Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2541/2022 ~ М-1888/2022 от 06.04.2022

Дело № 2-1-2541/2022                        64RS0042-01-2022-003835-93

Решение

Именем Российской Федерации

19 мая 2022 года                                         г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Мельникова Д.А.,

при секретаре судебного заседания Кущеевой И.А.,

с участием истца Абросимовой К.С.,

представителя истца Лялина А.А.,

ответчика Потрясова С.А.,

представителя ответчика Половко А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО1, публичное акционерное общество «Сбербанк России» о понуждении к заключению договора купли-продажи,

установил:

истец обратился в суд с настоящим иском, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого ответчик обязался продать и передать в собственность истцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ принадлежащую ему
<адрес>, общей площадью 50,1 кв.м с кадастровым номером 64:50:010508:629, расположенную в <адрес> в <адрес>, а истец обязался оплатить ответчику за <адрес> 500 000 руб. Передаче квартира подлежала в состоянии, в котором находилась на момент осмотра, с кухонным и спальным гарнитуром, комплектом мебели в прихожей. При подписании предварительного договора истец внес аванс в размере 10 000 руб.
Истец ДД.ММ.ГГГГ обнаружил, что указанная квартира выставлена на продажу по цене 2 800 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ риэлтор ответчика позвонил истцу, сообщив о том, что в связи с увеличением стоимости аналогичных квартир, ответчик не хочет подписывать основной договор, поскольку цена на квартиру увеличилась на 200 000 руб., после чего объявление дополнено указанием, что объект находится под авансом. ДД.ММ.ГГГГ во исполнение предварительного договора
купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры, явившись
ДД.ММ.ГГГГ в 09:00 час. в МФЦ <адрес>. Аналогичное предложение истцом ДД.ММ.ГГГГ направлено ответчику курьерской службой. С аналогичным предложением и приложением проекта основного договора купли-продажи квартиры
ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику отправление курьерской службой. От риэлтора ответчика поступала информация об отсутствии последнего в городе
до ДД.ММ.ГГГГ, истечении срока предварительного договора
ДД.ММ.ГГГГ и отсутствия у него желания на подписание нового договора. Истец ДД.ММ.ГГГГ ожидал ответчика в МФЦ <адрес> с 09:00 час. до 10:30 час., взяв талоны на запись в очередь на подачу документов. Однако, ни ответчик, ни его представитель не явились, после чего истец позвонил риэлтору ответчика и назначил дату и время совершения сделки в 09:00 час. ДД.ММ.ГГГГ
в МФЦ <адрес>. В указанной организации ДД.ММ.ГГГГ в период с 09:00 час. до 10:30 час. истец ожидал, взяв талоны в очередь для сдачи документов, но ответчик или его представитель не явились. ДД.ММ.ГГГГ от ответчика истцу поступило
смс-сообщение с просьбой представить реквизиты счета для возвращения аванса. Считая свои права нарушенными, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в суд, требуя обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи квартиры, общей площадью 50,1 кв.м с кадастровым номером 64:50:010508:629, расположенной по адресу: <адрес>, на следующих существенных условиях, предусмотренных предварительным договором
купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ:

а) отчуждаемый объект: квартира, общей площадью 50,1 кв.м с кадастровым номером 64:50:010508:629, расположенная по адресу: <адрес>,

б) цена отчуждаемого объекта: 2 500 000 руб.

в) порядок оплаты отчуждаемого объекта: 10 000 руб. оплачены
ФИО2 ФИО3 наличными денежными средствами в момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от
ДД.ММ.ГГГГ, оставшиеся 2 490 000 руб. оплачиваются ФИО2 наличными денежными средствами в день заключения договора купли-продажи.

г) порядок передачи отчуждаемого объекта: по акту приема-передачи в течение одного календарного дня после заключения договора купли-продажи;

д) иные существенные условия договора:

- ФИО3 в течение одного календарного дня снимается с регистрационного учета в отчуждаемой квартире,

- ФИО3 до дня передачи квартиры оплачивает все платежи, связанные с использованием квартиры, в том числе налог на имущество, коммунальные и эксплуатационные платежи, капитальный ремонт,

- квартира передается ФИО3 в пригодном для проживании состоянии, укомплектованная исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием,

- в квартире остается: исправный кухонный гарнитур, спальный гарнитур, комплект мебели в прихожей.

Установить, что договор купли-продажи квартиры считается заключенным между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) с даты вступления решения по настоящему делу в законную силу.

