Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-11419/2021 от 10.09.2021

судья: Семенова Н.Ю. гр. дело №33-11419/2021

(гр. дело №2-745/2021) 63RS0009-01-2021-000988-13

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 октября 2021 года г.Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего судьи Самчелеевой И.А.,

судей: Акининой О.А., Кривошеевой Е.В.,

при секретаре Туроншоевой М.Ш.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО Торговый дом «ОЗОН» на решение Жигулевского городского суда Самарской области от 12.07.2021, которым постановлено:

«Исковые требования Сироты К.В., Волкова Д.А. удовлетворить частично.

Взыскать с ООО Торговый дом «ОЗОН» (ИНН 6345014541) в пользу Сироты К.В. в возмещение материального ущерба 252 145 рублей, в возмещение понесенных по делу судебных расходов 58 559,48 руб., а всего – 310 704 руб. 48 коп.

Взыскать с ООО Торговый дом «ОЗОН» (ИНН 6345014541) в пользу Волкова Д.А. в возмещение материального ущерба 252 145 рублей.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., объяснения истца Сироты К.В., представителя ответчика Ледяева Е.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сирота К.В., Волков Д.А. обратились в суд с иском к ООО Торговый Дом «ОЗОН» о взыскании материального ущерба, причиненного по договору аренды нежилого помещения.

Требования мотивированы тем, что 27.04.2019 года между истцами и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения № 4, расположенного по адресу: <адрес> сроком на семь лет, в соответствии с которым нежилое помещение предоставлялось ответчику для размещения офиса, организации и эксплуатации универсального магазина продовольственных и непродовольственных товаров. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. Данное нежилое помещение принадлежит истцам на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому).

09.07.2020 Арендатор уведомил истцов о своем желании расторгнуть договор аренды нежилого помещения с 03.09.2020.

27.08.2020, придя в нежилое помещение с целью осмотра, истцам стало известно, что ООО ТД «ОЗОН» в нарушение условий договора произвел несогласованную перепланировку и реконструкцию внутренних помещений и инженерного оборудования, ремонт фасада арендованного помещения, а именно демонтировал: облицовочную плитку типа «Скала», площадью 101 кв.м, что составляет 90 % от площади фасада, водосточную систему, подшив карниза крыши площадью 14,2 кв.м, подшив козырька над входом в магазин, тамбур из алюминиевого профиля площадью 2,7 кв.м, высотой 2,96 кв.м, расширил проем между торговым залом № 1 и складским помещением № 6, также демонтировал: помещение туалета № 2 и оборудования (унитаз) – 1,2 кв.м, помещение умывальной № 3 и оборудования (раковина) – 1,7 кв.м, помещение душевой № 4 – 2,3 кв.м, помещение мойки № 5 – 1,6 кв.м, помещение кабинета № 7 – 7,7 кв.м и №8 – 7,3 кв.м, демонтировал подоконники торгового зала № 1 в количестве двух штук, длиной 1,2 м. каждый.

25.09.2020 года в присутствии арендодателей и представителя арендатора подготовлен и подписан акт приема-передачи арендованного помещения, в котором описаны технические повреждения и недостатки, выявленные при внешнем осмотре помещения.

Стоимость восстановительного ремонта для приведения помещения в первоначальное состояние, до причиненного ответчиком ущерба с учетом износа согласно акту экспертного исследования № 4946 от 04.02.2021 составляет 504 290 руб.

