Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3351/2023 ~ М-2822/2023 от 03.08.2023

УИД 86RS0001-01-2023-003900-82

№2-3351/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 сентября 2023 года                                                             г. Ханты-Мансийск

Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Колесниковой Т.В.,

при секретаре ФИО5,

при участии истца ФИО1, ответчика ФИО3, его представителя ФИО6, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7 (до перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о взыскании задатка в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Ипотечное агентство Югры»,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4 о взыскании задатка в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами. Исковые требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиками предварительный договор купли-продажи недвижимости. По условиям договора стороны обязались заключить в будущем не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи следующего имущества:

- квартиры, назначение: жилое помещение общей площадью 56 кв.м., этаж 8, по адресу: <адрес>,

- квартиры, назначение: жилое помещение общей площадью 75,8 кв.м., этаж 8, по адресу: <адрес>,

- помещения, назначение: нежилое, общей площадью 18,2 кв.м., этаж: подвал, по адресу: <адрес>,

- машиноместо №, по адресу: <адрес>. В предварительном договоре сторонами определена стоимость недвижимости в размере 17 800 000 рублей. В соответствии с п. 2.4 предварительного договора покупатель передает в день подписания предварительного договора 100 000 рублей в качестве задатка, что подтверждается распиской. Основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчиков. В силу пункта ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора квартира подвергалась перепланировке. Две квартиры имеют единое пространство. Согласно пункту 7.1 договора в случае расторжения предварительного договора либо незаключения основных договоров по вине ответчиков они обязаны в день заключения соглашения о расторжении предварительного договора либо истечения срока, указанного в п. 3.1 уплатить покупателю двойную сумму задатка, то есть 200 000 рублей в течение 10 календарных дней. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков направлена претензия о возврате денежных средств, котораяоставлена без ответа. На основании изложенного истец просит взыскать с ответчиков задаток в двойном размере 200 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГистец ФИО1 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. Пояснила, что считает, что в незаключении договоров купли-продажи объектов недвижимости виновны ответчики, поскольку в жилом помещении выполнена незаконная перепланировка; зарегистрированы несовершеннолетние дети, в то время как согласия органов опеки не получено; квартира принадлежала Банку.

ОтветчикФИО3, его представительФИО6 возражали против удовлетворения исковых требований в связи с тем, что договоры не были заключены по причине отказа истца. К дате заключения основных договоров от органа опеки были получены разрешения, дети сняты с регистрационного учета. Квартиры действительно были объединены в единое жилое помещение, между тем, истец об этом знала; предварительный договор купли-продажи не содержит условий об узаканивании перепланировки к дате заключения основного договора. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца направлено извещение о готовности заключить договоры, которое истцом не получено.Встречных уведомлений о готовности заключить договоры от истца не поступало. В связи с отказом истца от приобретения объектов недвижимости ответчики продали их иному лицу.

Представитель ООО «Ипотечное агентство Югры в Ханты-Мансийске»ФИО7 в судебном заседании (до перерыва) пояснила, что фактически подбором объекта недвижимости для истца занимался сын истца ФИО8, с которым у агентства был заключен договор возмездного оказания услуг по подбору объекта недвижимости. Покупателем по договору должна была быть ФИО1 С ответчиком ФИО3 у агентства был заключен договор по подбору покупателя на объект недвижимости. Услуга указанным лицам была оказана. Для оказания услуг привлечена ИП ФИО2 Между истцом и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого в срок до ДД.ММ.ГГГГ объекты должны были быть проданы истцу. При этом, истец знала о том, что в квартирах была выполнена перепланировка. В конце ноября 202 года истец сообщила об отказе от подписания основных договоров и прекратила общение с представителями агентства. В декабре 2022 года агентством для ответчика было подготовлено извещение о готовности заключить договоры. Данное извещение направлено ответчиком в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, полагала представитель третьего лица, договоры не заключены по вине истца, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения с доводами, аналогичными доводам соответчика; извещена надлежащим образом.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело по существу в отсутствие неявившегося ответчика при надлежащем её извещении.

Заслушав пояснениялиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов делаДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ипотечное агентство Югры в Ханты-Мансийске»и ФИО8 заключен договор возмездного оказания услуг по подбору объекта недвижимости, в соответствии с пунктом 1.1 которого агентство обязалось за вознаграждение оказать услугу по подбору объекта недвижимости, а заказчик обязался оплатить эту услугу.

Согласно п. 2.2.5 указанного договора лицом, осматривающим объект недвижимости, принимающим решение о покупке объекта и на которого может быть оформлено право собственности на объект недвижимости является ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

От имени ООО «Ипотечное агентство Югры в Ханты-Мансийске» услугу по подбору объекта недвижимости оказала индивидуальный предприниматель ФИО2.

Истцом были выбраны объекты недвижимости, принадлежащие ответчикам, с которыми у агентства также был заключен договор на оказание услуг по поиску покупателей на объекты недвижимости от 24.10.2022г.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4, действующим также в интересах своих несовершеннолетних детей, и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым продавцы (ФИО3, ФИО4) обязались передать в собственность покупателю (ФИО1), а покупатель обязался принять и платить следующее недвижимое имущество:

- квартиру, назначение: жилое помещение общей площадью 56 кв.м., этаж 8, по адресу: <адрес>, кадастровый №,

- квартиру, назначение: жилое помещение общей площадью 75,8 кв.м., этаж 8, по адресу: <адрес>,кадастровый №,

- помещение, назначение: нежилое, общей площадью 18,2 кв.м., этаж: подвал, по адресу: <адрес>,машиноместо №, кадастровый №.

