени не возражал, в том числе против устранения заявленных недостатков.

ФИО2 имела регулярный самостоятельный доступ в дом, производила в нем работы, приглашала сторонних лиц для осмотра.

13.05.2022г. стороны провели совместный осмотр объекта, по результатам которого был составлен акт, в котором покупателем были указаны другие недостатки. Таким образом, не подтверждено наличие существенных недостатков, о которых заявлял покупатель после приемки объекта. Фактически ФИО2 заявила ряд замечаний, которые выявила в процессе владения домом, ссылаясь на незаконность приемки ввиду недостатков, которые были устранены.

Заявленные новые недостатки устранимы, в признаваемой части носят гарантийный характер, не влияют на пригодность объекта к использованию, в том числе с учетом договорных условий об отделке, что подтвердила ФИО2 своим письмом от 24.05.2022г., указав, что готова подписать акт датой 13.05.2022г. и не назвала препятствий для государственной регистрации перехода прав в виде существенных неустранимых недостатков объекта. При этом ранее она соглашалась считать датой приемки 21.01.2022г. при условии принятия продавцом пожеланий покупателя, а в противном случае называла датой передачи объекта 14.03.2022г.

Учитывая, что продавец не отказывался от своих гарантийных обязательств, а заявления покупателя об отсутствии у него доступа к объекту – ложные, требования о подписании акта текущей датой в урегулирование вопроса об устранении новых недостатков, не препятствующих использованию объекта, незаконны.

Утверждение ФИО2 о том, что объект не был создан к 21.01.2022г., так как кадастровый номер на дом получен 17.03.2022г., необоснованно. Земельный участок оформлен в собственность продавца еще 25.05.2021г. Дом к моменту фактической передачи покупателю был создан, что подтверждается техническим планом на жилой дом, изготовленным кадастровым инженером, уведомлением Администрации Одинцовского городского округа АДРЕС о соответствии построенного объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности; решением Администрации Одинцовского городского округа АДРЕС о присвоении адреса от 13.07.2021г. №. Передача объекта до первичной регистрации прав собственника сама по себе не является противоправной. Задержка в регистрации прав продавца на жилой дом вызвана действиями Росреестра.

Покупатель сейчас препятствует исполнению гарантийных обязательств, ограничив доступ на объект. При этом ФИО2 заключила 14.03.2022г. договор на обслуживание дома с управляющей организацией (ТСН «Английский квартал»), в котором подтвердила свой статус потребителя коммунальных услуг в отношении объекта и то, что является собственником земельного участка и дома, и оплатила изготовление пропусков, чем обеспечила третьим лицам беспрепятственный доступ на территорию объекта. Также, согласно данных журнала охраны, она заказывала пропуски различным транспортным средствам. При этом она уклонилась от двукратного предложения истца о совместной замене замка в связи с наличием спора по этому вопросу.

В связи с данными обстоятельствами истец полагает доказанным то, что у ФИО2 имеется доступ на объект и внутрь дома. При осмотре 13.05.2022г. доступ на объект предоставил ее супруг, также при осмотре стороны зафиксировали конструктивные изменения - выполненные после 21.01.2022г. работы, которые не предусмотрены договором и имеют характер пользовательских улучшений.

Покупатель всеми своими действиями подтверждает факт состоявшейся приемки. Покупатель приступил к отделочным и иным работам на объекте и контролирует этот процесс.

Жилой дом ФИО2 подключен к инженерной инфраструктуре и коммуникациям, заключен договор на обслуживание.

