Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-412/2012 ~ М-343/2012 от 19.04.2012

Дело № 2-412/12

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Г. Калач 3 мая 2012 года

Калачеевский районный суд Воронежской области в составе:

Председательствующего Зеленковой Н.В.

С участием представителя истца Белова О.Б.

Представителя ответчика Гусиева Р.М.

При секретаре Краснолуцкой М.А.

Рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фоменко Николая Федоровича к ООО «Колхоз имени Ильича» о признании недействительным договора аренды земельного участка, о признании недействительной государственной регистрации договора аренды земельного участка и о возложении обязанности произвести в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи о регистрации договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Фоменко Н.Ф. просит суд признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 640617 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, центральная часть кадастрового квартала №;

признать недействительной государственную регистрацию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 640617 кв.м. кадастровый номер №

обязать Управление Росреестра по Воронежской области произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка площадью 640617 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, центральная часть кадастрового квартала №;

В обоснование исковых требований истец указал на следующее, что ему принадлежали2/2891 доли в праве общей собственности на земельный участок площадью 9189 (девять тысяч сто восемьдесят девять) гектаров, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, в пределах землепользования колхоза имени Ильича. ДД.ММ.ГГГГ главой администрации Новокриушанского сельского поселения Калачеевского муниципального района Воронежской области удостоверена доверенность (зарегистрирована в реестре за №), которой он уполномочил Карпеева А.Н., Кириленко С.Г., Серженко Е.Ф. представлять его интересы как собственника долей в праве общей собственности на вышеуказанный земельный участок. В частности, он доверил поверенным: выделить земельный участок в натуре в счет принадлежащей ему доли в праве общей собственности на земельный участок, в том числе по своему усмотрению осуществить выделение земельного участка совместно с любыми другими участниками общей долевой собственности; подать заявление о постановке выделенного земельного участка на государственный кадастровый учет, получить кадастровый паспорт земельного участка; подать заявление о государственной регистрации ее права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, получить свидетельство о государственной регистрации права; подписать договор аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок, подписать передаточный акт. В результате совершения поверенным Карпеевым А.Н. действий по выделению земельного участка ему стали принадлежать 10000/125709 долей в праве общей собственности на земельный участок площадью 640617 квадратных метров, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, центральная часть кадастрового квартала №. Его право общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано Управлением ФРС по Воронежской области, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. В ДД.ММ.ГГГГ ответчик выдал ему арендную плату - зерно, сахар, подсолнечное масло, размер которой оказался меньшим, чем он получал в предыдущие годы. Это обстоятельство представители ответчика объясняли засухой и вызванным ею неурожаем, при этом было дано обещание выдать дополнительно продукцию в ДД.ММ.ГГГГ. Обещание не было исполнено, а представители ответчика сообщили, что по условиям договора аренды земельного участка арендатор имеет право уменьшить размер арендной платы в случае неурожая. Тогда он решил узнать условия договора аренды, экземпляр которого после его заключения поверенный Карпеев А.Н. ему не передавал. В ДД.ММ.ГГГГ он получил текст договора аренды земельного участка, изучил его и пришел к выводу, что поверенный Карпеев А.Н. заключил договор с нарушением правил, установленных действующими нормативными актами, регламентирующими оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также с нарушением указаний, содержащихся в доверенности. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации. Из статьи 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Статья 260 ГК РФ наделяет лиц, имеющих в собственности земельный участок, правом продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Общее правило статьи 246 ГК РФ заключается в том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Изъятие из этого правила предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ( в редакции закона, действовавшей до 1 июля 2011 года), статьей 12 которого установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Согласно пункту 1.2. статьи 14 Закона решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление. Вопреки вышеприведенным законоположениям поверенный Карпеев А.Н. заключил договор аренды земельного участка с арендатором и на условиях, которые фактически определил самостоятельно. В доверенности сформулировано полномочие поверенного на подписание договора аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок. Это означает, что после выделения земельного участка с кадастровым номером № и государственной регистрации права общей долевой собственности на него должно быть созвано общее собрание участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок. Такое собрание должно было определить арендатора и условия договора аренды, на которых поверенный мог подписать договор аренды. До настоящего времени не созывалось собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, поэтому не определены условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду. Вместе с тем в п. 1.5. оспариваемого договора аренды предусмотрен переход принадлежащих мне долей в праве общей собственности на земельный участок в собственность арендатора при условии внесения им обусловленной договором выкупной цены. П. 1.6 договора арендатору предоставлено право передачи земельного участка в субаренду. Из п. 2.3, 2.4., 2.5. договора следует, что арендатор вправе уменьшать размер арендной платы в одностороннем порядке. Названные условия договора нарушают его право собственности на земельный участок. В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В судебном заседании представитель истца Белов О.Б. поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске и суду показал, что протокол общего собрания сособственников земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ нельзя принимать как надлежащее доказательство, т.к. данное собрание было проведено не в установленном законом порядке, который предусмотрен ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» в редакции, действовавшей на ДД.ММ.ГГГГ, а именно участники долевой собственности земельного участка не извещались о месте и времени его проведения, не было публикации об этом в средствах массовой информации. Доверенность на участие в собрании по данному земельному участку он никому не выдавал.

