Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-64/2023 (2-4958/2022;) ~ М-3795/2022 от 31.05.2022

№2-64/23

50RS0035-01-2022-005005-20

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 апреля 2023года

Подольский городской суд Московской области

В составе председательствующего судьи Невской Е.В.

При секретаре Колесовой Е.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Зеленовский» к ФИО4 о признании права общей долевой собственности многоквартирного дома на подвальные нежилые помещения, -

УСТАНОВИЛ

       ТСЖ «Зеленовский» обратились в суд с иском к ФИО4, просили признать на праве общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного <адрес>, общедомовым имуществом следующие помещения: нежилое помещение № площадью 144,2 кв.м, кадастровый №; нежилое помещение № площадью 53,3 кв.м,кадастровый №; прекратить право собственности ответчика на нежилое помещение № площадью 144,2 кв.м с кадастровым номером №; на нежилое помещение № площадью 53,3 кв.м. с кадастровым номером №.

     Свои требования мотивируют тем, что ответчику на праве собственности принадлежат спорные нежилые помещения. Однако указанные помещения расположены под многоквартирным домом, в каждом из которых находится система общедомовых инженерных коммуникаций, а следовательно помещения входят в состав общедомового имущества многоквартирного жилого дома, и не могут в силу закона находится в частной собственности одного лица. Продажа спорных помещений произведена на стадии реализации договоров долевого участия в строительстве МКД, вследствие чего, в настоящее время члены ТСЖ и иные собственники помещений дома лишены возможности осуществить защиту нарушенного права иным способом.

     Истец – представитель ТСЖ «Зеленовский» в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что истцу понятна вероятность материальных притязаний со стороны ответчика.

     Ответчик – ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате слушания дела извещена надлежащим образом (л.д. 171, 172, 174,175).

      Третье лицо –Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

     Третье лицо – представитель Межмуниципального отдела по Подольскому и <адрес>м Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 173).

     Исходя из положений статьи 165.1 ГК РФ, в связи с неявкой в судебное заседание ответчика, извещенного надлежащим образом о дне слушания дела, суд, определил рассматривать дело при данной явке, в порядке заочного судопроизводства в соответствии со статьей 233 ГПК РФ.

      Суд, выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПОДОЛЬСК ЦЕНТР» и ООО «ГазкомплектИнжиниринг» заключен договор участия в долевом строительстве №. Согласно п.2.1. Договора, инвестор-застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства жилого дома с нежилыми цокольными помещениями, расположенного по строительному адресу: <адрес>. Участник долевого строительства инвестирует объект в части нежилых цокольных помещений, в строящемся жилом доме по вышеуказанному адресу – общей площадью 221,24 кв.м в строящемся жилом доме, а именно: нежилое помещение под номером 1, находящееся на цокольном этаже, общей площадью ориентировочно 40,10 кв.м; нежилое помещение под номером 2, находящееся на цокольном этаже, общей площадью ориентировочно 42,27 кв.м, нежилое помещение под номером 3, находящееся на цокольном этаже, общей площадью ориентировочно 138,87 кв.м Согласно п. 5.2. Договора стоимость нежилых помещений общей площадью 221, 24 кв.м оценивается в 13 000 000 рублей (том 1 л.д. 9-14 приобщенного гр. дела №).

     Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГазкомплектИнжиниринг» выплатили инвестиционный взнос согласно договора № в размере 13 000 000 рублей (том 1 л.д. 18 приобщенного гр. дела №).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ГазпромплектИнжиниринг» и ФИО7 был заключен договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.1. Договора, ООО «ГазкомплектИнжиниринг» уступает ФИО7 в полном объеме права требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части инвестирования строительства нежилых помещений в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес> – общей площадью 221,24 кв.м, а именно: нежилое помещение под номером 1, находящееся на цокольном этаже, общей площадью ориентировочно 40,10 кв.м; нежилое помещение под номером 2, находящееся на цокольном этаже, общей площадью ориентировочно 42,27 кв.м, нежилое помещение под номером 3, находящееся на цокольном этаже, общей площадью ориентировочно 138,87 кв.м (том 1 л.д. 15-17 приобщенного гр. дела №).

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4 и ФИО7, ФИО4 принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 144,2 кв.м. и нежилое помещение, площадью 53,3 кв.м., расположенные в подвальном этаже по адресу: <адрес>, пом. 1 (том 1 л.д. 76-79 приобщенного гр. дела №), что также подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 22,23 приобщенного гр. дела №) (л.д. 32,33).

