Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-33/2020 (2-407/2019;) ~ М-384/2019 от 13.11.2019

гражданское дело №2-33/2020 (№2-407/2019)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Полесск                                                3 марта 2020 года

Полесский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Лахонина А.П.,

при секретаре Птахиной Е.А.,

с участием истца Поставного А.А.,

представителя ответчика администрации муниципального образования «Полесский городской округ» Андрейцевой А.В.,

представителя ответчика Хоменко В.А. – Прокопьева В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-33/2020 (№2-407/2019) по исковому заявлению Поставного А.А. к администрации муниципального образования «Полесский городской округ», Хоменко В.А. о расторжении договора аренды земельного участка, признании арендатором и обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Поставной А.А. обратился с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Полесский городской округ» и Хоменко В.А., в котором с учётом последующих уточнений, просил суд: расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между администрацией МО «Полесский городской округ» и Хоменко В.А., исключить из ЕГРН запись о регистрации права аренды Хоменко В.А. на земельный участок с кадастровым номером №, с разрешённым использованием «Под причал для стоянки маломерных судов», общей площадью 300 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, из земель населённых пунктов; обязать администрацию МО «Полесский городской округ» заключить с истцом новый договор аренды вышеуказанного земельного участка, признав истца арендатором земельного участка.

В обоснование исковых требований истец указал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрёл в собственность причал для стоянки маломерных судов, расположенный по адресу: <адрес>, строительство которого осуществил Хоменко В.А. Земельный участок с кадастровым номером № под указанным объектом недвижимости был предоставлен администрацией МО «Полесский городской округ» ответчику Хоменко В.А. на праве аренды на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ. Однако после отчуждения причала для стоянки маломерных судов Хоменко В.А. права и обязанности по договору аренды земельного участка под данным объектом недвижимости покупателю переданы не были, а в настоящее время место жительства ответчика истцу не известно, в связи с чем заключить соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды не представляется возможным. Администрацией МО «Полесский городской округ» в заключении дополнительного соглашения истцу также отказано, в связи с отсутствием сведений о волеизъявлении ответчика Хоменко В.А.

В судебном заседании истец Поставной А.А. исковые требования поддержал в полном объёме, просил их удовлетворить, пояснив, что отсутствие оформленного права на земельный участок препятствует ему в реализации правомочий собственника причала для стоянки маломерных судов в полном объёме. Договор купли-продажи причала заключался не напрямую с Хоменко В.А., а через его представителя. Поскольку в тот момент оформлялись также сделки по приобретению двух земельных участков по тому же адресу, он полагал, что они располагаются, в том числе под спорным причалом, однако в настоящее время он узнал, что право аренды земельного участка под причал для стоянки маломерных судов до настоящего времени оформлено за Хоменко В.А. Фактически он пользуется спорным земельным участком и причалом с 2011 года, при заключении договора купли-продажи причала представителем Хоменко В.А. ему были переданы все документы, в том числе разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, постановление администрации об утверждении акта выбора земельного участка под строительство пирса.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «Полесский городской округ» - Андрейцева А.В. в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что администрация отказала в заключении договора аренды с истцом, поскольку срок аналогичного договора, заключённого с Хоменко В.А., не истёк и последний не обращался в администрацию с заявлением о переуступке прав по договору, в связи с чем заключить договор с Поставным А.А. возможно только на основании судебного решения.

Ответчик Хоменко В.А. в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, судебные извещения, направленные ему по действующему адресу регистрации, а также по последнему известному месту жительства, возвращены в суд за истечением срока хранения, в связи с чем он считается надлежаще извещённым о рассмотрении гражданского дела.

Представитель ответчика Хоменко В.А. – Прокопьев В.В., назначенный судом в порядке статьи 50 ГПК РФ, также не возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку ответчик в связи с отчуждением причала для стоянки маломерных судов утратил интерес в пользовании земельным участком, сформированным под указанный объект недвижимости, однако право аренды не было переоформлено по ошибке.

Определением суда, занесённым в протокол судебного заседания, в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ принято решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц с учётом их надлежащего извещения.

            Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований.

            На основании постановления главы администрации Полесского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении проекта границ и предоставлении земельного участка» ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Полесского городского округа и Хоменко В.А. заключён договор № аренды земельного участка общей площадью 300 кв.м с кадастровым номером №, расположенного <адрес>, из земель населённых пунктов, для проектирования под строительство причала для стоянки маломерных судов в границах, указанных в кадастровом плане участка, сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Хоменко В.А. выдано разрешение на строительство по <адрес> причала для маломерных судов №.

ДД.ММ.ГГГГ и.о. главы администрации Полесского городского округа Хоменко В.А. выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № указанного причала для стоянки маломерных судов.

            Согласно дополнительному соглашению к указанному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ изменён на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

            Постановлением главы администрации Полесского городского округа Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ № разрешённое использование земельного участка с кадастровым номером № изменено под причал для стоянки маломерных судов.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на причал для стоянки маломерных судов, расположенный <адрес>, зарегистрировано за Поставным А.А., о чём выдано свидетельство о государственной регистрации права №.

            Из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № усматривается, что в настоящее время сведения о правообладателе указанного земельного участка в ЕГРН отсутствуют, за Хоменко В.А. зарегистрировано право аренды земельного участка на основании договора № на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у ответчика, к истцу с ДД.ММ.ГГГГ перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность по внесению арендной платы, соответственно, с указанной даты прежний собственник расположенной на земельном участке недвижимости (Хоменко В.А.) выбыл из спорного арендного обязательства.

Поставной А.А. ДД.ММ.ГГГГ обратился в администрацию муниципального образования «Полесский городской округ» с заявлением о предоставлении спорного земельного участка на праве аренды, однако ответом от ДД.ММ.ГГГГ за исх. № истцу было отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, поскольку арендатором земельного участка является третье лицо, с которым Поставным А.А. соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключено не было.

Переход права собственности на объект недвижимости не является предусмотренным законом либо договором основанием для расторжения договора аренды земельного участка, на котором находится соответствующий объект недвижимости.

Соответственно, к истцу Поставному А.А., исходя из положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ, право аренды спорного земельного участка перешло на условиях договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, вопреки доводам истца, оснований для расторжения данного договора не имеется.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего арендатора недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

В силу вышеприведённых положений закона, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества в силу вышеприведённых положений закона стал Поставной А.А., у ответчика – администрации муниципального образования «Полесский городской округ» не имелось законных оснований для отказа в заключении с Поставным А.А. дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ по мотиву отсутствия соглашения о переуступке прав с ответчиком Хоменко В.А.

При таких обстоятельствах, исковые требования в части признания истца арендатором земельного участка с кадастровым номером №, на условиях договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем на ответчика – администрацию муниципального образования «Полесский городской округ» надлежит возложить обязанность в течение месяца со дня вступления решения в законную силу заключить с Поставным А.А. соглашение о замене стороны арендатора в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Поставного А.А. удовлетворить частично.

Признать Поставного А.А., родившегося ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, приобретшим право пользования земельным участком с кадастровым номером №, расположенного <адрес>, на условиях договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между администрацией Полесского городского округа Калининградской области и Хоменко В.А. (с учётом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ).

Обязать администрацию муниципального образования «Полесский городской округ» в течение месяца со дня вступления решения в законную силу заключить с Поставным А.А., родившимся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, соглашение о замене стороны арендатора в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на Поставного А.А..

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Полесский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10 марта 2020 года.

Председательствующий        подпись        А.П. Лахонин