Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-495/2020 ~ М-480/2020 от 04.06.2020

Дело № 2-495/2020 (10RS0016-01-2020-001048-92)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 июля 2020 года                                    г. Сегежа

Сегежский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Тугоревой А.В.,

при секретаре Шленской А.А.,

с участием ответчика Алиева А.А.о.,

представителя ответчика Широкова Д.В. – адвоката Гусарова С.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия к Алиеву А.А., Широкову Д.В. о признании недействительным договора от 10.03.2020 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений РК (далее – Министерство), уточнив в ходе рассмотрения дела требования, обратилось в суд с иском к ответчикам по тем основаниям, что 02.08.2011 между Администрацией Сегежского муниципального района и Алиевым А.А.о. был заключен договор № 489 аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: ..., вид разрешенного использования – для размещения и эксплуатации торгового павильона. С 01.01.2016 в соответствии законом РК от 29.12.2015 № 1980-ЗРК Министерство осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в собственности РК, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 18.03.2020 в Министерство поступило сообщение Алиева А.А.о. о согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Широкову Д.В., на которое Министерство письмом от 22.04.2020 ответило отказом. Договор аренды земельного участка № 489 от 02.08.2011 после истечения срока его действия, определенного периодом с 01.02.2011 по 31.12.2013, при отсутствии возражений сторон, в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно п. 4.3.3 договора аренды № 489 арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу с согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления за 1 месяц. Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ предусматривает передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка только по срочному договору свыше 5 лет. Поскольку договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок, для данного вида договора иные условия передачи прав земельным законодательством не установлены, нормы п. 9 ст. 22 ЗК РФ не могут регулировать данные правоотношения. При передаче прав по договору в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ требовалось согласие арендодателя. Такое согласие получено не было. Договор уступки прав от 10.03.2020 по договору аренды земельного участка от 02.08.2011 № 489 заключен в нарушение условий договора аренды (п. 4.3.3), а также п. 2 ст. 615 ГК РФ. Кроме того, сообщение Алиева А.А.о. было направлено 10.03.2020, а договор уступки зарегистрирован 16.03.2020, таким образом ответчиками был нарушен срок 1 месяц для уведомления арендодателя. Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. На основании изложенного Министерство просит: признать недействительным договор уступки прав и обязанностей от 10.03.2020, заключенный между Алиевым А.А.о. и Широковым Д.В., по договору аренды от 02.08.2011 № 489 земельного участка с кадастровым номером <...>, заключенному между Администрацией Сегежского муниципального района и Алиевым А.А. (дата государственной регистрации договора уступки 16.03.2020, регистрационная запись <...>); применить последствия недействительности ничтожной сделки: исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о договоре уступки прав и обязанностей от 10.03.2020, заключенном между Алиевым А.А.о. и Широковым Д.В., по договору аренды от 02.08.2011 № 489 земельного участка с кадастровым номером <...>, заключенному между Администрацией Сегежского муниципального района и Алиевым А.А. (дата государственной регистрации договора уступки 16.03.2020, регистрационная запись <...>); восстановить в Едином государственном реестре недвижимости о договоре аренды № 489 земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., месторасположение: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения и эксплуатации торгового павильона, срок действия договора : с 01.02.2011 о 31.12.2013, государственная регистрация от 22.09.2011 № 10-10-06/007/2011-653, заключенного между Администрацией Сегежского муниципального района и Алиевым А.А.о.; обязать Широкова Д.В. в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером <...> Алиеву А.А.о. по акту приема-передачи.

Определением суда от 29.06.2020, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве соответчика привлечен Широков Д.В..

Истец своего представителя в суд не направил, о слушании дела уведомлен надлежащим образом.

Ответчик Алиев А.А.о. в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что он и Широков обращались в Администрацию Сегежского муниципального района, по вопросу передачи прав по договору аренды, где им были даны все разъяснения, они их исполнили. Он передал права по договору человеку, чтобы тот мог работать.

Ответчик Широков Д.В. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

Представитель ответчика Широкова Д.В. – Гусаров С.П. в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что Министерство не является стороной договора, соответственно не вправе обращаться в суд с заявленными требованиями. В настоящее время Администрация Сегежского муниципального района также получает арендную плату от Широкова Д.В., задолженность отсутствует. В соответствии с договором аренды земельного участка Алиев А.А.о. имел право переуступить свои права и обязанности, что им и было сделано, права по договору были переданы Широкову Д.В.. При этом договор уступки прав и обязанностей прошел государственную регистрацию, не вызвав нареканий у регистратора. Нарушение срока уведомления, предусмотренного договором, является лишь формальным основанием для отмены заключенного договора, и не может служить основанием для отмены сделки, которую стороны в дальнейшем будут иметь возможность совершить вновь при соблюдении данного срока. На данном земельном участке расположен торговый павильон, который приобретен Широковым Д.В. в собственность.

Третье лицо Управление Росреестра по РК в суд своего представителя не направило, о слушании дела уведомлено.

Представитель третьего лица Администрации Сегежского муниципального района в судебное заседание не явился, о слушании ела извещены. В письменном отзыве на исковое заявление оставили разрешение вопроса на усмотрение суда, указав, что договор аренды земельного участка, заключенный между Администрацией и Алиевым А.А.о., прошел государственную регистрацию. В связи с нарушением Алиевым А.А.о. срока уведомления арендодателя, имеются формальные основания для признания сделки об уступке прав и обязанностей по договору от 10.03.2020 недействительной. Однако, в силу п. 2 ст. 166 ГК РФ, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В исковом заявлении Министерства отсутствуют сведения о наличии таких обстоятельств. Восстановление в результате приведения сторон недействительной сделки в первоначальное фактическое положение не запретит сторонам вновь заключить договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды с соблюдением необходимых для этого требований. Широков Д.В. обращался в Администрацию за подтверждением того, что договор аренды заключен на неопределенный срок, ему дан ответ с подтверждением данного факта. Кроме того, Широковым Д.В. внесена арендная плата за 2 квартал 2020 года. Администрация не возражает против передачи Алиевым А.А. о. прав и обязанностей по договору аренды, так как Алиев А.А. о. не являлся добросовестным арендатором, имел задолженность по уплате арендных платежей.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что постановлениями Администрации Сегежского муниципального района от 07.02.2011 № 100 и от 02.08.2011 № 1025 Алиеву А.А.о. на праве аренды предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 53 кв.м. с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, для размещения и эксплуатации торгового павильона.

Схема расположения земельного участка согласована постановлением Администрации Сегежского муниципального района от 07.04.2011 № 474.

02.08.2011 между Администрацией Сегежского муниципального района и Алиевым А.А.о. был заключен договор аренды № 489 находящегося в государственной собственности земельного участка из земель населенных пунктов площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, для размещения и эксплуатации торгового павильона. Прием-передача земельного участка оформлены актом, являющимся Приложением № 3 к договору аренды.

Договор заключен на срок с 01.02.2011 по 31.12.2013.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 22.10.2011, № 10-10-06/007/2011-653.

Принадлежность торгового павильона, расположенного на земельном участке, Алиеву А.А.о. подтверждена договором купли-продажи нежилого помещения от 21.01.2011.

24.12.2013 Алиевым А.А.о. оформлено заявление о продлении срока действия договора аренды земельного участка № 489 от 02.11.2011.

Постановлением Администрации Сегежского муниципального района от 17.01.2014 № 40 срок действия договора продлен.

20.01.2014 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1394 к вышеуказанному договору аренды, которым срок действия договора аренды земельного участка продлен до 31.12.2018. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 25.02.2014, номер регистрации <...>.

10.03.2020 между Алиевым А.А.о. и Широковым Д.В. заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды № 489 находящегося в государственной собственности земельного участка от 02.08.2011. Договор прошел государственную регистрацию 16.03.2020, № <...>.

