Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-14138/2022 ~ М-13293/2022 от 08.11.2022

     Дело № 2-14138/2022

50RS0031-01-2022-018580-53

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«26» декабря 2022 года                                                          г.Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи                     Захаровой Л.Н.

при секретаре                                         Вавиленковой М.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пудовкиной Марии Викторовны к ООО "ФСК "Лидер" о защите прав потребителей,

                                             УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском о взыскании с ООО «ФСК «Лидер» денежных средств, составляющих сумму к возврату разницы между фактической площадью объекта долевого строительства и приведенной в размере 150 538,09 руб.; в счет компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., штрафа в размере 50% от суммы иска на основании п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей; в счет возмещения расходов за оказание юридической помощи в размере 30 000 руб.

В обоснование требований указала, что 28 апреля 2021 года между Пудовкиной М.В. и ООО «ФСК «Лидер» был заключен Договор участия в долевом строительстве № № от 18.04.2019 года зарегистрированный 06.05.2019 года № («Договор») в редакции Договора № № уступки права требования по Договору участия в долевом строительстве № № от 18.04.2019 года, зарегистрированный 20.05.2021 года № («Договор уступки»). Со стороны истца все условия по вышеуказанному Договору были исполнены в полном объеме и надлежащим образом. Оплата по условиям Договора стоимости Объекта в размере 8 365 617,00 руб., была осуществлена Пудовкиной М.В. в полном размере. 18.02.2022 года в адрес истца было направлено сообщение от ООО «ФСК «Лидер» о завершении строительства (исх. № 387/ОС от 18.02.2022 г.). Вышеуказанное сообщение содержало требование о необходимости доплаты денежных средств в размере 258 065,30 руб., поскольку на основании технической документации, полученной ООО «ФСК «Лидер», площадь квартиры увеличилась на 1,2 кв.м, по сравнению с приведенной площадью (38,9 кв.м) и составила 40,10 кв.м. Согласно п. 1.2. Дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве № № от 18.04.2019 года, разница в площади между фактической площадью объекта, установленной по данным Технической документации Многоквартирного дома и общей приведенной площадью объекта (проектной), указанной в Приложении №1 к Договору умножается на стоимость 1 кв.м, равную 215 054,42 руб. Во исполнение условий договора, 02.03.2022 года в адрес ООО «ФСК «Лидер» была произведена доплата за увеличение площади Квартиры по договору № № от 18.04.2019 года в размере 258 065,30 руб. (платежное поручение №57282 от 02.03.2022 года), а также услуг застройщика, связанных передачей квартиры в размере 12 064,50 руб. (платежное поручение № 57719 от 02.03.2022 года). 28.05.2022    года во время приемки объекта долевого строительства со стороны истца присутствовало нанятое экспертное учреждение (ООО «Центр экспертных заключений», договоренность на экспертное учреждение была заранее направлена ответчику и возражений с его с зоны не поступало), которое произвело осмотр квартиры на предмет дефектов технического в состояния объекта долевого участия и качеству выполненных в нем работ, а также контрольный обмер жилого помещения с последующей выдачей письменного заключения в отношении помещения по адресу: АДРЕС. Согласно заключению экспертной организации ООО «Центр экспертных заключений» от 01.06.2022 года, в результате проведенного обмера было выявлено, что реальная площадь квартиры составляет 39, 4 кв. м, а не 40,1 кв.м., как указывал Ответчик, ссылаясь на данные, приведенные в техническом плане здания, подготовленного кадастровым инженером 19.11.2021 года. Разница межу приведенной площадью и реальной должна была составлять не 1,2 кв.м, как было указано в уведомлении ООО «ФСК «Лидер», а 0,5 кв.м. Таким образом, в адрес ООО «ФСК «Лидер» должна была быть произведена доплата в размере 107 527,21 руб., а не 258 065,30 руб. из расчета: Площадь фактическая = 39,4 кв.м. Площадь приведенная (проектная) = 38,9 кв.м.. 39,4 - 38,9 = 0,5 кв.м., 0,5 кв.м х 215 054,42 р/кв.м = 107 527, 21 руб. Разница между заявленной ООО «ФСК «Лидер» суммой к доплате и реальной составляет 150 538,09 коп. 06.09.2022 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием в добровольном порядке произвести возврат излишне уплаченных денежных средств. По состоянию на 07.11.2022 года ответчик отказался удовлетворить законные требования истца о возврате денежных средств, чем грубо нарушил права истца и условия Договора.

           Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований истца на основании отзыва, представленного в судебное заседание.

Выслушав явившихся лиц, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что между Пудовкиной М.В. и ООО «ФСК «Лидер» на основании Договора №№ уступки права требования от 28.04.2021 (Договор уступки) возникли правоотношения по Договору №№ участия в долевом строительстве от 18.04.2019 (Договор), в соответствии с которым ответчик (Застройщик) принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств Участника долевого строительства построить (создать) Жилое здание №№ по ГП со встроенными нежилыми помещениями общественного назначения многоэтажной жилой застройки по строительному адресу: АДРЕС и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру №№ с целью оформления Участником долевого строительства права собственности.

Согласно третьему абзацу пункта 2.1. Договора застройщик обязуется после выполнения обмеров Объекта с целью определения фактической площади завершенного строительством Объекта выполнить работы по планировке Объекта (возведению внутриквартирных перегородок), отделочные работы в Объекте в соответствии с перечнем работ, указанным в Приложении №3 к Договору.

Согласно пункту 2.2. Договора уточнение площади объекта (в том числе площадь жилых, вспомогательных помещений, балконов/лоджий) производится на основании данных, указанных в Техническом плане здания, в составе в прилагаемым поэтажным планом многоквартирного дома (далее - «Техническая документация»), составленного управомоченным лицом, осуществляющим кадастровую деятельность в соответствии с действующим законодательством РФ (далее - «Кадастровый инженер») по итогам обмеров, произведенных Кадастровым инженером до начала выполнения работ по планировке Объектов (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работы в Объекте (далее по Договору - «Фактическая площадь»).

Проектная планировка объектов долевого строительства является предварительной.

Стороны пришли к соглашению не признавать расхождение общей приведенной площади объекта долевого строительства (проектной) и фактической площади объекта существенными изменениями объекта долевого строительства, за исключением случаев, когда отклонение (изменение) фактической площади объекта долевого строительства превышает 5% (пять процентов) от указанной в Приложении №1 к Договору общей приведенной площади объекта.

Фактическая площадь Объекта долевого строительства на момент передачи Участнику может иметь отклонения от общей приведенной площади Объекта (проектной), как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены Договора в порядке, предусмотренном п.4.5 настоящего Договора. Любое отклонение/расхождение фактической площади Объекта долевого строительства от общей площади Объекта, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке Объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в Объекте, Сторонами не признается существенными изменениями Объекта долевого строительства и не влечет за собой изменение цены Договора.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в соответствии с порядком ведения кадастрового учета объектов недвижимого имущества и порядком государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, при государственной регистрации права собственности Участника на Объект в порядке, установленном законодательством РФ, указывается только общая сумма площадей жилого и вспомогательного назначения, обозначаемая как «общая площадь», а площадь балконов и лоджий находит свое отражение в Технической документации.

Согласно пункту 2.4. Договора объект передается участнику в степени готовности, определяемой Приложением №3 к Договору. Принимая во внимание возможно отклонение фактической площади объекта долевого строительства от площади объекта, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке объекта (возведении внутриквартирных перегородок) и отделочных работ в объекте, Стороны пришли к соглашению, что в Акте приема-передачи объекта указывают фактическую площадь объекта, установленную кадастровым инженером согласно пункту 2.2. Договора. Участник долевого строительства самостоятельно несет расходы, связанные с уточнением характеристик объекта в техническом/кадастровом учете.

Согласно пункта 4.1. Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 21.05.2021) к Договору) цена Договора состоит из суммы денежных средств:

4.1.1.    по возмещению затрат на строительство (создание) и выполнение работ по обустройству территории Многоквартирного дома, в том числе затрат, согласно пунктов 1.1, 1.2, 2.1 Договора, относящихся к Объекту долевого строительства, а также затрат согласно ст. 18 Закона №214-ФЗ;

4.1.2.    на оплату услуг Застройщика, которая в свою очередь состоит из:

а) услуг застройщика, связанных со строительством объекта, и составляет 5% от цены Договора, НДС не облагается;

6) услуг Застройщика, связанных с передачей Объекта долевого строительства, включая, но не ограничиваясь, привлечением кадастровых инженеров, осуществляющих техническую инвентаризацию Многоквартирного дома в целом, постановку Многоквартирного дома и Объекта на кадастровый учет, извещением Участника долевого строительства о завершении строительства и готовности Объекта к передаче, фактической и юридической передачей Объекта, предоставлением в орган регистрации прав документов Застройщика, размер которых составит не более 315,00 рублей 00 копеек за кв.м.1, НДС не облагается.

