Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-578/2012 ~ М-223/2012 от 13.02.2012

Дело № 2-578/2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 апреля 2012г.                                     г. Сальск

Сальский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Разиной Л.В.

при секретаре Красниковой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бабочкин В.С., Кушнарев А.П., Новикова Т.В., Кушнарева Л.М., Кураченко М.Д. , Молодых Т.Т., Шавыриной В.М., Фунтовой О.Ю., Чирухина А.В., Турченко З.С., Турченко В.С., Тищенко Т.В., Тарасовой В.А., Сивак В.В., Сивак Л.А., Соловьевой А.С., Середенко Н.И., Сопельняк Н.Д., Смыковой И.И., Сопельняк И.С., Парваткиной Г.П., Парваткина Н.А., Пономарева Г.Е. Пономарева Д.А., Полякова А.А., Печенкиной Г.И., Лапик Е.С., Лапик З.Н. Малининой Г.С., Макагоновой А.И., Марченкова В.Н., Ключник В.Д., Крэчун Н.В., Колодезневой Ж.А., Кондратенко В.В., Костычевой О.М., Климентьевой Р.Д., Иванова В.В. Иванова В.П., Ильченко П.А. Емельчева М.И., Емельчевой Р.И., Зениной Р.А., Забудько В.А., Дрей М.А., Дрей Ю.М., Дендиберя В.Т., Дендиберя Г.В., Головановой Г.Н., Гариновой Е.В., Громоклицкой В.В., Демьяненко В.С. Губайдулиной Е.Л., Воробьева А.Н., Воробьевой А.И., Безугловой А.М., Булавиной Л.Т., Бабаянц Е.И. в лице представителя по доверенности Степакова Е.В. к ОАО «Сеятель», третьим лицам: ЗАО «Родина», Управлению Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по РО о расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Бабочкин В.С., Кушнарев А.П., Новикова Т.В., Кушнарева Л.М., Кураченко М.Д., Молодых Т.Т., Шавырина В.М., Фунтова О.Ю., Чирухин А.В., Турченко З.С. Турченко В.Г., Тищенко Т.В., Тарасова В.А., Сивак В.В., Сивак Л.А., Соловьева А.С., Середенко Н.И., Сопельняк Н.Д., Смыкова И.И., Сопельняк И.С., Парваткина Г.П., Парваткин Н.А., Помарев Е.Г., Пономарев Д. А., Поляков А.А., Печенкина Г.И., Лапик Е.С., Лапик З.Н., Малинина Г.С., Макагонова А.И., Марченков В.Н. Ключник В.Д., Крэчун Н.В., Колодезнева Ж. А., Кондратенко В.В., Костычева О.М., Климентьева Р.Д., Иванов ВВ., Иванова В.П., Ильченко П.А.,Емельчев М.И., Емельчева Р.И., Зенина Р.А., Забудько В.Н., Дрей М.А., Дрей Ю.М., Дендиберя В.Т., Дендиберя Г.В., Голованова М.Н., Гаринова Е.В., Громоклицкая В.В., Демьяненко В.С., Губайдулина Е.Л. Воробьев А.Н., Воробьева А.И., Безуглова Л.М., Булавина Л.Т., Бабаянц Е.И. в лице представителя по доверенности Степакова Е.В., обратились в суд с иском к ОАО «Сеятель», третьи лица: ЗАО «Родина», Управление Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по РО о расторжении договора аренды, указывая, что они являются собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

25.08.2008 года между ОАО «Сеятель» в лице генерального директора ГАИ и ними заключен договор аренды земельного участка, зарегистрированный 23.09.2008 года в Сальском отделе Управления федеральной регистрационной службы по РО. По указанному договору в аренду ОАО «Сеятель» переданы земельный участок, площадью 1212,98 га, расположенный по адресу Россия, <адрес>, установлено относительно ориентира в кадастровом квартале № с условным центром в <адрес>, <адрес>, расположенного в границах участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер №; земельный участок, площадью 44,62 га, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, установлено относительно ориентира в кадастровом квартале № с условным центром в <адрес>, <адрес>; 1,2 г,г, расположенного в границах участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для хозяйственного производства, кадастровый номер №

В соответствии с п. 4.3.1. заключенного договора Арендатор имеет право использовать участки на условиях, установленных договором и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 4.3.2. установлено право Арендатора передавать часть участка в аренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия настоящего договора для использования под огороды и для выращивания бахчевых культур.

Истцам стало известно о том, что фактически ОАО «Сеятель» использует только 172 га в частности поля 5г (86 га), 4г (86 га), поля Зг (87 га) и 4г (87 га) не используются по назначению, часть арендуемых земельных участков без их согласия в нарушение условий заключенного договора аренды частично передана арендатором в субаренду ЗАО «Родина», находящемуся в <адрес>, которое использует их для выращивания зерновых культур.

В 2011 году в субаренду ЗАО «Родина» передавались поля первого севооборота № II (79 га), IV (80 га), VIII (83 га), X га), которые были засеяны подсолнечником, № XI (86 га), XII (85 га) - ячменем. В настоящее время указанные поля засеяны ЗАО «Родина» озимой пшеницей.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду...; если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При таких обстоятельствах, ОАО «Сеятель» существенно нарушены условия заключенного договора аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с однократными нарушениями.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.

В уведомлении от 26.01.2012 года они предложили ответчику внести арендную плату, возместить земельный налог за 2011 год, расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.08.2008 года, освободить арендуемые земельные участки и передать их по акту приема-передачи.

27.01.2012 года указанное уведомление вручено ответчику. Однако, в десятидневный срок, установленный ими в уведомлении о расторжении договора, ответчик не предпринял никаких действий, направленных на решение сложившегося спора.

Считают, что существенно нарушены их права собственников земельных участков, в связи с чем вынуждены обратиться в суд.

Просят расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.08.2008 года, заключенный между ними и Открытым акционерным обществом «Сеятель».

Истцы Бабочкин В.С., Кушнарев А.П., Новикова Т.В., Кушнарева Л.М., Кураченко М.Д., Молодых Т.Т., Шавырина В.М., Фунтова О.Ю., Чирухин А.В., Турченко З.С. Турченко В.Г., Тищенко Т.В., Тарасова В.А., Сивак В.В., Сивак Л.А., Соловьева А.С., Середенко Н.И., Сопельняк Н.Д., Смыкова И.И., Сопельняк И.С., Парваткина Г.П., Парваткин Н.А., Помарев Е.Г., Пономарев Д. А., Поляков А.А., Печенкина Г.И., Лапик Е.С., Лапик З.Н., Малинина Г.С., Макагонова А.И., Марченков В.Н. Ключник В.Д., Крэчун Н.В., Колодезнева Ж. А., Кондратенко В.В., Костычева О.М., Климентьева Р.Д., Иванов ВВ., Иванова В.П., Ильченко П.А.,Емельчев М.И., Емельчева Р.И., Зенина Р.А., Забудько В.Н., Дрей М.А., Дрей Ю.М., Дендиберя В.Т., Дендиберя Г.В., Голованова М.Н., Гаринова Е.В., Громоклицкая В.В., Демьяненко В.С., Губайдулина Е.Л. Воробьев А.Н., Воробьева А.И., Безуглова Л.М., Булавина Л.Т., Бабаянц Е.И в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены своевременно надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются бланки почтовых уведомлений.

Истцы Колодезнева Ж.А., Кондратенко В.В., Лапик З.Н., Марченко В.Н., Кушнарев А.П., Смыкова И.И., Громоклицкая В.В. извещены телефонограммами, что в силу ст.113 ГПК РФ признается надлежащим извещением.

Суд считает возможным в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело по существу в отсутствие истцов с участием уполномоченного представителя Степакова ЕВ по доверенностям.

Представитель истцов Степаков Е.В. в судебном заседании требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Уполномоченный представитель ответчика Мямлин Г.В. в судебном заседании с требованиями истцов не согласился, поясняя, что сторона истцов ссылается на то обстоятельство, что нарушение условий договора состоит в том, что земли были сданы в субаренду ЗАО «Родина», которое, однако отрицает это обстоятельство согласно представленному письменному отзыву. Таким образом, названный истцами субарендатор отрицает сам факт субаренды. Если же истцы считают, что нарушение условий договора состоит в неиспользовании земельного участка по назначению, то истцам необходимо было в силу положений ст. 452 ГК РФ обратиться с заявлением к ОАО «Сеятель» о расторжении договора именно по этому основанию, а потом только подавать иск в суд. Изменить основания иска в рамках данного дела не возможно в виду требований федерального закона.

Считает иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению, просит в иске отказать.

Представитель ЗАО «Родина» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен своевременно надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд считает возможным в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

В материалах дела имеются письменные пояснения ЗАО «Родина», согласно которым земельные участки, расположенные по адресу ФИО1, <адрес>, Северный, кадастровый № установлено относительно ориентира в квартале № с условным центром в <адрес> 1 <адрес> являющиеся предметом договора аренды от 28 августа 2008 года, в указанный период времени, т.е. в 2011 году, в субаренду ЗАО «Родина не передавались.

Считает, поскольку между ЗАО «Родина» и Ответчиком отсутствует материально-правовая связь, ЗАО «Родина» не может быть привлечено к участию в указанном деле в качестве третьего лица.

Пункт 4.3.2 Договоров аренды земельных участков, устанавливающий ограничение в части использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, является ничтожным по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 77 Земельного Кодекса Российской Федерации земля: сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункте предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В соответствии с частью I статьи 78 Земельного Кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Статьями 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации и 22 Земельного Кодекса РФ предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации юридические физические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрении сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Поскольку статьями 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации, 22 Земельного Кодек РФ закона, установлено, что на субарендатора распространяются все права арендаторов земельных участков, право использовать земельные участки в соответствии с назначением не может быть ограничено соглашением сторон.

Согласно пункта 1 статьи 422 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статьи 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.Согласно п. 1 статьи 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспорим; сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статьи 180 Гражданского Кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была б совершена и без включения недействительной ее части.

Следовательно, соглашение, предусмотренное пунктом 4.3.2 Договоров аренды земельных участков, субарендатора, в части использования земельных участков сельскохозяйственного назначения «является ничтожным, в соответствии со статьей 168 Гражданского Кодекса РФ является ничтожным.

Суд, выслушав объяснения представителя истцов, представителя ответчика, исследовав материалы дела, пришел к следующему выводу.

Из материалов дела усматривается, что истцы по делу являются собственниками земельного участка, площадью 1212,98 га, расположенного по адресу Россия, <адрес>, установлено относительно ориентира в кадастровом квартале № с условным центром в <адрес>, 1 <адрес> расположенного в границах участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер № земельного участка, площадью 44,62 га, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, установлено относительно ориентира в кадастровом квартале № с условным центром в <адрес>, <адрес>; 1,2 г,г, расположенного в границах участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для хозяйственного производства, кадастровый номер №, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 14.03.2012 года (том 2 л.д.162-248, том 3 л.д.1-250, л.д.1-131).

В соответствии с условиями договора аренды, заключенного 25.08.2008 года между ОАО «Сеятель» в лице генерального директора ГАИ. и истцами по делу названные земельные участки были переданы в аренду ОАО «Сеятель» сроком на пять лет (л.д.41). Государственная регистрация договора осуществлена 23.09.2008 года Сальским отделом Управления федеральной регистрационной службы по РО.

В соответствии с условиями заключенного договора аренды от 25.08.2008 года договор аренды подлежит досрочному расторжению судом по требованию Арендодателя:

- при использовании Арендатором участков в целом или их части не в соответствии с настоящим договором;

- если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние участков (п. 3.8. Договора)

Часть первая статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Применительно к аренде земельных участков в качестве таковых можно рассматривать:

1) пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) пользование, ведущее к существенному ухудшению имущества;

3) невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно же части второй этой статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 46 ЗК РФ установлены дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка, помимо тех, что установлены ГК.

Так, в силу ч. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

(пп. 7 введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Согласно ч. 3 ст. 46 ЗК РФ Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 пункта 2 настоящей статьи, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях

Предъявляя требование о расторжении договора, истцы ссылаются на то, что по условиям заключенного договора Арендатор имеет право передавать часть участка в аренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия настоящего договора для использования под огороды и для выращивания бахчевых культур.