Ответчиком представлены возражения на иск, в которых ФИО3 просил исковые требования о понуждении его к заключению договора купли-продажи квартиры оставить без удовлетворения, ссылаясь на то, что не стал заключать основной договор купли-продажи указанной квартиры в виду нестабильной ситуации на рынке недвижимости и роста цен на жилье, предложив через риэлтора представителю истца расторгнуть заключенный с истцом предварительный договор купли-продажи указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и вернуть аванс, о чем с ДД.ММ.ГГГГ информировали представителя истца. Поскольку стоимость квартиры, указанная в предварительном договоре ответчика не устраивала
ДД.ММ.ГГГГ он заключил договор купли-продажи данной квартиры с ФИО1 При этом ответчик ссылался на то, что понудить его к заключению договора нельзя, поскольку на день подачи иска отсутствует предмет договора. При этом ответчик указал, что хотя предварительный договор формально делает заключение основного договора обязательным для обеих сторон, фактически при отчуждении имущества третьему лицу, восстановить в полном объеме нарушенные права и интересы потерпевшей стороны невозможно.

В судебном заседании истец и его представитель заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить, ссылаясь на то, что и в настоящее время предварительный договор продолжает действовать, поскольку в установленные сроки покупатель направил предложение о заключении основного договора, в свою очередь ответчик располагал адресом истца, который был указан в заключенном ими предварительном договоре.

Ответчик и его представитель считали заявленные требования не подлежащими удовлетворению, заявив о наличии форс-мажора на фоне проведения РФ специальной военной операции на Украине, отрицая, что основной договор не заключен по вине ответчика, при этом для направления письма о расторжении договора у ответчика отсутствовал адрес истца. Ответчик также пояснил, что риэлтор, который не знал о подписании ДД.ММ.ГГГГ другого договора, уведомлял его о явке
ДД.ММ.ГГГГ.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО1, публичное акционерное общество «Сбербанк России», извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -
ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со статьей 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Статьей 56 ГПК РФ определено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №
«О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.
Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом
(пункт 3 статьи 487 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

При рассмотрении дела установлено и сторонами не оспаривается факт заключения между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи квартиры, общей площадью 50,1 кв.м с кадастровым номером 64:50:010508:629, расположенной по адресу: <адрес>, с возложением на ФИО3 обязанности продать и передать в срок до ДД.ММ.ГГГГ принадлежащую ему на праве собственности квартиру, а на ФИО2 купить и принять в собственность указанную недвижимость, находящуюся по адресу: <адрес>, по цене 2 500 000 руб. (л.д. 9).

При этом в пункте 3 данного договора указано, что отчуждаемая квартира принадлежит ФИО3 на праве собственности, что подтверждается государственной регистрацией права № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем при рассмотрении дела ответчик утверждал, что в середине
марта 2022 года ему необходимо было явиться к нотариусу для оформления документов, а далее передумал продавать квартиру по цене, согласованной в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ.

Нельзя согласиться с доводами о том, что на основании принципа свободы договора, закрепленного в статье 1 ГК РФ, лицо не может быть принуждено к совершению сделки, связанной с отчуждением принадлежащего ему на праве собственности имущества, поскольку у него отсутствует добровольное волеизъявление на заключение основного договора на условиях, определенных в предварительном договоре.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, ФИО3 тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ. Указанная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ.

Так же нельзя отнести обстоятельства, на которые ссылается ФИО3, как форс-мажор, поскольку данные события таковыми по отношению к правоотношениям, связанным с реализацией недвижимого имущества внутри Российской Федерации, не являются.

Истцом 23, 24, ДД.ММ.ГГГГ предприняты попытки заключения договора (л.д. 10-17), при этом подтверждена финансовая возможность у него для совершения сделки (л.д. 18-19).

Вместе с тем, до истечения срока, согласованного сторонами в пункте 1 заключенного ими предварительного договора купли-продажи квартиры от
ДД.ММ.ГГГГ, ответчик по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ реализовал это имущество третьему лицу ФИО1, право собственности которой зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 50).

Вместе с тем, в настоящий момент, когда до обращения в суд произошел переход права собственности на объект третьему лицу, удовлетворение требований истца об обязании ответчика, который собственником данной квартиры уже
не является, заключить договор ее купли-продажи в отсутствие у продавца предмета договора, не основан на нормах гражданского законодательства, на что указывают обе стороны (в иске и возражениях на иск), а также может повлечь нарушение прав иных лиц, что не допустимо. При этом истец не лишен возможности в дальнейшем восстановить свои права, в случае их нарушения, иным способом, на что справедливо указывает ответчик в возражениях на иск.

При таких основаниях суд не находит основания для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО1, публичное акционерное общество «Сбербанк России» о понуждении к заключению договора купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд Саратовской области.

Председательствующий: подпись.

Верно. Судья                    Д.А. Мельников

Секретарь судебного заседания            И.А. Кущеева