Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-68/2024 (2-1328/2023;) ~ М-1063/2023 от 21.07.2023

Дело № 2-68/2024

УИД 21RS0016-01-2023-001209-61

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 января 2024 года                             пос. Кугеси

Чебоксарский районный суд Чувашской Республики

в составе председательствующего судьи Тяжевой А.Ю.,

при секретаре судебного заседания Сидоровой Л.А.,

с участием истца Оглодиной Н.В., представителя ответчика, третьего лица Аргандеевой Н.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Оглодиной Наталии Васильевны к Пономаревой Любови Аркадьевне

о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, о прекращении записи о регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок; о возврате в собственность жилого дома и земельного участка

                У С Т А Н О В И Л:

Оглодина Н.В. обратилась в суд с иском к Пономаревой Л.А. первоначально с требованием о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что 4 мая 2023 года между истцом и ответчиком Пономаревой Л.А. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>. По условиям договора цена отчуждаемого имущества составляет 2 100 000 рублей.

Ответчик является матерью <ФИО> - риэлтора, с которой она переписывалась в программе ВАТсап, в которой стороны обговаривают, что сделка совершена для вида, чтобы прикрыть другую сделку.

Фактически между сторонами сложились отношения, согласно которым Истец передает без фактической оплаты жилой дом и земельный участок Ответчику, взамен Третье лицо Полутина Т.В. обязуется заботиться и содержать Истца.

18 мая 2023 года между истцом и третьим лицом произошел конфликт, после чего третье лицо Полутина Т.В. перестала выходить на связь, заблокировала возможность общения.

В дальнейшем истец Оглодина Н.В., уточняя предмет иска указала, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства от Покупателя она не получила, в связи с чем указывает, что Покупателем нарушены существенные условия договора, что является основанием для расторжения договора купли-продажи.

С учетом уточнения истец Оглодина Н.В. просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома площадью 73,7 кв. метров с кадастровым №, земельного участка площадью 3100 кв. метров с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>, заключенный 4 мая 2023 года между Оглодиной Н.В. и Пономаревой Л.А., прекратить в ЕГРН запись о регистрации права Пономаревой Л.А. на вышеуказанное недвижимое имущество, и возвратить ей в собственность жилой дом и земельный участок.

В судебном заседании истец Оглодина Н.В. исковые требования поддержала, пояснив, что Полутина Т.В. принимала участие в качестве риэлтора при продаже ею квартиры в <адрес>, и покупки для нее жилого дома в сельской местности.

После покупки жилого дома с земельным участком в д. Таушкасы Чебоксарского района Чувашской Республики она предложила <ФИО> стать ее наследником на это имущество путем составления на нее завещания, поскольку у нее нет близких лиц.

Полутина Т.В. предложила оофрмить договор купли-продажи с условием, что за ней сохраняется право пожизненного пользования жилым домом и земельным участком, а также обещала осуществлять за ней уход и заботу.

4 мая 2023 года Полутина Т.В. с мужем приехали за ней в деревню на автомобиле, и привезли в г. Чебоксары в МФЦ, где она впервые увидела мать <ФИО> Пономареву Л.А.

При подписании договора купли-продажи сотруднику МФЦ она сообщила, что денежные средства по договору купли-продажи получила, и подписала договор купли-продажи.

После подписания договора купли-продажи Полутина Т.В. изменила свое отношение к ней, стала грубо обращаться, устанавливать в доме свои правила, в связи с чем она потребовала вернуть ей в собственность жилой лом с земельным участком, на что от <ФИО> получила отказ.

Ссылаясь на отсутствие оплаты по договору купли-продажи от 4 мая 2023 года, истица Оглодина Н.В. просила суд расторгнуть договор купли-продажи, вернув ей в собственность жилой лом и земельный участок.

Ответчик Пономарева Л.А., третье лицо Полутина Т.В., извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, обеспечили явку своего представителя.