Однако истцам стало известно, что в нарушение условий договора аренды фактически ОАО «Сеятель» использует только 172 га, в частности поля 5г (86 га), 4г (86 га), поля Зг (87 га) и 4г (87 га) не используются по назначению, часть арендуемых земельных участков без их согласия частично передана в субаренду ЗАО «Родина», находящемуся в <адрес>, которое использует их для выращивания зерновых культур. По утверждению истцов, в 2011 году в субаренду ЗАО «Родина» передавались поля первого севооборота № II (79 га), IV (80 га), VIII (83 га), X га), которые были засеяны подсолнечником, № XI (86 га), XII (85 га) - ячменем. В настоящее время указанные поля засеяны ЗАО «Родина» озимой пшеницей.

Полагая данное нарушение существенным, истцы обращались к арендатору с требованием о расторжении договора, ответа на которое получено не было, в связи с чем вынуждены были обратиться с иском в суд.

Однако суд не может согласиться с позицией истцом по следующим причинам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом

Согласно ст. 57 ГПК РФ Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Предъявляя требование о расторжении договора аренды от 25.08.2008 года по мотиву передачи части арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения в субаренду ЗАО «Родина, представитель истцов по доверенности Степаков ЕВ в качестве доказательства такой передачи части земельного участка третьему лицу сослался на письмо Генерального директора ОАО «Сеятель» АС Боровлева (том 4, л.д.200), согласно которому сообщается о проведении руководством ОАО «Сеятель» проверки законности заключения договора субаренды.

Суд не может принять названный документ в качестве доказательства заключения ОАО «Сеятель» договора субаренды, поскольку самим ЗАО «Родина» факт заключения такого договора субаренды отрицалось в представленных суду письменных мотивированных возражениях (том 2 л.д.154-156), а, кроме того, возникновение отношений по субаренде имущества применительно к данному конкретному случаю возможно только в силу письменного договора (ч. 1 ст. 609 ГК РФ ч. 2 ст. 615 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу, что стороной истца не было представлено каких-либо убедительных доказательств передачи части земельного участка в субаренду ЗАО «Родина», в связи с чем приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды по основанию (как указано в требовании о расторжении договора от 26.01.2012 года) передачи арендатором части земельного участка в субаренду ЗАО «Родина».

Каких-либо иных существенных нарушений условий договора как основания для досрочного его расторжения истцами в требовании от 26.01.2012 года к ОАО «Сеятель» не указывалось (том 1 л.д.222), в противном случае возникновение (обнаружение арендодателями) иного основания к досрочному расторжению договора предполагает в обязательном порядке выполнение требований ст. 452 ГК РФ о направлении арендатору письменного требования о расторжении договора.

Следует отметить, что условия договора о выплате арендных платежей за 2011 год ответчиком исполнены в полном объеме, что подтверждено представленными в материалы дела ведомостями (том 4 л.д.204- 250) и не отрицалось представителем истцов.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Бабочкину В.С., Кушнареву А.П., Новиковой Т.В. Кушнаревой Л.М., Кураченко М.Д., Молодых Т.Т., Шавыриной В.М., Фунтовой О.Ю. Чирухину А.В., Турченко З.С., Турченко В.Г., Тищенко Т.В., Тарасовой В.А., Сивак В.В., Сивак Л.А., Соловьевой А.С., Середенко Н.И. Сопельняк Н.Д., Смыковой И.И., Сопельняк И.С., Парваткиной Г.П., Парваткину Н.А., Пономареву Г.Е. , Пономареву Д.А., Полякову А.А., Печенкиной Г.И., Лапик Е.С. Лапик З.Н., Малининой Г.С. Макагоновой А.И., Марченкову В.Н., Ключник В.Д., Крэчун Н.В., Колодезневой Ж.А., Кондратенко В.В., Костычевой О.М., Климентьевой Р.Д., Иванову В.В., Иванову В.П., Ильченко П.А., Емельчеву М.И., Емельчевой Р.И., зениной Р.А., Забудько В.Н., Дрей М.А., Дрей Ю.М. Дендиьеря В.Т., дендиберя Г.В., Головановой М.Н., Гариновой Е.В., Громоклицкой В.В., Демьяненко В.С., Губайдулиной Е.Л., Воробьеву А.Н. Воробьевой А.И., Безугловой Л.М., Булавиной Любови Тимофеевне, Бабаянц Екатерине Ивановне к ОАО «Сеятель» о расторжении договора аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 02.05.2012 года.

Председательствующий: