Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6525/2023 ~ М-4778/2023 от 26.04.2023

Дело номер 2-6300/2023

        УИД № 50RS0026-01-2022-010113-14

                                                               РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 июля 2023 года

14 августа 2023 года мотивированное решение

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Неграмотнова А.А.. при секретаре судебного заседания Гришиной Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Корнилова А. И. к ООО АН «Рязанский проспект» об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Корнилов А.И. обратился в суд с вышеуказанными требованиями, с учетом их уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ, мотивируя их тем, что он является собственником жилого помещения в многоквартирном доме (МКД), расположенном по адресу: <адрес>, что подтвердается выпиской из ЕГРН.

        Из решения Люберецкого городского суда Московской области по делу № от ДД.ММ.ГГ, вступившего в силу ДД.ММ.ГГ истец узнал, что чердачное помещение в ЖК «Малое Павлино», расположенном по адресу: <адрес> является общедомовым имуществом, но при этом незаконно находится в собственности ООО АН «Рязанский проспект». Поскольку корпус 2 и корпус 17 однотипные, построены по одному проекту, имеют практически одинаковые паспорта БТИ, истец, считает, что его права и права собственников корпуса № ущемлены незаконным владением ответчиком ООО АН «Рязанский проспект».

      Согласно выписке из ЕГРН, объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 436,60 кв. м., являющийся частью технического помещения - чердак, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома по адресу: <адрес>, находится в собственности ООО АН «Рязанский проспект».

Согласно техническому паспорту здания от «ДД.ММ.ГГ, расположенного по адресу: <адрес>, техническое помещение Чердак, общей площадью 531,2 кв. м., также является техническим помещением, используемым для обслуживания дома, что подтверждается проектной документацией и постановлением о вводе ЖК «Малое Павлино» в эксплуатацию от «ДД.ММ.ГГ

Истец считает, что имущество - нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 436,60 кв. м., многоквартирного дома по адресу: <адрес>, являющееся частью технического помещения – чердака, выбыло из владения собственников помимо их воли, в связи с чем, истец вправе истребовать имущество у любого приобретателя, в том числе и у добросовестного приобретателя.

Истец просит истребовать из чужого незаконного владения ООО АН «Рязанский Проспект» нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 436,60 кв.м., многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес> пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество, прекратить право собственности ООО АН «Рязанский Проспект» на указанное нежилое помещение, внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН, Взыскать с ООО АН «Рязанский Проспект» в пользу истца расходы по госпошлине.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска.

Представитель ответчика ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» возражал против иска по доводам, изложенным в отзыве на иск, просил применить срок исковой давности.

Представители третьих лиц ООО «Некрасовка Девелопемент», залогодержатель спорного имущества в настоящее время АО «Анкор Банк», предыдущий залогодержатель спорного имущества АО «Банк Русский Кредит» в лице Конкурсного управляющего –ГК «Агентство по страхованию вкладов» в судебное заседание не явились, извещены. Конкурсный управляющий направил письменные возражения относительно исковых требований, просил применить срок исковой давности.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав явившихся представителей сторон, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом ст. 305 ГК РФ предусматривает, что права, предусмотренные ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

           В силу разъяснений в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГ (ред. от ДД.ММ.ГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

           В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

            Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

            Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

         В судебном заседании установлено, что истец Корнилов А.И. является собственником жилого помещения в многоквартирном доме (МКД), расположенном по адресу: <адрес>, что подтвердается выпиской из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГ. между ООО «Некрасовка Девелопемент» и ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» был заключен договор № ДД.ММ.ГГ долевого участия в строительстве нежилого помещения, объектом долевого строительства являлись отдельные нежилые помещения, расположенные в чердачном пространстве общей инвестируемой (расчетной) площадью 6 532,4 кв.м, а также общее имущество, входящее в состав многоквартирного дома, в т.ч. помещение площадью 436,60 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГ постановлением Главы муниципального образования г.<адрес> утверждено разрешение на ввод в эксплуатацию квартала жилой застройки «Малое Павлино», построенного ООО «Некрасовка Девелопмент».

01.10.2013г. указанные объекты долевого строительства были переданы от ООО «Некрасовка Девелопемент» к ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» по акту приема передачи.

На основании вышеуказанного договора и акта приема-передачи за ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 436,60 кв.м, с кадастровым номером 50:22:0060101:232, расположенное на чердаке дома по адресу: <адрес>

Спорное нежилое помещение площадью 436,60 кв.м. находилось в залоге у ОАО «Банк Российский Кредит», в отношении которого открыто конкурсное производство функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Согласно выписке из ЕГРН в настоящее время залогодержателем спорного нежилого помещения является АО «Анкор Банк».

По смыслу ст. 128 ГК РФ объектом права собственности могут быть, в частности, помещения (жилые и нежилые).

Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 15 ЖК РФ объектом права собственности может быть жилое помещение. При этом в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГ, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В силу пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 491, в состав общего имущества включаются, в частности, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

           Таким образом, исходя из пп. "а" п. 2 Правил, а также принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от ДД.ММ.ГГ N 489-О-О, По смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

            Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

В связи с тем, что для правильного разрешения спора необходимо разъяснение вопросов, требующих специальных познаний, судом было предложено провести судебную строительно-техническую экспертизу, но стороны от ее проведения отказались, что отражено в протоколе судебного заседания.

        Между тем, согласно п.7 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ N 23 (ред. от ДД.ММ.ГГ) «О судебном решении» судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Исходя из обстоятельств дела, представленной технической документации на спорное нежилое помещение (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, технический паспорт здания, экспликацией к поэтажному плану).

