Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1872/2014 ~ М-1693/2014 от 15.09.2014

Дело № 2-1872/14

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ                             <адрес>        

Сальский городской суд <адрес>

в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Н.А.

при секретаре Гладченко Т.Н.

с участием истца Симонов А.Ю., представителя ответчика адвоката ФИО10,

по иску Симонов А.Ю. к Баев И.А. о признании подлежащим регистрации договора купли-продажи квартиры и признании подлежащего государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Симонов А.Ю. обратился в суд с иском к Баев И.А. о признании подлежащим регистрации договора купли-продажи квартиры и признании подлежащего государственной регистрации перехода права собственности, мотивируя требования тем, что он ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи квартиры с Баев И.А., интересы которого в нотариальной конторе представляла Тимофеева В.И. Договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован у нотариуса <адрес> ФИО7 в реестре за №. В результате сделки он приобрел квартиру, жилой площадью <данные изъяты> кв.м., состоящую из трех комнат, расположенную многоквартирном доме по адресу: <адрес>. С 2000 года и по настоящее время он проживает в указанной квартире, прописал там свою маму. Договор купли-продажи в Учреждении юстиции им зарегистрирован не был, так как ни он, ни представитель продавца, Тимофеева В.И., по своей юридической неграмотности не знали о необходимости данных действий и считали, что заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры является единственным официальным документом, подтверждающим право собственности на квартиру.

В 2013 году возникла необходимость установить газовый счетчик в квартире, на что потребовалось свидетельство о праве собственности на квартиру. Он обратился в управление Росреестра в <адрес>, где ему пояснили, что для получения свидетельства необходим договор купли-продажи и присутствие обеих сторон договора – продавца и покупателя, в случае отсутствия одной из сторон сделки, зарегистрировать переход права собственности могут только на основании решения суда.

Истец заказал технический паспорт квартиры, получил кадастровый паспорт и стал активно искать Баев И.А. Родственников в <адрес> у него он не нашел. Тимофеева В.И. с ним связь не поддерживает. Соседям по дому он адреса отбытия не оставлял. Со слов самого Баев И.А. и отметки в домовой книге, он собирался уезжать в Чукотский автономный округ. На его телефонный запрос в <адрес> миграционной службы по Чукотскому автономному округу о возможности предоставления информации о месте нахождения Баев И.А. ему ответили, что в соответствии с законом РФ «О персональных данных», посоветовали обратиться в адресный стол. Но ни адреса, ни телефонов адресного стола <адрес> он не нашёл.

Решить вопрос о переходе права собственности на квартиру во внесудебном порядке невозможно. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель не принимает мер к государственной регистрации, истец считает, что действия ответчика следует воспринимать как уклонение от государственной регистрации сделки.

Право собственности на квартиру ответчика подтверждается справкой о принадлежности, выданной ГУПТИ РО Сальский филиала № техническим паспортом, где указано, что правообладателем является Баев И.А., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Сальской ГНК ФИО8, рег. №.

Из договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом, следует, что Баев И.А. в лице представителя Тимофеева В.И. продал, а истец купил квартиру за <данные изъяты> рублей, который переданы представителю продавца до подписания договора, а ему передано недвижимое имущество и имеющиеся документы на квартиру.

На указанную квартиру больше никто не претендует, с ДД.ММ.ГГГГ он владеет ею как собственник, оплачивает коммунальные платежи и за содержание жилья, за свой счет проводит текущий ремонт жилого помещения, полностью несет бремя содержания спорной квартиры. Считает себя собственником квартиры, так как сделка совершена в установленном законом порядке, он открыто и добросовестно владеет имуществом.

Считает, что после подписания договора купли-продажи, уплаты им всей суммы денег и передачи ему квартиры, но до государственной регистрации перехода права собственности, он является владельцем указанного выше имущества.

В настоящее время зарегистрировать переход права собственности в установленном законом порядке он не имеет возможности, в связи с тем, что отсутствует продавец недвижимого имущества ФИО9, его место жительства неизвестно, заявление о переходе права собственности он не подал, таким образом, следует воспринимать действия ответчика как уклонение от государственной регистрации сделки, и истец вынужден обратиться в суд с данным иском.

На основании вышеизложенного, истец просил признать подлежащим регистрации договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Баев И.А. в лице ФИО16 и Симонов А.Ю.; признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности от Баев И.А. к Симонов А.Ю. на квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой <данные изъяты> кв.м., состоящую из трех комнат и расположенную по адресу: <адрес>.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал и под протокол судебного заседания уточнил, просит суд признать действительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Баев И.А. в лице Тимофеева В.И. и Симонов А.Ю.; произвести государственную регистрацию сделки и перехода права собственности на <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>

Ответчик Баев И.А. в судебное заседание не явился. Суд в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ неоднократно извещал ответчика о времени и месте судебного разбирательства посредством направления по последнему месту проживания, указанному в исковом заявлении: <адрес> судебных повесток. Почтовые отправления возвращены в суд по причине «отсутствие адресата по указанному адресу».

Согласно ст. 119 ГПК РФ при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.

В соответствии с ч. 4 ст. 116 ГПК РФ в случае, если неизвестно место пребывания адресата, об этом делается отметка на подлежащей вручению судебной повестке с указанием даты и времени совершенного действия, а также источника информации.

