Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-664/2020 ~ М-529/2020 от 12.03.2020

УИД 43RS0017-01-2020-000613-34                 Дело № 2-664/2020

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Кирово-Чепецк                         15 сентября 2020 года

Кирово-Чепецкий районный суд Кировской области в составе судьи Шишкина А.В., при секретаре Наговицыной А.В., с участием истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело *** по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании уплаченных денежных средств. В обоснование заявленных исковых требований указано, что <дата> между ответчиком ФИО2 и истцом ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка ***, площадью *** кв.м, по адресу: <адрес>, земельный участок ***, вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство. Из п.2 данного договора следует, что земельный участок продан по цене 190000 руб. Договор заключен с условием отсрочки платежа - по 10000 руб. ежемесячно, начиная с даты заключения договора. Окончательный срок полной оплаты - до <дата>, в связи с чем, земельный участок будет находится залоге у ответчика до дня полного расчета. За время действия договора истец передал ответчику денежные средства в размере 60000 руб. Право собственности истца на земельный участок зарегистрировано <дата>. В соответствии с договором после перехода права собственности на земельный участок, истец должен согласовать производство земляных работ с соблюдением охранных зон коммуникаций. Истец обратился в ПАО «***» о согласовании строительства жилого дома на приобретенном участке. В согласовании было отказано из-за наличия на участке воздушной линии электропередач (ЛЭП). При заключении договора ответчик не сообщил истцу достоверно известные ему сведения о нахождении на земельном участке ЛЭП и, что вся территория участка отнесена к зоне с особыми условиями использования. С учетом уточненных исковых требований просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от <дата>, взыскать с ответчика денежную сумму, внесенную истцом за приобретение земельного участка, в размере 60000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> в размере 1211,48 руб., расходы по госпошлине.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом, ходатайств не представил.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, представил отзыв, просит рассмотреть дело без его участия.

Представитель 3-его лица - ПАО «***» в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором указал, что <дата> на момент заключения договора купли–продажи земельного участка линия электропередач *** уже существовала и была расположена на земельном участке, следовательно, истец не мог не знать, что по земельному участку проходит данная линия. Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, разрешают строительство жилых домов, при условий согласования выполнения данных работ с сетевой организацией. Наличие на земельном участке линии электропередач и охраной зоны само по себе не может свидетельствовать о нарушении прав ФИО1 по использованию земельного участка.

Представитель 3-его лица - администрации Кстининского сельского поселения <адрес> в судебное заседание не явились, просил дело рассмотреть без его участия.

Представитель 3-его лица - администрации МО «Кирово-Чепецкий муниципальный район» <адрес> в судебное заседание не явились, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Суд, выслушав пояснения истца, исследовав представленные письменные доказательства по делу, приходит к следующему.

В соответствии со ст.549 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 1 ст.460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В ч.1 ст.43 Земельного кодекса РФ закреплено, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу ч.3 ст.37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу ст.56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами (ч.1).

Согласно п.2 ст.89 Земельного кодекса РФ для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Согласно п.п. 2 и 4 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> *** (далее - Правила), в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий. Земельные участки у их собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются. В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров (п.8). В главе 3 данных Правил перечислены определенные ограничения, которые должны соблюдать землепользователи. Так, в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются в числе прочего строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; посадка и вырубка деревьев и кустарников; земляные работы на глубине более 0,3 м (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 м), полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 м (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 м (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) или полевые сельскохозяйственные работы, связанные с вспашкой земли (в охранных зонах кабельных линий электропередачи). В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных п.10 настоящих Правил, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается размещать объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

В соответствии с вышеуказанными Правилами охранные зоны устанавливаются вдоль воздушных линии электропередачи - в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, относящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотключенном их положении на расстоянии 10 м. (5 м. - для линий с самонесущими или изолированными проводами, размещенных в границах населенных пунктов) для линий электропередачи 1-20 кВ. (пп. "а" Приложения к Правилам).

Согласно п.п.10.12 Правил установления охранных зон для производства работ по строительству, реконструкции зданий и сооружений в охранных зонах юридические и физические лица обязаны получить письменное разрешение сетевой организации о согласовании данных работ.

В судебном заседании установлено, что <дата> между ИП ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка ***, площадью *** кв.м., находящегося на землях населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальный жилой дом, местоположение: <адрес>. Цена земельного участка составляет 190000 руб. Денежные средства в размере 10000 руб. уплачены покупателем и получены продавцом до подписания настоящего договора, в дальнейшем оплата производится ежемесячно по 10000 руб., последний платеж не позднее <дата> (п.1 договора).

Покупатель осмотрел земельный участок в натуре, ознакомился с его количественной и качественной характеристикой, правовым режимом земель и согласен принять его в том состоянии, которое существует на день подписания договора (п.3.4 договора).

После перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю, покупатель должен согласовать производство земляных работ с соблюдением охранных зон коммуникаций, во избежание повреждения подземных коммуникаций, со следующими организациями: ***

<дата> ФИО1 обратился к ФИО2 с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате уплаченных им денежных средств по договору в размере 60000 руб., в связи с тем, что использование земельного участка по его назначению (для строительства жилого дома) невозможно из-за наличия на участке воздушной ***, а также что земельный участок отнесен к зонам с особыми условиями использования территорий (л.д.15-19).

Юридически значимыми обстоятельствами для данного дела является предоставление ответчиком при заключении договора купли-продажи заведомо ложной информации об ограничениях земельного участка, а также невозможность использования данного земельного участка по его целевому назначению в связи с указанными ограничениями.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно выписке из ЕГРН (л.д.97-108) земельный участок с *** имеет назначение - земли населенных пунктов; разрешенное использование - индивидуальный жилой дом, площадь *** кв.м.; границы установлены в соответствии с действующим законодательством, обременен ипотекой в пользу ФИО2; имеет ограничения в части использования земельного участка ***, площадь *** кв.м. (имеется запись об ограничении в использовании согласно ст.ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, Правилам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ *** от <дата>, зона с особыми условиями использования территории, охранная зона воздушной ***

В отношении спорной *** установлена охранная зона, которая проходит по земельному истца и составляет 10 м. от проекции крайнего провода на поверхность земли. Сведения о границах этой охранной зоны внесены в ЕГРН <дата>, т.е. до заключения договора купли-продажи от <дата>.

На основании утвержденного градостроительного плана ФИО2 администрацией МО «<адрес>» <дата> было выдано разрешение *** на строительство одноэтажного индивидуального жилого дома площадью 60 кв.м. (показатели: кирпичный жилой дом размерами в плане 10,0х6,0м) (л.д.56-57). Данное разрешение на строительство действительно до <дата> и было представлено ответчиком истцу до заключения договора.

До заключения договора с истцом, ФИО2 обратился ПАО «***» о согласовании о размещения на земельном участке *** индивидуального жилого дома по которому <дата> был дан ответ о согласовании размещения на данном участке индивидуального жилого дома при условии, что расстояние по горизонтали от крайних проводов *** до ближайших частей индивидуального жилого дома должно быть не менее 5м. До начала производства работ надлежит согласовать с *** проект производства работ и оформить акт-допуск (л.д.20). Данное письмо также было представлено истцу до заключения договора, что не оспаривалось последним в ходе рассмотрения дела.

Таким образом, довод истца о том, что он не знал об имеющихся ограничениях на дату заключения договора купли-продажи, противоречит установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам. ФИО1, проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, должен был и мог знать, что приобретаемый земельный участок находится в охранной зоне с особыми условиями использования земель. Тем не менее, осмотрев земельный участок перед заключением договора купли-продажи, получив от ответчика разрешение на строительство и ответ сетевой компании о согласовании размещения жилого дома по указанным условиям, истец зарегистрировал право собственности на него. Тем самым, выразил свое согласие на оформление в собственность земельного участка с установленным оборудованием (опора ЛЭП) и с тем же фактическим обременением, которое имело место на момент оформления права собственности, и на дальнейшую эксплуатацию земельного участка.

То обстоятельство, что земельный участок *** подпадает под охранную зону, не может быть расценено как препятствие в его использовании. Само по себе нахождение ВЛ-10 кВ в границах земельного участка истца не является безусловным основанием для признания прав истца нарушенными и единственной причиной для расторжения договора купли-продажи.

Исследуя вопрос о возможности использования земельного участка по назначению в соответствии с имеющимися условиями (для индивидуального жилищного строительства), судом назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «***».

Экспертным заключением ***-СЭ от <дата> (л.д.125-141) подтверждено, что участок воздушной линии электропередач ***, а также опора №Л1 данной линии электропередач находятся в границах земельного участка ***, а также сделан вывод, что строительство жилого дома, в соответствии с характеристиками указанными в разрешении на строительство от <дата> ***, на земельном участке ***, без перемещения воздушной линии электропередачи *** и с учетом ограничений установленных законодательством, возможно.

Оснований не доверять данным выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, подробно дал ответы на поставленные вопросы со ссылкой на материалы дела и нормы действующего законодательства, стороны спора не представили суду доказательств, подвергающих сомнению сделанные экспертом выводы.

Таким образом, истец не доказал наличия оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка в порядке, предусмотренном п.1 ст.460 ГК РФ и п.3 ст.37 ЗК РФ, доказательств, свидетельствующих о представлении заведомо ложной информации в части наличия на спорном участке высоковольтной линии электропередачи и соответствующей охранной зоны, в дело не представлено. Доказательств невозможности использования земельного участка для строительства индивидуального жилого дома в соответствии с условиями, указанными в разрешении на строительство и письме-согласовании сетевой компании истцом также не представлено.

С заявлением о разрешении проведения на земельном участке строительных работ в соответствии с планом (проектом) и приложением всех необходимых документов истец в ПАО «***» не обращался, отказа не получал. Следовательно, истец не лишен возможности использования земельного участка, подпадающего под охранную зону, по его прямому назначению в соответствии с условиями договора купли-продажи. Представленный истцом в материалы дела ответ ПАО «*** от <дата> таким отказом не является, поскольку для принятия решения истцом не были представлены сетевой организации все необходимые документы.

Исходя из изложенного, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья      А.В. Шишкин

В окончательной форме решение изготовлено 21.09.2020.