Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-214/2024 (2-1229/2023;) ~ М-1190/2023 от 19.12.2023

Дело №2-214/2024

39RS0007-01-2023-001563-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 апреля 2024 г. г. Багратионовск

Багратионовский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Жестковой А.Э.,

при секретарях Осининой К.Е., помощнике судьи Барея О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Садовник» к Шаталовой Н.В. о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость – земельные доли,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Садовник» (далее ООО «Садовник») обратилось в суд с иском к Шаталовой Н.В. с требованием о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на недвижимость – 2/426 земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, АО «Чехово», возмещении судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи земельных долей, при этом покупателем ООО «Садовник» в тот же день были исполнены обязательства по оплате приобретенных земельных долей в общей сумме 400 000 рублей. В эту же дату продавцом на имя директора ООО «Садовник» Яблочкиной А.С. была выдана доверенность сроком до ДД.ММ.ГГГГ на право управления и распоряжения земельными долями. В последующем истцу стало известно об отзыве ответчиком доверенности, в связи с чем истец обратился непосредственно к ответчику с требованием о совместной подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на земельные доли, однако ответчица Шаталова Н.В. необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, не являясь в многофункциональный центр для подачи документов. Ссылаясь на положения ст. 551 Гражданского кодекса РФ, истец ООО «Садовник» обратился в суд с настоящим иском, просив суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанные земельные доли.

Представитель истца ООО «Садовник» Петренко Г.О. в судебном заседании заявленные требования подержал по изложенным в иске основаниям.

Ответчица Шаталова Н.В., будучи извещенной о времени и месте (л.д. 123, 124), в судебное заседание не явилась, доверив представление своих интересов представителю Поляничкину И.М.

Представитель Поляничкин И.М. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, подержав изложенные в возражениях на иск доводы (л.д. <данные изъяты>), указав на недействительность ничтожность, заключенного ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора купли-продажи земельных долей, поскольку сделка совершена с нарушением требований закона, а именно ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предписывающей, что без выделения в натуре земельного участка в счет земельной доли, участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать ее только другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, однако такие требования закона не соблюдены. ООО «Садовник» на дату заключения договора купли-продажи не являлся участником долевой собственности, и не являлся сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок. Денежные средства в сумме 400 000 рублей, полученные по недействительной сделке, ДД.ММ.ГГГГ возвращены Шаталовой Н.В. ООО «Садовник».

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Калининградской области, будучи извещенным о времени и месте (л.д. <данные изъяты>), не явился.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, ответчица Шаталова Н.В. на основании свидетельств о праве собственности на наследство по закону является собственником 2/426 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с КН № (Единое землепользование), расположенный по адресу: <адрес>, АО Чехово, общей площадью 17 602 000 кв.м. (л.д. <данные изъяты>).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Садовник» как покупателем, и Шаталовой Н.В., как продавцом, был заключен договор купли-продажи земельной доли, предметом которого являлись указанные 2 земельные доли – 2/426 доли в земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с КН №, расположенные по адресу: <адрес>, АО Чехово.

Продавец принял обязательства передать долю покупателю в момент заключения настоящего договора. Договор является актом приема-передачи земельной доли (п. 2.1 договора).

Стоимость земельных долей составила 400 000 рублей (п. 3.1. договора) (л.д. <данные изъяты>).

В эту же дату ДД.ММ.ГГГГ Шаталовой Н.В. была выдана доверенность на имя Яблочкиной А.С. – директора и учредителя ООО «Садовник», в том числе, на право управления и распоряжения указанными 2/426 долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с КН №, расположенные по адресу: <адрес>, АО Чехово, выделения земельных долей в счет указанных долей, управления и распоряжения выделенным земельным участком, совершения всех разрешенных законом сделок с указанными долями или выделенными в счет неё земельным участком (л.д. <данные изъяты>).

Как указывает истец, ДД.ММ.ГГГГ Шаталовой Н.В., в лице представителя Яблочкиной А.С., и ООО «Садовник» в лице директора Яблочкиной А.С., было заключено дополнительное соглашение № к договору купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условий которого продавец принял обязательства передать покупателю земельную долю в доверительное управление до даты регистрации перехода права собственности на земельные доли к покупателю. Доверительное управление осуществляется единоличным исполнительным органом покупателя – директором на основании выданной доверенности. Покупатель обязуется осуществить необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на земельные доли или на земельный участок, выделенных в счет таких долей в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ Изменен п. 4.2. договора, заменены слова «в срок, указанный в п. 2.3 договора», заменить на «в срок, указанный в п. 2.1. договора». Иные положения договора оставлены без изменения (л.д. <данные изъяты>).

В силу положений ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, кроме прочего, право собственности (ч. 1 ст. 131 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

До настоящего времени, переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на указанные выше доли в праве общей долевой собственности от продавца Шаталовой Н.В. к покупателю ООО «Садовник» не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Как указывает истец, продавец Шаталова Н.В. необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, не являясь в многофункциональный центр для подачи документов.

Согласно Земельному кодексу РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. РФ (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности пяти и более лиц.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из указанных положений в их взаимосвязи следует, что поскольку Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, правовые основания для применения правил, установленных в пункте 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, к рассматриваемому судом спору отсутствуют.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на момент заключения ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи земельной доли число участников долевой собственности на земельный участок КН №, расположенный по адресу: <адрес>, АО Чехово, превышало пять.

При этом ООО «Садовник» участником долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, не являлось, что не оспаривалось обществом и было подтверждено представителем Петренко Г.О.

Таким образом, ООО «Садовник» не могло выступать покупателем указанной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения, а, следовательно, сделка купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям закона и нарушает права и охраняемые законом интересы сособственников данного земельного участка, то есть является недействительной (ничтожной).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1 ст. 167 ГК РФ).

Таким образом, недействительная сделка не может служить основанием для перехода права собственности на предмет такой сделки от продавца к покупателю.

И поскольку такая сделка недействительна с момента её совершения, любые соглашения о внесении изменений, дополнений в условия соглашения недействительной сделки являются недействительными.

В этой связи дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное Шаталовой Н.В., в лице представителя Яблочкиной А.С., и ООО «Садовник» в лице директора Яблочкиной А.С., является недействительным не влекущим каких-либо правовых последствий.

Оценивая установленные судом обстоятельства и приведенные выше нормы закона, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ООО «Садовник» о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на недвижимость – 2/426 земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 39:03:000000:336, расположенный по адресу: <адрес>, АО «Чехово».

Поскольку в удовлетворении требований ООО «Садовник» судом отказано, правовых оснований для возмещения понесенных судебных расходов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Садовник» к Шаталовой Н.В. о государственной регистрации перехода прав собственности на 2/428 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН №, площадью 15 га., расположенный по адресу: <адрес>, АО «Чехово», возмещении судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд в апелляционном порядке через Багратионовский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 02 мая 2024 г.

Судья: подпись

КОПИЯ ВЕРНА:

Судья А.Э. Жесткова

Секретарь: К.Е. Осинина