Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2128/2022 ~ М-634/2022 от 03.02.2022

№2-2128/2022

УИД: 56RS0018-01-2022-001091-97

Решение

Именем Российской Федерации

г. Оренбург 19 мая 2022 года

Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Харченко Н.А.,

при секретаре Хусаиновой У.И.,

с участием: истца Сергеевой И.Н., представителя истца и третьего лица ООО «БлагоСтрой» - Никулина Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сергеевой И.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Домострой», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о прекращении обременения на недвижимое имущество,

установил:

Истец Сергеева И.Н. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, указав, что ... между ней и ООО «Домострой» заключён договор залога недвижимого имущества N со сроком до .... Согласно условиям договора в залог передано недвижимое имущество в виде: земельного участка, площадью 850 кв.м., расположенного по адресу: ..., земельный участок находится в южной части кадастрового квартала N, и жилого дома, площадью 188,1 кв. м., расположенного по адресу: ... договор залога заключён в целях обеспечения исполнения обязательств ООО «БлагоСтрой» перед ООО «Домострой» по договору субподряда от ... N по целевому расходованию средств авансирования предоставленных ответчиком для осуществления капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в г. Оренбурге по адресам: .... В настоящее время работы по ремонту общего имущества многоквартирных домов в рамках договора субподряда от ... N ООО «БлагоСтрой» выполнены, результаты работ ответчиком приняты. Вместе с тем запись о залоге недвижимого имущества стороной ответчика не погашена. Направленная в адрес ООО «Домострой» претензия об устранении нарушения, оставлена последним без удовлетворения, что нарушает право истца на свободное распоряжение имуществом, находящимся в частной собственности. Также ссылался на недействительность п. 5.5 договора залога об установлении договорной подсудности рассмотрения спора по договору в Ясненском районом суде Оренбургской области, поскольку спор о прекращении ипотеки (залога) подлежит рассмотрению по месту нахождения объектов недвижимости являющихся предметом залога.

Истец Сергеева И.Н. просила суд признать п. 5.5 договора залога N недвижимого имущества от ... недействительным; прекратить обременение в отношении земельного участка (земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство жилого дома, общая площадь 850 кв.м., адрес объекта: ..., земельный участок находится в южной части кадастрового квартала N; кадастровый N) и расположенного на нём жилого дома (жилой дом площадью 188,1 кв.м., количество этажей – два, расположен по адресу: ...; кадастровый N); обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... совершить действия по погашению регистрационных записей в ЕГРН об ипотеке залоге) указанных объектов недвижимости.

Определениями суда, занесённым в протокол судебного заседания, от ... и ... к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "БлагоСтрой", НО «Фонд модернизации ЖКХ Оренбургской области».

Ответчик ООО «Домострой», третье лицо Управление Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание представителей не направили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом; ответчиком предоставлен письменный отзыв о несогласии с заявленными требованиями в связи с некачественным проведением капитального ремонта ООО «Благострой».

Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещённых о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании истец Сергеева И.Н. исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить.

Представитель истца, представителем третьего лица ООО «БлагоСтрой» на основании доверенности, Никулин Е.Ю. исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что договор субподряда исполнен, выполненные работы приняты заказчиком в ... году. При принятии работ претензий по качеству выполненных работ от заказчика не поступило. Залог недвижимого имущества истцов обеспечивал исполнение договора субподряда до ....

Суд, заслушав пояснения сторон, изучив и исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ... между ООО "Домострой" и ООО "БлагоСтрой" заключен договор субподряд N, согласно которому ООО "БлагоСтрой" приняло на себя обязательства по заданию подрядчика, выполнить комплекс строительно-монтажных работ по капитальному ремонту объектов по адресам: .... Работы заключаются в капитальном ремонте крыши. По условиям договора, подрядчик выплачивает N от цены договора, что составляет N рублей в счет аванса. Срок исполнения обязательств до .... Договор подписан сторонами и ни кем не оспаривается.

... между Сергеевой И.Н. и ООО "Домострой" заключен договор залога N, в пункте 1.1 которого указано, что "В соответствии с Договором субподряда от ....N ООО "Домострой" выплачивает ООО "БлагоСтрой" аванс в размере N% от Цены Договора, что составляет N руб. Срок исполнения обязательства согласно Договора субподряда от ... N до ....". В обеспечение исполнения обязательства, поименованного в п. 1.1 залогодатель Сергеева И.Н. передаёт в залог залогодержателю ООО "Домострой" недвижимое имущество – жилой дом, общей площадью 188,1 кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: ..., принадлежащее залогодателю на праве собственности. В пункте 1.6 договора указано, что срок залога с момента заключения договора до ... включительно. Договор подписан сторонами, прошёл государственную регистрацию.

Обращаясь в суд по месту нахождения заложенного имущества (Ленинский район г. Оренбурга) истцы просят признать п. 5.5 договора залога N от ..., определяющий подсудность спора избранную соглашением сторон недействительным.

Согласно п. 5.5 вышеуказанного договора залога, стороны определили, в случае если спор не урегулирован в претензионном порядке или ответ на претензию не получен в течение указанного срока, спор передается в Ясненский районный суд Оренбургской области.

Согласно ст. 47 Конституции РФ никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

В силу закона залог недвижимого имущества (ипотека) является обременением этого имущества, а спор о понуждении к прекращению регистрации залога недвижимого имущества связан с правами спорящих сторон относительно этой недвижимости.

В отличие от исков об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, где отсутствует спор о правах на это имущество, а основанием иска является нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, иски о регистрации и прекращении залога недвижимого имущества (ипотеки) как обременения этого имущества относятся к искам о правах на недвижимое имущество.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

Изложенной нормой установлено правило исключительной подсудности дел по искам о правах на объекты недвижимого имущества, в силу которого подача иска возможна только в указанный законом районный суд, при этом исключается подача иска в иные суды по правилам общей или альтернативной подсудности.

Исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество, в том числе о праве владения и пользования им, о разделе недвижимого имущества, выделе из него доли, о праве пользования недвижимым имуществом, не связанным с правом собственности на него, на что указывает и абз. 3 п.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу которого, к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Как следует из искового заявления, предметом данного спора являются требования о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в виде: земельного участка, расположенного по адресу: ..., земельный участок находится в южной части кадастрового квартала N, и жилого дома, площадью 188,1 кв. м., расположенного по адресу: ..., что подразумевает устранение нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения.

Таким образом, суд полагает, что к данным правоотношениям применимы правила исключительной подсудности, предусмотренные ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Поскольку возможным последствием рассмотрения спора будет являться регистрация отмены ипотеки, то дело подлежит рассмотрению по месту нахождения объекта недвижимости, в отношении которого заявлено требование о прекращении обременения в виде ипотеки, то есть в Ленинском районном суде г. Оренбурга.

Само по себе условие договора залога (ипотеки) в части установления договорной подсудности противоречат положениям ч. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку не предусматривает возможность изменения исключительной подсудности по спорам, связанным с оспариванием самого права залога.

Данное условие, установленное в п. 5.5 договора залога от ..., закону противоречит, поскольку стороны не вправе изменить исключительную и родовую (предметную) подсудность, которая определена законом (ст. 32 Гражданского процессуального кодекса РФ). В связи с чем, иск в данной части подлежит удовлетворению.

Рассматривая требования истца к ООО "Домострой" о прекращении обременения в отношении недвижимого имущества, суд приходит к следующему.

Как указано выше, ... между ООО "Домострой" и ООО "БлагоСтрой" заключен договор субподряда N в обеспечение исполнения по авансу которого заключен договор залога N недвижимого имущества - жилого дома, общей площадью 188,1 кв.м., кадастровый N, расположенного по адресу: ....

В соответствии с выписками из ЕГРН от ... №N и №N Сергеева И.Н. является собственником жилого помещения, общей площадью 188,1 кв.м., кадастровый N, расположенного по адресу: ..., а также земельного участка, на котором расположено названное жилое помещение, общей площадью 850 +/- 10 кв.м., кадастровый N, расположенного по адресу: ..., земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала N. Имеются отметки об ограничении прав и обременения объектов недвижимости в пользу ООО "Домострой" от ... со ссылкой на договор залога недвижимого имущества от ... N.

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 335 Гражданского кодекса РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила ст.ст. 364 - 367 Гражданского кодекса РФ, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 6 ст. 367 Гражданского кодекса РФ, поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю.

Из договора субподряда от ... N следует, что срок выполнения работ установлен до ... и результат работ должен быть передан подрядчику (п. 3.2). ООО "Благострой" обязалось предоставить ООО "Домострой" за 10 дней до окончания выполнения работ весь перечень исполнительной документации (п. ...). Окончательная приемка результатов выполненных работ осуществляется после выполнения субподрядчиком всего объема работ по договору (п. 6.1).

Во исполнение договора ООО "Домострой" составлены локально-сметные расчеты от ... об объёме и предмете выполняемых работ по договору субподряда.

Дополнительным соглашением от ... N к договору от ... N ООО "Домострой" и ООО "Благострой" определили, что общая стоимость работ по дополнительному соглашению составляет N руб., в т.ч. НДС N%. Оплата выполненных работ в рамках дополнительного соглашения производиться на основании актов выполненных работ, подписанных сторонами, в 30-дневный срок с даты подписания подрядчиком указанных документов.

Актами о приемке выполненных работ от ... и ... ООО "Домострой" приняты выполненные ООО "Благострой" работы по договору субподряда от ... N и дополнительному соглашению от ... N. Акты выполненных работ, справка о стоимости подписаны заказчиком ООО "Домострой" без замечаний. Акты подписаны сторонами.

Таким образом, судом установлено, что ООО "БлагоСтрой" обязательства по договору субподряда от ... N и дополнительному соглашению от ... N исполнены в полном объёме, работы приняты заказчиком, что подтверждается актами - приемки, доказательств нарушения обязательств со стороны ООО "БлагоСтрой", в том числе нарушения сроков выполнения работ, суду не представлено.

На основании статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из п. 4.1 договора залога N недвижимого имущества от ..., заключенного между сторонами по делу, залог прекращается с момента полного исполнения обеспеченного залогом обязательства, указанного в п. 1.1. договора, или по иным основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ. Пунктом 1.1. договора залога стороны установили срок исполнения обязательства по договору субподряда от ... N до ....

Согласно п. 1.ч.1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При этом согласно пп. 10 ч. 1 залог прекращается в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п.1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (пункт 1 статьи 349 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из назначения залога и необходимости обеспечения баланса прав и интересов как кредитора, так и собственника заложенного имущества в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а, следовательно, подлежит прекращению.

Таким образом, при заключении договора залога стороны определили срок действия договора до .... Соглашение о действии залога до исполнения всех обязательств по договору субподряда, в том числе после окончания гарантийного срока между ООО "Домострой" и Сергеевой И.Н. не заключалось.

Оценив все доказательства по делу, суд считает, что вышеуказанное обременение по договору залога N от ... прекратилось после ..., в связи с истечением срока на который оно предоставлялось и исполнением обязательств по договору субподряда, в обеспечение аванса которого заключался договор залога, в связи с чем, запись государственной регистрации об ипотеке также подлежит прекращению.

В возражениях, приобщенных к материалам дела, представитель ответчика ссылался на то, что сторонами в договоре субподряда определён гарантийный срок, в течение которого субподрядчик устраняет нарушения договорных обязательств. Поскольку гарантийный срок составляет 5 лет с даты приемки работ заказчиком, то залог должен сохранять свою силу в течение гарантийного срока.

Указанные доводы суд считает необоснованными, поскольку, обременение, выданное третьими лицами (по настоящему спору - истцом), не может быть поставлено в зависимость от разумности действий ООО "БлагоСтрой" по устранению недостатков на будущее время, а права истца не должны быть поставлены в зависимость от реализации или не реализации ответчиком своих процессуальных прав исходя из п. 8 договора субподряда (гарантийные обязательства), так как приведет к сохранению залога на неопределенно длительное время, что противоречит общим началам гражданского законодательства и общегражданскому принципу добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пп. 3 п. 3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).

Фактически, доводы ответчика основаны на предположениях, не подкрепленных соответствующими доказательствами о том, что ООО "Домострой" и Сергеева И.Н. пришли к соглашению о действии договора залога на исполнение ООО "Благострой" гарантийных обязательств по договору субподряда.

В соответствии с ч. 1 ст. 722 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве (пункт 1 статьи 721).

По общему правилу, гарантийное обязательство следует рассматривать как дополнительное, не входящее в основное обязательство по выполнению работ.

После надлежащего исполнения контрагентом своих обязательств по контракту (выполнение работ), в обеспечение которых была передана в залог квартира, указанный залог утратит свою обеспечительную функцию.

При таких обстоятельствах, требования истцов о прекращении обременения подлежат удовлетворению в полном объёме.

Вместе с тем материалами дела подтверждено, что ООО "Домострой" имеет претензии к истцу в части отмены залога, в связи с чем, истец, представив уведомление от отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке, просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области совершить действия по погашению регистрационной записи,

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном указанной статьей.

В связи с этим на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области не может быть возложена обязанность погасить запись об ипотеке, поскольку после предъявления настоящего судебного решения об удовлетворении требований о прекращении обременения в органы Росреестра, с отметкой о вступлении в законную силу, указанный ответчик вправе произвести указанные действия, при отсутствии иных законных препятствий. На момент разрешения требований не установлены нарушения прав истца Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, и требования истцов к указанному ответчику не нашли своего правового подтверждения.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Решил:

Исковые требования Сергеевой И.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Домострой» о прекращении обременения на недвижимое имущество удовлетворить.

Признать недействительным п. 5.5 договора залога недвижимого имущества от ...N, заключенного между Сергеевой И.Н. и обществом с ограниченной ответственностью "Домострой" в части передачи спора в Ясненский районный суд Оренбургской области.

Признать прекращенным (отсутствующим) обременение (ипотеку) в отношении здания, расположенного по адресу: Российская Федерация, ..., с кадастровым N, а также в отношении земельного участка, расположенного по адресу: обл. Оренбургская, ..., земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала N, и погасить регистрационные записи об ипотеках N от ... и N от ..., наложенные в рамках договора залога недвижимого имущества от ... N в пользу залогодержателя общества с ограниченной ответственностью "Домострой" (ОГРН N).

В удовлетворении исковых требований Сергеевой И.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о возложении обязанности совершить действия по погашению регистрационной записи отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Н.А. Харченко

Мотивированное решение составлено 26 мая 2022 года.

Судья: Н.А. Харченко

Оригинал подшит в гражданское дело № 2-2128/2022, находящееся в производстве Ленинского районного суда г. Оренбурга