Согласно пункту 2.4 предварительного договора стоимость объектов недвижимости составляет 17 800 000 рублей. Этим же пунктом предусмотрено, что в день подписания предварительного договора покупатель вносит в качестве задатка 100 000рублей.

В соответствии с п. 3.1 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Факт передачи денежных средств подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ

В установленный предварительным договором срок договоры купли-продажи не были заключены.

27.05.2023г. истцом в адрес ответчика направлена претензия о возвращении долга по расписке, которая была оставлена без удовлетворения.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии с пунктом 3.7.1 предварительного договора в случае расторжения настоящего договора либо не заключения основных договоров по вине продавцов, они обязаны в день заключения дополнительного соглашения о расторжении либо истечения срока, указанного в п. 3.1 уплатить покупателю двойную сумму задатка, то есть 200 000 рублей.

Таким образом, обстоятельствами, имеющими значение для дела, являются причины незаключения между истцом и ответчиком договоров купли-продажи объектов недвижимости.

Согласно доводам истца, причинами незаключения договоров являлись те обстоятельства, что в жилом помещении были зарегистрированы дети ответчиков, согласие на продажу их долей не было получено, выполнена перепланировка, которая, как полагала истец, должна была быть узаконена до заключения договора купли-продажи, а также то, что квартира не была в собственности ответчиков, а находилась в залоге у банка.

Между тем,все доводы, приведенные истцом, суд находит несостоятельными.

Так, пунктом 2.3 предварительного договора предусмотрено, что <адрес> находится в залоге у ПАО Сбербанкв обеспечение исполнения обязательств продавцов по кредитному договору№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между продавцами и банком ранее, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ

В силу ст. 334 ГК РФ залог является способом обеспечения исполнения обязательств и не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости у залогодержателя (банка).

Пунктом 2.4 предварительного договора стороны предусмотрели, что покупатель в день заключения основного договора выплачивает продавцам 8 000 000 рублей для полного погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ПАО Сбербанк. Залог сохраняется в течение 30 календарных днейс момента государственной регистрации перехода права собственности на <адрес> покупателю.

Таким образом, при заключении предварительного договора истец была поставлена в известность о зарегистрированном в пользу банка обременении. Факт наличия обременения в виде залога одного из объектов недвижимости не может являться основанием для возложения на ответчиков вины в незаключении основных договоров купли-продажи.

Кроме того, пунктом 3.2.7 предварительного договора продавцы обязались предоставить разрешение органа опеки и попечительства администрации <адрес> на продажудолей в <адрес>, принадлежащих несовершеннолетним собственникам до подписания основного договора.

Постановление органа опеки и попечительства в отношении продажи долей несовершеннолетних детей получено ответчиками своевременно, что подтверждается нотариально удостоверенным договором купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 9).

Условие, установленное пунктом 3.2.7 предварительного договора, ответчиками выполнено.

Также пунктом ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора продавцы гарантировали, что <адрес> подвергались перепланировке и изменению конструкции. Перепланировка и изменение конструкции не узаконено. Квартира 1 и <адрес> фактически образуют единое пространство.

Между тем, обязательства продавцов узаконить перепланировку до заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости в предварительном договоре не содержится.

Доказательств того, что при заключении предварительного договора истец была введена ответчиками в заблуждение относительно потребительских свойств объектов недвижимости, не представлено.

Свидетельскими показаниями ФИО2, которая показала суду, что неоднократно приходила с истцом на осмотр квартиры ответчиков, подтверждается, что истец была знакома с фактом перепланировки не только из условий предварительного договора, но и лично видела результат перепланировки в виде двух квартир, объединенных в один объект недвижимости.

Свидетель ФИО2 также показала суду, что по настойчивой просьбе истца особое внимание было уделено описи имущества (приложение № к предварительному договору), которое подлежало передаче вместе объектом недвижимости, к описи составлена подробная фототаблица. Изначально объекты недвижимости должны были быть проданы по отдельности. Договоры купли-продажи были не заключены по причине отказа истца от приобретения объектов недвижимости.

Пояснениями третьего лица ООО «Ипотечное агентство Югры в Ханты-Мансийске» также подтверждается, что причиной незаключения договоров купли-продажи является односторонний отказ истца от приобретения объектов недвижимости.

Более того, ДД.ММ.ГГГГ ответчики направили извещение о готовности заключить договоры купли-продажи. Согласно почтовому идентификатору 62801174678978 извещение не было получено истцом и возращено отправителю.

Таким образом, оснований для взыскания с ответчиков двойной суммы задатка по п. 3.7.1 предварительного договора, а также процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 (паспорт №) к ФИО3 (паспорт №), ФИО4 (паспорт №) о взыскании задатка в двойном размере 200 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 375 рублей оставить без удовлетворения.

Требование ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в суд <адрес> – Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ханты-Мансийский районный суд.

Судья Ханты-Мансийского

районного суда                                                  Т.В. Колесникова

Мотивированное решение изготовлено и подписано составом суда 06.10.2023 г.