Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-2896/2024 от 23.01.2024

Судья: Гутрова Н.В.

                                                                      УИД: 63RS0№-90

                                                                                          гр. дело №

                                                                                              (дело №)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 апреля 2024 года                                                       <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего         Кривошеевой Е.В.,

судей                    Левиной М.В.,

                        Шельпук О.С.,

при помощнике             Шуваевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Норд-Агро» на решение Исаклинского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ООО «Норд-Агро» к ФИО6, ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО9 о признании недействительным (ничтожным) решения общего собрания участников общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:36:0305004:11, расположенный по адресу: <адрес>, м.<адрес>, с.<адрес>, участок 0305004/11, оформленного протоколом общего собрания участников общедолевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Встречные исковые требования ФИО6, ФИО1, ФИО8, ФИО9, ФИО5, ФИО3 к ООО «Норд-Агро», ФИО7, ФИО2 о расторжении договора аренды удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:36:0305004:11, расположенного по адресу: <адрес>, м.<адрес>, с.<адрес>, участок 0305004/11, заключенный между ООО «Норд-Агро» и ФИО6, ФИО1, ФИО7 Фёдоровной, ФИО8, ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО9.

Встречное исковое заявление ФИО10, действующего в интересах ФИО6, ФИО1, ФИО8, ФИО9, ФИО5, ФИО3, ФИО7, ФИО2 к ООО «Норд-Агро» о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:36:0305004:11, оставить без рассмотрения»,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Левиной М.В.,

УСТАНОВИЛА:

ООО «Норд-Агро» обратилось в Исаклинский районный суд Самарской области с иском к Маркеловой Т.Г., Горбатовой В.Ф., Ивановой Л.Ф., Иванову В.Ф., Мурзакову Ю.В., Мироновой Е.А., Фоминой Г.Н., Чуракову А.М. о признании недействительным (ничтожным) решения общего собрания участников общедолевой собственности земельного участка.

В обоснование своих требований истец указал, что между собственниками общедолевой собственности (арендодатель) и ООО «Норд-Агро» заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ на срок 10 лет,    зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которого составляет до ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора аренды стороны не вправе в одностороннем порядке расторгать договор аренды, возникшие споры стороны должны решать по договоренности, а в случае невозможности решить спор в досудебном порядке должны обратиться в суд (п.п. 4.2, 4.9 договора аренды).

По инициативе администрации с.<адрес> м.<адрес> ДД.ММ.ГГГГ было проведено собрание участников общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:36:0305004:11, на котором было принято решение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Норд-Агро», и заключении договора аренды данного земельного участка с ООО СХП «Алексеевское».

По мнению истца, проведение указанного собрания с целью расторжения договора аренды в одностороннем порядке является не законным, а решение, принятое на данном собрании о расторжении договора аренды, не является безусловным основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ответчикам и третьим лицам направлено уведомление о намерении обратиться в суд с требованием об оспаривании решения общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером №, от ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец ООО «Норд-Агро» просил признать недействительным (ничтожным) решение общего собрания участников общедолевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 63:36:0305004:11 (адрес ориентира: Российская Федерация, <адрес>, 0305004/11) о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Норд-Агро» (ИНН 6381019922), и о заключении нового договора аренды на данный земельный участок с ООО СХП «Алексеевское» (ИНН 6319725605), оформленное протоколом общего собрания участников общедолевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

Маркелова Т.Г. обратилась в суд со встречным иском к ООО «Норд-Агро» о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:36:0305004:11 от 01.07.2017, указав, что вопросы об обременении земельного участка правами аренды, освобождении от аренды, расторжении договора аренды отнесены к компетенции общего собрания участников долевой собственности, основанием для расторжения договора аренды явилось систематическое нарушение условий оплаты арендной платы со стороны истца.

ООО «Норд-Агро» по договору аренды должно производить выплату арендной платы в срок до 1 ноября текущего года, данный срок систематически нарушался, также не всем участникам долевой собственности на дату проведения общего собрания выплачена арендная плата за 2022 год, не возмещен земельный налог, который заплатили участники долевой собственности.

