Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3918/2023 от 17.10.2023

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ                                       Дело №

Приокский районный суд г.Нижний Новгород в составе:

Председательствующего судьи Кузичевой И.Н.,

При секретаре Чеховой Е.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Варакина Максима Владимировича к Варакину Алексею Николаевичу о прекращении права собственности на долю в жилом доме и земельном участке, взыскании с истца денежной компенсации,

у с т а н о в и л:

Истец Варакин М.В. обратился в суд с иском к ответчику Варакину А.Н. о прекращении права собственности на долю в жилом доме и земельном участке, взыскании с истца денежной компенсации.

В обоснование требований в иске указал, что земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, был предоставлен ДД.ММ.ГГГГ на основании решения <адрес> Совета народных депутатов под строительство индивидуального жилого дома. Жилой дом построен и введен в гражданский оборот в ДД.ММ.ГГГГ После смерти первого собственника земельный участок и жилой дом с хозяйственными постройками, в порядке наследования, распределился между наследниками.

Земельный участок имеет кадастровый №, общая площадь участка составляет - 674 кв.м., категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство индивидуального жилого дома. Границы участка установлены, в соответствии с требованиями земельного законодательства.

В пределах участка расположен объект недвижимости - жилой дом, с кадастровым номером № площадь дома - 105,5 кв.м.

В соответствии с Постановлением Администрации г. Нижнего Новгорода № от ДД.ММ.ГГГГ участок должен был быть изъят для муниципальных нужд под строительство дублера проспекта Гагарина, однако Администрация г.Н.Новгорода до сих пор не выкупила это имущество.

Жизненные обстоятельства и необходимость содержать домовладение привели к тому, что наследники, не имевшие интереса к этому имуществу, ввиду своей малой доли в праве, согласились переуступить свои права на земельный участок и дом одному из наследников, Варакину Максиму Владимировичу, постоянно проживающему в домовладении. В настоящее время истцу Варакину Максиму Владимировичу принадлежит 8/9 долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом, а 1/9 доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом с 2008 года принадлежит ответчику Варакину Алексею Николаевичу, не проявляющего интереса к использованию своей доли и не несущего бремя ее содержания. На предложение выкупить его 1/9 долю по рыночной цене он отказывает, называя стоимость денежной компенсации значительно превышающую рыночную.

Ответчик самоустранился от содержания своей 1/9 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, не проживает в вышеуказанном доме, не несет бремя его содержания по текущему и капитальному ремонту, содержанию земельного участка в надлежащем состоянии, не проявляет никакого иного (кроме денежного) интереса к ней. Ответчик, Варакин Алексей Николаевич, имеет в собственности иное жилье и имущество:

1. Жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;
2. Земельный участок, кадастровый №, площадью 2800 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;
3. Жилое помещение (квартира), кадастровый №, общей площадью 46,9 кв.м., находящаяся по адресу: <адрес>.

Раздел недвижимого имущества, состоящего из земельного участка и расположенного на нем жилого дома, находящихся в общей долевой собственности истца и ответчика невозможен, так как выдел долей считается допустимым лишь при реальном (фактическом) разделе, т.е. формируются как минимум два независимых друг от друга и пригодных к автономной эксплуатации объекта.

Согласно техническому заключению ООО «Проектная Мастерская Архитектора Лазарева А.С.» жилой дом является неделимым в соответствии с идеальными долями в праве общей долевой собственности в силу следующего:

1. Разделение дома в натуре на два блока жилого дома невозможно, т.к. состав и площади помещений жилых блоков или квартир не будут соответствовать нормам, предъявляемым к минимальным габаритам помещений квартир (за исключением высоты помещений) и их составу.
2. Данные жилые блоки (квартиры) не имеют отдельных выводов инженерных коммуникаций, а именно: отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализацию, электроснабжение, газоснабжение, а также будут нарушены требования к инсоляции и естественному освещению основных жилых помещений.
3. Отдельные входы в жилые блоки (квартиры) не предусмотрены.
4. Требования, предъявляемые к минимальным габаритам помещений квартир, не соблюдаются.
5. Пути эвакуации и уровень благоустройства не сохраняются, санитарно-эпидемиологические требования не обеспечиваются.