Представитель ФИО2 в судебном заседании ее исковые требования поддержала, против исковых требований ООО «МетПром» возражала, поддерживая письменные объяснения (т.1, л.д.170-174, 236-240, т.3, л.д. 23-27, 111-114), указала, что, отказываясь от приемки объекта по причине его несоответствия характеристикам, согласованным сторонами в договоре, покупатель поставила на акте приема-передачи отметки о том, что продавец не готов передать дом в соответствии с договором и, что от приемки дома она отказывается, учитывая, что часть из указанных замечаний являлись критическими и делали невозможным использовать объект по назначению. Кроме того, руководствуясь п.4.4 договора и соблюдая установленный договором срок (5 календарных дней), она подготовила и направила в адрес продавца мотивированный отказ от приемки объекта. Покупатель отказалась от приемки объекта и к его эксплуатации не приступала.

21.01.2022г. продавцом было отказано покупателю в составлении совместного акта осмотра объекта и указано на то, что в случае неподписания предлагаемого акта приема-передачи продавец направит в адрес покупателя односторонний акт, как предусмотрено п.4.4 договора в случае неявки покупателя для приемки либо в случае отказа покупателя от приемки объекта. В целях исключения направления продавцом одностороннего акта покупатель в пределах срока, предусмотренного п.4.3 договора, направила в адрес продавца мотивированный отказ от приемки объекта.

Продавец направил в адрес покупателя уведомление о готовности передать объект 18.01.2022г., которое было получено покупателем 20.01.2022г. Таким образом, покупатель обязан был осуществить приемку объекта в срок до 25.01.2022г. включительно, и покупатель, добросовестно исполняя условия договора, в пределах согласованного срока на приемку-передачу объекта, отказался от приемки объекта 21.01.2022г., проставив об этом пометку на акте приема-передачи, а также 24.01.2022г. направил в адрес продавца мотивированный отказ от приемки.

Выполнение продавцом работ на объекте после 21.01.2022г. не может считаться устранением недостатков в гарантийный период, поскольку гарантийный срок не может быть установлен в отношении несуществующего имущества, по состоянию на 21.01.2022г. отсутствовали радиаторы/конвекторы отопления, внутренняя лестница, стяжка пола не была выполнена в полном объеме, стены не были оштукатурены в полном объеме, утепление кровли и подшивка ее гидроизоляцией имели отверстия, отсутствовало освещение фасада, не был смонтирован потолок второго этажа, отсутствовал физический доступ к части помещений первого этажа, отсутствовала смонтированная котельная, подключение газа, ХВС, ГВС, канализации и электроснабжения.

Покупатель не обращалась к продавцу с просьбой/требованием о проведении каких-либо работ в гарантийном порядке.

Покупатель был введен продавцом в заблуждение в части необходимости заключения договора с ТСН "Английский квартал", обосновывая такую необходимость тем, что в противном случае на объекте будет отключено электричество, и продавец не сможет осуществлять работы на объекте. Доводы продавца о том, что идентичность показаний прибора учета электроэнергии по состоянию на 21.01.2022г. и 14.03.2022г. подтверждает фактическую приемку покупателем объекта, являются несостоятельными.

Покупатель не предлагала ни прямо, ни косвенно выполнить какие-либо дополнительные работы в обмен на фиксирование определенной даты приемки. Более того, в п.4.1 протокола разногласий покупатель указала, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и вплоть до ДД.ММ.ГГГГ объект не был достроен продавцом и готов к передаче, о чем покупатель сообщал продавцу. Также в названном протоколе разногласий покупатель в очередной раз указала, что отказывается от приемки объекта по причине его несоответствия условиям договора.

Посещение объекта третьим лицом не может подтверждать фактического пользования покупателем объектом. Кроме того, доступ на объект предоставлялся рабочими, выполняющими работы на объекте в этот момент.

Покупатель не сообщила в претензии от 27.04.2022г. о наличии каких-либо претензий к состоянию объекта, отличных от указанных в мотивированном отказе от 25.01.2022г. по причине того, что в названной претензии предложила продавцу совместный осмотр объекта для фиксации готовности его к передаче, который был проведен сторонами 13.05.2022г.

Доступ на земельный участок по состоянию на 13.05.2022г. был свободным по причине отсутствия ворот, жилой дом был не заперт. Таким образом, покупатель не мог предоставлять кому-либо доступ на объект.

