Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2290/2020 ~ М-1101/2020 от 17.03.2020

Дело № 2-2290/2020                                      «07» октября 2020 года

УИД: 78RS0016-01-2020-001303-52

РЕШЕНИЕ

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кондратьевой Н.М.,

при секретаре Поляковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Жилищному комитету об изменении условий договора, встречному исковому заявлению Жилищного комитета к ФИО1 о расторжении договора, взыскании штрафа, обязании передать помещения по акту приема-передачи,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к Жилищному комитету, в котором с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ просит обязать Жилищный комитет внести изменения в пункт 3.2.3 договора № № купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга по результатам конкурса от ДД.ММ.ГГГГ, а именно изложить пункт 3.2.3 указанного договора в следующей редакции: «Выполнить условия Конкурса – проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния Жилых помещений с учетом заключений районной межведомственной комиссии администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № №,№ от ДД.ММ.ГГГГ № не позднее ДД.ММ.ГГГГ».

В обоснование иска ФИО1 указывает на то, что между Жилищным комитетом в лице АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (продавец) и ФИО1 (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № № купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга по результатам конкурса.

В соответствии с пп. 3.2.3 п. 3.2 договора покупатель обязуется выполнить условия конкурса – проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений с учетом заключений районной межведомственной комиссии администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ № не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжение КГИОП от ДД.ММ.ГГГГ № на объект утверждено охранное обязательство, которое является приложением к договору.

Согласно п. 13 охранного обязательства собственник или иной законный владелец обязуется в течение 36 месяцев со дня утверждения охранного обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ выполнить работы по сохранению объекта культурного наследия в части ремонта и реставрации на основании задания и разрешения КГИОП, в соответствии с проектной документацией, согласованной КГИОП.

При этом, как указывает ФИО1, работы, предусмотренные охранным обязательством, сроки по которым истекли ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не могли быть выполнены ей, поскольку она не являлась на дату истечения указанных сроков правообладателем объекта.

ФИО1 указывает, что проектная документация в КГИОП неоднократно поступала, но КГИОП не согласовывалась. Замечания носят в большей степени формальный и устранимый характер.

Истцом по первоначальному иску также указано на то, что с его стороны предпринимались все возможные действия с целью выполнения условий договора в установленные сроки, но согласование проектной документации и проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений с учетом замечаний занимает продолжительное время, что препятствует завершению работ в срок.

В целях соблюдений баланса интересов сторон и учитывая, что большая часть работ, по договору, как считает истец по первоначальному иску, выполнена, объект имеет высокую степень готовности, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась с письменным заявлением об изменении условий договора № АК в адрес Жилищного комитета, ДД.ММ.ГГГГ с аналогичным заявлением ФИО1 обратилась в АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответ не поступил. Указанное обстоятельство свидетельствует, по мнению ФИО1, о ее большой заинтересованности в выполнении необходимых работ.

Истец по первоначальному иску полагает, что в рамках договора осуществил все необходимые действия для завершения работ в срок, но ввиду существенного изменения обстоятельств, независящих от нее, а именно, несогласования проектной документации компетентными органами, затягивания процессов по проверке представляемых документов и замечаний к ним, было допущено нарушение передачи объекта в срок. Все действия со стороны ФИО1 выполнялись, она не могла предвидеть указанные выше обстоятельства, и были вложены существенные денежные средства для выполнения условий договора.

В ходе судебного заседания Жилищным комитетом для совместного рассмотрения с первоначальным иском ФИО1 предъявлен встречный иск, в котором Жилищный комитет Санкт-Петербурга просит расторгнуть договор купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга по результатам конкурса № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Жилищным комитетом и ФИО1; взыскать штраф в размере 50 003 руб. и обязать ФИО1 передать Жилищному комитету по акту приема-передачи жилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> в течение 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование встречного иска жилищный комитет указывает на то, что ДД.ММ.ГГГГ АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действовавшее от имени и по поручению Жилищного комитета на основании договора поручения от ДД.ММ.ГГГГ № №, доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, во исполнение распоряжения жилищного комитета от ДД.ММ.ГГГГ №-рпр провело конкурс по продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования, расположенных по адресу: <адрес> Определено выполнение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений с учетом заключений районной межведомственной комиссии администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № № от ДД.ММ.ГГГГ № о признании жилых помещений непригодными для проживания.

ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола о результатах конкурса от ДД.ММ.ГГГГ, с победителем конкурса – ФИО1 заключен договор № № купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга.