Из Постановления о возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в неустановленное следствием время, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в неустановленном месте, неустановленное лицо изготовили от имени ООО «ГазкомплектИнжиниринг» заведомо ложный договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО «ГазкомплектИнжиниринг» уступает ФИО7 права требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, а также изготовило доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, уполномочивающую ФИО8 представлять интересы Общества в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по вопросу государственной регистрации указанного выше договора уступки прав требований Общества на нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, ООО «ГазкомплектИнжиниринг» признано потерпевшим (том 1 л.д. 19, 20-22,53 приобщенного гр. дела №).

Решением Подольского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ООО «ГазкомплектИнжиниринг» к ФИО4, ФИО2, ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности, признании права собственности, исковые требования ООО «ГазкомплектИнжиниринг» оставлены без удовлетворения (том 1 л.д. 230-236 приобщенного гр. дела №).

ДД.ММ.ГГГГ было создано товарищество собственников жилья «Зеленовский» с основным видом деятельности «управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе» с целью совместного управления, обеспечения эксплуатации комплекса движимого и недвижимого имущества, владения, пользования и распоряжения общим имуществом по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ и Уставом товарищества (л.д. 15-21, 22-24).

По сведениям ТСЖ «Зеленовский», ФИО4 не является и не являлась членом ТСЖ «Зеленовский» и плательщиком коммунальных услуг. Оплата коммунальных услуг не производится. Оплата коммунальных услуг не производится. приборы учета водоснабжения и электричества не установлены (л.д. 170).

    Из технического паспорта следует, что в подвале секции в осях 14-26 (подвал 2 подъезда) указаны помещения общественного назначения, т.е. пригодные для сдачи в аренду. Это помещения №№,8,9,12,13,14,19,20 (л.д. 34-45).

     Согласно заключению по инженерно-техническому обследованию помещений подвала ТСЖ «Зеленовский» по адресу: <адрес>, жилое строение относится ко II классу (нормальный) ответственности. Несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии. Дефекты и повреждения, влияющие на несущую способность строительных конструкций не обнаружены. Работоспособное состояние строительных конструкций и инженерных коммуникаций подтверждает отсутствие угрозы для жизни и здоровья людей. Техническое состояние строительных конструкций обеспечивают безопасную эксплуатацию объекта и соответствует требованиям надежности и безопасности, установленным ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В техническом паспорте жилого дома в подвале 2 подъезда предусмотрены помещения общественного назначения. В рабочем проекте, выполненным проектным институтом «Подольскгражданпроект» в 2005 году, шифр объекта 04-76-3-3А-3Б, 4 помещения общественного назначения (для сдачи в аренду) в данной секции (цокольный этаж в осях с 14 по 26 рабочего проекта) не предусмотрены в помещениях подвала №№,8,9,12,13,14,19,20 (номера даны по техническому паспорту) размещены общедомовые инженерные коммуникации, к которым должен быть обеспечен круглосуточный свободный доступ обслуживающего персонала. Вход в эти помещения предусмотрен совмещенный со входом в помещения для обслуживания дома. Помещения подвала №№,8,9,12,13,14,19,20 (номера даны по техническому паспорту) могут использоваться только для обслуживания дома. Изменение назначения помещений должно быть выполнено в установленном законодательством РФ порядке (л.д. 46-84).

Согласно Заключению судебной строительно-технической экспертизы,

на дату проведения натурного осмотра экспертом зафиксировано, что объект исследования представляет собой нежилые подвальные помещения(места общего пользования0,расположенные в подвальном этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

При проведении натурного экспертного обследования было установлено наличие общедомовых инженерных коммуникаций в исследуемых помещениях, таких как:

-трубопроводы системы холодного водоснабжения;

-трубопроводы подачи и отвода теплоносителя системы горячего водоснабжения;

-трубопроводы подачи и отводы теплоносителя системы отопления жилых помещений (квартир);

-трубопроводы подачи и отвода теплоносителя системы отопления офисных помещений и помещений общего пользования;

-трубопроводы системы водоотведения;

-вентиляционные каналы системы вентиляции;

-силовые кабели системы электроснабжения;

-металлическая полоса системы заземления;

-слаботочные кабели интернет-коммуникации.

Ко всем комнатам, составляющим помещения с кадастровыми номерами № имеется прямой, беспрепятственный доступ – дверные проемы не оснащены межкомнатными дверями. Исключением является помещения 12,13 и 14:

-между помещениями 16 и 14 установлена межкомнатная дверь (на момент проведения натурного обследования дверь не заперта, наличие запирающего устройства не зафиксировано);

-между помещениями 14 и 12 установлена межкомнатная дверь (на момент проведения натурного обследования дверь заперта на замок).

