Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4508/2023 ~ М-4203/2023 от 31.10.2023

УИД 74RS0017-01-2023-005602-54

Дело № 2-4508/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 ноября 2023 года          г. Златоуст Челябинской области

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего             Буланцовой Н.В.,

при секретаре         Валиахметовой Т.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заявление Зариповой Анны Анатольевны, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО1, Купреевой (Зариповой) Олеси Игоревны к Шайхенурову Родиону Данисовичу о прекращении обременения в виде ипотеки,

установил:

Зарипова А.А., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО1, Купреева (Зарипова) О.И. обратились в суд с иском к Шайхенурову Р.Д., в котором просят прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное в отношении комнаты с кадастровым номером №, общей площадью 17,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, погасив в Едином государственном реестре недвижимости запись об ограничении (обременении) (л.д. 5-12).

В обоснование заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Шайхенуровым Р.Д. и покупателями ФИО8, Зариповой А.А., Зариповой О.И. был заключен договор купли-продажи комнаты в общую долевую собственность по 1/4 доле в праве собственности, общей площадью 17,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Указанная комната была продана за 359 191 руб. 99 коп., которые были уплачены из средств Федерального бюджета в виде государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, выданного ДД.ММ.ГГГГ. Перевод средств осуществлен безналичным путем на лицевой счет продавца. По факту заключенного и исполненного договора был подписан передаточный акт. Право собственности покупателей на указанное жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о регистрации. Не смотря на то, что взаимные обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были исполнены, обременение – ипотека в силу закона на была снята, по причине того, что ответчик не шел на контакт. После приобретения комнаты брак между ФИО8 и Зариповой А.А. был прекращен. В марте 2014 года ФИО8 умер, в связи с чем, в том числе, отсутствовала возможность для явки покупателей и продавца в Росреестр с заявлением о снятии обременения. После смерти ФИО8 заведено наследственное дело. Ввиду отказа Купреевой (Зариповой) О.И. и ФИО9 от наследства умершего, состоящего из 1/4 доли в праве собственности на спорное жилое помещение, указанная доля перешла в собственность несовершеннолетней ФИО1, о чем выдано свидетельство о праве на наследство по закону. Учитывая изложенное, обременение в виде ипотеки в силу закона не снято до настоящего времени, запись об ипотеке не погашена. Решить возникший спор в досудебном порядке не представляется возможным, в связи с чем, просили заявленные требования удовлетворить.

Истцы Зарипова А.А., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО1, Купреева (Зарипова) О.И. в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, просили дело рассмотреть без их участия (л.д. 66 оборот, 67, 67 оборот, 69).

Ответчик Шайхенуров Р.Д. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 66).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее по тексту – Управления Росреестра по Челябинской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил дело рассматривать без его участия (л.д. 49, 63). В письменном мнении, направленном в адрес суда (л.д. 62-63), указал, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если выдана закладная, совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная, совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда. Согласно сведениям ЕГРН в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, вид жилого помещения «комната», площадью 17,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрировано обременение – ипотека в силу закона на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ (залогодержатель – Шайхенуров Р.Д.). Из содержания искового заявления следует, что расчет по договору купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ произведен. Однако, залогодержатель уклоняется от подачи заявления в регистрирующий орган о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона на спорный объект недвижимого имущества. В случае удовлетворения судом заявленных требований, если в резолютивной части судебного акта будет решен вопрос о прекращении обременения в отношении спорного объекта недвижимого имущества, то такое решение будет являться основанием для погашения записи об ипотеке в силу закона в ЕГРН. Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о регистрации. В случае удовлетворения заявленных требований, погасить регистрационную запись об ипотеке в силу закона в отношении недвижимого имущества с кадастровым номером 74:25:0307303:1243 возможно по заявлению заинтересованного лица с приложением судебного акта с отметкой о вступлении в законную силу.

Представители третьих лиц отдела опеки и попечительства Управления социальной защиты наседания Златоустовского городского округа (далее по тексту – УСЗН ЗГО), Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Челябинской области (далее по тексту – ОСФР по Челябинской области) в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д. 50, 51). Представитель УСЗН ЗГО просил рассмотреть дело без его участия (л.д. 56).

Руководствуясь положениями ст.ст.2,61,167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения настоящего дела, учитывая право сторон на судопроизводство в разумные сроки, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд полагает требования истцов подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В соответствии со ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иных правовых актов, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).

В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст.314 настоящего Кодекса.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Согласно п.5 ст.488 ГК РФ товар, проданный в кредит, находится в залоге у продавца с момента передачи его покупателю и до оплаты, если иное не предусмотрено договором. Ипотека в силу закона подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 20 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО8 и Зарипова А.А. состояли в зарегистрированном браке, который прекращен ДД.ММ.ГГГГ на основании решения мирового судья судебного участка № 2 г.Златоуста Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31).

ФИО8 и Зарипова А.А. являются родителями Зариповой О.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д. 33), и несовершеннолетней ФИО1 (л.д.32).

Зарипова О.И. сменила фамилию на Купреева, в связи со вступлением в брак (л.д. 33а, 35).