Сумма, рассчитанная в соответствии с подпунктом «б», подлежит оплате Участником до подписания Акта приема-передачи Объекта.

Согласно пункту 4.2.1. Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 21.05.2021)    стороны пришли к соглашению, что цена Договора может быть изменена только в случаях, указанных в подпункте «б» пункта 4.2.1. и пункте 4.5. Договора.

Согласно пункта 4.5. Договора цена Договора подлежит изменению в порядке, установленном Договором, после получения Застройщиком Технической документации в отношении Многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством Российской Федерации. Стороны после получения Участником от Застройщика сообщения о получении Застройщиком Технической документации, обязаны произвести между собой следующие расчеты:

Сумма, подлежащая доплате или возврату, рассчитывается следующим образом:

Разница в площади между фактической площадью Объекта, установленной по данным Технической документации Многоквартирного дома и общей приведенной площадью Объекта (проектной), указанной в Приложении №1 к Договору, умножается на стоимость 1 кв.м., равную 215 054 (двести пятнадцать тысяч пятьдесят четыре) рубля 42 копейки.

Также доплате участником подлежит сумма, рассчитанная в соответствии с подпунктом «б» пункта 4.1.2. Договора.

Дополнительные денежные средства (сумма к доплате) оплачиваются участником на расчетный счет застройщика, указанный в разделе 10 Договору, в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней после получения от застройщика сообщения, указанного в пункте 3.2.3. Договора, но в любом случае до подписания Акта приема-передачи объекта.

Согласно Приложения №1 к Договору стоимость квартиры составляет 2 917 500 рублей, общая приведенная площадь квартиры № (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы- с коэффициентом) составляет 38,9 кв.м. Квартира подлежит передаче с отделкой.

Приложением №3 к Договору определен Перечень строительно-отделочных работ, выполняемых на объекте долевого строительства, согласно которому:

Объект долевого строительства передается Застройщиком Участнику с отделкой и инженерным оборудованием в следующей степени готовности в соответствии с проектом:

Стены и перегородки:

-    Выполняются все стены по периметру квартиры и внутриквартирные перегородки под отделку в соответствии с проектом;

-    Выполняется облицовка стен керамической плиткой в ванных и санузлах;

-    Выполняется оклеивание стен обоями и/или окраска.

Таким образом, стороны Договора согласовали условия, согласно которым:

-    уточнение площади объекта (в том числе площадь жилых, вспомогательных помещений, балконов/лоджий) производится на основании данных, указанных в Техническом плане здания, в составе в прилагаемым поэтажным планом многоквартирного дома («Техническая документация»), составленного управомоченным лицом, осуществляющим кадастровую деятельность в соответствии с действующим законодательством РФ («Кадастровый инженер») по итогам обмеров, произведенных Кадастровым инженером до начала выполнения работ по планировке Объектов (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работы в Объекте (далее по Договору - «Фактическая площадь») (пункт 2.2. Договора);

-    Любое отклонение/расхождение фактической площади Объекта долевого строительства от общей площади Объекта, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке Объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в Объекте, Сторонами не признается существенными изменениями Объекта долевого строительства и не влечет за собой изменение цены Договора (пункт 2.2. Договора);

-    цена Договора подлежит изменению в порядке, установленном Договором, после получения Застройщиком Технической документации в отношении Многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством Российской Федерации. Стороны после получения Участником от Застройщика сообщения о получении Застройщиком Технической документации, обязаны произвести между собой взаиморасчеты (пункт 4.5. Договора).

В соответствии с пунктом 12 части 3, частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию застройщик обязан обеспечить подготовку и представление в уполномоченный орган технического плана в соответствии с Федеральным законом №218-ФЗ, который является обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию.

После окончания строительства застройщиком был получен Технический план от 19.11.2021 (Техническая документация) на многоквартирный дом - поэтажный план и экспликация, подготовленные кадастровым инженером Бойко С.М., в соответствии с которыми общая площадь спорной квартиры составила 38,3 кв.м, (без учета балкона и/или лоджии), общая приведенная площадь - 40,1 кв.м, (с учетом лоджий и/или балконов с понижающим коэффициентом).

17.12.2021    застройщиком получено Разрешение №К№ на ввод объекта в эксплуатацию.