Согласно Акту экспертного исследования АНО «Центр Землеустроительной Экспертизы и Земельного Права» № от ДД.ММ.ГГГГ установлено:

1. Земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером № находятся в пределах ЗОУИТ (Зоны с особыми условиями использования территории) 52:18-6.825, и на объекты недвижимости распространяются ограничения, этой зоны, а именно запрет на новое строительство и реконструкцию ОКСов (объектов капитального строительства, в том числе и жилых домов).

2. Согласно заключения строительно-технической экспертизы ООО «ПМА Лазарева А.С.» установлена неделимость жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, т.е. невозможность раздела на два жилых блока (квартиры) в соответствии с идеальными долями в праве общей долевой собственности, ввиду незначительности (1/9 доли одного из сособственников).

3. Из неделимости жилого дома следует (в силу «единства судьбы») неделимость земельного участка. Экспертом признано целесообразным рассмотреть вопрос выплате компенсации.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ «Отчет об оценке 1/9 доли недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, ш. Анкудиновское, <адрес>», подготовленного ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», рыночная стоимость 1/9 доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом, учитывая имеющихся обстоятельств (расположение участка в ЗОУИТ, незначительность доли и невозможность ее реального выдела) составляет 345 000 (Триста сорок пять тысяч) рублей.

Истец просит суд:

1. Прекратить право собственности Варакина Алексея Николаевича на принадлежащую ему 1/9 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0080121:30, и на 1/9 долю в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером №, обязав при этом, Варакина Максима Владимировича выплатить денежную компенсацию Варакину Алексею Николаевичу в размере 345 000 (Триста сорок пять тысяч) рублей.

2. Признать право собственности на 1/9 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и на 1/9 долю в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером №, за Варакиным Алексеем Николаевичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>; СНИЛС № (возможно в тексте искового заявления имеется техническая описка, и речь идет о Максиме Владимировиче, поскольку дата рождения и СНИЛС - его).

Истец Варакин М.В. в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности Голынин С.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, указав, что истец готов выплатить денежную компенсацию Варакину А.Е. в размере 345 000 руб., суммой в большем размере истец не располагает и не согласен выкупать долю ответчика за большую сумму. Возражал против принятия судом результатов судебной экспертизы ООО «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков», указав, что экспертами неверно определена стоимость 1/9 доли дома и земельного участка, считает ее завышенной.

Ответчик Варакин А.Н. в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности Фирсов А.А. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании пояснил, что Варакин А.Н. не возражает продать принадлежащую ему долю в праве собственности на объект недвижимости, при наличии в распоряжении истца денежных средств, а также не согласился с предложенной истцом суммой выкупа дома и земельного участка.

Третьи лица администрация города Нижнего Новгорода, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2).

Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (пункт 1).

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующий во взаимосвязи с иными положениями данной статьи, направлен на реализацию конституционной гарантии иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, на обеспечение необходимого баланса интересов участников долевой собственности, а также на предоставление гарантий судебной защиты их прав (определения от 19 марта 2009 г. N 167-О-О, от 16 июля 2009 г. N 685-О-О, от 16 июля 2013 г. N 1202-О и N 1203-О); если же соглашение между всеми участниками долевой собственности о выделе доли имущества одному (или нескольким) из них не достигнуто, суд решает данный вопрос в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств (определения от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О, от 15 января 2015 г. N 50-О).

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

В соответствии с пунктом 5 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

При этом обязательным условием удовлетворения требования о принудительной выплате участнику долевой собственности денежной компенсации за принадлежащую ему долю является наличие реальной возможности получения таким участником справедливой денежной компенсации взамен имущества, право на которое им будет утрачено.