На собрании было выбрано полномочное лицо от участников долевой собственности – Кадринов Ю.А., который вправе расторгать договор аренды с ООО «Норд-Агро» и подписывать договор аренды с ООО СХП «Алексеевское», без доверенности действовать при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также заключать договоры аренды в отношении данного земельного участка.

По результатам собрания извещением от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Норд-Агро» направлено письменное предупреждение о необходимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить задолженность по арендной плате по земельному участку с кадастровым номером 63:36:0305004:11. Однако, до настоящего времени арендная плата по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ не погашена, задолженность перед Маркеловой Т.Г. не погашена за 5 лет.

Горбатова В.Ф., Иванов В.Ф., Чураков А.М., Мурзаков Ю.В., Фомина Г.Н. обратились в суд с заявлениями о присоединении к встречному иску Маркеловой Т.Г.

Кадринов Ю.А. в интересах Маркеловой Т.Г., Горбатовой В.Ф., Иванова В.Ф., Чуракова А.М., Мурзакова Ю.В., Фоминой Г.Н., Ивановой Л.Ф., Мироновой Е.А. обратился в суд со встречным иском к ООО «Норд-Агро» о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, по аналогичным основаниям.

Судом постановлено указанное выше решение, на которое ООО «Норд-Арго» подана апелляционная жалоба, где ставится вопрос об отмене решения от ДД.ММ.ГГГГ, вынесении нового решения, которым исковые требования ООО «Норд-Агро» о признании недействительным (ничтожным) решения общего собрания участников общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, м.р. Шенталинский, с.п. Туарма, участок 0305004/11, оформленного протоколом общего собрания участников общедолевой собственности от 02.02.2023 года - удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований Маркеловой Т.Г., Горбатовой В.Ф., Иванова В.Ф., Чуракова А.М., Мурзакова Ю.В., Фоминой Г.Н. к ООО «Норд-Агро» о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО «Норд-Агро» Макеев Д.И., действующий на основании доверенности, доводы жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований ООО «Норд-Агро» и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Маркеловой Т.Г., Горбатовой В.Ф., Иванова В.Ф., Чуракова А.М., Мурзакова Ю.В., Фоминой Г.Н.

В судебном заседании представитель ответчика (истца по встречному иску) Маркеловой Т.Г., третьего лица Кадринова Ю.А. и представитель третьего лица ООО «СП «Алексеевское» – Грахова С.В., действующая на основании доверенности, возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения, изложив свою позицию в письменных пояснениях.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом. Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

На основании ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права ( часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55,59-61, 67ГПК РФ), а также когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов                ( пункты 2,3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении».

По норме ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

По п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулирует Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (пунктом 1 статьи 1).

Данный закон устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, к сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Согласно пункту 2 статьи 1 Закона об обороте земель сельхозназначения правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ и законами субъектов РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 настоящего Закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 названного Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона об обороте земель сельхозназначения владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 14 ФЗ N 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, т.е. принять решение распорядительного характера, направленные на изменение условия договора, в том числе его прекращение.

По норме п.1 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

По норме п.1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Основания оспаривания решения по признаку оспоримости, содержатся в п. 1 ст. 181.4 ГК РФ, а именно: решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

    1)    допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

              2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

    допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования;

    допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

Таким образом, решение общего собрания оспоримо, если при подготовке к собранию, в порядке его проведения или голосования допущены процедурные вопросы, которые могли привести к нарушению прав участников гражданско-правового сообщества.

          По п.1 ст. 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно, если:

              1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

              2)принято при отсутствии необходимого кворума;

              3)принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

              4)противоречит основам правопорядка или нравственности.

Под основами правопорядка следует понимать базовые принципы публичного порядка, общественной, политической и экономической организации общества, безопасность государства, гражданский мир, нормальное функционирование государственного аппарата и т.п.

Как указано в п. 85 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25, нарушение стороной сделки закона или иного правового акта, в частности уклонение от уплаты налога, само по себе не означает, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности". Для квалификации сделки в качестве ничтожной должно быть установлено попирание самых фундаментальных публичных и общественных интересов.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером 63:36:0305004:11 по адресу: <адрес>, м.<адрес>, с.<адрес>, участок 0305004/11, площадью 736252, принадлежит на праве общей долевой собственности Чуракову А.М. – 1/15 доля, Фоминой Г.Н. – 2/15 доли, Мироновой Е.А. – 2/15 доли, Маркеловой Т.Г. – 2/15 доли, Мурзакову Ю.В., - 3/15 доли, Иванову В.Ф. – 1/15 доля, Ивановой Л.Ф. – 2/15 доли, Горбатовой В.Ф. – 2/15 доли.

