Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-11/2021 (2-455/2020;) ~ М-385/2020 от 29.10.2020

46RS0016-01-2020-000604-39

Дело №2-11/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 января 2021 года                                                                                город Обоянь

Обоянский районный суд Курской области в составе:

председательствующего – судьи Елизаровой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кирпичниковой И.А. и помощником судьи Пустарнаковой Г.В.,

с участием: представителя истца Путиковой Е.Д. (доверенность от 28 октября 2020 года), представителя истца адвоката Чурилова Ю.Ю. (ордер № 141596 от 18 ноября 2020 года), ответчика Ткачева А.И., представителя ответчика Сидоровой Т.А. (доверенность от 13 ноября 2020 года), представителя ответчика адвоката Константиновой Н.А. (ордер № 114539 от 28 декабря 2020 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никитина Владимира Дмитриевича к Ткачеву Александру Ивановичу о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Никитин В.Д. обратился с иском к Ткачеву А.И. и просит осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок площадью 3100 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, в соответствии с договорами купли-продажи от 02 октября 2020 года.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что ему на праве собственности принадлежали указанные выше объекты недвижимости жилой дом и земельный участок.

С мая 2020 года размещались объявления о продаже жилого дома и земельного участка. После продолжительных переговоров между истцом и ответчиком 02 октября 2020 года были заключены договоры купли-продажи. Покупателю были уплачены денежные средства в сумме 300000 рублей (100000 рублей за земельный участок и 200000 рублей за жилой дом) и ему передана техническая документация на дом и ключи. После чего документы были переданы на государственную регистрацию перехода права собственности.

05 октября 2020 года ответчик по телефону предложил расторгнуть договоры купли-продажи, а затем отозвал заявление о регистрации перехода права собственности, в связи с чем регистрационные действия были приостановлены.

Таким действия ответчика свидетельствуют об одностороннем отказе от сделки, что недопустимо, поэтому истец обратился с указанным иском.

В судебное заседание истец Никитин В.Д. не явился, будучи уведомленным о рассмотрении дела надлежащим образом. В заявлении, направленном в суд, просил дело рассмотреть без его участия и удовлетворить исковые требования, ссылаясь на законность сделки и получении денежных средств за дом и земельный участок.

Представитель истца Путикова Е.Д. исковые требования поддержала и пояснила, что по договору дарения её брату Никитину В.Д. принадлежали жилой дом и земельный участок в <адрес>. Летом 2020 года Никитин В.Д. принял решение о продажи этого имущества, в связи с изменением семейной обстановки. По просьбе брата она размещала объявления в газете, на Интернет-сайте о продаже дома и указывала стоимость, заявленную покупателем. Через некоторое время ей позвонил Ткачев А.И. по поводу покупки дома. В ходе длительных переговоров они договорились о стоимости дома и земельного участка и договорились о сделке. При этом Ткачев А.И. ей рассказал, что у него семейные трудности, а для приобретения дома и земельного участка им будут использованы заемные деньги. На протяжении некоторого времени Ткачев А.И. оформлял кредит. Затем 02 октября 2020 года ими были заключены договоры купли-продажи дома и земельного участка. Перед подписанием договора Ткачев А.И. передал ей денежные средства, она составила об этом расписку и передала ему ключи от дома и все документы какие у неё были. Перед покупкой Ткачев А.И. осматривал дом и земельный участок и согласился с состоянием дома и участка. Между ними была договоренность, что она скосит траву во дворе и от этого обязательства она не отказывается. Через несколько дней Ткачев А.И. сказал по телефону, что не желает приобретать дом и земельный участок. На тот момент деньги Никитину В.Д. она уже передала, и он был категорически против расторжения сделки, поскольку таких оснований не имеется. Ткачев А.И. действовал добровольно, был заинтересован в покупке дома, и после заключения договора имущество ему было передано.

Представитель истца Чурилов Ю.Ю. полагал, что сделка между сторонами состоялась и односторонний отказ от исполнения сделки недопустим, поэтому исковые требования подлежат удовлетворению.