21.02.2022    ответчиком в адрес истца было направлено Сообщение (исх. №387/ОС от 18.02.2022)    о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, в котором ответчик сообщил истцу о завершении строительства жилого дома, вводе жилого дома в эксплуатацию, необходимости принятия объекта долевого строительства по передаточному акту, присвоении жилому дому почтового адреса: АДРЕС

В сообщении ответчик также уведомил истца о том, что на основании полученной технической документации площадь квартиры увеличилась и составляет 40,10 кв.м. (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы -с коэффициентом) и предложил участнику произвести окончательный расчеты, в том числе оплатить 258 065 рублей - доплату за увеличение площади квартиры.

В соответствии с частью 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пунктом 34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года) не исключается возможность взыскания с участника долевого строительства доплаты при увеличении площади объекта долевого строительства, когда данное условие предусмотрено договором.

Таким образом, доплата произведена истцом на основании Договора, в соответствии с данными из Технического плана, подготовленного 19.11.2021, до начала выполнения работ по планировке объекта, как это предусмотрено Договором, стороны согласовали, что любое отклонение площади по окончании выполнения работ по планировке объекта не влечет за собой изменение цены Договора, требования истца удовлетворению не подлежат.

Истцом представлен в материалы дела Технический план, составленный 01.06.2022 из которого следует, что 28.05.2022 был проведен обмер жилого помещения, ходе которого определена общая площадь квартиры, которая составила 37,5 кв.м.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Частью 1 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В соответствии с частью 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в отношении здания, являющегося многоквартирным домом, и помещений, являющихся общим имуществом в таком доме, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета расположенных в таком доме квартир.

Кадастровые обмеры производятся по строительной готовности объекта строительства, то есть до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, тогда как отделочные работы могут производиться только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно сведениям из ЕГРН площадь квартиры составляет 38,3 кв.м., то есть соответствует площади, указанной в Акте приема-передачи от 28.05.2022.

Принимая во внимание, что:

-    пунктом 2.2. Договора предусмотрено, что любое отклонение/расхождение фактической площади Объекта долевого строительства от общей площади Объекта, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке Объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в Объекте, сторонами не признается существенными изменениями Объекта долевого строительства и не влечет за собой изменение цены Договора;

-    для целей ввода многоквартирного дома в эксплуатацию застройщиком был подготовлен Технический план, согласно которому площадь квартиры Истца составляет 38,3 кв.м., что соответствует площади, указанной в Акте приема-передачи от 28.05.2022;

-    согласно сведениям из ЕГРН площадь квартиры составляет 38,3 кв.м., то есть соответствует площади, указанной в Акте приема-передачи от 28.05.2022;

исковые требования удовлетворению не подлежат.

При подписании Акта приема-передачи от 28.05.2022 истцу были известны условия Договора об отсутствии оснований для взаиморасчетов в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров БТИ по сравнению с данным Технического плана, с условиями Договора он был согласен, квартиру принял по акту без каких-либо замечаний, в связи с чем предусмотренных законом и договором оснований для взыскания денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры не имеется.

Стороны при подписании договора определили все условия, по которым будут производится окончательные взаиморасчеты, в то числе и то, что площадь объекта будет определена именно из технической документации на дом. На момент передачи квартиры технический план на дом являлся единственным документом, в котором согласно законодательству РФ, указаны характеристики объекта, указывать какую-либо иную площадь в Акте приема-передачи объекта у застройщика оснований не было.

Также суд учитывает, что обмеры площади, произведенные по заказу истца, были выполнены уже после завершения отделочных работ в квартире, что в соответствии с условиями Договора не влечет изменения цены квартиры.

Таким образом, проведенные истцом измерения площади квартиры не опровергают того факта, что на момент составления Технического плана от 03.09.2021 площадь квартиры составляла 38,3 кв.м., что полностью соответствует условиям договора, заключенного сторонами.

При установленных обстяотельствах, суд приходит к выводу о том, что исковые требованияне обоснованы и удовлетвоернию не подлежат.

Поскольку требования истца о взыскании компенсации морального вреда произодны от первоначальных, оснований для их удовлетворения суд также не усматривает.

         На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 194-198, ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Пудовкиной Марии Викторовны к ООО "ФСК "Лидер" о взыскании 150 538 руб., компенсации морального вреда – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Федеральный судья                                                  Захарова Л.Н.

Мотивированное решение изготовлено 09 января 2023 года