Из данных норм следует, что обязательным условием рассмотрения дела при неизвестности места пребывания ответчика является поступление в суд сведений о том, что указанный адресат по данному адресу не проживает и новое местонахождение ответчика неизвестно.

Согласно адресной справке Баев И.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированным в <адрес> и <адрес> не значится (л.д.21),

С учетом того, что судом были предприняты все возможные и предусмотренные законом меры по уведомлению ответчика о времени и месте судебного разбирательства, однако в суд поступили доказательства, свидетельствующие об отсутствии его по последнему известному месту проживания и суду неизвестно место его нахождения, то в порядке ст. 50 ГПК РФ ответчику Баев И.А. в качестве представителя назначен адвокат ФИО10, которая, действуя в интересах ответчика, иск не признала.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 35 Конституции РФ, каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности.

Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома и переход права подлежат государственной регистрации, которая согласно со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года № 122-ФЗ является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 2 статьи 558 ГК РФ не предусмотрена недействительность договора купли-продажи жилого дома в случае несоблюдения требования о государственной регистрации такого договора.

Кроме того, действующее законодательство, в том числе ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 года № 122-ФЗ не предусматривает сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода прав собственности по нему.Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ Баев И.А. в лице представителя Тимофеева В.И., действующей на основании доверенности, удостоверенной специалистом Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года по реестру №, а ФИО17 в соответствии с условиями настоящего договора купил квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., состоящую из трех комнат, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д.5).

Из материалов дела следует, что спорный объект недвижимости принадлежал продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного государственным нотариусом Сальской ГНК ФИО8, р.№ №. Указанный договор зарегистрирован в Сальском БТИ (л.д.27).

Согласно техническому паспорту на <адрес>, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> инвентарный номер № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выданному Сальским филиалом ГУПТИ РО, общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., жилая площадь – <данные изъяты> кв.м., площадь балкона <данные изъяты> кв.м. (л.д.6-9).

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что стороны признали данный договор имеющим силу передаточного акта. С момента подписания договора обязательство продавца передать указанную квартиру считается исполненным (л.д.5).

Кроме этого, обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец указал, что Баев И.А. передал истцу ключи и правоустанавливающие документы на вышеуказанное имущество.

В подтверждение факта получения истцом спорного недвижимого имущества от продавца, Симонов А.Ю. представил суду копию домовой книги для регистрации граждан, проживающих в <адрес> (л.д.10-11), а также квитанции на оплату коммунальных платежей за период с 2005 года по состоянию на сегодняшний день, свидетельствующие о том, что плательщиком коммунальных платежей за спорное жилое помещение значится непосредственно истец (л.д.43-54).

Из условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ так же следует, что спорное недвижимое имущество продано за <данные изъяты> рублей. Покупатель исполнил обязательство по выплате продавцу денежных средств в указанном размере, расчет между сторонами произведен полностью (п.3 договора). Денежные средства в указанном выше размере получила представитель по доверенности Тимофеева В.И.

Согласно сведениям Администрации Гигантовского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ №, в архиве Администрации Гигантовского сельского поселения находится доверенность Баев И.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения на имя Тимофеева В.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, удостоверенная ФИО14, специалистом администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.40,41).

Допрошенный в судебном заседании свидетель Тимофеевой В.И. суду показала, что Баев И.А. приходится ей двоюродным братом, других родственников в <адрес> у него нет. В 1995 году он приехал с Севера в <адрес> на постоянное место жительства. Сначала он жил у неё, потом купил квартиру по адресу: <адрес>. В 2000 году Баев И.А. нашел работу на Севере, и ему нужно было срочно ухать, в связи с чем, он попросил её продать его квартиру, оформив доверенность на совершение сделки. Она дала объявление о продаже квартиры. К ней обратился Симонов А.Ю. с целью приобретения спорной квартиры. Они оформили и подписали договор купли-продажи, после чего я передала ключи и всю документацию на квартиру покупателю, а он в свою очередь передал ей денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, которые она в последующем отдала брату.

Учитывая вышеизложенное, суд пришёл к выводу о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ совершен в надлежащей форме, сторонами были согласованы все существенные условия, у продавцов были правомочия по отчуждению спорного имущества, договор сторонами исполнен, не нарушает прав и интересов третьих лиц.

В абзаце 3 пункта 60 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности, покупатель уже является законным владельцем этого имущества. Соответственно, он может защищать свое владение на основании ст. 305 ГК РФ. Однако, распоряжаться этим имуществом покупатель еще не может, поскольку право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявлений сторон договора.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец указывает на то, что он проживает в спорной квартире, несет бремя её содержания с момента её приобретения, проводит текущий ремонт, уплачивает коммунальные платежи, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру в отдел государственной регистрации стороны договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ не обращался, в связи с юридической неграмотностью. Баев И.А. выехал за пределы <адрес>, о месте его нахождения в настоящее время сведений нет, в связи с чем, принять меры к государственной регистрации сделки в настоящее время невозможно.

В соответствии со ст. 165 ч. 3 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также предусмотрено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Давая оценку представленным истцом доказательствам, у суда нет оснований усомниться в их достоверности и объективности, судом они принимаются как допустимые (ст. 60 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению, поскольку они обоснованны и не противоречат закону.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░ ░.░..

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░>, ░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░░░░ № ░░ ░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ ░.░., ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ <░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

    ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                              ░.░. ░░░░░░░░░░