Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-133/2021 от 11.06.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Большие Уки Омская область 04 октября 2021 года

Большеуковский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Коршуна В.Н., при секретаре судебного заседания Кользиной А.Г., с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) Ставцевой Т.А. – Ерузалимовой Е.А., ответчика (истца по встречному иску) Васильевой Н.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Воробьевой Н.Ю., Ставцевой Т.А. к Васильевой Н.Г. и Васильеву Н.Г. о понуждении к заключению основного договора купли – продажи, взыскании денежных средств и встречному исковому заявлению Васильевой Н.Г. к Воробьевой Н.Ю., Ставцевой Т.А. о признании невозможности исполнения обязательства по соглашению о задатке, о прекращении соглашения о задатке и о взыскании исполненного по обязательству,

установил:

Воробьева Н.Ю. и Ставцева Т.А. обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением к Васильевой Н.Г. В обоснование своих требований указали, что они являются долевыми собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Ставцева Т.А. также является собственником земельного участка, площадью 1740 кв.м., расположенного по тому же адресу. В указанном жилом помещении Ставцева Т.А была зарегистрирована и длительное время проживала. Однако, в настоящее время в связи с наличием проблем со здоровьем, достижением преклонного возраста, ими было принято решение о продаже вышеуказанных объектов недвижимости и переезде Ставцевой Т.А. в г. Омск. Васильева Н.Г. в свою очередь, имея намерения переехать на постоянное место жительство в с. Большие Уки, выразила желание приобрести жилой дом и земельный участок истцов. В связи с временным отсутствием у Васильевой Н.Г. денежных средств и нахождении ее в состоянии беременности, они пошли ей навстречу и согласились на заключение предварительного договора, в отсутствие полной оплаты стоимости объектов недвижимости. 20.09.2020 между сторонами заключено соглашение, в соответствии с которым стороны договорились в срок до 30.03.2021 заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Стоимость отчуждаемых объектов недвижимости была согласована сторонами в сумме 470000 рублей, 70000 рублей из которых были переданы покупателем продавцам в момент заключения соглашения. Данное соглашение сторонами было поименовано как «соглашение о задатке». Вместе с тем, с учетом положений, изложенных в ст. 429 ГК РФ, считают, что фактически между сторонами был заключен предварительный договор купли – продажи вышеуказанных объектов недвижимости, предполагающий заключение в будущем, не позднее 30 марта 2021 года, основного договора купли-продажи. Сторонами также было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи объектов недвижимости. После заключения вышеуказанного договора стороны приступили к совершению действий, направленных на исполнение основного договора купли-продажи. Ставцева Т.А. выехала из квартиры, освободив ее от вещей, мебели и бытовой техники, не подлежащих передаче покупателю, 07.11.2020 снялась с регистрационного учета по месту жительства в с. Большие Уки, зарегистрировавшись в квартире, расположенной в г. Омске. С октября 2020 года семья Васильевой Н.Г. заехала в квартиру истцов, где проживала непосредственно до апреля 2021 года, оплачивала квитанции за предоставленные коммунальные услуги. За время пользования спорным имуществом, осуществлен разбор части надворных построек, произведены ремонтные работы внутри квартиры. Васильева Н.Г. на протяжении более пяти месяцев проживала в квартире в отсутствии каких-либо претензий. В начале марта 2021 года Васильева Н.Г. сама обратилась к продавцам с предложением о заключении договора купли-продажи, указав перечень документов, необходимых для совершения сделки, а также сообщив контактную информацию лица, кому данные документы должны были быть переданы. Васильева Н.Г. также сообщила, что ею был взят талон в МФЦ Большеуковского района для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. Сделка планировалась в период с 16 по 18 марта 2021 года. Поскольку стороной покупателя было указано на наличие недостатка в правоустанавливающих документах на дом, а именно отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о государственной регистрации права собственности Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А. на квартиру, возникшее в порядке приватизации, для удобства оформления сделки продавцы обратились в отделение МФЦ, расположенное на территории города Омска, осуществив регистрацию ранее возникшего права собственности на квартиру. В настоящее время сведения о праве общей долевой собственности Ставцевой Т.А. и Воробьевой Н.Ю. на квартиру в полном объеме содержаться в ЕГРН. Однако, после согласования между сторонами даты сделки, Васильева Н.Г. по телефону сообщила, что не может заключить данную сделку в связи с нахождением ее супруга на работе за пределами Омской области, предложив перенести сделку на середину апреля 2021 года. Продавцы против переноса сделки не возражали. Вместе с тем, в конце марта 2021 года Васильева Н.Г. заявила о своем отказе от заключения договора, сославшись сначала на завышенную цену, затем на ненадлежащее состояние квартиры. После этого, Васильева Н.Г. заявила, что еще не приняла окончательное решение относительно ее намерений на заключение сделки. В целях получения однозначной позиции ответчика по вопросу заключения договора купли-продажи, ими в адрес Васильевой Н.Г. были направлены предложения о заключении договора. В ответ на данные предложения 02.04.2021 в смс-сообщении ответчик сообщила, что не собирается заключать договор купли-продажи. Васильева Н.Г. также сообщила, что выехала из квартиры, не уведомив их заранее, чем лишила их возможности приехать в с. Большие Уки. Указанные действия Васильевой Н.Г. находят недобросовестными и по сути являются злоупотреблением права. Возможные ссылки Васильевой Н.Г. на пункт 1 раздела «Ответственность сторон» соглашения о задатке, они полагают неприемлемыми, поскольку Васильевой Н.Г. были совершены действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи. Фактически ими уже был исполнен договор купли – продажи в полном объеме и ответчиком данное исполнение принято. Указание Васильевой Н.Г. на ненадлежащее техническое состояние квартиры, ими признается несостоятельным, поскольку Васильева Н.Г. до заключения соглашения 20.09.2020 неоднократно осматривала квартиру и земельный участок. Согласованная сторонами сделки цена объектов недвижимости соответствует их состоянию и устраивала Васильеву Н.Г. на момент подписания соглашения. Заявление Васильевой Н.Г. о том, что заключение договора купли-продажи невозможно по причине отказа в его согласования органами опеки и попечительства, они полагают надуманным. Наличие согласия указанных Васильевой Н.Г. органов не являлось частью соглашений сторон и не является обязательным требованием для заключения договора купли-продажи. Кроме того, на момент подписания соглашения Васильева Н.Г. не заявляла о том, что покупка дома будет осуществляться за счет средств материнского (семейного) капитала, указав, что расчет будет произведен за счет средств ее супруга, работающего вахтовым методом. Более того, ответчиком не представлены какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что спорная квартира является непригодной для проживания, тем более, что Васильева Н.Г. проживала в квартире шесть месяцев. Ответчик также имела возможность ранее освободить квартиру истцов, однако не стала этого делать, несмотря на то, что в с. Большие Уки проживает ее мать, и ответчик могла переехать жить к ней. Ссылки Васильевой Н.Г. на наличии в квартире перепланировки, по их мнению также не являются препятствием к заключению договора купли-продажи. На основании п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ, просят обязать Васильеву Н.Г. заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в виде квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, стоимостью 470000 рублей и взыскать с Васильевой Н.Г. в пользу Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А. по 200000 рублей каждой.

В ходе рассмотрения дела Воробьева Н.Ю. и Ставцева Т.А. исковые требования уточнили, предъявив также исковые требования к супругу Васильевой Н.Г. – Васильеву В.Б., который по определению суда признан по делу соответчиком. В обосновании уточненного иска указали, что Васильева Н.Г. при заключении предварительного договора состояла в браке с Васильевым В.Б. На основании ст. 35 СК РФ, считают, что Васильев В.Б. дал свое согласие Васильевой Н.Г. на заключение оспариваемого ею соглашения. В любом случае продавцы не знали и не могли знать об отсутствии согласия Васильева В.Б. на приобретение спорного жилого дома и земельного участка. Кроме того, Васильев В.Б. достоверно зная о заключении его супругой спорного соглашения, и в силу его заключения в период брака и очевидно в интересах семьи, в связи, с чем являющегося общим обязательством супругов Васильевых, не обращался в суд с требованием о признании соглашения недействительным по мотиву отсутствия его согласия. Учитывая, что Васильева Н.Г., состоя в зарегистрированном браке, заключила предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка для нужд своей семьи, согласие Васильева В.Б. на заключение сделки предполагалось, а обязательства, возникшие из данного договора, являются совместными долговыми обязательствами супругов Васильевых. Просят обязать Васильеву Н.Г. и Васильева В.Б. заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в виде квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, стоимостью 470000 рублей и взыскать с Васильевой Н.Г. и Васильева В.Б. в пользу Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А. по 200000 рублей каждой.

