Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-487/2023 от 10.02.2023

№ 2-487/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 апреля 2023 г. г. Белебей

Белебеевский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Мухамадьяровой И.И.,

с участием представителей истца ООО Специализированный застройщик «Инвестиционная строительная компания – Стронег» - генерального директора Косихина А.А., адвоката Катаузова С.О.,

ответчика Ромакиной О.А., ее представителя Хуснутдинова Р.Ф.,

при секретаре судебного заседания Коптёл М.М.,

рассмотрев материалы гражданского дела по исковому заявлению ООО Специализированный застройщик «Инвестиционная строительная компания – Стронег» к Ромакиной О.А. о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ООО Специализированный застройщик «Инвестиционная строительная компания - Стронег» обратился в суд с указанным иском, в котором просит суд расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного между ООО «Инвестиционная строительная компания» и Шариповой В.С., взыскать с Ромакиной О.А. расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано о том, ДД.ММ.ГГГГ между ООО Специализированный застройщик «Инвестиционная строительная компания - Стронег» и Шариповой В.С. был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Согласно п. 2.1 предметом договора является строительство квартиры в жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Номер квартиры № этаж № проектная площадь <данные изъяты> кв.м., количество комнат <данные изъяты>. Согласно п. 3.1 стоимость квартиры на момент заключения договора составляла 1143590 рублей. ДД.ММ.ГГГГ Шарипова В.С. заключила договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с Ромакиной О.А.. Согласно п. 2 договора Шарипова В.С. передает, Ромакина О.А. принимает на себя в полном объеме права и обязанности и становиться стороной по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Шариповой В.С. и Ромакиной О.А. с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время внесено по договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома денежные средства в размере 658000 руб. Задолженность по договору на момент подачи иска в суд составляет 485590 руб. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ромакиной О.А. направлена претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность. Ромакиной О.А. претензия проигнорирована. ДД.ММ.ГГГГ Ромакиной О.А. направлена повторная претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность. Ромакиной О.А. претензия проигнорирована. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ромакиной направлена еще одна повторная претензия, которая была также проигнорирована. Согласно п. 6.3.1 договора застройщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, без обращения в суд, в случае просрочки внесения участником долевого строительства платежей более, чем на два месяца, или нарушениях сроками, предусмотренными п. 3.3 договора. Договор считается расторгнутым с момента отправления уведомления о расторжении заказным письмом по адресу участника долевого строительства указанному в договоре. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствие – в тридцатидневный срок.

Представитель истца Катаузов С.О. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объёме, просил удовлетворить. Между истцом и Шариповой был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно договору п. 3.1 стоимость квартиры составила 1143590 рублей. ДД.ММ.ГГГГ Шарипова переуступила свои права требования Ромакиной О.А. Ромакиной внесены денежные средства в размере 658000 рублей. Задолженность по договору составила 485590 рублей. До настоящего времени ответчиком задолженность не погашена и у истца имеется право расторгнуть договор. Согласно п. 6.3.1 истец отправлял неоднократные уведомления о погашении задолженности, однако ответчик на переговоры или какие либо беседы не являлась. Согласно п.п. 7.2, 7.3 истец имеет право передать спор в суд. В связи с чем они обратились в суд, для того чтобы расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.3.1 сумма первоначального взноса составила 50000 рублей, ответчик внес эту сумму, однако согласно п.3.3.2 последующие взносы вносятся ежемесячно до 25 числа в размере 0,71кв. м. стоимости квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра на момент внесения платежа в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Застройщик имеет права расторгнуть договор, если не вносились подряд два ежемесячных платежа либо в течение года три платежа, считает, что у них возникло право расторгнуть договор. В добровольном порядке ответчик расторгать договор не хочет. Просит расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ. По договору стоимость квартиры не изменилась. На сегодняшний день ответчиком оплачено 708590 рублей. Квартира была куплена в рассрочку, платеж равными долями ежемесячно. С иском о взыскании задолженности не обращались, здесь процедура такая, они отправляют письма, ответчик не получает их, как они должны им вручить письма. После вступления в законную силу решения, ответчик обратиться с заявлением на имя управляющего и ей вернут деньги в течении 10 дней. Счета не арестованы, это голословно, никаких доказательств не предоставлено. Они обратились с иском в августе, прошел почти год, что мешала ответчику вернуть задолженность, никаких денежных средств не поступало. Если бы ответчик платила по 10000 рублей ежемесячно в течении 5 лет, то бы она бы выплатила 600000 рублей, а не 435000 рублей, это просто нежелание платить.

Управляющий ООО Специализированный застройщик «Инвестиционная строительная компания - Стронег» Косихин А.А. в судебном заседании поддержал позицию своего представителя, просил исковые требования удовлетворить.

Ответчик Ромакина О.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что квартира ей нужна, она готова оплатить оставшуюся сумму, если квартира останется у нее. Просит суд, учесть, что в этой квартире живет ее мама, у которой больше нет жилья, ее дети ходят в школу от нее, когда она на работе. Школа находится напротив этого дома. Поддержала позицию своего представителя. Всего оплатила 708590 рублей, задолженность в размере 435000 рублей, признает. С рассрочкой не обращалась.

Представитель ответчика Хуснутдинов Р.Ф. с исковыми требованиями не согласны. Причина в том, что истец просит расторгнуть договор, а не оплатить задолженность. Они сомневаются в том, что они вернут им выплаченные денежные средства в размере 708590 рублей. Истец злоупотребляет правами, истцу не было необходимости обращаться в суд, можно было направить письмо ответчику, как полагается законом, и договор был бы расторгнут. После расторжения договора истец должен был вернуть выплаченные денежные средства истцу в течении 10 дней, если бы истец не вернул денежные средства, тогда бы начислялись пени. На сегодняшний день письмо ответчику не направлено. В суд истец должен был обратиться, если нарушены права, согласно ст. 3 ГПК РФ, права в данный момент не нарушены. Если суд откажет в исковых требованиях, они вернут задолженность, с суммой задолженности они согласны. Есть информация, что истец обанкротился и его счета арестованы. Просит отказать в исковых требованиях в полном объеме. Они ходили к истцу, хотели оплатить, на что истец ответил, что квартира подорожала, и попросил денежные средства в размере 1900000, они с этой суммой не согласны. Вопрос истцу, они откажутся от иска, если они заплатят задолженность 435000 рублей?

Третье лицо Шарипова В.С., надлежащим образом извещенная о месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явилась, не ходатайствовала об отложении дела либо о рассмотрении дела в ее отсутствии, причины неявки суду не сообщила.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, если в нарушение части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации такими лицами не представлены сведения о причинах неявки и доказательства уважительности этих причин или если суд признает причины их неявки неуважительными.

Информация о месте и времени рассмотрения настоящего гражданского дела заблаговременно была размещена на интернет-сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

С учетом мнения сторон, в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав и оценив материалы настоящего гражданского дела, проверив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, односторонне изменение его условий не допускается.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух, или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. В случае одностороннего застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным пунктами 4 и 5 статьи 5 указанного Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства от цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 указанной статьи.

Частью 4 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Руководствуясь приведенными выше положениями Федерального закона N 214-ФЗ, можно сделать вывод о том, что внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о расторжении договора участия в долевом строительстве (далее - договор) возможно только при строгом соблюдении процедуры предупреждения участника долевого строительства о погашении задолженности и последствиях неисполнения такого требования.

До одностороннего отказа от исполнения договора застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, в котором должно содержаться требование о погашении участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Указанное требование и информация о последствиях его неисполнения должны быть выражены и изложены однозначно и недвусмысленно, и из них должно следовать намерение застройщика отказаться от договора в случае неисполнения требования.

При наступлении обстоятельств, изложенных в части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора, которое может реализовать путем направления участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Следовательно, направление застройщиком участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора до наступления обстоятельств, изложенных в части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, является нарушением процедуры одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, поскольку влечет нарушение прав участника долевого строительства.

Исходя из части 8 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в случае, если сторона договора в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению о внесении в ЕГРН сведений о расторжении договора прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО Специализированный застройщик «Инвестиционная строительная компания – Стронег» и Шариповой В.С. заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Согласно п. 2.1 предметом договора является строительство квартиры в жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № Номер квартиры №, этаж № проектная площадь <данные изъяты> кв.м., количество комнат <данные изъяты>.

Согласно п. 3.1 стоимость квартиры на момент заключения договора составляла 1143590 рублей. ДД.ММ.ГГГГ.

Шарипова В.С. заключила договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с Ромакиной О.А.

Согласно п. 2 договора уступки права требования Шарипова В.С. передает, а Ромакина О.А. принимает на себя в полном объеме права и обязанности и становиться стороной по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ.

В суде установлено, а также сторонами не оспаривается, что с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время по договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в счет оплаты внесены денежные средства в размере 708590 рублей.

В настоящее время задолженность по договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 435 000 рублей (1143590 руб. – 708590 руб.). Расчет судом проверен, считает его арифметически верным, ответчик с указанной суммой долга в суде согласилась.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ромакиной О.А. были направлены претензии с требованием погасить имеющуюся задолженность. Претензии остались без удовлетворения.

Уведомление о расторжении договора истцом в адрес ответчика не направлялись, что установлено в суде и сторонами не оспаривалось.

В судебном порядке с иском о взыскании задолженности к Ромакиной О.А. истец не обращался.

Из материалов дела следует, что стоимость квартиры на момент заключения договора составляла 1143590 руб., первоначальный взнос в сумме 350000 руб., что составляет <данные изъяты> кв.м. квартиры, вносится в течение двух дней со дня выдачи договора с отметкой о государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию договора, последующие взносы вносятся ежемесячно до 25 числа в размере <данные изъяты> кв.м. стоимости квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра на момент внесения платежа, в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1, п.3.3 пп. 3.3.1, 3.3.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, оплата стоимости квартиры предполагала рассрочку платежа.

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как следует из материалов дела, истцом получены от ответчика платежи, превышающие половину стоимости квартиры – 708 590 рублей (полная стоимость квартиры – 1143590 руб.) и это обстоятельство в силу п. 2 ст. 489 Гражданского Кодекса Российской Федерации является фактом, исключающим возможность расторжения договора, то есть истцы не вправе требовать расторжения договора, в связи с имеющейся задолженностью.

Вместе с тем, исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора участия в долевом строительстве, последующих распорядительных действий сторон по договору, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, в связи с чем отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.

В силу части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В связи с отказом судом ООО Специализированный застройщик «Инвестиционная строительная компания – Стронег» в удовлетворении иска, расходы по оплате госпошлины возмещению истцу не подлежат.

Дело рассмотрено в пределах заявленных исковых требований и на основании представленных доказательств.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО Специализированный застройщик «Инвестиционная строительная компания – Стронег» к Ромакиной О.А. о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан через Белебеевский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Белебеевского городского суда РБ И.И. Мухамадьярова