В связи с тем, что покупатель не принимал объект у продавца, у покупателя отсутствовал самостоятельный доступ на объект, в отличие от продавца как собственника объекта, покупателю не известно, чьими силами были выполнены работы, указанные в п.3 акта осмотра от 13.05.2022г., о чем покупатель сделала соответствующую отметку.

В дальнейшей переписке с продавцом покупатель неоднократно заявляла о готовности принять объект в текущем состоянии, об отсутствии возможности предоставлять кому-либо доступ на объект по причине того, что покупателю объект не передан, и о том, что покупатель не является лицом, которое вправе принимать решение о замене замков на объекте.

Предоставленный продавцом перечень автомобилей не может являться доказательством того, что покупатель принял объект и приступил к его эксплуатации. Кроме того, не указано, по чьей инициативе был предоставлен допуск указанных в перечне автомобилей.

Продавец заявил о необходимости осуществлять действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности на объект, лишь 18.05.2022г. При этом срок на совместное обращение в регистрирующий орган истек 22.02.2022г. Данный факт говорит о том, что продавцу было известно, и он был согласен с тем, что объект до названной даты не был готов к передаче.

Кроме того, продавец не предоставил покупателю относящиеся к объекту принадлежности и документы.

Уведомление о соответствии ИЖД нормам законодательства не может свидетельствовать о том, что в жилом доме были выполнены все работы. Кроме того, технический план был составлен 22.10.2022г., тогда как уведомление о соответствии ИЖД было выдано 18.10.2022г., и не содержит информации о материалах внутренних перекрытий и о том, что в доме были выполнены работы по установке/монтажу инженерного оборудования, монтажу отделки категории «Вайт Бокс», и не может являться доказательством того, что по состоянию на 21.01.2022г. жилой дом был готов к передаче покупателю и соответствовал характеристикам, согласованным сторонами в договоре.

Предоставленные продавцом документы на подключение коммуникаций не могут служить доказательством выполнения соответствующих работ в доме ФИО2 Из ответов подрядных организаций на запросы ООО "МетПром" не представляется возможным установить перечень выполненных согласно указанных документов работ, не представлены документы, подтверждающие выполнение ООО "АВАНТ" и ООО "СМК" гарантийного устранения недостатков в выполненных ранее и принятых ООО "МетПром" без замечаний работах, не указан период выполнения работ.

Договор, заключенный между ТСН "Английский квартал" и ФИО2, не может быть принят в качестве доказательства по делу, поскольку у нее отсутствовало право собственности на объект, а следовательно, названный договор является ничтожным. Продавец ввел покупателя в заблуждение относительно необходимости заключения договора на обслуживание объекта, что подтверждается их перепиской.

Ответ Росреестра, представленный ООО «МетПром» также не может быть принят как доказательство правомерности действий продавца.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена, дело просила рассмотреть в ее отсутствие, представила письменные пояснения, указывая, что ООО «К-Недвижимость», представителем которого она являлась с ООО «МетПром» был заключен договор оказания услуг риэлтерской компании с целью привлечения покупателей.

ДД.ММ.ГГГГ она приняла участие в осмотре спорного жилого дома, что является обычной практикой. На момент осмотра дома покупатель выявил ряд недостатков, которые он озвучил, от предложения зафиксировать недостатки со сроками устранения в гарантийном письме от ООО «МетПром», покупатель отказался, после осмотра подписал акт приема-передачи объекта с припиской «ДД.ММ.ГГГГ. Продавец не готов передать дом в соответствии с договором».

Третьи лица ФИО7, представитель Управления Росреестра по АДРЕС в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В силу ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав стороны, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 10.02.2021г. между ООО «МетПром» и ФИО2 заключен договор купли-продажи будущей недвижимости №Б/Европа-3, по которому истец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: АДРЕС покупатель обязуется принять объект и уплатить цену договора в соответствии с условиями договора. Расчеты по договору осуществлены в полном объеме, согласно акта сверки (т.1, л.д.178, т.2, л.д.23).