Васильева Н.Г. обратилась в суд со встречным иском к Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А., указывает, что на момент заключения соглашения о задатке от 20.09.2020 с Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А. ее муж Васильев В.Б., с которым она проживает непродолжительное время (брак зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ) находился на работе вахтовым методом за пределами Омской области. Она не ставила его в известность о заключенном соглашении. Исходя из этого, она решила поставить его перед фактом необходимости приобретения квартиры и земельного участка, заключив с Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А. данное соглашение. Полный расчет по сделке она предполагала произвести за счет банковского кредита, который должен быть получен на имя мужа. Возможность получения такого кредита на тот период не вызывало у нее сомнение, с учетом размера заработной платы мужа, на который в первую очередь обращают внимание работники банка при выдаче кредита. Однако, когда она уведомила Васильева В.Б. о заключенном соглашении и о необходимости получения им банковского кредита для покупки недвижимости у Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А., он не дал ей своего согласия на заключение ею договора купли - продажи квартиры и земельного участка и сообщил о невозможности получения им кредита. Выяснилось, что муж до этого момента скрывал от нее наличие у него дебетовых задолженностей по банковским договорам, кредиты по которым были получены им еще до их знакомства. Общий размер указанных задолженностей, взыскание которых производится по исполнительным документам, на данный момент составляет около 280000 рублей. В связи с его отрицательной кредитной историей, получение заемных средств в любом из банков РФ не представляется возможным. В соответствии со ст. 35 СК РФ распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов. Таким образом, заключение ею договора с Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А. не представляется возможным в связи с несогласием ее супруга на совершение данной сделки, так как одним из условий договора купли – продажи будет являться выплата продавцам покупной цены за приобретаемое недвижимое имущество, то есть распоряжение ею денежными средствами, принадлежащими ей и ее супругу на праве совместной собственности. Она не располагает собственными денежными средствами, которые могли быть направлены на оплату покупки недвижимого имущества, принадлежащего Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А. До рождения ребенка она работала по гражданско-правовым договорам у индивидуальных предпринимателей, поэтому никаких дополнительных выплат в виде пособий ей не полагается. В настоящее время она не работает, в связи с уходом за малолетним ребенком. Единственным источником получения дохода для их семьи является заработная плата ее мужа, из которой производятся удержания в счет погашения его задолженности. Получение банковского кредита на ее имя, для целей покупки указанного недвижимого имущества, из-за отсутствия у нее заработка и имущества, необходимого для обеспечения кредитных обязательств, также не представляется возможным. Перечисленные обстоятельства делают невозможным исполнения ею обязательств по соглашению о задатке от 20.09.2020. В связи с тем, что невозможность исполнения ею принятых по соглашению о задатке возникла не по ее вине, Воробьева Н.Ю. и Ставцева Т.А. обязаны возвратить ей 70000 рублей, полученные от нее в вид задатка. Просит на основании ст. 416 ГК РФ признать невозможность исполнения обязательства, принятого ею по соглашению о задатке от 20.09.2020, а именно заключить с Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А. договор купли – продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, с продажной ценой 470000 рублей и прекратить указанное соглашение о задатке. Взыскать с Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А. в ее пользу 70000 рублей полученных от нее в виде задатка, а также расходы по оплате госпошлины в размере 2600 рублей.

На встречные исковые требования Васильевой Н.Г. поступили возражения, в которых истцы по первоначальному иску выражают не согласие со встречными исковыми требованиями. Доводы Васильевой Н.Г. о том, что она не ставила в известность о предстоящей покупке своего супруга Васильева Н.Г., представляются крайне сомнительными. Напротив, при заключении соглашения Васильева Н.Г. последовательно указывала, что оплата стоимости дома и земельного участка будет осуществляться за счет доходов ее супруга. Из представленных им сообщений Васильевой Н.Г. также следует, что она имела намерения приобрести жилой дом за счет средств материнского (семейного) капитала, сумма которых являлась достаточной для полного исполнения обязательств перед продавцами. Впоследствии Васильева Н.Г. в очередной раз изменив свою позицию, направила уведомление продавцам об отсутствии у нее намерений на заключение основного договора купли – продажи, указав на ненадлежащее техническое состояние жилого дома. Доводы об отсутствии согласия ее супруга на заключение соглашения и основного договора купли-продажи впервые были приведены Васильевой Н.Г. только после обращения продавцов в суд. На основании ст. 35 СК РФ, согласие Васильева В.Б. на заключение оспариваемого соглашения предполагалось. В любом случае продавцы не знали и не могли знать об отсутствии его согласия на приобретение спорного жилого дома и земельного участка. Кроме того, Васильев В.Б. достоверно зная о заключении его супругой спорного соглашения, и в силу его заключения в период брака и очевидно в интересах семьи, в связи, с чем являющегося общим обязательством супругов Васильевых, не обращался в суд с требованием о признании соглашения недействительным по мотиву отсутствия его согласия. Также указанные Васильевой Н.Г. положения ст. 416 ГК РФ не предусматривают оснований, по которым переданные Васильевой Н.Г. продавцам денежные средства в сумме 70000 рублей могли бы быть ей возвращены. Просят отказать Васильевой Н.Г. во встречных исковых требованиях.

Истец (ответчик по встречному иску) Ставцева Т.А. о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебном заседании участие не принимала, направив своего представителя по доверенности Ерузалимову Е.А.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) Ставцевой Т.А. – Ерузалимова Е.А. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, во встречных исковых требованиях Васильевой Н.Г. просила отказать. Показала, что Ставцева Т.А. приходится ей матерью, Воробьева Н.Ю. – младшей сестрой. Продажей квартиры и земельного участка с устного согласия матери и сестры она занималась лично. Когда Васильева Н.Г. с родственниками осматривала квартиру, Ставцева Т.А. еще проживала в этой квартире. Васильевой Н.Г. был обеспечен доступ для осмотра квартиры. После осмотра квартиры в сентябре 2020 года состоялась сделка, было составлено соглашение о задатке, которое было подписано ей за продавцов, и Васильевой Н.Г. Основной договор должны были заключить до 30.03.2021. Васильева Н.Г. в октябре заселилась с указанную квартиру с мужем, где они прожили полгода. За это время произвели частичной ремонт в квартире, вынесли оставшуюся мебель матери. Прожив полгода, Васильева Н.Г. отказалась от сделки, не дала им возможность за это время продать квартиру. Сейчас квартира брошена. Считает, что Васильева Н.Г. их обманула.

Истец (ответчик по встречному иску) Воробьева Н.Ю. о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебном заседании участие не принимала, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, удовлетворив заявленные ею со Ставцевой Т.А. исковые требования, во встречных исковых требованиях Васильевой Н.Г. просила отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) Васильева Н.Г. в судебном заседании уточненные исковые требования не признала, просила удовлетворить встречные исковые требования. Показала, что она решила переехать из г. Омска в с. Большие Уки. Вместе со своей матерью она смотрела квартиру на земле, в которой проживала Ставцева Т.А. При осмотре квартиры, Ставцева Т.А. сказала, что в квартире делали ремонт, перекрывали пол. Так как она была беременна, она не могла осмотреть подпол, муж был на вахте. В сентябре находясь в г. Омске, она подписала соглашение о купле-продаже указанной квартиры с земельным участком, передала задаток Ерузалимовой Е.А. в размере 70000 рублей. Договорились до конца марта 2021 года заключить основной договор. В октябре супруг приехал с вахты, они заселились в квартиру истцов. Супругу не понравилась квартира, говорил, что много надо переделывать. Впоследствии выявилось, что пол в грибке, его нужно менять, крыша течет, требовались большие вложения в ремонт. Квартиру надеялась купить на средства мужа, но у него накоплений не оказалось. Супруг пытался взять кредит в банке, но ему отказали, как выяснилось, он является должником по кредитным обязательствам. У нее своих сбережений также не было, под материнский капитал брать эту квартиру она не хотела. Поскольку денег не было, в марте 2021 года она позвонила истцам, попросила еще время, думала, что установленный срок для заключения договора пройдет, истцы ей не направят предложение и договор будет считаться недействительным. Но от истцов до конца марта 2021 года все - таки поступило предложение о заключении основного договора купли-продажи, от чего она отказалась. После этого она с супругом освободила квартиру. Покупать данную квартиру она не желает по причине отсутствия денежных средств и ненадлежащего состояния квартиры.