Таким образом установлено, что на момент проведения экспертизы:

- к общедомовым инженерным коммуникациям, расположенным в пределах помещений 7,8,9,10,11,14,15,16,18,19,20 существует прямой, беспрепятственный доступ;

-к общедомовым инженерным коммуникациям, расположенным в пределах помещений 12 и 13 прямой, беспрепятственный доступ отсутствует. (л.д. 112-156).

    Сомневаться в достоверности экспертного заключения и компетентности эксперта суд оснований не имеет.

     Согласно п. 2 ч. 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238).

     Согласно ч. 1 статьи 238 Гражданского кодекса РФ, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество.

     Статьей 289 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

      В соответствии с п. 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, статьи 36 Жилищного кодекса РФ, общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

     Состав общего имущества в многоквартирном доме конкретизирован Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491), в соответствии с этим перечнем в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, то есть помещения общего пользования.

    Разъясняя смысл вышеуказанных норм, Конституционный Суд РФ в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения и их правовой режим установлен п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

     Конституционный Суд в своем Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 12-П отметил, что правовая природа общего имущества многоквартирных домов сведена к тому, что оно не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования квартирами.

     Наличие указанных признаков позволяет квалифицировать имущество в качестве общего, а право общей долевой собственности на него принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Статьей 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

     Согласно статьи 305 Гражданского кодекса РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

      В силу ч.ч. 6, 7 и 8 статьи 138 Жилищного кодекса РФ, товарищество собственников жилья обязано: обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

На основании статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должны обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. В силу п. 1.1 данной статьи надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, п. 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, пп. а) п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", в состав общего имущества включается: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

На основании п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем доступность пользования помещениями общего пользования, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Согласно правовой позиции, изложенной в абз. Абз. 5, 6 п. 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения, возможности его использования как самостоятельного.

Удовлетворяя требования, суд исходит из того, что ответчик с момента приобретения спорного имущества пользование им не осуществляет, оплату за содержание не производит. Спорные помещения по своему функциональному значению предназначены исключительно для обслуживания многоквартирного жилого дома, где расположены инженерные коммуникации и оборудование, обеспечивающее функционирование систем жизнеобеспечения более одного помещения жилого дома. Путем проведения экспертных исследований установлено, что в спорных объектах недвижимости имеются трубопроводы холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, отводы теплоносителя отопления, вентиляционные каналы, силовые кабели электроснабжения, система заземления, слаботочные кабели интернет-коммуникации, что позволяет отнести спорные нежилые помещения к общедомовому имуществу. Спорные помещения предназначены для размещения общедомовых коммуникаций с момента застройки МКД, и не могут быть использованы третьими лицами по своему усмотрению, поскольку места жизнеобеспечения жилого дома не могут находиться в свободном доступе. Несоблюдение охранного режима общедомовых инженерных коммуникаций создает угрозу безопасности жизни, здоровью и имуществу собственников и проживающих в многоквартирном жилом доме. При этом, недопустима изоляция спорных помещений, поскольку наличие инженерных коммуникаций требует беспрепятственного доступа, в том числе, в экстренных ситуациях.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    Доказательств, опровергающих доводы истца, суду не представлено.

    В соответствии с ч. 1 статьи 42 Федерального закона от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

    При таких обстоятельствах, исходя из требований правовых норм в совокупности регулирующих спорные правоотношения, учитывая, что спорные нежилые помещения не имеют самостоятельного назначения, в помещениях находятся жизнеобеспечивающие инженерные коммуникации, доступ к которым ограничен в целях безопасности, при одновременном постоянном беспрепятственном доступе сотрудникам эксплуатирующей организации и коммунальных служб, суд приходит к выводу об отнесении спорных нежилых помещений к общедомовому имуществу, которое в силу закона может находиться исключительно в общей долевой собственности собственников помещений МКД, а потому находит возможным удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

    Принимая во внимание представленные доказательства, оценив их в совокупности и руководствуясь ст. ст. 233-238 ГПК РФ, суд

                                                                                                             Р Е Ш И Л:

Требования ТСЖ «Зеленовский» удовлетворить.

Признать общедомовым имуществом на праве общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного <адрес>, следующие помещения: нежилое помещение № площадью 144,2 кв.м, кадастровый №; нежилое помещение № площадью 53,3 кв.м, кадастровый №.

Прекратить право собственности ФИО4 на нежилое помещение № площадью 144,2 кв.м, кадастровый №; нежилое помещение № площадью 53,3 кв.м, кадастровый №.

        Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца. Ответчиком может быть подано заявление об отмене заочного решения в Подольский городской суд в течение 07 дней.

Председательствующий судья:    подпись                               Е.В.Невская