Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-276/2024 ~ М-237/2024 от 28.05.2024

УИД 16RS0026-01-2024-000293-92

Дело № 2-276/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 августа 2024 года                                                 п.г.т. Рыбная Слобода

Рыбно-Слободский районный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Минахметовой А.Р.,

при секретаре судебного заседания Марасовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шепелюка В.Г. к Матвеевой М.В. о прекращении обременения в силу закона и погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона,

установил:

Шепелюк В.Г. обратился в суд с иском к Матвеевой М.В. о прекращении обременения в силу закона и погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона по тем основаниям, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 1 которого продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять в собственность следующее недвижимое имущество - бревенчатый жилой дом, одноэтажный, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой - <данные изъяты> кв.м., принадлежащий Матвеевой М.В. на праве собственности, кадастровый №, литер А,а, а также принадлежащий на праве собственности земельный участок размером <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Стоимость указанного имущества составляет 381 150 руб., расчет между сторонами производится при поступлении субсидии по государственному жилищному сертификату, выданному от ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства были перечислены в полном объёме после государственной регистрации перехода права собственности. Однако, наложенное на указанное имущество обременение в силу ипотеки не снято, ответчик заявление на снятие записи об ипотеке в силу закона не подавал, связь с ответчиком отсутствует. Истец полагает, что выполнил условия договора купли-продажи имущества, и право на взыскание денежных средств по договору ответчиком утрачено в связи с истечением срока исковой давности, поскольку одним из важных факторов, определяющих эффективность становления нарушенных прав в судебном порядке, является своевременность защиты прав участвующих в деле лиц. Истец просит суд признать записи об ипотеке в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ в пользу Матвеевой М.В. в отношении жилого дома с кадастровым № и земельного участка с кадастровым №, расположенных по адресу <адрес>, прекращённой.

Истец Шепелюк В.Г. в суд не явился, направил своего представителя Валееву Д.Р., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, которая исковые требования поддержала, просила в их удовлетворении.

Ответчик Матвеева М.В. в суд не явилась, извещена надлежащим образом, причины неявки суду не сообщила.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Шайхиев Ф.А., привлеченный к участию в деле протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ, в суд не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В силу статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может быть обеспечено, в том числе залогом, который в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства.

Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно пункту 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В силу пункта 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года 3 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на указанном выше основании, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Матвеевой М.В., в лице Шайхиева Ф.А. действующего на основании доверенности, и Шепелюк В.Г. заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым № и земельного участка с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>

По условиям данного договора купли-продажи стоимость вышеуказанного имущества составляет 381 150 руб., расчет между сторонами производится при поступлении субсидии по государственному жилищному сертификату, выданному от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 44-45)

Министерством труда и занятости Республики Татарстан Шепелюк В.Г. выдан государственный жилищный сертификат – свидетельство серии ВС № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 381 150 рублей на приобретение жилья на территории РТ, сертификат действителен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 92).

Во исполнение указанного государственного жилищного сертификата – свидетельства серии ВС № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО АК Сберегательный банк РФ заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ с Шепелюк В.Г. на открытие счета для перечисления безвозмездной субсидии и обслуживании данного счета (л.д.60-61).

Как следует из выписок из ЕГРН, право собственности на жилой дом с кадастровым № и земельный участок с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы в собственность Шепелюк В.Г.

Одновременно с регистрацией права было зарегистрировано обременение - ипотека (залог) в силу закона на жилой дом и земельный участок, записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, в пользу Матвеевой М.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что с момента заключения договора купли-продажи прошло более 15 лет, сроки исковой давности, связанные с данным договором купли-продажи, в том числе о взыскании денежных средств по договору, расторжении договора истекли, но Матвеева М.В. до истечения срока исковой давности не обратилась к Шепелюк В.Г. с требованиями о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств по договору, обращении взыскания на предметы залога.

В силу положений пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения сторонами указанного выше договора) взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Из приведённых положений закона следует, что целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 названного Кодекса.

В силу положений пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определённым сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из приведённых правовых норм в их взаимосвязи следует, что истечение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем своих прав в отношении предмета залога. Из этого следует, что право кредитора в отношении залогового имущества не может существовать бессрочно, осуществление кредитором такого права не должно нарушать права и законные интересы других лиц, на защиту данного права распространяются общие правила об исковой давности. Кроме того, в отличие от истечения исковой давности по главному требованию, которое влечёт истечение исковой давности по дополнительным требованиям, приостановление и перерыв течения исковой давности по главному требованию сами по себе не приостанавливают и не прерывают течение срока исковой давности по дополнительным требованиям. Так, в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, истечение срока исковой давности в отношении требований об исполнении обязательства за счёт заложенного имущества лишает кредитора и залогодержателя права на обращение взыскания на предмет залога, если залогодатель заявит об исковой давности.

Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2020 года № 18-П по делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.В. Тюрина, механизм применения норм, регулирующих отношения собственности и иные имущественные отношения, должен быть предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения (пункт 3).

Исходя из назначения залога и необходимости обеспечения баланса прав и интересов как кредитора, так и собственника заложенного имущества в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счёт исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, в связи с чем подлежит прекращению.

В перечне оснований прекращения залога, приведённом в пункте 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, такое основание для прекращения залога, как истечение срока исковой давности, прямо не предусмотрено. Однако, как указано в названном выше постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, перечень оснований прекращения залога является открытым. Из приведённых выше норм материального права и актов их толкования в их взаимосвязи следует, что при невозможности удовлетворения кредитором залогодержателем его требований об обращении взыскания на заложенное имущество вследствие истечения исковой давности по обеспечивающему основное обязательство залоговому обязательству залогодатель вправе предъявить требование о прекращении обременения его имущества залогом. При этом прекращение залога в этом случае будет обусловлено именно истечением срока исковой давности по залоговому обязательству, и не зависит от того, будет или нет заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения кредитора в суд с требованием по основному обязательству.

Из установленных судом обстоятельств дела следует, что последним днём срока исполнения обеспеченного залогом обязательства по договору купли-продажи являлось ДД.ММ.ГГГГ (срок действия жилищного сертификата в соответствии с которым выдана безвозмездная субсидия на приобретение спорного имущества). Реализация залогодержателем права на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества была возможна исключительно путём обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке.

Обстоятельств, в связи с которыми срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество приостанавливался, прерывался либо не тёк, судом не установлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что возможность залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество на момент обращения истца в суд ДД.ММ.ГГГГ ответчиком право на взыскание суммы по договору купли-продажи либо на обращение взыскание на заложенное имущество утрачено, в связи с чем правовых оснований для сохранения ипотеки на жилой дом и земельный участок не имеется.

В этой связи исковые требования о прекращении обременения подлежат удовлетворению.

Поскольку требование о прекращении обременения удовлетворено, то решение суда является основанием для погашения регистрационной записи об потеки в силу закона.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ № в пользу Матвеевой М.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации серии № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении жилого дома с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу <адрес>.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ № в пользу Матвеевой М.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации серии № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу <адрес>.

Решение суда является основанием для погашения регистрационной записи об потеки в силу закона ДД.ММ.ГГГГ №.3 в отношении жилого дома с кадастровым №, обшей площадью <данные изъяты> кв.м, и от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с кадастровым №, обшей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу <адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Татарстан через Рыбно-Слободский районный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий                                          А.Р. Минахметова