Судом первой инстанции установлено, что 01.07.2017 между Горбатовой В.Ф., Ивановой Л.Ф., Ивановым В.Ф., Мурзаковым Ю.В., Маркеловой Т.Г., Мироновой Е.А., Фоминой Г.Н., Чураковым А.М. и ООО «Норд-Агро» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:36:0305004:11, по условиям которого арендодатели сдают, а арендатор принимает в аренду земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование : для сельскохозяйственного производства, общей площадью 736252 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СПК «Дружба».

Согласно п.п. 2.1, 3.1, 3.4, 4.1, 4.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатор обязан: эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением, для производства сельскохозяйственной продукции; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв; своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за землю.

Оплата аренды может производиться по желанию участника общей долевой собственности либо в денежном, либо в натуральном выражении: в денежном выражении арендная плата оплачивается из расчета 570 руб. за 1 га пашни, что составляет 2 793 руб. за одну долю размером 4,9 га пашни, соответствующую 1/15 доле в праве общей собственности на земельный участок, кадастровый №; в случае выбора участником общей долевой собственности получения арендной платы в натуральном выражении, арендная плата оплачивается предоставлением сельскохозяйственной продукции из расчета 1т фуража за 10 га пашни, что составляет за одну земельную долю размером 1/15 – 0,49т фуража в год; при условии обращения к арендатору и предъявлению ему документа, подтверждающего размер выставленного (оплаченного) налога, арендатор обязуется компенсировать участнику общей долевой собственности, являющемуся арендодателем, земельного налога.

Оплата производится до 1 ноября года, в котором арендатором осуществляется хозяйственная деятельность на земельном участке.

Настоящий договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. В случае, если в течение 30 дней до даты окончания срока действия договора ни одна из сторон договора не заявит о своем намерении прекратить действие договора в установленный в договоре срок, то договор продлевается на тех условиях на тот же срок.

Стороны с момента подписания настоящего договора не вправе в одностороннем порядке расторгнуть или изменить его. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон и наличия объективных причин, вызвавших такие действия сторон или по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, в котором приняли участие: Маркелова Т.Г. (2/15 доли), Фомина Г.Н. (2/15 доли), Мурзаков Ю.В. (3/15 доли), Горбатова В.Ф. (2/15 доли), всего 4 человека, обладающие 9/15 долями, собрание признано правомочным по принятию решения по повестке дня общего собрания.

По результатам проведения собрания приняты решения о расторжении договора аренды с ООО «Норд-Агро» от ДД.ММ.ГГГГ, заключении договора аренды с ООО СХП «Алексеевское», что подтверждается протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом того, что доказательств, подтверждающих нарушение процедуры проведения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, суду не представлено, в удовлетворении исковых требований ООО «Норд-Агро» о признании недействительным (ничтожным) решения общего собрания участников общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, отказано.

Согласно абз. 4 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны разъяснения о том, что, согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

При этом, следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В пункте 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Судом первой инстанции установлено, что в адрес ООО «Норд-Агро» от собственников земельного участка с кадастровым номером № в лице представителя ФИО10, действующего на основании протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, в порядке ст. 619 ГК РФ направлено письменное предупреждение о необходимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить всю задолженность по арендной плате земельного участка с кадастровым номером 63:36:0305004:11, одновременно разъяснено, что при неисполнении настоящего предупреждения, собственники подадут заявления о прекращении государственной регистрации аренды земельного участка арендными правами ООО «Норд-Агро».

Установлено, что ООО «Норд-Агро» систематически нарушало срок выплаты арендной платы.

Более того, как следует из пояснений арендодателей, сособственники данного земельного участка были заинтересованы в получении арендной платы в натуральном выражении (фуражное зерно), в 2017 году именно фуражное зерно получили арендодатели, впоследствии зерно не выдавалось и сособственники вынуждены были писать заявления на компенсацию арендной платы в денежном выражении, а некоторые из них таких заявлений даже не писали,     организация по приему заявлений арендодателей не налажена, собственники земельного участка вынуждены были обращаться за помощью к главе с.<адрес>, все эти обстоятельства и побудили собственников земельного участка провести общее собрание ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, суд первой инстанции установил, что в нарушение условий договора аренды, ООО Норд-Агро» не осуществил мероприятия по улучшению, защите и охране почв земельного участка, что подтверждается актом осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, составленного главой с.<адрес> ФИО19, агрономом МКУ «Шенталинское управление сельского хозяйства» ФИО20, главным специалистом администрации м.<адрес> (эколог) ФИО21, из которого следует, что на земельном участке с кадастровым номером № наблюдается зарастание многолетней сорной растительностью (видовой состав: чертополох колючий, осот полевой, цикорий обыкновенный и др.).

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что систематическое нарушение ООО «Норд-Агро» сроков выплаты арендной платы арендодателям, равно, как допущенное бездействие, ведущее к ухудшению почв, является существенным нарушением условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, и удовлетворил встречные исковые требования о расторжении договора аренды.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, сделаны с верным применением норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Норд-Агро» о том, что участники долевой собственности заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 63:36:0305004:11 с ООО СХП «Алексеевское» при действующем договоре аренды с ООО «Норд-Агро», что влечет ничтожность принятого решения, а также о том, что, если договором предусмотрен запрет на односторонний отказ от исполнения договора (ссылка в жалобе на п.4.2., 4.9. договора аренды и норму ст. 310 ГК РФ), то участники долевой собственности лишены права до истечения срока действия договора его расторгать, признаются судебной коллегией несостоятельными.

Учитывая, что вопрос об обременении земельного участка правами аренды отнесен к компетенции общего собрания участников долевой собственности, то и вопрос об освобождении от аренды, расторжении договора аренды также является компетенцией общего собрания.

Статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Иск в суд с требованием о расторжении договора аренды является способом реализации решения гражданско-правового сообщества, механизмом исполнения такого решения.

По п. 8 ст. 14.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

Таким образом, порядок расторжения договора, предусмотренный нормами ГК РФ, применяется субсидиарно к нормам Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Учитывая, что от участников долевой собственности как встречный иск заявлено требование о расторжении в судебном порядке договора аренды с ООО «Норд-Агро» от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды с ООО «Норд-Агро» будет считаться расторгнутым только в случае вступления в силу решения Исаклинского районного суда Самарской области, которым требования о расторжении договора удовлетворены, решение общего собрания правовое последствие в виде расторжении договора аренды не влечет, а является способом выявления воли участников долевой собственности на заявление иска о расторжении договора аренды.

Если истец не ссылается на процедурные нарушения при проведении общего собрания, то само по себе решение участников долевой собственности о расторжении договора аренды еще не нарушает права арендатора, поскольку не несет негативных последствий для арендатора до тех пор, пока на основании решения общего собрания не будет подан иск о расторжении договора аренды.

Как следует из материалов дела, требование о признании недействительным договора аренды, заключенного между участниками долевой собственности и ООО СХП «Алексеевское», ООО «Норд-Агро» не заявлено.

Кроме того, действующие нормы законодательства не запрещают заключать договор аренды земельного участка с иным лицом при наличии действующего договора аренды.

Принятие участниками долевой собственности решения о заключении договора аренды с ООО СХП «Алексеевское» -это стадия формирования и выявления воли множественности сособственников на заключение договора аренды, выбор арендатора, формулирование условий такой аренды. Выбор полномочного лица на заключение такого договора аренды от имени арендодателей, подписание договора аренды в письменном виде -это оформление решения о заключении договора аренды. До даты государственной регистрации такой договор не считается заключенным. Учитывая, что условие о передаче земельного участка включено в содержание договора, это условие также считается достигнутым с даты государственной регистрации договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении порядка заявления встречного иска и выражения воли о присоединения к иску остальных участников долевой собственности, на правильность принятого решения не влияют.

Как указано в п. 103 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 30.01.2009 N 1-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой гражданки П.Л.", в силу содержащихся в указанных статьях специальных норм решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников общей долевой собственности на этот земельный участок на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников.

