Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-4289/2024 от 16.02.2024

Судья: Орлова Т.А. Гр. дело № 33-4289/2024

(номер дела по первой инстанции № 2-7960/2023)

УИД 63RS0040-01-2023-008112-19

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 мая 2024 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

    председательствующего: Бредихина А.В.,

судей: Мельниковой О.А., Зинкина А.В.

при помощнике судьи Кагармановой Л.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Перелыгиной М.В., Савенковой В.Н. в лице представителя по доверенности Гагариной Д.Д. на решение Октябрьского районного суда г.Самары от 5 декабря 2023 года, которым постановлено:

«Исковые требования Перелыгиной М.В., Савенковой В.Н. к Министерству имущественных отношений Самарской области об урегулировании разногласий, возникших при изменении договора аренды земельного участка– оставить без удовлетворения.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Мельниковой О.А., пояснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия,

установила:

Перелыгина М.В., Савенкова В.Н. обратились в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что истцом Савенковой В.Н. от Министерство имущественных отношений Самарской области получено дополнительное соглашение без даты к договору аренды земельного участка от 12.05.2015 № с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому, ответчиком предложено внести в договор изменения.

17.07.2023г. истцы направили в адрес ответчика сопроводительное письмо, а также протокол разногласий к дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка от 12.05.2015 № (вх. № от 01.08.2023г.), которое оставлено министерством без удовлетворения.

Между тем, согласно сведениям, включенным в Раздел 8 выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, земельный участок с кадастровым номером № имеет ряд ограничений в использовании или ограничений права на объект недвижимости или обременений объекта недвижимости.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, просили суд урегулировать разногласия, возникшие между истцами и Министерством имущественных отношений Самарской области при заключении Дополнительного соглашения без даты к договору аренды земельного участка от «12» мая 2015г. №

1) изложив, пункт 2.1. Дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 12.05.2015 № в следующей редакции:

«Расчет арендной платы за земельный участок производится в соответствии с методикой, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 6 августа 2008 г. N 308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов».

В случае если размер арендной платы, определенный в соответствии с правилами, установленными абзацем первым настоящего пункта, превышает размер земельного налога в отношении такого земельного участка, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере земельного налога за земельный участок.

Арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы подлежащей перечислению - Арендодателю и перечисляет его в соответствии с условиями настоящего договора.

Годовой размер арендной платы для каждого из лиц на стороне Арендатора рассчитывается пропорционально доле площади объектов (помещений), принадлежащих конкретному лицу на стороне Арендатора».

2) изложив пункт 4.2.3. Дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 12.05.2015 № в следующей редакции:

«В случае нарушения пунктов 3.3.2, 3.3.4 — 3.3.8 настоящего Договора Арендаторы обязаны незамедлительно устранить выявленные нарушения и уплатить Арендодателю убытки, причиненные допущенным нарушением».

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе Перелыгина М.В., Савенкова В.Н. просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

В заседание судебной коллегии Перелыгина М.В., Савенкова В.Н. в лице представителя по доверенности Гагариной Д.Д. доводы апелляционной жалобы поддержали, просили жалобу удовлетворить.

Представитель Министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности Хужина Ю.В. против удовлетворения жалобы возражала, полагая решение суда не имеющим оснований для отмены.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщили. Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания была доступна к ознакомлению на официальном сайте Самарского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в срок, достаточный для подготовки к делу и своевременной явки в суд.

В силу ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума).

Согласно статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что 12.05.2015 между мэрией городского округа Тольятти в лице заместителя руководителя департамента по управлению муниципальным имуществом и Шамовцевым А.А., Вечтомовой М.Ю. заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, площадью 1669 кв.м., о чем также подписан сторонами акт приема-передачи земельного участка от 12.05.2015.

Выписка из ЕГРН содержит сведения о том, что указанный земельный участок находится в собственности Самарской области и на основании договора аренды сроком действия с 16.06.2015 на 49 лет предоставлен Алексеевой И.Н., Савенковой В.Н., Перелыгиной М.Н.

Министерством имущественных отношений Самарской области направлено Перелыгиной М.В. и Савенковой В.Н. дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 12.05.2015 №

17.07.2023г. истцы направили в адрес министерства протокол разногласий к дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка от 12.05.2015 №, зарегистрирован за вх. № от 01.08.2023г.

Уведомлением от 24.08.2023г. за № ответчик отказал истцу в согласовании условий Договора в редакции, предложенной истцом.

Предметом договора аренды земельного участка от 12.05.2015 № является земельный участок, находящийся в собственности Самарской области, с кадастровым номером № площадью 1 669 кв.м, расположенный по <адрес>, с видом разрешенного использования: место размещения комплекса зданий и сооружений <адрес>

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст.ст. 420, 421, 422, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, Приказа Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710, которым утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582, учитывая, что в соответствии со сведениями ЕГРН, Публичной кадастровой карты, в части прохождения границы береговой полосы, имеющей реестровый номер 63.09.2.287, в пределах береговой полосы расположена только часть земельного участка с кадастровым номером № площадью 515 кв.м, между тем, Принцип № 7 подлежит применению в случае, если земельный участок полностью входит в границы береговой полосы, суд не нашел оснований для определения арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № в размере земельного налога, в связи с чем в удовлетворении иска отказал, указывая также на обоснованность определения министерством при подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 12.05.2015 № размера арендной платы на основании Отчета № об определении рыночной стоимости права пользования (аренды) объектом недвижимости от 03.04.2023 в размере рыночной стоимости величины годовой арендной платы за земельный участок.

Оснований согласиться с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, у судебной коллегии оснований нет, в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Договор не может быть изменен (расторгнут) при отсутствии (недоказанности) совокупности условий, необходимых для изменения (расторжения) договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Пунктом 4 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 данного Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. К объектам, предусмотренным подпунктом 2 статьи 49 ЗК РФ, относятся объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Согласно пункту 4 названных Правил арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития), в отношении земельных участков, которые ограничены в обороте.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике) сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ Постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные Принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных Принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Указанная правовая позиция приведена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399.

Также в названном Определении отмечено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статьей 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Спорный в настоящем деле договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что спорный участок в силу ограничен в обороте, что Министерством имущественных отношений Самарской области не оспаривается.

Приводимые министерством доводы о недопустимости применения Принципа № 7, поскольку ограниченной в обороте является только часть земельного участка, подлежат отклонению, в связи со следующим.

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи.

В силу пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При этом содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами (пункт 3 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки, ограниченные в обороте, согласно этой статье не могут предоставляться в частную собственность, за исключением случаев, установленных законом, однако могут быть предметом иных сделок, не предусматривающих прекращения права собственности публичного собственника.

Из системного толкования положений статей 129, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 15, 27 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что основным признаком ограничения оборота земельных участков является невозможность нахождения участков в частной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом первой инстанции установлено и не опровергнуто ответчиком, что на спорном земельном участке с кадастровым номером с кадастровым номером № площадью 1669+/-14 кв.м, расположено нежилое здание с кадастровым номером №, количество этажей -2, иное сооружение с кадастровым номером № (<адрес> с объектами инженерно-технического обеспечения и элементами благоустройства); правообладатель ГКУ СО «Управление капитального строительства», что следует из выписок ЕГРН предоставленным при апелляционном рассмотрении и приобщенным к материалам дела в целях проверки доводов апелляционной жалобы.

Право на приватизацию данного участка ограничено.

Земельный участок частично расположен в границах береговой полосы 63.09.2.287, площадью 515 кв.м.

Для применения льготного порядка исчисления размера арендной платы за весь земельный участок, ограниченный в обороте, необходимо установить является ли арендованный земельный участок неделимым.

В случае если из земельного участка, ограниченного в обороте, собственник объекта недвижимости может образовать земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации данного объекта недвижимости, который не будет ограничен в обороте, льготный размер арендной платы не подлежит применению к площади земельного участка, который может быть образован для размещения и эксплуатации таких объектов недвижимости.

Иное толкование может привести к тому, что, злоупотребляя правом, собственник объекта недвижимости, расположенного на делимом земельном участке, ограниченным в обороте, имея возможность образовать из него земельный участок, необходимый для эксплуатации и размещения принадлежащего ему объекта недвижимости, который после образования может быть предоставлен в частную собственность, будет оплачивать арендную плату в льготном размере за весь земельный участок, не принимая действий по его разделу (выделу).

При апелляционном рассмотрении установлено, не оспорено ответчиком и подтверждено вышеуказанными выписками ЕГРН в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № а также топографической съемкой, выполненной МП «Градоустройство» по состоянию на 09.04.2024, содержащей информацию о контуре здания по сведениям ЕГРН с кадастровым номером №, данные о береговой линии 5.45 (граница водного объекта) согласно данным ЕГРН, также приобщенной к материалам дела в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что данный земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте, является неделимым и не может быть сформирован непосредственно для эксплуатации здания с кадастровым номером №, в котором расположены принадлежащие истцам помещения.

Таким образом, установив, что весь спорный земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с пунктом 2 статьи 27, пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации имеет ограничения на приобретение его в собственность, иное ответчиком не доказано, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в силу принципа № 7 Основных принципов размер арендной платы за такой земельный участок не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

При указанных обстоятельствах, в целях защиты прав и законных интересов истцов, отказ в удовлетворении исковых требований Перелыгиной М.В., Савенковой В.Н. в части внесения соответствующих изменений в договор аренды о порядке и методике определения арендной платы, судебная коллегия считает необоснованным, а исковые требования в указанной части – подлежащими удовлетворению.

Остальные условия, указанные в проекте дополнительного соглашения, предлагаемом истцами, не являются обязательными, не влияют на их права как арендаторов земельного участка, в связи с чем, удовлетворению не подлежат.

Учитывая изложенные обстоятельства в их совокупности, обжалуемое решение не может быть признано законным и обоснованным, а потому, подлежит отмене с принятием, в соответствии с ч. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 5 декабря 2023 года отменить, принять новое решение, которым исковые требования Перелыгиной М.В., Савенковой В.Н. удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между истцами и Министерством имущественных отношений Самарской области при заключении Дополнительного соглашения без даты к договору аренды земельного участка от «12» мая 2015г. №, пункт 2.1. Дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 12.05.2015 № изложить в следующей редакции:

«Расчет арендной платы за земельный участок производится в соответствии с методикой, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 16.12.2016 N 149 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов».

В случае, если размер арендной платы, определенный в соответствии с правилами, установленными настоящим Постановлением, превышает размер земельного налога в отношении такого земельного участка, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере земельного налога за земельный участок.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 29.05.2024.