Дополнительным соглашением от 09.12.2021г. к договору стороны согласовали новый срок передачи объекта покупателю - 20.01.2022г. и выполнение в этой связи ряда опционов, согласно списка дополнительных работ, включаемых в предмет договора.

Во исполнение условий договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.12.2021г.) продавец передал покупателю объект по акту приема-передачи от 21.01.2022г. (т.1, л.д.9-12, 39, 57-58, 81, т.2, л.д.16-22, 80-81, 86).

Согласно акта от 21.01.2022г., подписанного покупателем, состояние и качество объекта соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям законодательства РФ, до подписания акта покупатель произвел осмотр объекта и претензий к состоянию и качеству объекта и выполненных отделочных работ не имеет (п.4).

С момента подписания акта объект находится в непосредственном владении и пользовании покупателя (п.5).

Акт приемки соответствует форме, согласованной сторонами в приложении к договору купли-продажи.

25.01.2022г. ФИО2 направила в адрес продавца мотивированный отказ от приемки объекта (т.1, л.д.132-134, 176, т.2, л.д.33).

Впоследствии ФИО2 неоднократно предъявляла претензии к продавцу о ненадлежащем исполнении условий договора и качестве передаваемого объекта недвижимости, указывая, что объект ей не передан, в ответах на которые ООО «МетПром» сообщал об мерах, принятых для устранения выявленных устранимых недостатков дома, признанных к исправлению по гарантии, и неоднократно предлагал покупателю подписать договор купли-продажи жилой недвижимости и обратиться в компетентный орган для регистрации перехода права собственности (т.1, л.д.13-14, 16-19, 37-38, 40-56, 82-83, л.д.135-139, 187-190, т.2, л.д.34-39, 46-59, 82-83).

Из представленной ООО «МетПром» переписки ООО "АВАНТ" и ООО "СМК" следует, что подрядчиками производились работы по устранению недостатков на спорном объекте после подписания акта приемки от 21.01.2022г.

В период с 11.02.2021г. по 29.10.2021г. ООО «МетПром» были заключены договоры, связанные с организацией водоснабжения, газификации, электроснабжения коттеджного поселка (т.1, л.д.142-169, 215, 217-221, т.2, л.д.114-121, 123-139).

В настоящее время в качестве правообладателя спорного земельного участка и жилого дома зарегистрировано ООО «МетПром» (т.1, л.д.35-36, 89-90, 98, 179-186, т.2, л.д.24-31, 87-88).

Согласно разъяснений Росреестра на обращение ООО «МетПром» (т.1, л.д.91, т.2, 89) регистрация перехода права собственности на объект недвижимости до присвоения ему кадастрового номера, не противоречит закону.

Правоотношения сторон регулируются нормами ГК РФ, а также Законом РФ «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст.ст.309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, по общему правилу недопустим.

Договор купли-продажи будущей недвижимости, заключенный между сторонами соответствует положениям главы 30 ГК РФ (ст.455).

В соответствии со ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (п.1).

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2).

В силу ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п.1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Аналогичные нормы содержатся в п.1 ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Согласно ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Исходя из преамбулы Закона РФ «О защите прав потребителей», существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Как установлено судом, предусмотренный договором купли-продажи будущей вещи товар – земельный участок и расположенный на нем жилой дом -был передан покупателю, что подтверждается актом от 21.01.2022г., подписанным ФИО2

Доказательств того, что товар на момент его передачи имел существенные недостатки, признаки которых установлены как ст.475 ГК РФ, так и преамбулой Закона о защите прав потребителей, суду не представлено.