В соответствии с п. 3.2.3 договора покупатель принял на себя обязательство по выполнению условий конкурса – проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при этом данное обязательство считается выполненным с момента предоставления приемочной комиссии районной межведомственной комиссии Пушкинского района Санкт-Петербурга о соответствии выполненных работ согласованному проекту.

Как указывает истец по встречному иску, до настоящего времени покупателем не выполнены условия конкурса, а именно не проведены работы по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений, а также не предоставлен акт приемочной комиссии районной межведомственной комиссии Пушкинского района Санкт-Петербурга о соответствии выполненных работ согласованному проекту.

Согласно п. 4.5 договора, в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.3 договора, в установленный в договоре срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 5 % от цены жилых помещений, указанной в п. 2.1 договора, что составляет 50 003 руб.

В соответствии с п. 4.5 договора, стороны пришли к соглашению, что в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в п. 3.2.3 договора, в срок более одного месяца по отношению к установленному, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством. Жилые помещения возвращаются в государственную собственность Санкт-Петербурга (поскольку переход права собственности зарегистрирован не был, жилые помещения передаются продавцу по акту приема-передачи жилых помещений жилого фонда коммерческого использования).

Истец по встречному иску ссылается на то, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ покупателем не исполнены обязательства, предусмотренные пунктами 3.2.3 и 3.2.7 договора.

ДД.ММ.ГГГГ жилищным комитетом в адрес ответчика по встречному иску было направлено требование о расторжении договора и о необходимости оплатить штраф, предусмотренный пунктом 4.5 договора, с приложением проекта соглашения о расторжении договора и образцом заполнения платежного документа.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчик для подписания соглашения о расторжении договора в жилищный комитет не обращался.

В судебное заседание явился представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску), поддержавший уточненный иск. Пояснил, что произошли существенные изменения обстоятельств, из которых исходил истец при заключении договора. Долгое несогласование с КГИОП проектной документации привело к невозможности исполнить в срок обязательства по договору. Отказы КГИОП носили технический характер. Относительно встречного иска заявил, что расторжение договора приведет к нарушению имущественного интереса сторон и стороны лишатся того, на что имели право рассчитывать при заключении договора.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска ФИО1, настаивал на удовлетворении встречного иска.

Представитель КГИОП в судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в отзыве, пояснил, что истцом по первоначальному иску были выполнены на объектах самовольные работы. До проведения работ должно было быть получено задание и подготовлена документация, оставил решение на усмотрение суда.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено п. п. 1, 2 ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из указанных норм права следует, в соответствии с принципом свободы договора, что участники гражданского оборота самостоятельно осуществляют свои права, в том числе определяют необходимость вступления в договорные правоотношения, условия такого вступления, а также выбор контрагента. Ничто не является основанием для понуждения участника оборота к обязательному вступлению в договорные правоотношения, если его воля, выраженная в волеизъявлении, на это не направлена.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Жилищным комитетом в лице АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (продавец), действующего на основании договора поручения от ДД.ММ.ГГГГ № №, доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № и ФИО1 (покупатель) в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга на торгах и проведении торгов по продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга», на основании распоряжения Жилищного комитета от ДД.ММ.ГГГГ № «О продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга на торгах», протокола об итогах конкурса от ДД.ММ.ГГГГ по продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга был заключен договор № купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга по результатам конкурса (далее – договор).

В соответствии с п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора цену продажи следующего недвижимого имущества:

№ с кадастровым номером № общей площадью 60,3 кв.м., расположенной на <адрес> на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №;

№ с кадастровым номером №, общей площадью 69,9 кв.м., расположенной на <адрес> на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №

№ с кадастровым номером №, общей площадью 48,7 кв.м., расположенной на <адрес> на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №;

№ с кадастровым номером №, общей площадью 61,9 кв.м., расположенной на <адрес> на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №;

№ с кадастровым номером №, общей площадью 64,4 кв.м., расположенной на <адрес> на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

Как следует из п. 1.1.2 договора жилые помещения признаны непригодными для проживания на основании распоряжений администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № №-р, №, №. От ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № и передаются в собственность покупателю при условии устранения покупателем непригодного для проживания состояния жилых помещений.

Существующее ограничение: здание, в котором находятся жилые помещения, на основании распоряжения КГИОП от ДД.ММ.ГГГГ № относится к числу объектов культурного наследия регионального значения «Санкт-Петербургский Ольгинский детский приют трудолюбия Жилой дом для мальчиков с семейным надзирателем».

В отношении объекта действует охранное обязательство собственника или иного законного владельца, утвержденное распоряжением Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от ДД.ММ.ГГГГ №.