Представитель ответчика, третьего лица <ФИО>, Аргандеева Н.О., действующая по доверенности от 4 октября 2023 года, исковые требования Оглодиной Н.В. не признала, пояснив, что договор купли-продажи от 4 мая 2023 года был заключен сторонами добровольно, зарегистрирован в установленном порядке.

При подписании договора купли-продажи Оглодина Н.В. подтвердила получение от Покупателя денежных средств, о чем было указано в самом тексте договора, и подписав его, подтвердила получение денежных средств в счет оплаты по договору. Пономарева Л.А. и Полутина Т.В. не нарушают условия договора по сохранению за истицей право пользования всем имуществом, и полагает отсутствующим основания для расторжения договора купли-продажи

Третье лицо- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, представителя в судебное заседание на направило, отзыв на исковое заявление не представил.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения истца, представителя ответчика и третьего лица, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно договору купли-продажи от 4 мая 2023 года, Оглодина Н.В., именуемая в дальнейшем «Продавец» с одной стороны, и Пономарева Л.А., именуемая в дальнейшем «Покупатель» заключили Договор, по условиям которого Продавец продал принадлежащие ему на праве собственности жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>.

Пунктом 3 договора предусмотрено, что отчуждаемый Объект оценивается сторонами и продается за 2 100 000 рублей 00 копеек, из которых стоимость земельного участка составляет 800 000 рублей, а стоимость жилого дома 1 300 000 рублей.

В пункте 3.1 Договора указано, что денежная сумма в размере 2 100 000 руб. передана «Покупателю» «Продавцом» (так в тексте договора) до подписания настоящего договора.

«Продавец» передает, а «Покупатель» принимает продаваемый объект в том качественном и пригодном для эксплуатации состоянии, как он есть на день подписания Договора купли-продажи, с имеющимся на момент его подписания санитарно-техническим, электро-, газо- и другим оборудованием.

Пунктом 7 договора купли-продажи предусмотрено сохранение за «Продавцом» право пожизненного безвозмездного пользования земельным участком и право пожизненного проживания в вышеуказанном жилом доме.

Согласно выписке из ЕГРН от 1 августа 2023 года право собственности на жилой дом площадью 73,7 кв. метров с кадастровым №, по адресу: <адрес> зарегистрировано за Пономаревой Л.А. 11 мая 2023 года.

Также выпиской из ЕГРН от 1 августа 2023 года подтверждается регистрация права собственности Пономаревой Л.А. на земельный участок площадью 3100 кв. метров с кадастровым №, расположенный по вышеуказанному адресу.

Таким образом, договор купли-продажи между Оглодиной Н.В. и Пономаревой Л.А. признается заключенным, а обязательства «Продавца» по передаче отчуждаемого имущества «Покупателю» - исполненным.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как утверждает истица, договор купли-продажи ею был заключен с целью обеспечить себя уходом и заботой со стороны третьего лица <ФИО>, которая предложила заключить договор купли-продажи с ее матерью Пономаревой Л.А., а денежные средства по договору ей не передавались.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу приведенной нормы и установленного ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принципа состязательности сторон в гражданском судопроизводстве по настоящему делу бремя доказывания исполнения обязательства по передаче «Продавцу» денежных средств в сумме 2 100 000 рублей возлагается на «Покупателя».

В подтверждение исполнения обязательства по оплате за проданное недвижимое имущество сторона ответчика и третьего лица со стороны ответчика ссылается на пункт 3.1 Договора, который изложен в следующей редакции: «Денежная сумма в размере 2 100 000 (два миллиона сто тысяч) рублей 00 копеек передана наличными «Покупателю» «Продавцом» до подписания настоящего договора.

Из буквального содержания данного пункта договора следует, что денежные средства были переданы «Продавцом» «Покупателю», что противоречит существу правоотношений сторон по договору купли-продажи, поскольку денежные средства должны быть переданы Покупателем, а не наоборот.

Как пояснила в судебном заседании истица Оглодина Н.В., впервые Пономареву Л.А. она увидела в МФЦ при подписании договора, что не опровергнуто ответчиком и третьим лицом <ФИО>

Следовательно, «Покупатель» Пономарева Л.А. до подписания договора купли-продажи не могла передать истице Оглодиной Н.В. денежные средства по этому договору.

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица <ФИО> пояснила, что денежные средства Оглодиной Н.В. были переданы наличными купюрами достоинством 5000 рублей третьим лицом <ФИО> в д. Таушкасы в доме Оглодиной Н.В., после чего они все поехали в г. Чебоксары в МФЦ для подписания договора с Пономаревой Л.А.

Исходя из этого, следует вывод, что денежные средства «Покупателем», каковым является Пономарева Л.А., истице не передавались, а в случае передачи их третьим лицом <ФИО>, данное обстоятельство должно быть подтверждено письменными доказательствами, поскольку как установлено ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации при расчетах между физическими лицами исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Кроме того, следует отметить, что ответчиком и третьим лицом <ФИО> не представлено доказательства исполнения ими условий пункта 8 Договора, согласно которой с момента регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к Покупателю, он несет ответственность за оплату электроэнергии, газа и водоснабжения.

Утверждения истицы об оплате коммунальных услуг за счет собственных средств до настоящего времени ответчиком не оспаривается, что также свидетельствует о неисполнении «Покупателем» обязательств, принятых на себя по договору купли-продажи от 4 мая 2023 года.

Также ответчиком не представлено доказательства, подтверждающие, что она имела денежные средства, достаточные для приобретения жилого дома и земельного участка по цене, указанной в договоре, и сам факт передачи этих денежных средств «Продавцу».

Об отсутствии платежа суммы по договору купли-продажи от 4 мая 2023 года свидетельствуют также тот факт, что после предъявления иска Оглодиной Н.В. и возбуждения по нему гражданского дела стороной ответчика было предложено заключение мирового соглашения, по которому Покупатель возвращает Оглодиной Н.В. жилой дом и земельный участок с условием выплаты     в пользу Пономаревой Л.А. денежных средств в сумме 40 000 рублей, не требуя возврата суммы по договору.

Таким образом, с учетом позиции сторон, представленных доказательств, суд приходит к выводу, что ответчиком не представлено достаточных и убедительных доказательств, свидетельствующих об исполнении Покупателем Пономаревой Л.А. обязательства по передаче денежных средств в сумме 2 100 000 рублей Продавцу Оглодиной Н.В. по договору купли-продажи от 4 мая 2023 года, что свидетельствует о неисполнении Покупателем существенного условия договора, влекущего для Продавца значительный ущерб.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзацы 3 и 4).

Таким образом, в связи с существенным нарушением Покупателем условий договора, которым является неоплата приобретенного имущества, договор купли-продажи от 4 мая 2023 года по требованию Продавца подлежит расторжению с возвратом ему отчужденного по договору имущества, и требования истца Оглодиной Н.В. подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика Пономаревой Л.А. в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, уплата которой истцу при подаче иска была отсрочена до рассмотрения дела по существу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Оглодиной Наталии Васильевны удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома площадью 73,7 кв. метров с кадастровым №, земельного участка площадью 3100 кв. метров с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>, заключенный 4 мая 2023 года между Оглодиной Наталией Васильевной и Пономаревой Любовью Аркадьевной.

Прекратить в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество запись о регистрации права собственности Пономаревой Любови Аркадьевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения:

-№ от 11 мая 2023 года на жилой дом площадью 73,7 кв. метров с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.

-№ от 11 мая 2023 года на земельный участок площадью 3100 кв. метров с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.

Возвратить в собственность Оглодиной Наталии Васильевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения:

- жилой дом площадью 73,7 кв. метров с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок площадью 3100 кв. метров с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать с Пономаревой Любови Аркадьевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт гражданина Российской Федерации <данные изъяты>) в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 18 700 руб. (восемнадцать тысяч семьсот ) руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме подачей апелляционной жалобы через Чебоксарский районный суд Чувашской Республики.

Председательствующий:                                           А.Ю. Тяжева

    Решение в окончательной форме принято 30 января 2024 года.