Ответчик Ткачев А.И. исковые требования не признал и пояснил, что в связи с отсутствие в собственности жилья и проживанием на жилой площади бывшей супруги, он решил приобрести жилое помещение. Увидев объявление о продаже дома в <адрес>, он позвонил по телефону. Затем на протяжении некоторого времени он договаривался о цене дома и земельного участка. Он и Путикова Е.Д., которая была продавцом, а позднее он узнал, что она действовала на основании доверенности, договорились о стоимости дома и участка в 300000 рублей. Он оформил кредитный договор. Затем он передал деньги Путиковой Е.Д., она составила расписку о получении денег, которую передала ему. Документы, которые он подписывал, не читал, поэтому точно не знает какая сделка была совершена. В настоящее время существует угроза потери работы и при получении только пенсии, он не сможет погашать кредит. Кроме того, он обнаружил, что газовое оборудование в доме неисправно и в доме нет водопровода. Перед передачей денег он осматривал дом, но не все недостатки выявил. После заключения договора он понял, что для демонтажа надворных построек требуются материальные затраты, а Путикова Е.Д. не исполнила свое обязательство убрать мусор во дворе. Затем он обратился в регистрационную службу с заявлением о приостановлении регистрационных действий.

Представитель ответчика Сидорова Т.А. исковые требования не признала и пояснила, что её отец Ткачев А.И., не сообщив никому из родственников, заключил сделку купли-продажи дома и земельного участка. Полагает, что Путикова Е.Д. ввела Ткачева А.И. в заблуждение и в связи со стечением тяжелых обстоятельств ответчик заключил эту сделку. Дом находится в непригодном для проживания состоянии, требует ремонта, в доме нет водоснабжения и неисправно газовое оборудование, а поскольку Ткачев А.И. находится в престарелом возрасте, исправление этих недостатков повлечет значительные материальные затраты.

Представитель ответчика Константинова Н.А. полагала, что исковые требования являются необоснованными.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курской области, будучи уведомленным о рассмотрении дела надлежащим образом, не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

В письменном отзыве представитель третьего лица указал, что рассматривая требования о регистрации перехода права собственности, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем по оплате. Права на недвижимое имущество, установленное решением суда, подлежат государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

По смыслу п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (абз. 2 п. 3 ст. 8.1 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии ч.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии ч.1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Как следует из ч. 2 ст. 558 ГК РФ договора продажи жилого дома, квартиры, части квартиры или жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть государственный акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено в судебном порядке.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество должна производиться на основании заявления сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В силу абз. 5 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Судом установлено, что на основании договора дарения от 30 сентября 2013 года Никитин В.Д. является собственником земельного участка площадью 3100 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома общей площадью 45,5 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д. 8, 9).

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 16, 17).

02 октября 2020 года между Никитиным В.Д. (продавец) и Ткачевым А.И. (покупатель) составлен договор купли-продажи жилого дома, из содержания которого следует, что истец, посредством своего представителя Путиковой Е.Д., продал ответчику жилой дом площадью 45,5 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> за 200000 рублей (л.д. 10, 39).

В тот же день между Никитиным В.Д. (продавец) и Ткачевым А.И. (покупатель) составлен договор купли-продажи земельного участка, из содержания которого следует, что истец, посредством своего представителя Путиковой Е.Д., продал ответчику земельный участок площадью 3100 кв.м. с кадастровым номером №:44 по адресу: <адрес> за 100000 рублей (л.д. 11, 28).

Каких-либо ограничений (обременений) прав истца на момент отчуждения жилого дома зарегистрировано не было.

Договоры подписаны сторонами, что в судебном заседании не оспаривалось и имеют силу передаточного акта, а денежные средства за приобретаемые объекты были преданы Ткачевым А.И. Путиковой Е.Д., которая в свою очередь передала деньги Никитину В.Д., что в судебном заседании сторонами не оспаривалось и подтверждается распиской (л.д. 68) и заявлением истца. В договорах купли-продажи зафиксировано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания.

От имени продавца выступала Путикова Е.Д. на основании выданной собственником доверенности, удостоверенной нотариусом (л.д. 37). Доверенностью представитель наделена полномочиями продать жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу.

Таким образом, суд считает установленным, что 02 октября 2020 года между Никитиным В.Д. и Ткачевым А.И. были заключены договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка, по адресу: <адрес>, договоры купли-продажи составлены в письменной форме, подписаны сторонами, в нем определены существенные условия договора, указаны: предмет договора жилой дом и его цента 200000 рублей, предмет договора земельный участок, его цена – 100000 рублей, деньги по сделкам переданы продавцу покупателем полностью, а жилой дом и земельный участок переданы покупателю после подписания договора.

