Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-5958/2024 от 02.04.2024

Судья Зеленина С.Ю.                                                           дело 33-5958/2024

2-76/2024

                                    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

6 июня 2024г.                                                                                     г.Самара

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

председательствующего Желтышевой А.И.

судей Акининой О.А., Чирковой И.Н.

при секретаре Меньшовой В.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Салахова Р.К. к Соколовой С.О. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами;

по апелляционной жалобе Соколовой С.О. на решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 02.02.2024, которым постановлено:

Исковые требования Салахова Р.К. к Соколовой С.О. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры от 11.11.2022 года заключённый между Соколовой ФИО58 в лице финансового управляющего Анисимовой А.Л. и Салаховым Р.К. в лице представителя Тюрина А.В., в отношении квартиры расположенной по адресу <адрес>, кадастровый номер №№, незаключенным.

Взыскать с Соколовой С.О., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ серия № в пользу Салахова Р.К. ДД.ММ.ГГГГ года рождения паспорт гражданина РФ серия № СНИЛС №, денежные средства в размере 3 850 789 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 160 625 руб.38 коп.

Данное определение является основанием для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 23.11.2022 г. №№ о праве собственности Салахова Р.К. и восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности в отношении указанного жилого помещения Соколовой С.О..

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Акининой О.А., выслушав объяснения Соколовой С.О. и её представителя Белюсевой И.Ю., поддержавших доводы жалобы, возражение относительно доводов жалобы представителя Салахова Р.К., судебная коллегия

                                                  УСТАНОВИЛА:

Салахов Р.К. обратился в суд с иском к Соколовой С.О. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств процентов за пользование денежными средствами, указав, что 30.12.2020 г. решением Арбитражного суда Самарской области по делу № № Ответчик Соколова С.О. признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества, утвержден финансовый управляющий должника - Анисимова А.Л., член Саморегулируемой межрегиональной общественной организации «Ассоциация антикризисных управляющих».

На момент введения процедуры банкротства за должником зарегистрировано право собственности на объекты недвижимого имущества:

-жилое помещение, площадью 52,1 кв.м по адресу <адрес> (обременение: ипотека - договор залога);

-жилое помещение, площадью 62,8 кв.м по адресу <адрес> (обременение: ипотека - договор залога).

17.08.2022 Арбитражным судом Самарской области принято решение об исключении из конкурсной массы объекта недвижимого имущества, принадлежащего должнику квартиры по адресу: <адрес>, площадью 62,8 кв.м, исходя из того, что жилое помещение, площадью 62,8 кв.м, находящееся по адресу <адрес>, с кадастровым номером: № в настоящее время является единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением для должника и членов его семьи.

В рамках дела о банкротстве Соколовой С.О. проводилась реализация квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 52,1 кв.м. Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.06.2022 утверждено Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника Соколовой С.О., начальная продажная цена продажи имущества составила 4 396 000 руб.

По результатам торгов в виде открытого публичного предложения, на основании протокола о результатах проведения торгов № № от 07.11.2022 г. победителем признан Салахов Р.К. (Истец).

11.11.2022 между Салаховым Р.К. и Соколовой С.О., в лице финансового управляющего Анисимовой А.Л., заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому Салахов Р.К. (продавец) продал, а Соколова С.О. (покупатель) приобрел в собственность квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 52,1 кв.м.

Истец полностью оплатил стоимость квартиры в размере 3 850 789 рублей.

23.11.2022 стороны составили акт приема-передачи квартиры.

23.11.2022 договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении ФСГРКК по Самарской области, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 23.11.2022 г., номер регистрации №. Ограничения и обременения прав на квартиру отсутствуют. Ключи от квартиры переданы представителю Салахова Р.К. -Тюрину А.В.

На момент заключения договора в квартире сохранялась регистрация членов семьи Соколовой C.O. - Соколова В.Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Соколовой Ж.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Соколова Д.В., ДД.ММ.ГГГГ.р.

Салахов Р.К. в декабре 2022 г. обратился в Железнодорожный районный суд с исковым заявлением о признании Соколова В.Н. ДД.ММ.ГГГГ г.р., Соколовой Ж.А. ДД.ММ.ГГГГ г.р., Соколова Д.В. ДД.ММ.ГГГГ г.р. утратившими право пользования квартирой и снятии их с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

Соколова Ж.В. и Соколов Д.В. снялись с регистрационного учета в жилом помещении.