Покупатель обязан выполнять требования, установленные пунктами 1-4 ст. 47.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ».

Покупатель обязан согласовывать все ремонтно-строительные и реставрационные работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Согласно п. 2.1 договора цена продажи жилых помещений, определенная по итогам конкурса, составляет 1 000 060 руб.

Разделом 3 договора согласованы обязанности сторон, в соответствии с которыми продавец обязался (п.3.1.1) в течение 10 рабочих дней с момента выполнения покупателем обязанности, предусмотренной п. 3.2.1 договора и при условии предоставления покупателем заключенного договора на возмещение расходов за предоставленные коммунальные услуги, потребляемые в период производства работ, предусмотренного пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора, уведомить Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство Пушкинского района» о необходимости передачи покупателю жилых помещений по акту приема-передачи, подготовить акт приема-передачи жилых помещений, организовать передачу жилых помещений покупателю.

Пунктом 3.2.1 договора установлена обязанность покупателя оплатить цену продажи жилых помещений и затраты продавца на формирование необходимого пакета документов на жилые помещения, организацию и проведение конкурса, включая вознаграждение продавца, в размере и в порядке, установленном в разделе 2 договора.

В соответствии с п. 3.2.3 договора покупатель обязался выполнить условия конкурса – проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений с учетом заключений районной межведомственной комиссии администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № № от ДД.ММ.ГГГГ № не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Предусмотренные данным пунктом обязательства покупателя считаются исполненными с момента предоставления продавцу акта приемочной комиссии районной межведомственной комиссии Пушкинского района Санкт-Петербурга, предусмотренного п. 3.2.7 договора.

На основании п. 3.2.5 договора покупатель обязался выполнять работы, указанные в п. 3.2.3 только при наличии согласованного проекта, согласованного районной межведомственной комиссией Пушкинского района Санкт-Петербурга.

В соответствии с положениями п. 4.5 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора, в установленный в договоре срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 5 % от цены продажи жилых помещений, указанной в п.2.1 договора, что составляет 50 003 руб.

Факт неисполнения покупателем обязательств фиксируется актом, составляемым представителями специально созданной для этого комиссией продавца.

Как следует из п. 4.6 договора в случае выполнения покупателем работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений, предусмотренных пунктом 3.2.3 договора: 1) в отсутствие проекта, согласованного районной межведомственной комиссией администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга, 2) без осуществления строительного контроля, 3) выполнения работ, ухудшающих состояние приобретенного помещения и (или) всего здания в целом, продавец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Покупатель, допустивший вышеуказанные нарушения, выплачивает продавцу штраф в размере % % от цены продажи жилых помещений, указанной в п. 2.1 договора, что составляет 50 003 руб., а также убытки, возникшие в результате неправомерных действий покупателя.

Пунктом 4.7 договора предусмотрено, в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в пункте 3.2.3 договора, в срок более 1 (одного) месяца по отношению к установленному сроку, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством.

При расторжении договора жилые помещения подлежат передаче по акту приема-передачи Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Жилищное агентство Центрального района» в течение 10 рабочих дней с момента расторжения договора.

Денежные средства, полученные от продажи жилых помещений в соответствии с п. 2.1, возвращаются покупателю за вычетом суммы штрафа, если штраф до расторжения договора не был уплачен. Средства, вложенные покупателем в неотделимые улучшения характеристик жилых помещений, возврату покупателю не подлежат.

Указанный договор подписан сторонами, раскрывает условия обязательств, не содержит каких-либо пороков, влекущих его недействительность, из чего следует, что стороны приняли на себя обязательства на условиях, указанных в данном договоре.

В силу ч. 1 - 3 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В силу положений ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как следует из содержания п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как было установлено судом ранее, из условий договора прямо следует, что жилые помещения признаны непригодными для проживания на основании распоряжений администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №, №. От ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ № и передаются в собственность покупателю при условии устранения покупателем непригодного для проживания состояния жилых помещений.

При это покупатель помимо обязательств ФИО1 по выполнению работ, указанных в п. 3.2.3 только при наличии согласованного проекта, согласованного районной межведомственной комиссией Пушкинского района Санкт-Петербурга, ФИО1 обязана выполнять требования, установленные пунктами 1-4 ст. 47.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», согласовывать все ремонтно-строительные и реставрационные работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Таким образом, в соответствии со ст. 431 ГК РФ и исходя из буквального толкования данных условий, ФИО1 не могла не знать на момент заключении договора о том, что ей необходимо перед началом выполнения работ получить согласованный проект межведомственной комиссии Пушкинского района Санкт-Петербурга, согласовывать все ремонтно-строительные и реставрационные работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

При этом, условиями договора установлен срок по устранению недостатков жилых помещений, установленный до ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением КГИОП от ДД.ММ.ГГГГ № утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Санкт-Петербургский Ольгинский детский приют трудолюбия», расположенного по адресу: <адрес> включенного в ЕГРОК.

О наличии данного распоряжения и о том, что в отношении жилых помещений действует охранное обязательство собственника или иного законного владельца, было указано в договоре, в силу чего при заключении договора какого-либо сокрытия информации от покупателя продавцом не допускалось.

В материалах дела имеется и сторонами не оспаривается, что ФИО1 неоднократно предоставлялись на согласование проектная документация, в согласовании которой было отказано (л.д. 26,27, 28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40). Органом, выносившим отказ в согласовании проектной документации являлся КГИОП. Таким образом, Жилищный комитет никак не мог воспрепятствовать ФИО1 в получении согласования проектной документации с целью затруднения исполнения обязательств по договору.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № КГИОП сообщил ФИО1 о возврате без согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Жилой дом для мальчиков с семейным надзирателем», в составе комплекса «Санкт-Петербургский Ольгинский детский приют трудолюбия», расположенного по адресу: <адрес> с указанием замечаний и предложением выполнить корректировку проектной документации с учетом замечаний и повторным представлением на рассмотрение в установленном порядке.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № КГИОП вернул ФИО1 без согласования проектную документацию от ДД.ММ.ГГГГ № с указанием замечаний.

Как следует из акта КГИОП мероприятий по контролю за состоянием объекта культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ, объектом которого указан: «Жилой дом для мальчиков с семейным надзирателем» в составе комплекса «Санкт-Петербургский Ольгинский детский приют трудолюбия» - объект культурного наследия регионального значения КГИОП № от ДД.ММ.ГГГГ, при визуальном осмотре выявлено, что на объекте выполнены следующие работы: установлены новые наружные и внутренние капитальные стены и перегородки (деревянные), новая обшивка плоскости стен, устроены новые дверные и оконные проемы, изменены габариты крыши и материал покрытия кровли. Утрачены дымовые и воздуховодные трубы, деревянные декор (резные кронштейны, декор фронтонов, наличники окон).

В акте также указано о том, что на момент составления акта КГИОП выдано задание на проведение работ по сохранению объекта (ремонт, реставрация и приспособление) от ДД.ММ.ГГГГ №. Проектная документация по сохранению объекта КГИОП не согласовывалась, разрешение на проведение работ по сохранению объекта в КГОИП не запрашивалось и КГИОП не выдавалось. Данные работы выполнены самовольно.

В материалах дела не имеется и стороной истца по первоначальному иску не оспаривается, что согласованная проектная документация для проведения работ ФИО1 получена не была.

ФИО1 полагая, что работы не могли быть ей выполнены в срок и ссылаясь на принятие ею всех возможных действий с целью выполнений условий договора в установленные сроки, с целью соблюдения баланса интересов сторон договора и учитывая что большая часть работ по договору была выполнена, ДД.ММ.ГГГГ ей в адрес председателя Жилищного комитета подала заявление об изменений договора №. В заявлении ФИО1 просила внести изменения в договор, а именно продлить срок проведения работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений до ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление было зарегистрировано Жилищным комитетом за № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из ответа Жилищного комитета № № от ДД.ММ.ГГГГ указано на то, что срок проведения работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений определяется покупателем и является одним из критериев выявления победителя конкурса, оснований для продления срока договора не имеется.

Таким образом, в ответ на заявление о продлении срока договора, к которому также был приложен проект дополнительного соглашения к договору, Жилищный комитет ответил отказом.

Обращаясь с исковым заявлением в суд, ФИО1 в качестве правового основания иска указывает на п. 4 ст. 451 ГК РФ, полагая то, что расторжение договора повлечет нарушение имущественных интересов сторон, и они в значительной степени лишатся того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако, ФИО1 не принято во внимание то, что ст. 451 ГК РФ для изменения условий договора предусмотрен специальный состав, включающий одновременно наличие таких условий, как:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, одним из условий реализации данного способа изменения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из абз. 2 п. 1 ст. 451 и пп. 1 п. 2 ст. 451 ГК РФ.

При этом, бремя доказывания их соблюдения лежит на том, кто требует расторжения или изменения договора.