Представитель ответчика ООО «Колхоз им. Ильича», иск не признал и суду сообщил, что для утверждения условий договора о передаче в аренду земельного участка проводилось собрание участников долевой собственности, что подтверждается протоколом собрания от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку на голосование выносился только один вопрос об условиях договора аренды, на основании протокола невозможно установить права и обязанности участников общей долевой собственности, подлежащие государственной регистрации. Поэтому государственная регистрация протокола законом не предусмотрена. Следовательно, передачи копии протокола собрания в регистрирующие органы также не предусмотрена законом. Собрание участников общей долевой собственности проводится с целью гарантировать соблюдение прав всех участников общей долевой собственности. С этой целью законом предусмотрена обязанность инициатора письменно известить каждого участника общей долевой собственности о проведении собрания, в том числе путем размещения соответствующего сообщения в СМИ. Однако, предусмотренная законом цель – извещение всех участников общей долевой собственности о месте и времени проведения собрания может быть достигнута также и уведомлением каждого из них под роспись без размещения объявления в СМИ, что и было сделано. Доверенное лицо всех участников долей собственности, в том числе и истца, Кириленко С.Г. был уведомлен о собрании, принял в нем участие. Согласно выданным участникам общей долевой собственности доверенностям поверенные наделены правами участвовать в собраниях участников общей долевой собственности, голосовать за них, в т.ч. по вопросу определения условий договора аренды. Расписываясь в реестре, поверенный подтверждает уведомление доверителя о месте и времени проведения собрания в соответствии с полномочиями, предоставленными доверенностью.

Кириленко С.Г. принимал участие в собрании на основании доверенности, выданной истцом ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре за №.

Третьи лица по делу, сособственники земельного участка с кадастровым номером № Фоменко В.Г., Фоменко В.В., Фоменко В.П., Фоменко Е.И., Фоменко Н.И., Фоменко П.А., Фоменко П.Н., Хамлов А.И., будучи надлежаще извещенными о месте и времени судебного заседания в суд не явились.

Третьи лица Карпеев А.Н. и представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области, также были надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания в суд не явились.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает, что заявленный иск подлежит удовлетворению.

Действительно в силу требований ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Согласно пункту 1.2. статьи 14 Закона решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.

Доводы ответчика, что договор аренды был фактически заключен на основании решения общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ суд не может принять во внимание, т.к. как показал ответчик, участники долевой собственности на указанный земельный участок фактически не извещались о месте и времени проведения собрания, никто из указанных собственников участия в собрании не принимал. Собрание проведено в присутствии одного лица от имени всех собственников Кириленко С.Г. на основании доверенностей, удостоверенных в нотариальном порядке Главой администрации Новокриушанского сельского поселения ДД.ММ.ГГГГ. Однако как следует из текста указанной доверенности Кириленко С.Г. уполномочивался только на представление интересов как собственника доли в праве собственности на земельный участок площадью 91890000 кв.м. с кадастровым номером № в т.ч. созывать и участвовать в общих собраниях участников общей долевой собственности, выделить земельный участок в натуре в счет принадлежащей доли в праве общей долевой собственности, осуществить выделение земельного участка совместно с любыми другими участниками общей долевой собственности. В отношении же выделенного земельного участка Кириленко С.Г. наделялся правами по постановке на учет и регистрации земельного участка, подписание договора аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок, подписать передаточный акт. Полномочиями на участие в общем собрании участников долевой собственности выделенного земельного участка Кириленко С.Г. данной доверенностью не наделялся.

Таким образом, анализируя представленные сторонами доказательства, выслушав доводы сторон, суд считает, что оспариваемый договор аренды заключен не в соответствии с условиями, предусмотренными ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», следовательно, он не соответствует требованиям закона. В силу же ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такие условия не предусматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 640617 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, центральная часть кадастрового квартала №.

Признать недействительной государственную регистрацию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 640617 кв. м. с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ № регистрации №

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполнить погашение регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ № о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 640617 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, центральная часть кадастрового квартала №.

Взыскать с ООО «Колхоз имени Ильича» в пользу Фоменко Николая Федоровича возврат госпошлины 1730 руб.

Решение может быть обжаловано в облсуд в течение 1 месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. с 10 мая 2012 года.

Судья: