Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-89/2017 (2-829/2016;) ~ М-813/2016 от 15.12.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Звенигород Московская область          31 марта 2017 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи                 Фоменковой О.А.,

при секретаре                         ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сысоева Ю.Л. к ООО «Сити Инвест», Хасяновой А.Р. о признании одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве и договора уступки прав недействительным, о погашении записи о государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве и договора уступки прав, признании договоров действующими, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на жилое помещение, возвращении имущества во владение собственника,

у с т а н о в и л:

Сысоев Ю.Л. обратился в суд с иском к ООО «Сити Инвест», Хасяновой А.Р. о признании одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве и договора уступки прав недействительным, о погашении записи о государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве и договора уступки прав, признании договоров действующими, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на жилое помещение, возвращении имущества во владение собственника (т. 1 л.д. 14-27).

Исковые требования мотивированы тем, что Дата обезличена между ООО «Сити Инвест» (Застройщиком) и ООО «ИННОСТРОЙ» (Участником) был заключен Договор № участия в долевом строительстве, согласно условиям которого застройщик принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать Участнику жилое помещение в жилом доме - квартиру № (№ на площадке <данные изъяты>), расположенную в секции <данные изъяты> (секция в <данные изъяты>) на <данные изъяты> этаже, состоящую из <данные изъяты> комнат, расчетной площадью <данные изъяты> кв.м. (по проекту), общей площадью <данные изъяты> кв.м. (по проекту), жилой площадью <данные изъяты> кв.м. (по проекту), а участник обязался уплатить цену договора и принять квартиру. Дата обезличена истец Сысоев Ю.Л. заключил с ООО «ИННОСТРОЙ» Договор уступки прав по Договору № участия в долевом строительстве от Дата обезличена, по которому истцу были переданы в полном объеме права требования участника долевого строительства в отношении Квартиры, принадлежащие ООО «ИННОСТРОЙ» на основании Договора № участия в долевом строительстве от Дата обезличена, заключенного с Застройщиком. Как указывает Сысоев Ю.Л., он в соответствии с условиями Договора уступки исполнил денежное обязательство по уплате Цеденту цены уступки в полном объеме в сумме <данные изъяты> руб., и приобрел право требования от ответчика передачи объекта долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Истцу стало известно, что жилой дом был введен в эксплуатацию в Дата обезличена, ответчиком получено соответствующее разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, и жилому дому присвоен адрес: <адрес>. Однако ответчик не сообщал истцу о завершении строительства и вводе жилого дома в эксплуатацию, о готовности квартиры к передаче истцу сообщено также не было, и в Дата обезличена истец направил ответчику письмо-требование о передаче ему квартиры и подписании передаточного акта, ответа на своё обращение не получил, что послужило поводом к обращению в суд с иском о признании права собственности на квартиру. Указывает, что в ходе подготовки указанного гражданского дела № к судебному разбирательству, из истребованной судом выписки из ЕГРП в отношении названной квартиры стало известно, что спорная квартира на праве собственности принадлежит Хасяновой А.Р. Из возражений ООО «Сити Инвест» на исковое заявление по гражданскому делу № истцу стало известно, что на основании заявления ответчика регистрирующим органом были внесены записи в ЕГРП о расторжении ранее зарегистрированных в отношении квартиры Договора № участия в долевом строительстве и Договора уступки прав по Договору №, Дата обезличена в ЕГРП внесена запись регистрации № о праве собственности ООО «Сити Инвест» на квартиру. Данные обстоятельства послужили поводом к обращению в суд с настоящим иском.

Сысоев Ю.Л. в судебное заседание не явился, сведений о причине неявки не представил.

В защиту интересов истца представитель по доверенности – ФИО7 на удовлетворении иска по приведенным доводам настаивал, утверждал, что договор уступки Сысоев Ю.Л. не расторгал, уведомлений о расторжении договора, заключенного между ООО «Сити Инвест» и ООО «ИННОСТРОЙ», в том числе, в одностороннем порядке, он не получал. Указывая, что при заключении договора уступки Сысоев Ю.Л. был проинформирован о полном исполнении обязательств со стороны ООО «ИННОСТРОЙ» перед ООО «Сити Инвест», что было подтверждено трехсторонним Актом зачета взаимных требований от Дата обезличена, представитель находил, что односторонний отказ ООО «Сити Инвест» от исполнения Договора участия в долевом строительстве следует признать недействительным по основаниям ст. 10 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, с погашением записи в ЕГРН о государственной регистрации прекращения Договора № участия в долевом строительстве и Договора уступки прав по Договору № Находил, что заключенные договоры (ДДУ и уступки прав по ДДУ) следует признать действующими, создающими для сторон определенные права и обязанности, и за Сысоевым Ю.Л. в судебном порядке надлежит признать право собственности на квартиру, с истребованием имущества из чужого незаконного владения приобретателя Хасяновой А.Р. по основаниям ст. 302 ГК РФ, одновременным разрешением вопроса о признании права собственности на квартиру за истцом.

Ответчики:

- представитель ООО «Сити Инвест» по доверенности ФИО1 с исковыми требованиями не согласился, в письменных возражениях на иск указав, что уполномоченное лицо ООО «Сити Инвест» согласия на договор уступки не оформляло, представленный акт зачета взаимных требований, подтверждающий, по мнению стороны истца, реализацию и прекращение взаимных прав обязательств в цепи «Участник – Застройщик ООО «Сити Инвест» - Генеральный подрядчик ООО «СтройФундаментМонолит» - Участник», не подписывал. Находил, что порядок одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве со стороны Застройщика был соблюден, так как исполнения обязательств со стороны участника долевого строительства в отношении объекта не имелось, предложение о надлежащем исполнении условий договора его участником – ООО «ИННОСТРОЙ» было проигнорировано, что послужило поводом к одностороннему отказу от исполнения договора после надлежащего уведомления другой стороны о таком отказе, в том числе, и Сысоева Ю.Л., права требования которого уже были внесены в ЕГРП. После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, право собственности на квартиру было зарегистрировано за Застройщиком, который по договору купли-продажи совершил передачу имущества Хасяновой А.Р. (т. 1 л.д. 76-78);

- Хасянова А.Р. в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ФИО2 поддержала доводы письменных возражений ответчика (л.д. 111-118), указав, что право собственности Хасяновой А.Р. на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, сторонами такого договора обязательства исполнены, квартира передана собственнику и не может быть истребована истцом по правилам ст. 302 ГК РФ. Также ставила под сомнение представленные стороной истца документы об оплате уступки прав требований по ДДУ, отмечая, что порядок оплаты по ДДУ был определен и соглашения об изменении способа и порядка оплаты стороны не заключали, трехсторонний акт нельзя признать надлежащим способом исполнения, при его отрицании со стороны застройщика.

Третьи лица:

- ООО «СтройФундаментМонолит» (ген.подрядик по инвест.контракту) по юридическому адресу юр.лица представитель организации отсутствует ( т. 1 л.д. 179), временный управляющий Общества ФИО3 извещен, мнения по иску не представил,

- ООО «ИННОСТРОЙ» о слушании дела извещалось по правилам ст.ст. 113, 116 ГПК РФ, судебные извещения возвращены с отметкой «истек срок хранения» (л.д. 146), по сведениям телеграфа по юридическому адресу организация отсутствует (л.д. 109), по данным ЕГРЮЛ юридическое лицо находится в стадии реорганизации в виде присоединения к другому юр.лицу с прекращением деятельности после присоединения. Явившийся в судебное заседание в интересах по доверенности ООО «ИННОСТРОЙ» ФИО4 утверждал, что ООО «ИННОСТРОЙ» не является должником по обязательствам в пользу ООО «Сити Инвест», застройщик после подписания акта взаимных требований путем зачета встречных обязательств перед Обществом дал согласие на уступку прав по Договору участия в долевом строительстве в отношении объекта – квартиры №. Категорично заявлял, что никаких требований о погашении задолженности по ДДУ, уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договора со стороны ООО «Сити Инвест» Общество не получало, никаких претензий генеральный директор ООО «Сити Инвест», будучи лично знакомым Дебихину, не заявлял, о продаже квартиры другому лицу ему стало известно со слов своего знакомого Сысоева Ю.Л.;

- представитель УФСГРКиК по Московской области в лице начальника межмуниципального отдела по г. Звенигороду, г. Одинцово и Одинцовскому району ФИО5 просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

Как следует из сведений Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 181-184), Хасянова А.Р. является собственником спорной квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №).

Право собственности Хасяновой А.Р. возникло на основании Договора купли-продажи № от Дата обезличена, заключенного с ООО «Сити Инвест»; государственная регистрация права собственности совершена Дата обезличена, запись регистрации № (т. 1 л.д. 158-173).

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абз. 4 п. 2 ст. 13 Федерального закона № 122-ФЗ).

Установлено, что регистрация прав Застройщика ООО «Сити Инвест» на данную квартиру произведена Дата обезличена с применением механизма, предусмотренного ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», путем представления сведений об одностороннем отказе от исполнения договора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Пунктами 3 - 5 статьи 9 данного Закона установлен порядок одностороннего расторжения договора застройщиком в этом случае.

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.

Копия дела правоустанавливающих документов по совершению действий в рамках одностороннего расторжения Договора участия в долевом строительстве представлена в материалы дела (т. 2 л.д. 31-42), обстоятельства соблюдения процедуры одностороннего отказа от исполнения договора по правилам ст. 56 ГПК РФ были вынесены на обсуждение сторон в ходе судебного разбирательства, однако, в рамках правовой конструкции спорных правоотношений сторон доводы представителя Сысоева Ю.Л. о нарушении процедуры одностороннего отказа от исполнения договора, фактическом исполнении обязательств между участниками сделок (ДДУ-Уступка), в защиту прав истца избранным способом судом приняты быть не могут.