19.03.2020 между Алиевым А.А.о. и Широковым Д.В. заключен договор купли-продажи торгового павильона, расположенного по адресу: <...>.

10.03.2020 Алиев А.А.о. направил в адрес Администрации Сегежского муниципального района заявление о согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № <...> Широкову Д.В.. Указанное обращение было перенаправлено в Министерство имущественных и земельных отношений РК.

Письмом от 22.04.2020 Министерство имущественных и земельных отношений РК отказало Алиеву А.А.о. в согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В соответствии с Законом РК от 29.12.2015 № 1980-ЗРК с 01.01.2016 полномочия органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, переданы органам государственной власти РК.

Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

    Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Не может быть признана недействительной по этому основанию сделка, получение согласия на которую необходимо в силу предписания нормативного правового акта, не являющегося законом. По общему правилу последствием заключения такой сделки без необходимого согласия является возмещение соответствующему третьему лицу причиненных убытков (статья 15 ГК РФ).

В силу п.п. 1, 2 ст. 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Из разъяснений, содержащихся в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса РФ установлено, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

В соответствии с п.п. 18 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Из системного толкования п.п. 18 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, п.п. 1, 3 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления такого земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом, не может быть заключен на срок более сорока девяти лет, следовательно, по истечении срока действия договора аренды земельного участка № 489 от 02.08.2011, заключенного между Администрацией Сегежского муниципального района и Алиевым А.А.о., установленного данным договором и дополнительным соглашением к нему от 20.01.2014 (31.12.2018), при отсутствии возражений сторон, данный договор был возобновлен на новый срок, который ограничен 49 годами. Таким образом, договор аренды № 489 от 02.08.2011 является срочным договором, заключенным на срок более пяти лет.

Согласно разъяснениям, данным в п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьим лицу только после получения на это согласия арендодателя.

    Учитывая вышеизложенное, получение согласия арендодателя на совершение Алиевым А.А.о. сделки по уступке прав и обязанностей арендатора третьему лицу – Широкову Д.В. не являлось обязательным условием в силу положений п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, подлежащего применению при регулировании данных правоотношений. Условие договора № 489 от 02.08.2011 о получении согласия арендодателя на передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды в силу вышеприведенных правовых норм является ничтожным. Действия ответчиков по уступке прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды земельного участка от 02.08.2011, без получения согласия на это Министерства имущественных и земельных отношений РК не противоречат требованиям закона и условиям договора. Фактически права и обязанности сторон по договору аренды не изменились, обязательства арендатора по договору сохранились в том же объеме. Наличие у ответчиков умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие добросовестных целей) судом не установлено. Истцом не доказаны основания для признания оспариваемой сделки недействительной.

Уведомление об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 489 от 02.08.2011 направлено Алиевым А.А.о. 10.03.2020, что подтверждено отметкой Администрации Сегежского муниципального района (вх № 364-А от 10.03.2020), данный срок является разумным, позволяющим арендодателю располагать сведениями о новое арендаторе, в том числе, и в части получения арендной платы. Уведомление Алиевым А.А.о. направлено арендодателю, указанному в заключенном им договоре аренды земельного участка № <...> от 02.08.2011, доказательств надлежащего извещения Алиева А.А.о. о необходимости уведомления Министерства имущественных и земельных отношений РК не представлено, дополнительные соглашения к договору аренды в связи с введением в действие Закона РК от 29.12.2015 № 139850-ЗРК с Алиевым А.А.о. не заключались.

Наличие обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав Министерства имущественных и земельных отношений РК, судом не установлено.

При указанных обстоятельствах, оснований для признания договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного 10.03.2020 между Алиевым А.А.о. и Широковым Д.В., не имеется, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении исковых требований, включая требования о применении последствий недействительности сделки.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия к Алиеву А.А., Широкову Д.В. о признании недействительным договора от 10.03.2020 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Сегежский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Судья                                        А.В. Тугорева

Мотивированное решение составлено 17.07.2020.