Согласно техническому паспорту здания, экспликации к поэтажному плану, площадь всего технического помещения -чердака в многоквартирном доме составляет 531,2 кв.м., из которых при заключении договора долевого участия в строительстве нежилых помещений, застройщиком ООО «Некрасовка Девелопмент» и участник долевого строительства их этой площади самостоятельно выделили 436,60 кв.м., заключив, в том числе на эту площадь договор долевого участия в строительстве.

Из разрешения на строительства № №-26 следует, что многоквартирный дом ЛитА, <адрес> имеет помещения обслуживания дома общей площадью 531,2 кв.м., т.е. выделение из этой площади застройщиком и участником долевого строительства является злоупотреблением правом, приведшим к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

    Застройщик ООО «Некрасовка Девелопмент» по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГ без изменения проекта дома, получения соответствующих разрешений от контрольно-надзорных органов, согласия собственников многоквартирного дома, самостоятельно фактически выделил из чердачного помещения площадью 531,2 кв.м. часть помещений общей площадью 436,6 кв.м. и произвел его отчуждение ООО АН «Рязанский проспект».

Действительно, право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую чердачную часть жилого дома, а лишь на технические чердаки, самостоятельное использование которых невозможно. Если же такое использование возможно, то данные помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав и к общему имуществу жилого дома не относятся.

Наличие транзитных инженерных коммуникаций в помещении не означает автоматического отнесения его к общему имуществу. В каждом помещении многоквартирного дома, как в квартирах, так и в коммерческих и иных нежилых помещениях, транзитом проходят коммуникации, что накладывает на собственников таких помещений обязанность допустить ТСЖ, управляющую организацию, аварийные бригады для обследования или ремонта таких коммуникации, но не является основанием для признания такого помещения общим имуществом.

Вместе с тем, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Принимая во внимание, что изначально согласно проекту, техническому паспорту и техническому плану здания, постановлению о вводе в эксплуатацию жилого дома, в которых указано единое назначение чердака общей площадью 352,4 кв.м. как помещения для обслуживание многоквартирного дома, то выделение и реализация части этого помещения является злоупотреблением правом застройщика и приобретателя спорной недвижимости, которые знали о назначении нежилого помещении как общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об истребовании из чужого незаконного владения ответчика ООО АН «Рязанский Проспект» нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 436,6 кв.м., многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес> пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество и прекращении права собственности ответчика на указанное нежилое помещение.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Таким образом, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности (в долях) ответчика на это имущество.

Заявленные истцами требования о признании за ними права общей долевой собственности направлены именно на устранение нарушения права ответчика, выразившегося в наличии в ЕГРП записи об индивидуальном его праве собственности.

Правовым основанием для предъявления иска о признании права собственности является ст. 12 Гражданского кодекса РФ, в которой в числе прочих способов защиты гражданских прав упоминается признание права. Данный вещно-правовой иск может быть предъявлен любым лицом, имеющим доказательства своего права собственности на индивидуально-определенную вещь, к любому лицу, кто, по его мнению, нарушает или может нарушить его право.

Согласно п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Согласно п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. В силу указанных разъяснений определение конкретных долей в случае признания права общей долевой собственности на общее имущество не требуется, поскольку данные доли определены законом и не подлежат изменению по соглашению сторон (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Суд отклоняет заявленные ответчиком требования о применении срока исковой давности, исходя из следующего.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГ (ред. от ДД.ММ.ГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Вместе с тем, в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Иск об истребовании имущества является способом защиты вещного права, предусмотренным статьей 304 ГК РФ. На такие требования срок исковой давности не распространяется в силу прямого указания закона (статья 208 ГК РФ), поскольку фактически спорное нежилое помещение не было изъято и отделено от иных общих помещений многоквартирного дома, что свидетельствует об отсутствии нарушения факта владения собственниками помещений многоквартирного дома. Помещения находились во владении и использовании управляющей компанией, которая обязана в силу закона обеспечивать содержание и эксплуатацию общего имущества собственников помещений.

Также суд отклоняет доводы ответчика и третьего лица конкурсного управляющего ОАО «Банк Российский кредит» о том, что ранее решением Люберецкого городского суда Московской области по гражданскому делу № по иску ФИО к ООО «Некрасовка Девелопмент» и ООО «АН «Рязанский проспект» о признании недействительным договора № от ДД.ММ.ГГ, признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на это же нежилое помещение, отказано в удовлетворении иска.

Истец не являлся стороной вышеуказанного спора, в связи с чем, указанное решение суда для него не является преюдициальным в силу ст. 61 ГПК РФ. Кроме того, настоящий иск заявлен об истребовании из чужого незаконного владения помещения, тогда как решение суда, на которое ссылается ответчик и третье лицо, было заявлено с иными требованиями.

           В соответствии с частью 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно представленным доказательствам затраты истца по оплате госпошлины составили 60 000 рублей, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Истребовать из чужого незаконного владения ООО АН «Рязанский Проспект» нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 436,60 кв.м., многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес> пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество.

Прекратить право собственности ООО АН «Рязанский Проспект» на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 436,60 кв.м., многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером №, площадью 436,60 кв. м., многоквартирного дома по адресу: <адрес> в части исключения сведений о собственнике помещения.

Взыскать с ООО АН «Рязанский Проспект» (ИНН 7708769100) в пользу Корнилова А. И. (паспорт №) расходы по госпошлине в размере 60 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                    Неграмотнов А.А.