17.02.2021 года ответчику направлена претензия с требованием о возмещении убытков. Требование истцов ответчик добровольно не удовлетворил, на претензию представил письменные ответ, в котором признал причиненный ущерб в части произведенного демонтажа тамбура, признал произведенные им фасадные работы, а также отсутствие письменного согласия истцов на данные работы, при этом оказался от их возмещения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Сирота К.В., Волков Д.А. просили суд взыскать с ответчика в свою пользу денежную сумму в размере 321 307,58 руб., в том числе: 252145 руб. – стоимость причиненного ущерба, 30 000 руб. – стоимость экспертного исследования № 4946 от 04.02.2021, 316,58 руб. – стоимость почтовых отправлений, 30 000 руб. – стоимость оплаты услуг представителя, 8 846 руб. – стоимость государственной пошлины. С ответчика в пользу истца Волкова Д.А. денежную сумму в размере 252 145 руб. - стоимость причиненного ущерба.

Судом первой инстанции постановлено вышеизложенное решение.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО ТД «Озон» обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о критическом отношении к показаниям свидетелей Павловой Е.Ф., Гараниной О.В., Солдатовой О.А. Считает, что подписание ответчиком Приложения №1 к договору аренды в данном случае не имеет принципиального значения. Наличие акта экспертного исследования не является доказательством того, что перепланировки произведены ответчиком. Ссылается на то, что судом не установлена причинно-следственная связь между действиями ответчика и причиненным ущербом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Ледяев Е.Б. с решением суда не согласился, поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Истец Сирота К.В. возражал против доводов апелляционной жалобы, считал решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Судебная коллегия, в соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Пунктом 1 ст. 615 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу абз.1 ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 1). Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 2).

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Из материалов дела следует, что истцы Сирота К.В. и Волков Д.А. являются собственниками (по 1/2 доли каждому) нежилого помещения – магазина (здание Литера А,А1, этаж: комнаты №№ 1,2,3,4,5,6,78,8А), площадью 148,00 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. (т.1, л.д.27,28, 170-173).

27.04.2019 г. между Сирота К.В., Волковым Д.А. с одной стороны и ООО Торговый Дом «Озон» в лице директора Кучировой Т.Н. с другой стороны, заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 148 кв.м., из которых торговая площадь 85 кв.м, со сроком действия 7 лет с даты государственной регистрации настоящего договора. Не позднее 3 дней с даты подписания договора Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять помещение по Акту приема-передачи с указанием фактического состояния арендуемого помещения (п. 2.2 договора). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 14.05.2019. (т.1, л.д.17-26)

В соответствии с п. 4.3.5 Договора, арендатор (ООО Торговый Дом «Озон») вправе с письменного согласия арендодателя производить капитальный ремонт, с получением письменного согласия производить установку необходимого оборудования и иные отделимые улучшения помещения, целью которых является улучшение помещения и /или подготовка его к использованию.

По окончании срока действия договора арендуемое имущество передается арендодателю с учетом естественного износа. Арендатор не несет ответственности за переустройства, перепланировки либо иные изменения, затрагивающие конструкции помещения, произведенные с письменного согласия арендодателя. (п.4.4.4 Договора).

К договору аренды № 4 аренды нежилого помещения от 27.04.2019 приложен План 1 этажа Литера А А1, являющийся неотъемлемой частью договора. (т.1, л.д.24).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 27.04.2019 (т.1, л.д.25), Арендатор не имеет претензий по техническому состоянию нежилого помещения, помещение передано в состоянии соответствующем условиям договора, состояние удовлетворительное, помещение имеет отдельный вход, оборудовано и исправными системами: электро- и энергоснабжения, водоснабжением (с возможностью потребления холодной и горячей воды), системой теплоснабжения – состояние удовлетворительное. При осмотре помещения установлено: отопительное, сантехническое, канализационное оборудование исправно, двери, окна без повреждений, находятся в рабочем состоянии, потолки, стены, полы (плитка) в удовлетворительном состоянии, система пожарной охраны в наличии, 3 кондиционера в рабочем состоянии. Общее состояние удовлетворительное, помещения пригодны для использования в целях, предусмотренных договором.

План 1 этажа и акт приема-передачи содержат подписи сторон, что свидетельствует об их согласии с содержащимися в указанных документах сведениями на момент передачи арендуемого помещения истцами ответчику.