Доводы ответчика о том, что на основании доверенности Путикова Е.Д. не была наделена правами на получение денежных средств, не могут свидетельствовать об отсутствии оснований для уклонения от сделки купли-продажи, поскольку ответчик добровольно передал денежные средства Путиковой Е.Д., которая в свою очередь передала денежные средства истцу, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось. Более того, в суде установлено, что истец денежные средства получил в полном объеме и претензий к покупателю по оплате объектов недвижимости не имеет.

Исследовав содержание договора купли-продажи жилого дома и договора купли-продажи земельного участка от 02 октября 2020 года, суд приходит к выводу, что заключенный сторонами договор отвечает всем требованиям закона, доказательств обратного суду не представлено и в материалах дела не содержится.

Поскольку сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка совершены в предусмотренной законом форме, до настоящего времени не оспорены в установленном законом порядке, суд признает их действительными.

В тот же день, то есть 02 октября 2020 года договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка были переданы в филиал АУ КО «МФЦ» по Обоянскому району (л.д. 12, 13, 29, 30, 41, 42) для регистрации Управлением Росреестра по Курской области (л.д. 23-24, 25-26, 33-34, 35-36, 43)

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых спорах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиками законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В данном случае обстоятельством, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности на жилой дом в установленном порядке, явилось заявление Ткачева А.И. о приостановлении регистрационных действий, для предоставления заявления и документов (л.д. 14, 15, 31, 32, 44, 69, 70).

При этом в судебном заседании ответчиком не указано какие документы необходимы для регистрации перехода права собственности. Относительно довода, что из имеющихся документов от 2013 года следовало, что собственником дома и земельного участка является Путикова Е.Д. (л.д. 66-67), суд находит его несостоятельным, в виду того, что право собственности продавца на продаваемые объекты зарегистрировано и до 13 сентября 2013 года Путикова Е.Д. являлась собственником дома и земельного участка.

Между тем, переход права собственности на объект недвижимого имущества – это одновременное прекращение в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на недвижимое имущество отчуждателя и регистрация права приобретателя.

В соответствии с ч.2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В данном случае техническое состояние дома не может свидетельствовать о законности уклонения покупателя регистрации сделки, поскольку при приобретении жилого дома покупатель осматривал дом, сведений о том, что дом не пригоден для проживания, не установлено. Тот факт, что в доме отсутствует водопровод, не свидетельствует о технически неисправном состоянии дома. Доводы о том, что газовое оборудование не исправно и не пригодно для использования, ничем не подтверждаются и также не свидетельствует о пригодности его для эксплуатации. Из представленных квитанция следует, что услуги газоснабжения оплачивались прежним собственником.

Как установлено судом сделка купли-продажи дома и земельного участка сторонами исполнена, жилой дом и земельный участок переданы во владение Ткачеву А.И., что установлено в ходе судебного заседания, не оспаривается ответчиком, а также подтверждается показаниями представителя ответчика, свидетелей ФИО1 и ФИО2, которые в ходе судебного заседания пояснили, что после 04 октября 2020 года вместе с Ткачевым А.И. приезжали в дом и осматривали его, у Ткачева А.И. имеются ключи.

Что касается показаний свидетелей ФИО1 и ФИО2 о невозможности проживания в доме ответчика и необходимости ремонта в доме, разбора надворных построек, то они не могут свидетельствовать о правомерности уклонения ответчика о регистрации сделки.

Доказательств, свидетельствующих о том, что документы, представленные на государственную регистрацию права, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлено.

Доказательств оказания какого-либо давления, угроз, принуждения в отношении Ткачева А.Н. при совершении сделки купли-продажи, не установлено. Тот факт, что ответчиком оформлен кредитный договор для приобретения жилья и в настоящее время в связи с возможной потерей работы он не сможет выплачивать задолженность по кредиту, не могут свидетельствовать об уважительности причин уклонения о регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.

Ткачев А.Н. самостоятельно совершал юридически значимые действия, связанные с заключение кредитного договора, заключением договоров купли-продажи, с подачей заявления в Росреестр на регистрацию сделки, так и на её приостановление. Таким образом, доводы стороны представителя ответчика о том, что в силу психологических особенностей Ткачев А.Н. не мог руководить своими действиями, понимать значение в момент совершения сделки. Более того, тот факт, что неоднократно продавцом были опубликованы объявления о продаже дома, телефонное общение сторон сделки на протяжении длительного времени, свидетельствуют о возможности ответчика оценить необходимость совершения сделки.

При таких установленных в судебном заседании обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования Никитина В.Д. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 3100 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░ ░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 45.5 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ 02 ░░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – 18 ░░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                                                              ░.░. ░░░░░░░░░