Так, представитель истца по доверенности ФИО7, оспаривая односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве со стороны Застройщика, ссылался на ничтожность договора купли-продажи по основаниям ст. ст. 168, 10 ГК РФ, утверждая, что для защиты нарушенных прав Сысоева Ю.Л. следует признать действующими Договор долевого участия, заключенный с ООО «ИННОСТРОЙ» и договор уступки прав по ДДУ, заключенный им с последним, как порождающими определенные правовые последствия, и, в указанной связи требует возврата имущества из владения Хасяновой А.Р. по основаниям ст. 302 ГК РФ, одновременно просит признать право собственности за истцом в судебном порядке.

В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя ст. 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Пунктом 36 этого же Постановления разъяснено, что в соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Виндикационный иск представляет собой требование не владеющего вещью собственника к владеющему вещью лицу, не являющемуся собственником. Цель предъявления такого иска - возврат конкретной вещи во владение лицу, доказавшему свои права на истребуемое имущество.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Под лицом по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Таким образом, исходя из приведенных положений законодательства, лицо, не участвующее в договоре, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Согласно руководящим разъяснениям п. 59 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как разъяснено в пункте 61 названного Постановления Пленума № 10/22, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положения ст. 398 ГК РФ определяют, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Бесспорно установлено, что право собственности Хасяновой А.Р. в установленном законом порядке зарегистрировано Дата обезличена.

По смыслу положений п. 1 ст. 302 ГК РФ истребовать имущество в порядке виндикации может только собственник данного имущества, однако Сысоев Ю.Л. таковым не являлся.

По договору уступки прав цессионарий мог принять лишь права требования на объект по ДДУ.

Судом установлено, что Дата обезличена между ООО «Сити Инвест» и ООО «ИННОСТРОЙ» (участник) заключен Договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого общество обязалось своими силами и/или с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать Участнику <данные изъяты> квартиру № общей площадью по проекту <данные изъяты> кв.м., жилой площадью по проекту <данные изъяты> кв.м., на <данные изъяты> этаже.

Государственная регистрация договора совершена Дата обезличена, запись №, что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов по регистрации договора участия в долевом строительстве (т. 1 л.д. 258-281).

По условиям такого договора цена договора (взнос Участника) определена сторонами в размере <данные изъяты> руб. (п. 3.1.); цена подлежит оплате на расчетный счет Застройщика в течение 10 дней с момента заключения ДДУ (п. 3.3.); право уступить права по договору было предусмотрено с обязательным письменным согласием Застройщика, в том числе, с правом перевода долга (п. 6.1., 6.2.). Договор подписан в лице представителя ООО «ИННОСТРОЙ» ФИО4, от ООО «Сити Инвест» - ФИО8 (т. 1 л.д. 265-271).

Дата обезличена между ООО «ИННОСТРОЙ» и Сысоевым Ю.Л. заключен Договор уступки прав по Договору участия в долевом строительстве № от Дата обезличена, по условиям которого ООО «ИННОСТРОЙ» (Цедент) уступило Сысоеву Ю.Л. (Цессионарию) в полном объеме права требования участника долевого строительства в отношении Объекта долевого строительства, принадлежащие Цеденту на основании ДДУ № от Дата обезличена (п. 2.1.), письменное согласие Застройщика на заключение Договора уступки без перевода долга на Цессионария подлежало передаче при заключении договора (п. 2.4.), Цедент гарантировал полное и надлежаще исполнение обязательств перед Застройщиком по оплате взноса участника по условиям п. 3.1. ДДУ, зачетом встречного денежного требования на основании Акта зачета встречных требований от Дата обезличена, также переданного при подписании Договора уступки (п. 2.5.), цена по Договору уступки <данные изъяты> руб. (п. 4.1.), оплата посредством внесения денежных средств в кассу Цедента (п. 4.2)

Как следует из представленной копии дела правоустанавливающих документов, государственная регистрация прав по уступке совершена Дата обезличена, запись регистрации № (т. 1 л.д. 226-246).

Правомочия приобретателя и правомочия собственника в рассматриваемой спорной ситуации различны, а поэтому суд приходит к выводу о том, что законный интерес избранным истцом способом защите не подлежит.

Обсуждая доводы представителя истца о фактическим исполнении обязательств по Договору уступки, а также надлежащему исполнению обязательств участником долевого строительства перед Застройщиком, суд еще раз отмечает, что поскольку избранный способ защиты об истребовании имущества является ненадлежащим, в конструкции предмета и основания иска, предъявленного к ООО «Сити Инвест», такие обстоятельства на признание договоров (ДДУ и уступки) действующими не влияют, поскольку лицо вправе защищать собственные интересы иным способом.

В данном случае по правилам ст. 398 ГК РФ Сысоев Ю.Л. вправе потребовать возмещения убытков. Никаких самостоятельных требований к ООО «ИННОСТРОЙ» Сысоев Ю.Л. при разрешении спора не предъявлял.

Исковые требования о признании права собственности являются производными, а поэтому в их удовлетворении следует отказать ввиду отсутствия правовых оснований для удовлетворения требований об оспаривании сделок с объектом недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Сысоева Ю.Л. к ООО «Сити Инвест», Хасяновой А.Р. о признании одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве и договора уступки прав недействительным, о погашении записи о государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве и договора уступки прав, признании договоров действующими, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на жилое помещение, возвращении имущества во владение собственника – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий - судья                        О.А. Фоменкова