Дело № 2-746/2023
УИД 39RS0020-01-2023-000502-65
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 ноября 2023 г. гор. Светлогорск
Светлогорский городской суд Калининградской области в составе судьи Севодиной О.В., при секретаре Крейниной С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Никулина С.П., Никулиной Ю.Н. к Шуваловой И.В,, третье лицо ООО АН «Зеленый город» о взыскании денежных средств
УСТАНОВИЛ:
Истцы Никулин С.П., Никулина Ю.Н. обратились в суд с указанным иском, в котором, с учетом уточнений, просили взыскать с ответчика в пользу Никулина С.П. сумму задатка, уплаченную при заключении предварительного договора купли-продажи с условием о задатке от <Дата> в двойном размере, то есть в сумме 200000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 200 руб.
В обоснование требований указано, что истцы, состоящие в зарегистрированном браке, приняли решение о переезде на постоянное место жительство в гор. Светлогорск Калининградской области.
На интернет-сервисе Авито был выбран объект для приобретения.
Объявление о продаже было размещено Агентством недвижимости «Зеленый город».
<Дата> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи с условием о задатке. Предметом договора являлось заключение договора купли-продажи жилого помещения (жилой дом блокированной застройки), общей площадью 78,1 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес>, КН <№>, а также нежилого помещения (подвал <№>) общей площадью 8,6 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес> <Адрес> КН <№> по цене 13300000 руб. в срок до <Дата>.
Продавцу от покупателей был передан задаток в сумме 100000 руб.
Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи, на согласованных условиях, ровно как в случае невозможности осуществить покупки объектов по вине продавца, последний, в течение 10 дней с даты окончания срока, оплачивает покупателю двойную сумму задатка.
<Дата> была осуществлена с участием риелторов встреча, с целью определения готовности осуществить заключение основного договора купли-продажи объекта.
Однако на встрече продавец предложил заключить соглашение к предварительному договору, которым вносились изменения в дату срока, установленного п. 3.2 предварительного договора, увеличив его с <Дата> до <Дата>. Необходимость пролонгации срока для заключения основного договора была обусловлена отсутствием у продавца правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.
Предложение о заключении соглашения было истцами отклонено.
Таким образом, заключение договора купли-продажи в срок до <Дата> не состоялось по вине продавца.
<Дата> в адрес ответчика была написана досудебная претензия, на которую ответ не получен.
До настоящего времени ответчик действий, направленных на возврат задатка, не предпринял.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО АН «Зеленый город».
Истец Никулин С.П., его представитель Разумовская Ю.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали по изложенным выше основаниям, просили их удовлетворить.
Истец Никулина Ю.Н. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения извещена надлежащим образом.
Ответчик Шувалова И.В. и её представитель Демченко О.Г., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали, пояснив, что основной договор купли-продажи не заключен из-за возникших у истцов сложностей с оформлением ипотечного займа на покупку дома, так как для оформления кредита банку потребовались документы на земельный участок. Вместе с тем земельный участок не является объектом продажи предварительного договора, не оговорен, и нигде не указан. Как только ответчику стало известно о данном факте (<Дата>), последний незамедлительно предпринял действия для оформления земельного участка. <Дата> было вынесено постановление о предоставлении земельного участка в аренду, а <Дата> заключен договор аренды земельного участка с администрацией МО «Светлогорский городской округ». Считают, что неисполнение предварительного договора купли-продажи с задатком от <Дата> и не заключение основного договора купли-продажи допущено по вине покупателя, который уклонился от его заключения. Настаивают, что условия предварительного договора ответчиком соблюдены в отличие от истца. При такой ситуации задаток должен остаться у продавца, ответчика по делу, и, как следствие, не подлежит возврату. В этой связи просили в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель третьего лица АН «Зеленый город» Гайдук И.С., действующая на основании доверенности, с исковым заявлением не согласилась, высказала позицию аналогичную позиции стороны ответчика.
Выслушав пояснения явившихся лиц, свидетелей, исследовав материалы дела и, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.
Положения ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) предусматривают в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей возникновение последних из договоров (сделок).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 4, 6 ст. 429 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что Шувалова И.В. с <Дата> являлась собственником жилого дома блокированной застройки общей площадью 78,1 кв.м., КН <№>, расположенного по адресу: <Адрес> с <Дата> нежилого помещения, площадью 8.6. кв.м., КН <№>, расположенного по адресу: <Адрес>, <Адрес> пом. 8 (л.д. 80-160.)
<Дата> между Шуваловой И.В. (продавец) и Никулиным С.П., Никулиной Ю.Н. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с условием о задатке, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи недвижимого имущества: жилого помещения (жилой дом блокированной застройки) общей площадью 78,1 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес>, КН <№> и нежилого помещения (подвал <№>) общей площадью 8,6 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес> КН <№>.
Стоимость объектов с неотделимыми улучшениями составляет 13300000 руб.: жилого помещения – 4 800 000 руб., неотделимых улучшений – 8 000 000 руб., нежилого помещения (подвал <№>) – 500000 руб.
Стороны установили следующий порядок оплаты стоимости объекта: часть стоимости объектов в сумме 100000 руб. в качестве обеспечения исполнения обязательств (задаток) передается путем безналичного перевода по реквизитам продавца или наличными денежными средствами в день заключения договора. Часть стоимости объектов в сумме 13200000 руб. оплачивается продавцу за счет собственных и заемных денежных средств в день заключения основного договора купли-продажи (п. 2.1 договора).
Согласно п. 3.2 договора стороны обязуется заключить договор купли-продажи не позднее <Дата>.
В соответствии с п. 4.2 договора в случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи, на условиях согласованных в договоре, ровно как в случае невозможности осуществить покупку объектов по вине покупателя, в установленный в п. 3.2 договора срок, задаток остается у продавца.
В силу с п. 4.3 договора в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи, на условиях согласованных в договоре, равно как в случае невозможности осуществить покупку объектов по вине продавца, в установленный п. 3.2. договора срок, продавец в течение 10 дней с даты окончания срока, установленного в п. 3.2 для заключения договора купли-продажи, оплачивает покупателю двойную сумму задатка.
Согласно п. 4.4. договора в случае невозможности заключения сделки по независящим от сторон причин, сумма задатка (первоначального взноса) возвращается в полном размере.
Договор сторонами подписан.
При этом после заключительных положений в тексте предварительного договора имеется запись о получении продавцом от покупателя задатка в размере 100000 руб. (л.д. 16)
Как следует из пояснений стороны истца, <Дата> между сторонами с участием представителя третьего лица ООО АН «Зеленый город» состоялась встреча для заключения основного договора купли-продажи. Вместе с тем, истцам было предложено подписать дополнительное соглашение о продлении срока предварительного договора.
Из дополнительного соглашения от <Дата> <№> следует, что п. 3.2. предварительного договора купли-продажи от <Дата> изменен: стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее <Дата> (л.д. 17).
Предложенный новый срок заключения договора купли-продажи не устроил истцов, а поскольку срок предварительного договора истек, Никулины потребовали от продавца вернуть задаток в двойном размере, как предусмотрено п. 3.2 договора, что нашло свое отражение в досудебной претензии, направленной в адрес ответчика <Дата> (л.д. 18).
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.
До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве.
Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной, в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
В ходе рассмотрения дела сторона истца пояснила, что до подписания предварительного договора истцы неоднократно осматривали объект недвижимости как сами, так и с представителями АН «Зеленый город». Поскольку необходимой суммы наличных денежных средств у них не было, то <Дата> (до заключения предварительного договора), используя платформу ООО «Домклик», они подали заявку на заключение ипотечного договора с целью покупки объекта недвижимости, расположенного по адресу: <Адрес>. О том, что при покупке объектов недвижимости будут использованы заемные денежные средства было озвучено и отражено в предварительном договоре (п. 2.1).
По запросу суда ООО «Домклик», которая является дочерней организацией ПАО Сбербанк РФ, была предоставлена копия чата по сделке купли-продажи объектов недвижимости, из которой усматривается, что чат создан <Дата>. В чате участвовали менеджер СБ <ФИО>7, <ФИО>8, истцы - Никулина Ю.Н., Никулин С.П., риелтор Шуваловой И.В. – <ФИО>9, Гайдук И.С.
<Дата> при загрузке документов в систему возникла необходимость внесения данных по земельному участку (собственность/аренда)
Ответчик в судебном заседании не отрицал, что документы по земельному участку на определенную сторонами в предварительном договоре дату заключения основного договора (<Дата>) не были готовы.
Согласно постановлению администрации МО «Светлогорский городской округ» <№> Шуваловой И.В. <Дата> предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с КН <№>, площадью 192 кв.м.
<Дата> между администрацией МО «Светлогорский городской округ» и Шуваловой И.В. заключен договор аренды земельного участка <№>, после чего документы были переданы через ГКУКО «МФЦ» на регистрацию. Дата получения результата (документов) - <Дата>.
Установленные обстоятельства свидетельствуют, что на <Дата> стороны не могли заключить основной договор купли-продажи: истцы из-за отсутствия доказательств подтверждающих наличие у них денежных средств, достаточных для приобретения объектов недвижимости в срок, оговоренный в предварительном договоре купли-продажи, а ответчик, поскольку не были оформлены документы на земельный участок, необходимые для заключения основного договора.
Направление ответчиком предложения о заключении сделки после <Дата> правового значения не имеет, поскольку данные предложения были направлены за пределами установленного предварительным договором срока заключения основного договора.
Сторонами при подписании предварительного договора купли-продажи определено, что в случае невозможности заключения сделки по независящим от сторон причин, сумма задатка (первоначального взноса) возвращается в полном размере (п. 4.2 договора).
С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истцов подлежит взыскания суммы внесенного задатка в размере 100000 руб.
Оснований для взыскания суммы задатка в двойном размере судом не усмотрено.
Кроме того в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 200 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░.░, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.
░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░,, <░░░░> ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░ <№> ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░., <░░░░> ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 100000 ░░░., ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 3200 ░░░.
░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.
░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.
░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ <░░░░>
░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░.░. ░░░░░░░░