Соответствующие разъяснения даны Верховным Судом Российской Федерации в пункте 11 постановления Пленума от 10 июня 1980 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", согласно которым при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, отчет оценщика об оценке жилого дома и его частей (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями), заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома.

При этом в пункте 2 Обзора судебной практики N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 г., высшая судебная инстанция обратила внимание судов на то, что право выделяющегося собственника на выплату ему стоимости его доли может быть реализовано лишь при установлении судом всех юридически значимых обстоятельств, к которым относятся установление незначительности доли выделяющегося собственника, возможности пользования им спорным имуществом, исследование возражений других участников долевой собственности относительно принятия ими в свою собственность доли выделяющегося собственника, в том числе установление, имеют ли они на это материальную возможность. В противном случае искажаются содержание и смысл статья 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, призванной обеспечить соблюдение необходимого баланса интересов всех участников долевой собственности.

Совокупность приведенных норм и положений актов легального и нормативного толкования предполагает, что правом требовать принудительного выкупа незначительной доли обладает как сам собственник такой доли, так и иной участник общей собственности, владеющей значительной долей. Однако при разрешении требований собственника значительной доли судам надлежит устанавливать действительную волю собственника незначительной доли, а равно его нуждаемость в использовании общего имущества.

Судом установлено, что земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>№ общая площадь участка составляет - 674 кв.м., категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство индивидуального жилого дома принадлежит на праве собственности Варакину А.Н. (ответчику) в размере 1/9 доли и Варакину М.В. (истцу) в размере 8/9 доли (Л.д. том 1 14-22, том 2 31).

В пределах участка расположен объект недвижимости - жилой дом, с кадастровым номером №, площадь дома - 105,5 кв.м. Жилой дом принадлежит на праве собственности Варакину А.Н. в размере 1/9 доли и Варакину М.В. в размере 8/9 доли (Л.д. том 1 23-31, том 2 31).

Раздел недвижимого имущества, состоящего из земельного участка и расположенного на нем жилого дома, находящихся в общей долевой собственности истца и ответчика невозможен, так как выдел долей считается допустимым лишь при реальном (фактическом) разделе.

Согласно техническому заключению ООО «Проектная Мастерская Архитектора Лазарева А.С.» специалист пришел к выводу о невозможности выделения 1/9 доли в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> натуре в виде самостоятельного объекта недвижимости.

Анализ возможности разделения дома в натуре на два блока жилого дома, расположенного по адресу: расположенном по адресу: <адрес> натуре в виде самостоятельного объекта недвижимости показал: состав и площади помещений жилых блоков или квартир не будут соответствуют нормам, предъявляемым к минимальным габаритам помещений квартир (за исключением высоты помещений) и их составу.

Данные жилые блоки (квартиры) не имеют отдельных вводов инженерных коммуникаций, а именно: отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализацию, электроснабжение, газоснабжение, а так же будут нарушены требования к инсоляции и естественному освещению основных жилых помещений.

Отдельные входы в жилые блоки (квартиры) не предусмотрены. Требования, предъявляемые к минимальным габаритам помещений квартир не соблюдаются, пути эвакуации и уровень благоустройства не сохраняются, санитарно-эпидемиологические требования не обеспечиваются (том 1 л.д. 115).

Актом экспертного исследования АНО «Центр Землеустроительной Экспертизы и Земельного Права» № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: г.Н.Новгород, <адрес>, с кадастровым номером № не является делимым, в соответствии с идеальными долями. В соответствии с идеальными долями исследуемый земельный участок неделим. Размер компенсации за 1/9 доли земельного участка составит 148 339 руб. (том 1 л.д. 65).

Истец просит прекратить право собственности Варакина А.Н. на принадлежащую ему 1/9 долю в праве собственности на земельный участок и на жилой дом, выплатив ему денежную компенсацию в размере 345 000 руб. согласно отчету об оценке № ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» (том 1 л.д. 217).

Представитель ответчика Фирсов А.А. по доверенности в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что Варакин А.Н. не возражает продать принадлежащую ему долю в праве собственности на объект недвижимости истцу. При этом не согласен с оценкой дома, заявил ходатайство о назначении оценочной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости 1\9 доли дома и земельного участка.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков». На разрешение экспертизы поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость 1\9 доли в праве собственности на дом и 1\9 доли на земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, 57, с учетом категории и вида разрешенного использования земельного участка и технического состояния домовладения и хозяйственных построек?

Согласно заключению эксперта ООО «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков» от ДД.ММ.ГГГГ №С рыночная стоимость 1\9 доли в праве собственности на дом и 1\9 доли на земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, 57, с учетом категории и вида разрешенного использования земельного участка и технического состояния домовладения и хозяйственных построек на дату проведения экспертизы составляет 727 000 руб. В том числе рыночная стоимость 1/9 доли в праве собственности на <адрес> 000 руб., рыночная стоимость 1/9 доли в праве собственности на земельный участок 278 000 руб. (том 2 146).

Судом, представленное экспертное заключение принято как надлежащее по делу доказательство, так как выводы экспертов подробно мотивированы в исследовательской части экспертного заключения, они логичны, последовательны, подкреплены соответствующей нормативной базой и соответствуют материалам дела. Заключение объективно, построено на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, оно основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

Эксперты были предупреждены судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения, лично не заинтересованы в исходе дела, имеют длительный стаж экспертной работы.

Сомнений в правильности и обоснованности заключения не имеется, противоречия отсутствуют, выводы ясны и понятны.

Суд отклоняет отчет об оценке № ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», поскольку определяя размер денежной компенсации стоимости 1/9 доли Варакина А.Н., эксперт применил понижающий коэффициент 57,5 % - скидка в зависимости от размера доли (том 1 л.д. 198).

Между тем, при определении стоимости идеальной доли, изымаемой у собственника в отсутствие его согласия, с применением понижающих коэффициентов противоречит общеправовому принципу справедливости, поскольку собственник доли, признанной незначительной, лишается права получить в качестве компенсации ту денежную сумму, которую он получил бы в случае реализации жилого дома в целом.

Принимая во внимание, что стоимость доли, принадлежащей Варакину А.Н., устанавливается для передачи ее сособственнику, непосредственно использующему спорное жилое помещение в целом и имеющему заинтересованность в приобретении права собственности на остальные доли в праве общей долевой собственности, применение понижающих коэффициентов при определении размера денежной компенсации, подлежащей выплате выделяющемуся собственнику не допустимо.

Таким образом, размер компенсации подлежит определению исходя из действительной стоимости всего жилого дома на момент разрешения спора судом, а не посредством определения стоимости данной доли отдельно.

Судом установлено, что 1\9 доля Варакина А.Н. является незначительной, доказательств существенного интереса в пользовании спорным имуществом ответчиком судом не представлено.

Следовательно, Варакин А.Н. как выделяющийся собственник вправе получить от Варакина М.В., являющейся участником долевой собственности и пользующейся спорным имуществом, денежную компенсацию стоимости его доли.

В ходе судебного разбирательства представитель истца не согласился выплатить Варакину А.Н. стоимость его доли в размере 727 000 руб., пояснил, что у истца не имеется материальной возможности выплатить ответчику компенсацию за 1/9 доли в праве общей долевой собственности на спорное имущество в размере 727 000 руб.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку предложенная истцом сумма с учетом понижающего коэффициента в размере 57,5 % не является справедливой компенсацией ответчику взамен имущества, право на которое им будет утрачено, тогда как оснований для взыскания денежной компенсации в большем размере - 727 00 руб., чем указано в исковом заявлении, в отсутствие согласия самого истца, и в отсутствие доказательств наличия у него реальной финансовой возможности, у суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Варакину Максиму Владимировичу отказать в исковых требованиях к Варакину Алексею Николаевичу о прекращении права собственности на долю в жилом доме и земельном участке, взыскании с истца денежной компенсации.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Приокский районный суд г.Нижний Новгород.

Судья                                                       Кузичева И.Н.

<данные изъяты>