ДД.ММ.ГГГГ между Шайхенуровым Р.Д. (продавец) и ФИО8, Зариповой А.А., действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь ФИО1, Зариповой О.И. (покупатели) был заключен договор купли-продажи комнаты (л.д. 15-16)), по условиям которого продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность по 1/4 доле каждому комнату, общей площадью 17,9 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>. Отчуждаемая комната принадлежала Шайхенурову Р.Д. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.3 Договора, по соглашению сторон цена комнаты, являющейся предметом договора, составляет 359 191 руб. 99 коп., которые будут уплачиваться покупателями за счет средств Федерального бюджета в виде государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии, выданного ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Государственного учреждения-управления пенсионного фонда Российской Федерации в городе Златоусте Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ за №. Перевод средств осуществляется безналичным путем на лицевой счет продавца Шайхенурова Р.Д. №, который открыт в Златоустовском отделении Сбербанка России, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Передача недвижимого имущества продавцом и принятия его покупателями осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателями – обязанности принять имущество (п.6 Договора).

Стороны достигли соглашение по всем существенным условиям договора, что подтверждается личными подписями сторон.

Спорное недвижимое имущество – комната передана продавцом покупателям на основании подписанного сторонами передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).

Право общей долевой собственности ФИО8, Зариповой А.А., ФИО1, Зариповой О.И. по 1/4 доли в праве собственности каждого на комнату, площадью 17,9 кв.м., по адресу: <адрес>, было зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи (л.д. 21-24, 25-28, 52-54).

Согласно ст.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст.11 Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРН записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз.2 п.1). Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (п.2). Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом (п.3).

В соответствии со ст.19 Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН в порядке, установленном настоящим ФЗ и Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ).

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в ЕГРН сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство (п.2 ст.20 Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ).

Аналогичные данные об осуществлении государственной регистрации ипотеки содержатся в ст.53 Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п.5 ст.488 ГК РФ).

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ была предусмотрена через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), а именно, в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, кроме того, оплата должна была быть произведена на счет средств Федерального бюджета в виде государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии, выданного ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Государственного учреждения-управления пенсионного фонда Российской Федерации в городе Златоусте Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ за №, в отношении спорного недвижимого имущества – комнаты по адресу: <адрес>, возникло обременение – ипотека в силу закона в пользу продавца Шайхенурова Р.Д.

Обременение прав в виде ипотеки в силу закона в пользу Шайхенурова Р.Д. в отношении указанного недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 52-54).

В ходе судебного разбирательства подтвержден факт исполнения покупателями по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Зариповыми обязательств по оплате объекта недвижимости.

По данным ОСФР по Челябинской области, Зариповой А.А. выдан государственный сертификат № от ДД.ММ.ГГГГ на оплату приобретаемого жилого помещения по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, перечислена сумма средств МСК 359 191 руб. 99 коп. (л.д. 18, 19, 20).

Денежные средства в размере 359 191 руб. 99 коп. перечислены на улучшение жилищных условий на счет Шайхенурову Р.Д. по договору Б/Н от ДД.ММ.ГГГГ, заемщик средств ФИО9АП., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 59).

Из выписки по счету № (был указан в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в качестве счета продавца), открытого в отделении № ПАО Сбербанк России, на имя Шайхенурова Р.Д. следует, что ДД.ММ.ГГГГ произведено зачисление на счет по поручению клиента – Государственного учреждения-Отделение Пенсионного фонда России Федерации по Челябинской области в размере 359 191 руб. 99 коп. (л.д. 61). В качестве назначения платежа указано – перечисление на улучшение жилищных условий за счет средств МСК Шайхенуров Р.Д. по договору Б/Н от ДД.ММ.ГГГГ, заемщик средств Зарипова А.А.

С заявлением о снятии обременения в виде ипотеки в Управление Росреестра Шайхенуров Р.Д. не обращался, в связи с чем, до настоящего времени обременение в виде ипотеки не прекращено.

Как отмечалось ранее, брак между ФИО8 и Зариповой А.А. прекращен ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31).

ФИО8 умер в марте 2014 (л.д. 29).

После смерти ФИО8 нотариусом ФИО11 заведено наследственное дело № (л.д. 30).

Из ответа нотариуса ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что после смерти в марте 2014 ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в ее производстве заведено наследственное дело №. Наследство по закону приняла дочь – ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в том числе ввиду отказа в ее пользу детей наследодателя: Зариповой О.И., 1990 года рождения, ФИО9, 1991 года рождения (л.д. 55).

Погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя стало невозможно по причине смерти одного из покупателей. Кроме того, как следует из искового заявления, продавец Шайхенуров Р.Д. ранее на контакт не шел, что сделало невозможным совместное обращение в Управление Росреестра.

Согласно п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Подпунктом 1 п.1 ст.352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п.11 ст.53 Закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ, а также по основаниям, предусмотренным настоящим ФЗ.

В силу абз.9 п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В абзаце 4 п.52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как следует из ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Регистрационная запись об ипотеке спорного недвижимого имущества ограничивает установленное право истцов по владению и распоряжению своим имуществом.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что покупателями обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнены надлежащим образом, что нашло свое подтверждение в судебном заседании, а также, что у залогодателя и залогодержателя отсутствует возможность обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки, требования истцов о прекращении ипотеки подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░1, ░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░) ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ (░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ №) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░ ░░░░░░░░ 17,9 ░░.░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░              ░.░.░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░