03.07.2020 года ООО Торговый дом «Озон» направило в адрес истцов уведомление об отказе и расторжении договора аренды нежилого помещения № 4 от 27.04.2019 на основании пункта 6.2 договора с 03.09.2020, в связи с чем, просило обеспечить представителей для приема-передачи (возврата) арендуемых помещений. Уведомление получено истцом Сирота К.В. 09.07.2020.

02.09.2020 года в адрес директора ООО ТД «Озон» истцами направлена претензия, с требованием восстановить тамбур согласно технической документации, восстановить наружную отделку стен согласно техническому паспорту помещения, в том числе провести заделку технологических отверстий крепления фасада, восстановить облицовочную плитку фасада, восстановить водосточную систему. Данные работы истцы просили провести до передачи помещения по Акту, в срок, указанный в письменном уведомлении о расторжении договора.

Согласно акту приема-передачи (возврата) объекта аренды от 25.09.2020 года, составленного с участием арендодателей Сироты К.В., Волкова Д.А. и представителя арендатора Солдатовой О.А., подписывая данный акт, стороны подтверждают, что объект аренды находится в неудовлетворительном состоянии, водопроводные коммуникации переоборудованы, система электроснабжения переоборудована, частично не работает, кондиционеры «Самсунг» - 2 шт. в нерабочем состоянии, отсутствуют пульты, демонтированы 2 подоконника, канализационное оборудование переоборудовано. В результате монтажа-демонтажа вентилируемого фасада демонтирована фасадная облицовочная плитка типа «Скала», площадью 101 кв.м – 90% от площади фасада, нарушена водосточная система, демонтирован подшив карниза крыши площадью 14,2 кв.м и козырька над входом в магазин в объеме 100%; демонтирован тамбур из алюминиевого профиля площадью 2,7 кв.м, высотой 2,96 кв.м; расширен проем между торговым залом и складскими помещениями; демонтированы помещения: туалет – 1,2 кв.м, умывальная -1,7 кв.м, душевая – 2,3 кв.м, мойка – 1,6 кв.м, кабинеты – 7,7 и 7,3 кв.м; перенесен унитаз; демонтированы подоконники двух окон длиной 1,2 м. каждый. Данный акт подписан сторонами, тем самым ответчик признал неудовлетворительное состояние объекта аренды на момент возврата его арендодателям (т.1, л.д. 36,37).

Актом №4946 от 04.02.2021 года экспертного исследования АНО «Центр экспертиз» установлена стоимость работ и материалов, необходимых для приведения нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 148 кв.м, в первоначальное техническое состояние (до передачи в аренду ООО Торговый Дом «Озон»), которая составляет без учета износа 572790 руб., с учетом износа 504290 руб. (т.1, л.д.64-79).

Указанный Акт экспертного исследования ответчиком не оспорен, ходатайств о назначении экспертизы по делу ответчиком в суде первой инстанции не заявлялось. Допустимых доказательств, свидетельствующих об ином размере ущерба, ответчиком не представлено. В связи с чем, суд обоснованно согласился с размером ущерба, установленным Актом №4946 от 04.02.2021 экспертного исследования и положил его в основу решения.

Ссылки апелляционной жалобы, что акт экспертного исследования не может являться доказательством наличия причинно-следственной, не свидетельствуют о неправильности принятого судом решения, поскольку перед экспертом ставился вопрос об определении стоимости работ и материалов, необходимых для приведения нежилого помещения в первоначальное состояние до передачи в аренду. Вопрос об определении причинно-следственной связи на разрешение эксперта не ставился.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии доказательств наличия причинно-следственной связи между причиненными истцам убытками и действиями ответчика опровергаются установленными обстоятельствами дела, в том числе в тексте апелляционной жалобы, ответчик сам указывает, что произвел демонтаж тамбура, ссылаясь на устное согласие истца, что не соответствует условиям п. 4.3.5 Договора, требующего письменного их согласия.