Анализируя доводы истца и представленные им в обоснование первоначального иска доказательства, суд не усматривает существенно изменившихся обстоятельств, предоставляющих ФИО1 возможность требовать изменения договора в силу следующего.

Условия договора о сроке выполнения условий конкурса – проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений с учетом заключения районной МВК не позднее ДД.ММ.ГГГГ, равно как и порядок выполнения этого условия детально регламентирован, покупателю при заключении договора было достоверно известно, что он приобретает жилые помещения в собственность под условием выполнения работ устранению пригодного состоянии в срок до ДД.ММ.ГГГГ и только после получения согласованной проектной документации.

Проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, ФИО1 не могла не знать о том, что согласование проектной документации осуществляет КГИОП, МВК, при этом Жилищный комитет, являющийся продавцом по договору, не должен нести негативные последствия продления срока в случае, если покупатель не смог выполнить условие по согласованию проектной документации.

Суд не усматривает в данной ситуации элементов непредвиденности, непредотвратимости, непреодолимости и неизбежности, влекущих возможность изменения условий договора в силу существенно изменившихся обстоятельств.

В данной ситуации ФИО1 при заключении договора понимала все условия договора и соглашалась с ними, после заключения договора какого-либо обстоятельства, влекущего объективную невозможность или препятствие, которое не могло бы быть преодолено ФИО1 при приложении усилий, не имелось. Кроме того, данные обстоятельства всецело находились в сфере контроля ФИО1, в силу чего невозможно говорить о наличии неизбежности наступления непредвидимого обстоятельства.

В силу изложенного, требования ФИО1 об изменении условий договора удовлетворению не подлежат, поскольку указанные истцом в качестве основания заявленного требования об изменении условий договора обстоятельства, не свидетельствует о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений п. 2 ст. 451 ГК РФ, вследствие которых возможно изменение условий договора.

Относительно встречного иска жилищного комитета, суд полагает данные требования основаны на нормах права и подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как было установлено судом ранее и не оспаривается сторонами, условия договора в части срока выполнения работ ФИО1 не исполнены.

ДД.ММ.ГГГГ Жилищный комитет направил в адрес ФИО1 требование о расторжении договора и оплате штрафа за № №

Условиями договора (п. 4.7) прямо установлено, что в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в пункте 3.2.3 договора, в срок более 1 (одного) месяца по отношению к установленному сроку, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством.

При расторжении договора жилые помещения подлежат передаче по акту приема-передачи Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Жилищное агентство Центрального района» в течение 10 рабочих дней с момента расторжения договора.

При этом положениями ст. 450 ГК РФ предоставлено право стороне отказаться от договора при существенном нарушении договора другой стороной, нарушение которого повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ установлено правило, в силу которого условия договора должны исполняться и одностороннее изменение которого не допускается. Так называемая незыблемость договорных условий.

В данном случае, заключая договор, продавец разумно рассчитывал на то, что договор будет исполнен в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Неисполнение ФИО1 указанного обязательства лишает Жилищный комитет как продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, что является существенным нарушением условий договора, что в совокупности с условиями договора и просрочкой выполнения работ, которая на дату рассмотрения судом дела составляет более чем 9 месяцев, предоставляет истцу по встречному иску право расторгнуть договор, взыскать с ФИО штрафа в размере 5 % от цены жилого помещения, который составляет 50 003 руб.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения встречного иска о расторжении договора с передачей жилых помещений Жилищному комитету по акту приема-передачи и уплатой штрафа.

Относительно доводов ФИО1 о том, что часть работ была выполнена, суд полагает, что данные доводы не имеют правового значения, так как данные работы выполнялись в нарушение условий договора без соответствующих разрешительных документов, что предоставляет возможность постановки вопроса о применении к данным работам ст. 29 ЖК РФ о самовольном переустройстве или перепланировке жилого помещения.

Решение о сохранении помещений в перепланированном, переустроенном виде в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Так как в силу ст. 333.36 НК РФ Жилищный комитет освобожден от уплаты государственной пошлины и суд пришел к выводу об обоснованности его требований, с ФИО1 в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000,09 руб., что соответствует требования ст. 333.19 НК РФ.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Встречный иск Жилищного комитета удовлетворить.

Расторгнуть договор № № купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга по результатам конкурса от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Жилищным комитетом в лице АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и ФИО2

Взыскать с ФИО1 в пользу Жилищного комитета штраф в размере 50 003 рубля.

Обязать ФИО1 в течение 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу передать Жилищному комитету по акту приема-передачи жилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в сумме 2 000 рублей 09 копеек.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья:                                                            Н.М. Кондратьева