Решением Железнодорожного районного суда г. Самары 21.04.2023 в удовлетворении исковых требований Салахова Р.К. о признании Соколова В.Н. утратившим право пользования жилым помещением отказано, удовлетворены встречные исковые требования Соколова В.Н. о признании за ним права пользования жилым помещением <адрес>, исходя из сохранившегося за ним права в силу отказа от участия в приватизации квартиры.

Факт сокрытия Соколовой С.О. указанного обстоятельства привел к тому, что при определении рыночной стоимости квартиры и условий проведения торгов не учтено право бессрочного пользования Соколова В.Н. жилым помещением, и обременение правом бессрочного пользования квартиры Соколовым В.Н. не включено в условия заключенного договора купли-продажи квартиры, и не отражено в Выписке из ЕГРН.

На основании вышеизложенного Салахов Р.К. полагал, что решение суда о признании право бессрочного пользования жилым помещением третьего лица - Соколова В.Н. является существенным изменением условий заключенного договора купли-продажи квартиры, исходя из чего, уточнив исковые требования, просил суд признать незаключенным договор купли-продажи квартиры от 11.11.2022 между Соколовой С.О. в лице финансового управляющего Анисимовой А.Л. и Салаховым Р.К. в отношении квартиры по адресу <адрес>, кадастровый номер №; взыскать с Соколовой С.О. ДД.ММ.ГГГГ г.р. в пользу Салахова Р.К. денежные средства в размере 3 850 789 (три миллиона восемьсот пятьдесят тысяч семьсот восемьдесят девять) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 160 625 (сто шестьдесят тысяч шестьсот двадцать пять) рублей 38 коп.; аннулировать в ЕГРН запись о праве собственности о праве собственности Салахова Р.К. в отношении квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности в отношении указанного жилого помещения Соколовой С.О.; разъяснить, что в соответствии с п.3 ст. 328 ГК РФ восстановление в ЕГРН должно быть произведено после выплаты Соколовой С.О. в пользу Салахова Р.К. денежных средств в соответствии с принятым решением суда.

Судом постановлено указанное выше решение, законность которого просит проверить Соколова С.О., полагая, что судом неправильно применены нормы материального права, при неверной оценке установленных по делу обстоятельств, считает, что не нарушала права Салахова С.О., так как оформлением документации и договора купли-продажи квартиры занимался финансовый управляющий Анисимова А.Л., денежные средства от реализации квартиры распределены кредиторам, которые не привлечены к участию в деле.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ч.1 ст.195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 30.12.2020 решением Арбитражного суда Самарской области по делу № № ответчик – Соколова С.О. признана несостоятельным (банкротом), в отношении Соколовой С.О. введена процедура реализации имущества, утвержден финансовый управляющий должника - Анисимова А.Л., член Саморегулируемой межрегиональной общественной организации «Ассоциация антикризисных управляющих».

За Сколовой С.О. на момент проведения процедуры банкротства зарегистрировано право собственности на объекты недвижимого имущества:

-жилое помещение, площадью 52,1 кв.м по адресу <адрес> (обременение: ипотека - договор залога);

-жилое помещение, площадью 62,8 кв.м по адресу <адрес> (обременение: ипотека - договор залога).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.06.2022 удовлетворено ходатайство финансового управляющего Анисимовой А.Л. об утверждении положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника и установлении начальной продажной цены имущества в отношении жилого помещения, площадью 52,1 кв.м по адресу <адрес>, начальная продажная цена продажи имущества составила 4 396 000 руб.

По результатам торгов в виде открытого публичного предложения, на основании протокола о результатах проведения торгов № № от 07.11.2022 победителем признан истец - Салахов Р.К.

11.11.2022 между Истцом и Ответчиком, в лице финансового управляющего Анисимовой А.Л., заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому Ответчик (продавец) продал, а Истец (покупатель) приобрел в собственность квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 52,1 кв.м.. Истец полностью оплатил стоимость квартиры в размере 3 850 789 рублей.

23.11.2022 договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении ФСГРКК по Самарской области, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 23.11.2022, номер регистрации №.

Согласно указанной выписке ограничения и обременения прав на квартиру отсутствуют.