Ответчик Васильев В.Б. о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, в судебном заседании участия не принимал, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Представил возражения на исковые требования Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А., в которых указал, что находит требования необоснованными и незаконными. На момент заключения Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А. с Васильевой Н.Г. соглашения о задатке от 20.09.2020, последняя не располагала собственной денежной суммой, необходимой для полной оплаты покупной цены за квартиру и земельный участок. Васильева Н.Г. заключила указанное соглашение о задатке, предварительно не уведомив об этом его и не обладая достоверной информацией о его финансовых возможностях. Предполагала, как ему стало известно в настоящее время, оплатить покупку недвижимости за счет средств, которые он должен был получить в виде банковского займа. Они состоят в браке непродолжительное время. До заключения брака и в последующем (в целях произвести на нее, а в последующем сохранить положительное впечатление о себе) он не сообщал Васильевой Н.Г. об имеющихся у него долговых обязательств, которые образовались в связи с неудачным ведением им ранее предпринимательской деятельности и по которым в настоящее время производится принудительное взыскание. Основная часть этих задолженностей погашена. Однако, оставшаяся сумма долга в настоящее время составляет не менее 260000 рублей. Имеющиеся у него продолжительное время просроченные задолженности по банковским кредитам, наличие по ним исполнительных производств, отрицательно отразились на его кредитной истории. Поэтому, получение кредита в любом из банков, не представляется возможным. Васильева Н.Г. в настоящее время не работает в связи с рождением ребенка. Получаемая им заработная плата, которая является единственным источником получения доходов для их семьи, после производимых из нее удержаний по исполнительным документам достаточна лишь только для содержания их семьи. В связи с этим, никаких накоплений денежных средств за счет его заработной платы, создать не представляется возможным. Таким образом, Васильева Н.Г. добросовестно заблуждалась относительно реальной возможности оплатить стоимость недвижимости, которую намеревалась купить. Действительная невозможность, оплатить стоимость указанной недвижимости, ей стала известна только после заключения соглашения о задатке. И за данное обстоятельство она не может нести ответственности. Заключенное Васильевой Н.Г. с Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А. соглашению о задатке еще не является сделкой по распоряжению совместным имуществом (денежными средствами) супругов, а только намерением заключить договор о покупке квартиры и земельного участка. Обязанность по передаче совместных денежных средств в оплату за недвижимое имущество может предусматриваться только основным договором, который еще не заключен и на заключение которого он своего согласия Васильевой Н.Г. не дает. Просил отказать в исковых требованиях Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А. и удовлетворить встречные требования Васильевой Н.Г.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, признает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Заслушав представителя истца (ответчика по встречному иску) Ставцевой Т.А. - Ерузалимову Е.А., ответчика (истца по встречному иску) Васильеву Н.Г., изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу пп. 4, 5 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса.

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.

Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 названной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А. на праве общей долевой собственности принадлежит квартира, площадью 55,4 кв.м., расположенная по адресу:<адрес> (т. 1 л.д. 83-86).

Кроме того, Ставцевой Т.А. на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 1740 кв.м. расположенный по вышеуказанному адресу (т. 1 л.д. 13).