Таким образом, иск Маркеловой Т.Г. о расторжении договора аренды является выражением воли на расторжение договора аренды всего гражданско-правового сообщества участников долевой собственности на земельный участок, который заявлен как встречный иск на требование об оспаривании решения общего собрания от 02.02.2023.

В данном случае, как бы процессуально не были оформлены заявления в суд от имени иных участников долевой собственности, они имели целью донести до суда свою позицию по делу, сообщить суду, что согласны с требованием о расторжении договора аренды с ООО «Норд-Агро».

          Вопреки доводам апелляционной жалобы о существенности нарушений договора аренды с ООО «Норд-Агро», судебная коллегия приходит к выводу, что нарушение условий договора о предоставлении земельного участка в аренду за плату, а также о сроках и порядке внесения арендной платы является существенным, а, следовательно, в силу вышеприведенных норм материального права может являться основанием для досрочного расторжения договора судом.

В данном случае следует исходить из того, что со стороны арендатора имело место систематическое нарушение срока выплаты арендной платы, невыплата ее отдельным лицам полностью или частично.

         Кроме того, как следует из материалов дела, основанием для досрочного расторжения договора аренды являлось не только просрочка платежа более 2 раз, но и нарушение сроков платежа более 2 раз.

Согласно разъяснений, данных в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В случае частичной выплаты арендных платежей, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, то есть не по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а по основаниям, предусмотренным пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для определения степени существенности нарушения условий договора, суду необходимо установить объем нарушения в отношении каждого из истцов, (размер невыплаченной арендной платы), длительность нарушения, его последствия для арендодателя и т.п.)

Материалами дела подтверждаются следующие существенные нарушения сроков выплаты арендной платы по каждому из участников долевой собственности:

ФИО1 – арендная плата за 2017 год выплачена ДД.ММ.ГГГГ, за 2019 год –    ДД.ММ.ГГГГ, за 2020 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2021 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2022 год – ДД.ММ.ГГГГ. За 2023 год арендная плата не выплачена полностью, земельный налог не компенсирован.

ФИО8 – арендная плата за 2017 год выплачена ДД.ММ.ГГГГ, за 2018 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2019 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2020 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2021 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2022 год – ДД.ММ.ГГГГ. За 2023 год арендная плата не выплачена полностью, земельный налог не компенсирован.

ФИО7 – арендная плата за 2017 год выплачена ДД.ММ.ГГГГ, за 2018 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2019 – ДД.ММ.ГГГГ, за 2020 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2021 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2022 год – ДД.ММ.ГГГГ. За 2023 год арендная плата не выплачена полностью, земельный налог не компенсирован.

ФИО6 – в 2017 году получила зерно 878кг, арендная плата за 2018 год выплачена ДД.ММ.ГГГГ, за 2019 год – ДД.ММ.ГГГГ, в 2020 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2021 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2022 – ДД.ММ.ГГГГ. За 2023 год арендная плата не выплачена полностью, земельный налог не компенсирован.

ФИО2 – арендная плата за 2017 год выплачена ДД.ММ.ГГГГ, за 2018 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2019 – ДД.ММ.ГГГГ, за 2020 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2021 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2022 год – ДД.ММ.ГГГГ ; компенсация земельного налога за 2017 и 2018 годы не выплачена. За 2023 год арендная плата не выплачена полностью, земельный налог не компенсирован.

ФИО5 - арендная плата за 2017 и 2022 годы не выплачена, за 2018 год выплачена ДД.ММ.ГГГГ, за 2019 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2020 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2021 год – ДД.ММ.ГГГГ, земельный налог за 2017 год не компенсирован. За 2023 год арендная плата не выплачена полностью, земельный налог не компенсирован.

ФИО3 – в 2017 году получила зерно 878кг, арендная плата выплачена за 2018 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2019 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2020 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2021 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2022 год – ДД.ММ.ГГГГ За 2023 год арендная плата не выплачена полностью, земельный налог не компенсирован.

ФИО9 – в 2017 году получил зерно 439кг, за 2018 год арендная плата выплачена ДД.ММ.ГГГГ, за 2019 год – ДД.ММ.ГГГГ, за 2020 год – ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата за 2021, 2022 годы не выплачена. За 2023 год арендная плата не выплачена полностью, земельный налог не компенсирован.