На момент заключения договора в квартире зарегистрированы члены семьи Соколовой C.O.: Соколов В.Н. ДД.ММ.ГГГГ г.р., Соколова Ж.А. ДД.ММ.ГГГГ г.р., Соколов Д.В. ДД.ММ.ГГГГ г.р.

В декабре 2022 г. Салахов Р.К. обратился в Железнодорожный районный суд с иском о признании Соколова В.Н. ДД.ММ.ГГГГ г.р., Соколовой Ж.А. ДД.ММ.ГГГГ г.р., Соколова Д.В. ДД.ММ.ГГГГ г.р. утратившими право пользования квартирой и снятии их с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

Соколова Ж.В. и Соколов Д.В. снялись с регистрационного учета в жилом помещении.

Решением Железнодорожного районного суда г. Самары 21.04.2023 в удовлетворении исковых требований Салахова Р.К. о признании Соколова В.Н. утратившим право пользования жилым помещением отказано, удовлетворены встречные исковые требования Соколова В.Н. о признании за ним права пользования жилым помещением <адрес>, исходя из сохранившегося за ним права в силу отказа от участия в приватизации квартиры.

Разрешая спор по существу, суд исходил из того, что договор купли-продажи квартиры не содержит указание на наличие бессрочного права пользования спорной квартиры кого-либо из зарегистрированных в помещении лиц. В ЕГРН сведений об обременении чьими-либо правами не имелось. Продавец о таких обременениях также не был осведомлен. Информация о сохранении за Соколовым В.Н. права пользования спорным жилым помещением ввиду его отказа от участия в договоре приватизации, стала известна Салахову Р.К. при рассмотрении гражданского дела 2-5/2023 в Железнодорожном районном суде г. Самара.

Суд пришел к выводу, вышеуказанным судебным актом установлено бессрочное право пользования спорной квартирой Соколовым В.Н., в связи с чем, Салахов Р.К. не мог получить сведения об обременениях спорного жилого помещения в виду отсутствия документального оформления таковых, осведомленность о лицах, зарегистрированных и проживающих в приобретаемой квартире, не свидетельствует о сохранении такого права за ними и в последующем.

Поскольку оспариваемый договор не содержит перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, в соответствии со ст. 558 ГК РФ, и отсутствуют доказательства осведомленности Салахова Р.К. о наличии таких обстоятельств    суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Салахова Р.К. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным.

Кроме того, суд, исходя из того, что договор купли-продажи спорного помещения от 11.11.2022 признан незаключенным, пришел к выводу об отсутствии оснований для удержания Соколовой С.О. денежных средств, полученных от Салахова Р.К. в связи с чем, денежные средства в размере 3 850 789 руб. взысканы с Соколовой С.О. в пользу Салахова Р.К.

Между тем, судебная коллегия не может признать такой вывод правомерным, полагая, что вывод суда основан на неверном применении норм материального права и не соответствии выводов установленным обстоятельствам.

Так, в силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На момент заключения договора купли-продажи жилого помещения - квартиры <адрес>, сторонам договора Соколовой С.О., арбитражному управляющему имущества Соколовой С.О. - Анисимовой А.Л., покупателю Салахову Р.К. было известно о зарегистрированных в квартире лицах. Между тем, ни одной из сторон договора не инициирован вопрос о включении в договор такого существенного условия, как право постоянного пользования спорной квартирой кого-либо из лиц, проживающих в квартире, в том числе и в случае перехода права собственности к иному лицу, либо указания на гарантированное отсутствие такого права у лиц, зарегистрированных в квартире на момент её продажи.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи квартиры в договор включены существенные условия, по согласованию сторон, переход права собственности зарегистрирован в Едином реестре прав на недвижимость, в связи с чем, отсутствуют основания для признания договора незаключенным.

Вместе с тем, судебная коллегия также считает необходимым обратить внимание на следующие обстоятельства.

Договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключен в рамках процедуры банкротства Соколовой С.О. – в порядке реализации имущества должника, на торгах.

Согласно сообщению № № от 11.11.2022, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве ( ЕФРСБ), по результатам проведения торгов по реализации имуществом должника (квартиры по адресу : <адрес>) 11.11.2022 финансовым управляющим заключен договор купли-продажи указанного имущества (покупатель Салахов Р.К.).