20.09.2020 между Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А. (продавцами) и Васильевой Н.Г. (покупателем) заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым стороны договорились в срок до 30.03.2021 включительно, заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимого имущества в виде квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, именуемые далее в соглашении как «объект» (т. 1 л.д. 21-22).

Стоимость продаваемого объекта определена сторонами в размере 470000 рублей.

Соглашением установлено, что при его заключении покупатель передает продавцам в качестве задатка денежную сумму в размере 70000 рублей, в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта, который при заключении сторонами основного договора, засчитывается в счет оплаты стоимости объекта.

В пункте 1 раздела «Ответственность сторон» указанного соглашения предусмотрено, что если основной договор не будет заключен по вине покупателя, в том числе в случае уклонения или отказа покупателя от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения покупателем своих обязательств по настоящему соглашению, выплаченная в качестве задатка денежная сумма покупателю не возвращается. При этом настоящее соглашение считается расторгнутым в связи с невозможностью исполнения, все обязательства сторон прекращаются.

В случае если основной договор не будет заключен по вине продавца, в том числе в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушении продавцом своих обязательств и гарантий по настоящему соглашению или невозможностью заключения основного договора по обстоятельствам, связанным с продавцом, продавец возвращает покупателю внесенную в качестве задатка денежную сумму в двукратном размере в течение 30 дней с момента требования. При этом с момента возврата двукратного размера задатка настоящее соглашение считается расторгнутым в связи с невозможностью исполнения, все обязательства сторон прекращаются (п. 2 раздела «Ответственность сторон»).

Если возникновение обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по настоящему соглашению и заключения основного договора, за которые ни одна из сторон не несет ответственности, покупатель и продавцы вправе отказаться от заключения основного договора. При этом вся сумма задатка возвращается покупателю в течение 30 дней с момента требования. С момента возврата задатка настоящее соглашение считается расторгнутым в связи с невозможностью исполнения, все обязательства сторон прекращаются, а настоящее соглашение не подлежит исполнению (п. 3 раздела «Ответственность сторон»).

Наличие заключенного между сторонами указанного соглашения в суде не оспаривалось, требование о признании соглашения недействительным сторонами не заявлялось.

Также сторонами не оспаривался факт передачи Васильевой Н.Г. задатка в размере 70000 рублей.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

С учетом вышеизложенных правовых норм и буквального толкования условий соглашения о задатке, суд приходит к выводу о заключении между сторонами предварительного договора, которым устанавливается взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу:<адрес>, стоимостью 470000 рублей.

После заключения предварительного договора купли-продажи Васильева Н.Г. совместно с супругом Васильевым В.Б. вселились в квартиру, где они проживали до направления ей продавцами предложения о заключении основного договора купли-продажи квартиры и земельного участка.

Указанное предложение было направлено в установленный предварительным договором срок – 22.03.2021, то есть до истечения срока заключения основного договора, что подтверждается кассовым чеком АО «Почта России», описью предметов с объявленной ценностью, а также отчетом об отслеживании отправления, согласно которому Васильевой Н.Г. получено указанное предложении (т. 1 л.д. 44, 45).

Однако Васильева Н.Г. отказалась от заключения основного договора купли-продажи квартиры и земельного участка, направив продавцам соответствующее уведомление, мотивировав свой отказ тем, что в настоящее время при осмотре квартиры ей выявлены существенные недостатки, которые требуют проведения дорогостоящего ремонта (т. 1 л.д. 18).

На основании ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» следует, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). Перечень оснований прекращения обязательств не является закрытым, поэтому стороны могут в своем соглашении предусмотреть не упомянутое в законе или ином правовом акте основание прекращения обязательства и прекратить как договорное, так и внедоговорное обязательство, а также определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (п. 3 ст. 407 ГК РФ).

Судам следует учитывать, что прекращение договорного обязательства по ряду оснований может быть выражено в форме соглашения сторон и представлять собой частный случай расторжения или изменения договора (глава 29 ГК РФ).

Как указано выше, в соглашении о задатке стороны предусмотрели основания прекращения обязательства сторон по заключению основного договора, к которым в частности отнесли возможность отказа, как покупателя, так и продавца от исполнения обязательства по настоящему соглашению, а также определили последствия такого отказа.

Таким образом, стороны не лишены права отказаться от заключения основного договора, после чего будут нести предусмотренную соглашением сторон и нормами действующего законодательства гражданско-правовую ответственность.

При указанных обстоятельствах, оснований для понуждения к заключению договора купли-продажи квартиры и земельного участка, в связи с отказом Васильевой Н.Г. от его заключения, что повлекло к прекращению установленного соглашением обязательства, не имеется.

Выводы истцов, изложенные в иске о неприемлемости ссылки на пункт 1 раздела «Ответственность сторон» соглашения о задатке, в связи с фактическим исполнением истцами договора купли-продажи в полном объеме и принятием его к исполнению ответчиком, основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Поскольку между сторонами обязательства прекращены, отсутствуют и правовые основания для удовлетворения требования, предъявленного на основании ст. 35 СК РФ к супругу Васильевой Н.Г. – Васильеву В.Б.

Рассматривая встречные исковые требования Васильевой Н.Г., суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Из анализа представленных суду доказательств, суд приходит к выводу, что фактическими обстоятельствами отказа Васильевой Н.Г. от заключения основного договора купли продажи явилось наличие установленных в процессе проживания в квартире ненадлежащего состояния жилого помещения.

Данные выводы суд основывает на основании письменного уведомления Васильевой Н.Г. об отказе на предложение заключить основной договор купли-продажи, имеющейся в деле смс – перепиской, а также ее показаний данных в суде.

Указанное обстоятельство судом не может быть отнесено к обстоятельствам, влекущим невозможность исполнения обязательств по заключенному между сторонами соглашению, за которые ни одна из сторон не несет ответственности, вследствие которого стороны вправе отказаться от заключения основного договора, с возвращением покупателю задатка, поскольку до подписания настоящего соглашения Васильева Н.Г. не была лишена возможности полностью осмотреть квартиру истцов и убедиться в техническом состоянии данного жилого помещения.

Доводы Васильевой Н.Г. о том, что на момент осмотра квартиры, супруг находился на вахте, а она в связи с беременностью не могла в полном объеме произвести осмотр квартиры, суд находит неубедительными, поскольку Васильевой Н.Г. ничего не мешало привлечь к участию в осмотре квартиры третьих лиц.

Доводы о невозможности заключить основной договор по причине того, что супругу банком было отказано в предоставлении кредита, по причине отрицательной кредитной истории, о чем Васильева Н.Г. не могла знать ранее, суд находит надуманными, на указанные обстоятельства до предъявления к ней исковых требований истцам она не сообщала.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела, из показаний Васильевой Н.Г., судом установлено, что она с целью истечения срока установленного для заключения основного договора, не желая исполнять обязательство по соглашению, умышлено оттягивала время по его заключению, надеясь, что покупателями не будет направлено соответствующее предложение в установленный срок, в результате чего обязательство будет прекращено. Данные действия Васильевой Н.Г. свидетельствуют о ее недобросовестности.

Таким образом, оснований для прекращения обязательства в связи с невозможностью его исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, не имеется.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

По условиям соглашения о задатке, в случае отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи, денежная сумма залога в размере 70000 рублей покупателю не возвращается.

При указанных обстоятельствах, задаток, переданный Васильевой Н.Г. продавцам, не подлежит ей возврату, в связи, с чем в удовлетворении встречных исковых требований подлежит отказу в полном объеме.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По правилам ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что в удовлетворении требований сторон, как по первоначальному, так и встречному иску отказано, основания для возмещения расходов, понесенных сторонами по оплате госпошлины, отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Воробьевой Н.Ю. и Ставцевой Т.А. к Васильевой Н.Г. и Васильеву Н.Г. о понуждении к заключению основного договора купли – продажи, взыскании денежных средств и встречных исковых требований Васильевой Н.Г. к Воробьевой Н.Ю., Ставцевой Т.А. о признании невозможности исполнения обязательства по соглашению о задатке, о прекращении соглашения о задатке и о взыскании исполненного по обязательству, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд путем подачи жалобы через Большеуковский районный суд Омской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.Н. Коршун