Кроме того, подписывая акт приема-передачи (возврата) объекта аренды от 25.09.2020, представитель арендатора Солдатова О.А., подтвердила нахождение объекта аренды на момент возврата его истцам в неудовлетворительном состоянии, тем самым согласилась с отраженными в акте и произведенными ответчиком изменениями помещения в виде переоборудования, демонтажа.

Добровольно в досудебном порядке сумма ущерба ответчиком не возмещена, допустимых доказательств, свидетельствующих об обратном, ответчиком не представлено.

Суд, удовлетворяя частично исковые требования, принял во внимание обращение исх. 12/03/20 от 12.03.2020 года директора ООО ТД «Озон» Кучировой Т.Н., адресованное собственникам помещений, в котором она считает целесообразным узаконить перепланировку нежилых помещений по договору аренды нежилого помещения № 4 от 27.04.2019, расположенного по адресу: <адрес>, ввиду того, что договор имеет долгосрочный характер; фотоснимки магазина, выполненные 23.09.2020 года, 10.07.2020 года; пояснения свидетелей. Исследованным в ходе судебного разбирательства обстоятельствам, судом первой инстанции дана оценка, с учетом положений ст.67 ГПК РФ.

Несогласие ООО ТД «Озон» с критическим отношением суда к показаниям свидетелей Павловой Е.Ф., Гараниной О.В. и Солдатовой О.А. не свидетельствует о неверной оценке их показаний либо неверных выводах суда, основанных на данной оценке.

Ссылки ответчика, что подписание ответчиком Приложения №1 к договору аренды в данном случае не имеет принципиального значения, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку данное приложение является неотъемлемой частью договора, при подписании которого ответчик должен был проявить должную внимательность и осмотрительность, убедиться в правильности указания условий, характеристик передаваемого в аренду помещения, и мог воздержаться от подписания договора и его составных частей до полного изучения либо внесения соответствующих изменений. Указание на то, что в акте приема-передачи состояние фасада и наружной части стен магазина истцами не отражается, не лишало ответчика, в силу ст. 421 ГК РФ, дополнить договор аренды и акт приема-передачи к нему, необходимыми, по их мнению, характеристиками передаваемого в аренду помещения.

Судебная коллегия принимает во внимание, что материалы дела не содержат каких-либо доказательств о передаче в аренду спорного помещения в таком виде, при котором необходимо произвести затраты на его восстановление.

Ссылки ответчика на иные договоры аренды, заключенные Сиротой К.В., Волковым Д.А. с другими арендаторами предметом рассмотрения настоящего дела не являются и не подлежат оценке.

Судебная коллегия считает, что совокупность представленных в материалы дела доказательств, позволили суду прийти к правильному выводу о проведении ООО Торговый Дом «Озон» без согласования с арендодателем в период действия договора аренды нежилого помещения, перепланировки объекта и реконструкции инженерных сетей, водопровода, канализации, что является существенным нарушением условий договора аренды (п. 4.3.5, п.4.4.4 Договора).

При таких обстоятельствах, ответчик не доказал факт отсутствия своей вины в причинении ущерба истцам, а также об отсутствии иных обстоятельств, в силу которых ответчик может быть освобожден от ответственности перед истцами.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что причиненный истцам ущерб является следствием невыполнения ответчиком обязанности по надлежащему содержанию вверенного ему нежилого помещения, который подлежит возмещению ответчиком в размере, установленном проведенной экспертизой 504 290 руб.

Поскольку решение суда в части разрешения требований истцов о взыскании судебных расходов, ООО Торговый Дом «Озон» не обжалуется, то с учетом положений ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, оснований для проверки его законности и обоснованности в данной части, у судебной коллегии не имеется.

Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права не установлено. Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Жигулевского городского суда Самарской области от 12.07.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО Торговый дом «ОЗОН» – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: