Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-456/2024 (3а-2974/2023;) ~ М-2404/2023 от 25.12.2023

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара                                  24 января 2024 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Лязиной А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-456/2024 (3а-2974/2023) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Поволжская инвестиционная компания» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022:

- земельного участка с кадастровым номером №, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, площадью 17662 кв.м, по почтовому адресу ориентира: Самарская область, город Тольятти, Автозаводский район, улица Вокзальная; на земельном участке расположено здание, имеющее адрес: улица Вокзальная, 5, строение 1, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 9 376 649 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером №, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для нефтебазы, площадью 28068 кв.м, по почтовому адресу ориентира: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 14 146 821 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером № (Единое землепользование), назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: водный транспорт (7.3), площадью 8658 кв.м, по почтовому адресу ориентира: <адрес>, причальная стенка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 4 941 890 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером №, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для целей, не связанных со строительством (для временного складирования (хранения строительных материалов), площадью 3071 кв.м, по почтовому адресу ориентира: <адрес>, причальная стенка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 2 154 831 рубль.

    В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, № и арендатором земельных участков с кадастровыми номерами № и №, в отношении которых приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2022 № 2181 установлена кадастровая стоимость, превышающая рыночную стоимость каждого объекта, определенную в отчетах об оценке. Арендная плата за пользование земельными участками по условиям договоров аренды, а также земельный налог исчисляются от кадастровой стоимости. Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере несколько раз превышающем их рыночную стоимость влечет неправомерное увеличение размера арендной платы по договорам аренды, увеличение налоговой базы по земельному налогу и бремени налоговых платежей, что негативно сказывается на финансовом состоянии административного истца.

В судебное заседание административный истец, административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, а также заинтересованное лицо администрация г.о. Тольятти, администрация г.о. Жигулевск, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», извещенные о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В письменном отзыве на иск ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставило на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость земельных участков, определенная в отчете об оценке, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относятся рассматриваемые объекты недвижимого имущества. При этом, обращают внимание, что ранее судебными актами установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020.

Заинтересованное лицо администрация г.о. Жигулевск в письменных возражениях на иск просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, в удовлетворении заявленных требований об установлении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отказать, указывая на недостоверность определения рыночной стоимости объекта и необходимости осуществлении проверки представленного отчета об оценке.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административному истцу обществу с ограниченной ответственностью «Поволжская инвестиционная компания» на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: <адрес>; на земельном участке расположено здание, имеющее адрес: <адрес> площадью 17662 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы,

- земельный участок с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: <адрес> площадью 28068 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для нефтебазы.

Административный истец по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, № 3531 от 17.03.2017 арендует земельный участок с кадастровым номером №, площадью 8658 кв.м, по почтовому адресу ориентира: Самарская обл., г. Тольятти, р-н Комсомольский, ул. Коммунистическая, 110-а, причальная стенка. По договору аренды земельного участка № 1674 от 22.11.2007 с учетом дополнительного соглашения от 08.12.2011 и соглашения от 12.10.2010 административный истец арендует земельный участок с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: Самарская обл., г. Тольятти, р-н Комсомольский, ул. Коммунистическая, 110-а, причальная стенка. Условиями каждого договора аренды предусмотрено внесение арендных платежей, размер которых рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2022 № 2181 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2022 земельных участков с кадастровым номером № в размере 12 000 184, 83 рублей, с кадастровым номером № в размере 21 534 330, 96 рублей, с кадастровым номером № в размере 9 407 090, 16 рублей, с кадастровым номером № в размере 9 407 090, 16 рублей, о чем сведения внесены в ЕГРН.

Административный истец, будучи арендатором земельных участков с кадастровыми номерами № и №, собственником земельных участков с кадастровыми номерами № и №, является плательщиком арендных платежей и плательщиком налога, зачисляемого в бюджет муниципального образования. Установление кадастровой стоимости каждого объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера арендных платежей и земельного налога.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и 24.12.2023 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости является обоснованным.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлены отчеты об оценке № 258-2023 от 23.10.2023, № 258-2023-2 от 19.10.2023, № 258-2023-1 от 25.10.2023 оценочной организации ЗАО «Тольятти-консалтинг» об определении рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 земельных участков

- с кадастровым номером № в размере 9 376 649 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 14 146 821 рубль,

- с кадастровым номером № в размере 4 941 890 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 2 154 831 рубль.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчетах об оценке выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости каждого земельного участка основано на полном и объективном анализе индивидуальных ценностных характеристик объектов и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчетам об оценке документами.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости каждого объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных земельных участков, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», являясь уполномоченным учреждением по расчету кадастровой оценки, замечаний, нарушений в представленных отчетах об оценке не выявлено.

С учетом изложенного, оснований не доверять содержащимся в отчетах об оценке выводам об итоговой величине рыночной стоимости каждого земельного участка на дату кадастровой оценки, у суда не имеется. Правовые основания для назначения судебной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение их в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Доводы заинтересованного лица администрации г.о. Жигулевск Самарской области, изложенные в возражениях на иск относительно отчета об оценке в отношении земельного участка с кадастровым номером №, письменными доказательствами не подтверждены, в связи с чем признаются несостоятельными.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости каждого земельного участка равной их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке, подлежат удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 24.12.2023, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Поволжская инвестиционная компания» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: <адрес>; на земельном участке расположено здание, имеющее адрес: улица Вокзальная, 5, строение 1, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 9 376 649 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 14 146 821 рубль.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером № (Единое землепользование), по почтовому адресу ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 4 941 890 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: <адрес>, причальная стенка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 2 154 831 рубль.

Датой подачи заявления в суд считать 24.12.2023.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 31.01.2024.

Судья                                И.А. Щетинкина