Решение о реализации имущества должника Соколовой С.О. - квартиры по адресу : <адрес> принято Арбитражным судом Самарской области.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.06.2022 по делу № № утверждено Положение о порядке и сроках реализации имущества должника Соколовой С.О., в редакции предложенной финансовым управляющим, установлена начальная продажная цена имущества должника.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 20 декабря 2022 завершена процедура реализации имущества в отношении Соколовой С.О.. Денежные средства от реализации конкурсной массы направлены на погашение требований по текущим платежам 1,4.5 очереди, и на полное погашение кредиторов третьей очереди реестра требований кредиторов.

Таким образом, формирование конкурсной массы имущества должника, порядок и процедура реализации имущества проводились финансовым управляющим имущества должника Соколовой С.О.

Из материалов дела также следует, что в период нахождения настоящего дела в производстве Железнодорожного районного суда г. Самары, Салахов Р.К. обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Соколовой С.О. о признании недействительными публичных торгов от 07.11.2022, проведенных финансовым управляющим по протоколу № № от 07.11.2022 на электронной площадке «Центр дистанционных торгов»; признании недействительным договора купли-продажи от 11.11.2022, заключенного между Соколовой С.О., в лице финансового управляющего Анисимовой А.Л., и Салаховым Р.К. в отношении квартиры по адресу : <адрес>, кадастровый номер №; применении последствий недействительной сделки – договора купли-продажи квартиры от 11.11.2022 в виде возложения на Салахова Р.К. обязанности возвратить в конкурсную массу Соколовой С.О. квартиру по адресу : <адрес>, кадастровый номер №; а также возвращения из конкурсной массы Соколовой С.О. денежных средств в размере 3 850 789 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 160 625 руб. 38 коп.

Согласно информации с официального сайта Арбитражного суда Самарской области заявление Салахова Р.К. принято к производству суда, присвоен номер А №, дело назначено к слушанию на 06.06.2024 на 14.50 час.

Указанное свидетельствует о том, что Салахов Р.К. признает сделку заключенной, и оспаривает ее по основанию недействительности.

Судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда истребовано решение Арбитражного суда Самарской области от 03.05.2024 по делу № о привлечении к административной ответственности арбитражного управляющего Анисимовой А.Л. по ч. 3 статьи 14.13 КоАП РФ – неисполнение арбитражным управляющим, реестродержателем организатором торгов, оператором электронной площадки либо руководителем временной администрации кредитной или финансовой организации обязанностей, установленных законодательством о несостоятельности (банкротстве), если такое действие (бездействие) не содержит уголовно наказуемого деяния.

Арбитражный суд Самарской области указал, что финансовый управляющий Анисимова А.Л., действуя добросовестно и разумно в интересах должника Соколовой С.О., кредиторов и общества, имела возможность получить всю необходимую информацию, включая сведения о регистрации Соколова В.Н. в указанной квартире на момент ее приватизации, что свидетельствовало о сохранении Соколова В.Н. права пользования данной квартирой и при смене собственника, но, в нарушение требований п. 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве, не сделала этого.

Арбитражный суд Самарской области при рассмотрении вопроса о привлечении арбитражного управляющего к административной ответственности, пришел к выводу о нарушении арбитражным управляющим абзаца седьмого п. 19 статьи 110 Закона о банкротстве, о необходимости указания в договоре купли-продажи сведений об обременения в виде наличия у Соколова В.Н. права пользования квартирой, приобретенной на торгах.

Между тем, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда, исходя из совокупности установленных обстоятельств, полагает, что при установленных обстоятельствах отсутствуют правовые основания для признания договора купли-продажи жилого помещения незаключенным.

Поскольку отсутствуют основания для признания договора купли-продажи квартиры незаключенным, то, как следствие, отсутствуют основания для взыскания с Соколовой С.О. денежных средств, уплаченных по договору, равно как процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене, как постановленное при неправильном применении норм материального права, и несоответствии выводов установленным обстоятельствам, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 02.02.2024 отменить.

Постановить новое решение.

Отказать в удовлетворении исковых требований Салахова Р.К. к Соколовой С.О. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу <адрес>, кадастровый номер №№, взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу немедленно со дня его принятия, и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в течение 3 месяцев.

Председательствующий

Судьи