                Из общей позиции арендодателей следует, что они являются жителями села и рассчитывали на получение арендой платы в натуральной форме, а именно, в виде фуражного зерна. О подделке заявлений о выплате арендной платы деньгами заявила ФИО4 в заявлениях от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, без номер и без даты; ФИО5 в заявлениях от ДД.ММ.ГГГГ, за 2018 год без номера и без даты; ФИО6 в заявлениях от 1ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, без номера и без даты. Кроме того, указанные лица обращали внимание на схожесть почерка в заявлениях от их имени.

Судебная коллегия отмечает, что доводы арендодателей не оспорены представителем ООО «Норд-Агро» надлежащим образом, ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы перед судебной коллегией не заявлено, равно, как и не представлено иных допустимых доказательств, опровергающих позицию ответчиков. Расчет по выплатам, представленный представителем ООО «Норд-Агро», не может быть принят во внимание, поскольку не все выплаты ( за исключением тех, которые признают ответчики) подтверждены доказательствами, более того, сам факт выплат имел место при обстоятельстве подмены воли арендодателей, которые рассчитывали на получение выплат в натуральной форме в виде фуражного зерна.

Судебная коллегия критически относится к доводам апелляционной жалобы о том, что истец проводил мероприятия по улучшению, защите и охране почв земельного участка, не допускал деградацию и ухудшение плодородия почв, соблюдал специально установленный режим использования земель.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что суд сделал противоположные выводы без специальных познаний в данной области, судебная коллегия учитывает, что    суд первой инстанции принял во внимание Акт осмотра № от ДД.ММ.ГГГГ, ставленый в рамках муниципального земельного контроля, комиссией в составе главы сельского поселения <адрес>, главного агронома МКУ «Шенталинское управление сельского хозяйства», главного специалиста Администрации муниципального района Шенталинский (эколог), т.е. специалистами в данной области. Комиссия установила, что земельные участки заросли многолетней сорной растительностью (видовой состав: чертополох колючий, осот полевой, цикорий обыкновенный и т.д. Установлены обстоятельства непроведения ООО «Норд-Агро» мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от негативного воздействий, а также по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению мелиоративных защитных лесных насаждений, сохранению достигнутого уровня мелиорации, воспроизводству плодородных земель сельскохозяйственного назначения. Приложенная фототаблица подтверждает, что ООО «Норд-Агро» не использует арендованные земельные участки по назначению, что привело к тому, что они заросли сорняками. Из фототаблицы видно, что заросло 100% площадей арендованных земельных участков.

Признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, утверждены постановлением Правительства РФ т 18.09.2020 N 1482 "О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации". По п. 1 постановления признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению являются в том числе: наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями по перечню согласно приложению и (или) древесно-кустарниковой растительностью (за исключением поле- и лесозащитных насаждений, плодовых и ягодных насаждений), и (или) наличие дерна, характеризующегося переплетением корней, побегов, корневищ многолетних сорных растений, глубина которого достигает 15 и более сантиметров (за исключением наличия дерна на земельных участках, предназначенных и используемых для выпаса сельскохозяйственных животных), и (или) распространение деградации земель. Перечень сорных растений для установления признаков неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использованию с нарушением законодательства РФ, утвержден постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482, к которому отнесены выявленные на арендованных земельных участках чертополохи разных видов, осот полевой.

В жалобе ООО «Норд-Агро» указывает, что осенью 2022 года сложились неблагоприятные условия для сбора урожая льна и по этой причине земли «отдыхают», истец планируют подготовить земельный участок для весеннего сева или парировать под озимые 2024 года.

Однако, обоснованность указанных доводов не подтверждена допустимыми доказательствами, в частности, заключением специалиста в данной области.

Судебная коллегия находит обоснованными пояснения представителя Маркеловой Т.Г. о том, что сроки подготовки земли под яровой или озимый урожай 2024 года уже прошли, при этом, каких-либо земледельческих работ на спорном земельном участке с лета 2022 года ООО «Норд-Агро» не производит. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Таким образом, оснований для отмены решения суда не имеется. Судом дана надлежащая правовая оценка представленным доказательствам и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения суда, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Исаклинского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Норд-Агро» – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