Напротив, согласно представленных ООО «МетПром» заключений ООО «Экспертное учреждение «За веру и правду» и ООО «МинТехПром», выводы которых в установленном порядке покупателем не опровергнуты, недостатки, которые, как пояснил представитель ФИО2, были выявлены 21.01.2022г., а именно: отсутствие радиаторов/конвекторов отопления, стяжки в помещении котельной, невыполнение в полном объеме стяжки в других помещениях, - не являются существенными. По критерию устранимости замечание об отсутствии стяжки в помещении котельной является быстро устранимым без несоразмерных затрат и не требует проведения технологически сложных работ.

Заявленный недостаток - отсутствие радиаторов/конвекторов отопления по своему характеру не относится к существенному (критическому, значительному дефекту) исходя из отделки «Вайт бокс», предусматривающей последующие чистовые и иные работы по созданию бытовых условий для проживания людей. Система теплых полов обеспечивает возможность поддержания необходимой для производства таких работ температуры. По критерию устранимости замечание является быстро устранимым без несоразмерных затрат и не требует проведения технологически сложных работ.

Выполненные работы по устройству стяжки завершены укладкой смеси и выравниванием поверхности.

Суд также принимает во внимание, что, исходя из условий договора купли- продажи будущей недвижимости, заключенного между сторонами, и приложения № к нему, дом передается без внутренней чистовой отделки. В этой связи дом не предназначен для использования по назначению (для проживания) в период до завершения в нем отделочных работ, установки потолочного и напольного покрытий и иных работ по созданию бытовых условий для проживания людей.

При таких обстоятельствах, предусмотренных законом, оснований для отказа от исполнения договора купли-продажи у покупателя не имелось. Как следует из текста искового заявления, объяснений представителя ФИО2, переписки сторон, протокола разногласий от 11.04.2022г., покупатель и 21.01.2022г., и в дальнейшем претензий по качеству выполненных работ не предъявляла, по существу ей были заявлены требования о безвозмездном устранении недостатков товара, которые устранялись продавцом, что подтверждает переписка продавца с подрядчиками, составленный сторонами акт осмотра от 13.05.2022г. (т.1, л.д.84, 191, т.2, л.д.45, 84), в котором покупатель указывает иные, выявленные позже, недостатки.

Также в судебном заседании нашел подтверждение факт вручения предмета договора покупателю.

Данный факт, помимо акта приемки от 21.01.2022г., подтверждается заявлением ФИО2 о приеме в ТСН от 14.03.2022г. (т.2, л.д.155), договором, заключенным 14.03.2022г. между ФИО2 и ТСН «Английский квартал» об оказании коммунальных услуг, фактами заказа пропусков на территорию ТСН (т.1, л.д.112-115, 216, т.2, л.д.71, 110-113, 157-159, 160-162, 176-181), оплатой ФИО2 предоставленных коммунальных услуг за период апреля-июля 2022г., согласно представленных платежных документов.

Также данный вывод суда в совокупности с приведенными выше доказательствами подтверждается данными журнала охраны ТСН, согласно которого зафиксированы неоднократные проезды транспортных средств на участок ФИО2, протоколом осмотра доказательств – видеозаписи с телефона ФИО5 от 15.04.2022г., согласно которого в указанную дату в доме проводились работы сторонними лицами, протоколом осмотра доказательств – информации, размещенной в сети Интернет, из которой следует, что покупатель организовал приезд на объект лица, занимающегося созданием интернет-публикаций по вопросам приемки недвижимости, который впоследствии опубликовал результаты осмотра совместно с ФИО2 дома, в том числе изнутри.

Все вышеприведенные доказательства подтверждают тот факт, что покупатель имела доступ к приобретенной недвижимости и осуществляла владение и пользование ей, в том числе организуя и контролируя внутренние отделочные работы в доме.

При изложенных обстоятельствах направление ФИО2 мотивированного отказа от приемки товара 25.01.2022г., а также ее доводы о том, что об отказе от приемки товара она сделала отметку в акте от 21.01.2022г., выводы суда не опровергает.

Доводы покупателя о том, что она имела право на отказ от приемки товара в соответствии с условиями договора, основаны на неверном толковании положений закона и условий договора между сторонами, п.4.4 договора которого обязывает покупателя приступить к приемке товара в течение 5 дней со дня получения от продавца соответствующего уведомления. Как следует из материалов дела, уведомление было направлено продавцом в адрес ФИО2 20.01.2022г., товар был передан покупателю 21.01.2022г., то есть данное условие договора сторонами соблюдено.

Суд также учитывает, что на экземпляре акта от 21.01.2022г., представленного ООО «МетПром», отметка на оборотной стороне об отказе ФИО2 от приемки объекта отсутствует (т.1, л.д.175, т.2, л.д.32).

Доводы ФИО2 о том, что продавец не мог передать ей объект, поскольку кадастровый учет жилого дома осуществлен лишь 17.03.2022г., то есть объект по состоянию на 21.01.2022г. не был создан, не основаны на законе.

Согласно п.п.1-2 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Согласно п.2 Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГг. N877риказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГг. N877, кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, сведения о котором вносятся в ЕГРН, в том числе при государственном кадастровом учете в связи с образованием или созданием объекта недвижимости.

Вместе с тем, согласно разъяснений, содержащихся в п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом, правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 ГК РФ).

Факт создания объекта как недвижимой вещи на момент передачи его покупателю подтверждается техническим планом (т.1, л.д.92-95, т.2, л.д.90-93), уведомлениями (т.1, л.д.96-97, 100, 108, т.2, л.д.94-95, 97, 106-109), решением о присвоении адреса (т.1, л.д.101-102, т.2, л.д.98-99), декларацией об объекте недвижимости от 30.09.2021г. (т.1, л.д.103-106, 100-103).

То обстоятельство, что между сторонами после 21.01.2022г. велась переписка относительно перечня выявленных недостатков, изменения даты приемки объекта, в ходе которой стороны обменивались проектами документов, также не опровергает выводы суда, поскольку свидетельствует только о попытках урегулирования сторонами спора во внесудебном порядке, которые результата не принесли.

Таким образом, доводы ФИО2 о нарушении продавцом условий договора в части сроков передачи ей объекта своего подтверждения не нашли. Также не нашел своего подтверждения в судебном заседании факт уклонения продавца от государственной регистрации перехода прав собственности на объект к покупателю.

В связи с этим суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2

Вместе с тем, поскольку судом установлен факт уклонения покупателя от исполнения своих договорных обязанностей, связанных с государственной регистрацией перехода прав на объект, подтвержденного неоднократными обращениями продавца к ФИО2 по вопросу осуществления регистрационных действий, учитывая установленный судом факт передачи объекта покупателю в порядке, установленном законом и договором, суд находит исковые требования ООО «МетПром» подлежащими удовлетворению.

Наличие у покупателя, в соответствии с договором, обязанности совершить действия по государственной регистрации перехода права ФИО2 в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Расходы ООО «МетПром» по оплате госпошлины (т.1, л.д.34), в соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, подлежат взысканию в его пользу с ФИО2 в испрашиваемом размере.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «МетПром» (ИНН: №) к Преображенской Татьяне Сергеевне (СНИЛС: №) о возложении обязанности совершения действий по государственной регистрации, о взыскании судебных расходов – удовлетворить.

Возложить на Преображенскую Татьяну Сергеевну обязанность совершить действия по государственной регистрации перехода прав на жилой дом, К№, и земельный участок, К№.

Взыскать с Преображенской Татьяны Сергеевны в пользу ООО «МетПром»

судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Исковые требования Преображенской Татьяны Сергеевны к ООО «МетПром» о возложении обязанности по передаче объектов недвижимого имущества, о государственной регистрации, о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23.03.2023г.

Судья                                                                                                                Е.А. Селин