Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-2662/2021 от 08.02.2021

Судья: Головачева О.В. гр. дело № 33-2662/2021

(2-2292/2020)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    г. Самара 19 марта 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего - Самодуровой Н.Н.

судей - Моргачевой Н.Н., Маркина А.В.

при секретаре - Петровой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Амелькиной К.А. на решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 11 декабря 2020 года, которым постановлено:

«Исковое заявление администрации г. о. Тольятти удовлетворить.

Взыскать с Амелькиной К.А. в пользу администрации городского округа Тольятти задолженность по договору аренды за период с 27.12.2017 г. по 30.06.2020 г. в размере 144647 рублей 63 копейки и пени за просрочку платежей за период с 11.01.2018 г. по 04.08.2020 г. в размере 69889 рублей 92 копейки.

Взыскать с Амелькиной К.А. госпошлину в доход местного бюджета в сумме 5435,37 рублей».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Моргачевой Н.Н., объяснения Амелькиной К.А., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.о. Тольятти обратилась в суд к Амелькиной К.А. с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате, указав, что между мэрией г.о. Тольятти и ООО «Эритрейд» заключен договор аренды земельного участка № от 28.06.2002 г. Согласно договору аренды истец передал в аренду земельный участок площадью 1641 кв. м., с кадастровым номером № (ранее кадастровый №), расположенный по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок зарегистрирован на праве муниципальной собственности.

Учитывая переход права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, предоставленном по договору аренды земельного участка № от 28.06.2002 г. на основании ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, Амелькина К.А. стала арендатором земельного участка.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка и ст. 614 ГК РФ ответчик обязан своевременно вносить арендную плату.

Задолженность по арендной плате и пеням ответчиком не погашена. В соответствии с п. 5.2 договора аренды в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные условием договора, арендодатель начисляет пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности.

На день обращения в суд с исковым заявлением задолженность по договору аренды за период с 27.12.2017 г. по 30.06.2020 г. составляет в размере 144647,63 руб., пени за просрочку платежей за период с 11.01.2018 г. по 04.08.2020 г. составляет 69889,92 руб., которые истец просит взыскать с ответчика.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ответчик Амелькина К.А. просит отменить решение суда в части расчета суммы взыскания арендной платы и пени, считает расчет неверным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Амелькина К.А. поддержала доводы жалобы по изложенным в ней основаниям, просит удовлетворить жалобу.

Представитель истца - администрации г.о. Тольятти в судебное заседании не явился, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, дело рассмотреть без участия представителя администрации г.о. Тольятти.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 28.06.2002 г. между мэрией г. о. Тольятти и ООО «Эритрейд» заключен договор аренды земельного участка № от 28.06.2002 г. Согласно договору аренды истец передал в аренду земельный участок площадью 1641 кв. м., с кадастровым номером № (ранее кадастровый №), расположенный по адресу: <адрес> (л.л.д.7,8).

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка № от 28.06.2002 г. между указанными лицами изменен порядок оплаты и размер арендной платы (л.д.9).

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером №, расположен по адресу: <адрес>, имеет вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации здания дома быта. Границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены. Правообладателем указанного земельного участка является муниципалитет.

На земельный участок зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Эритрейд», на основании договора аренды земельного участка № от 28.06.2002 г. (л.д.11-15).

19.07.2002 г. и по настоящее время зарегистрировано ограничение прав в пользу ООО «Эритрейд», основанием ограничения указан договор аренды N № от 28.06.2002 г. для дальнейшей эксплуатации здания дома быта, заключенный с мэрией г. Тольятти.

Сведениями из Единого государственного реестра недвижимости подтверждено, что на основании договора купли-продажи осуществлен переход прав на здание, расположенное на земельном участке, от ФИО5 к ООО «Эритрейд», на основании договора купли-продажи от 01.12.2017 г. от ООО «Эритрейд» к ФИО6, а 27.12.2017 г. на основании договора дарения от ФИО6 к Амелькиной К.А. (л.д.16-17).

Таким образом, объект, принадлежащий Амелькиной К.А. с 27.12.2017 г., располагается на земельном участке администрации г. о. Тольятти, и имеющееся обременение в виде договора аренды сохранено.

Согласно ст. 271 п. 2 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу п.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичные положения закона применяются при переходе прав на объект недвижимости и при дарении (отчуждении).

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ следует, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

С учетом названных норм права и представленных доказательств, суд правомерно указал, что собственник здания Амелькина К.А. приобретает права на земельный участок, аналогичные тем, которые существовали при заключении договора аренды земельного участка № от 28.06.2002 г. между ООО «Эритрейд» в лице ФИО7 и мэрией г. Тольятти.

Из разъяснений, изложенных в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Разрешая спор, суд исходил из того, что стороны не оспаривают, что земельный участок, на котором находится объект, принадлежащий Амелькиной К.А., располагается в территориальной зоне Ц-5 «Зона объектов торговли». Разрешенным видом использования земельного участка является дальнейшее использование под Дом быта, то есть под объект бытового обслуживания.

Из Акта осмотра (обследования) земельного участка от 11 марта 2009 г. следует, что он использовался для изготовления и продажи пива, вывеска на здании <данные изъяты> на момент проверки пивоварня функционирует, фототаблицы, приложенные к Акту осмотра (обследования) земельного участка от 11.03.2009 г., также подтверждали, что здание для целей бытового обслуживания не используется (л.д.71-73).

Актом осмотра земельного участка от 06.08.2020 г. подтверждено, что на земельном участке имеется нежилое здание. При визуальном осмотре здания специалистами администрации г. о. Тольятти установлено, что оно не функционирует, находится в заброшенном состоянии. Согласно вывескам, имеющимся на здании, в нем ранее функционировала пивоварня (л.д.75-80).

В соответствии со ст.ст. 40, 41 Решения Думы городского округа Тольятти Самарской области от 24.12.2008 N 1059 (ред. от 23.09.2020, с изм. от 07.10.2020) «О Правилах землепользования и застройки городского округа Тольятти» в Зоне делового, общественного и коммерческого назначения располагаются объекты бытового обслуживания населения.

Земельный участок с кадастровым номером № располагается в территориальной зоне Ц5 «Зона объектов торговли».

Из расчета администрации г. о. Тольятти, выполненного на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, утвержденной постановлением мэра г. о. Тольятти от 23.07.2004 г. №94-1/п «Об утверждении Положения «О Порядке определения размера арендной платы за землю в г. Тольятти», следует, что размер арендной платы за период с 27.12.2017 г. по 30.06.2020 г. составляет 144647, 63 руб.

Суд признал, что указанный расчет произведен правильно, и принял его в качестве доказательства заявленных требований истца.

Ссылки ответчика ФИО7 о размещении здания на землях под объектами бытового обслуживания суд признал несостоятельными, поскольку в зоне Ц-5 Правилами землепользования и застройки городского округа Тольятти не предусмотрено размещение объектов бытового обслуживания.

Доводы ФИО7 о необходимости применения понижающего коэффициента суд не принял во внимание, поскольку здание для бытовых нужд не используется.

При указанных обстоятельствах, установленных по делу, с учетом фактического использования спорного земельного участка, проверив расчет, суд признал размер арендной платы за период с 27.12.2017 г. по 30.06.2020 г. в сумме 144647, 63 руб., заявленной ко взысканию с ответчика, правильным и удовлетворил иск в этой части.

    Пунктом 5.2 Договора аренды земельного участка сторонами согласована неустойка, которая заключается в начислении пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности. Суд признал, что расчет пени произведен правильно, с учетом условий Договора аренды, составляет 69889,92 руб. за период с 11.01.2018 г. по 04.08.2020 г. и подлежит взысканию с ответчика в полном объеме.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.

Положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат, по сути, обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Применяя указанную норму, суд вне зависимости от заявления должника вправе самостоятельно устанавливать наличие или отсутствие последствий нарушения обязательств и соразмерность взыскиваемой неустойки.

Судебная коллегия с учетом разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации, содержащихся в п.п.69, 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», и учитывая все конкретные обстоятельства дела, в том числе, размер задолженности, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, а также компенсационную природу неустойки, баланс между последствиями ненадлежащего исполнения ответчиком его обязательств по уплате арендных платежей и примененной к нему мерой ответственности, считает, что имеются основания для снижения неустойки ввиду явной несоразмерности указанной неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно ч. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит изменению в части взысканного судом размера пени, считает возможным снизить этот размер до 10 000 рублей.

В связи с уменьшением размера неустойки размер государственной пошлины уменьшению не подлежит.

    Оспаривая принятое по делу судебное постановление, заявитель в апелляционной жалобе вновь указывает на несогласие с выводом суда о применении при расчете суммы арендной платы коэффициента, который начисляют для земельных участков, занятых объектами торговли, вместо коэффициента 0,01 для земельных участков, занятых объектами бытового обслуживания.

    Доводы заявителя жалобы, а также представленный стороной истца расчет задолженности не могут быть признаны состоятельными, поскольку являлись предметом проверки и надлежащей оценки суда, признаны необоснованными и отклонены.

Расчет задолженности по арендной плате за спорный период произведен истцом в соответствии с постановлением мэра г. Тольятти от 23.03.2004 № 94-1/п «Об утверждении Положения «О Порядке определения размера арендной платы за землю в г. Тольятти», путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и на коэффициент, устанавливаемый исходя из разрешенного использования земельного участка (л.д.6).

Относительно довода о неправомерном применении коэффициента использования для торговли суд исходил из того, что ответчик доказательств осуществления иной деятельности, исключающей применение указанного коэффициента, не представил, на предупреждения истца об использовании земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием и условиями предоставления ответчик не реагировала.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 11 декабря 2020 года изменить в части размера пени: взыскать с Амелькиной К.А. в пользу администрации городского округа Тольятти неустойку (пени) за просрочку платежей в размере 10 000 рублей.

В остальной части решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 11 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

    Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в
Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи