Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-565/2022 ~ М-424/2022 от 18.04.2022

Дело № 2- 565 (2021 года)

УИД 54RS0035-01-2022-000915-65

Поступило в суд 18.04.2022 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ                 

22 июня 2022 года               г. Татарск Новосибирской области

Татарский районный суд Новосибирской области в составе:

председательствующего судьи         А.Н. Обрезана,

секретаря судебного заседания         О.Г. Цыплаковой,

с участием представителей сторон        А.С. Лаврив, Л.Н. Чаплыгиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Тиссена Сергея Николаевича к ЗАО «Неудачино», ООО «Удачное» о расторжении договора аренды, о признании права на формирование земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Тиссен С.Н. обратился в суд с иском к ЗАО «Неудачино», ООО «Удачное» о расторжении договора аренды, о признании права на формирование земельного участка указывая, что он является правообладателем в общей долевой собственности 54/231 долей земельного участка с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Новосибирская область, Татарский район, Муниципальное образование Неудачинского сельского совета, зарегистрированного в государственном кадастре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. также, собственниками указанного земельного участка являются Максимова Ш.Ж. (18/231), ФИО3 (36/231), ФИО13 (18/231) и ФИО14 (18/231). Правопреемником ФИО3, ФИО15 является администрация Неудачинского сельсовета Татарского района Новосибирской области, однако, право муниципальной собственности не зарегистрировано. В настоящее время спорный земельный участок находится в собственности Тиссена С.Н., Максимовой Ш.Ж. и органа местного самоуправления. 10.04.2007 года между собственниками земельного участка и ЗАО «Неудачино» заключен договор аренды земельного участка. В соответствии с п. 4.1. договора аренды, земельный участок предоставляется сроком на 5 лет, то есть до 10.04.2012 года. Размер арендной платы за земельный участок устанавливается в виде натуральной оплаты из расчета 9,0 центнеров фуражного зерна, влажность не более 15 % за каждую земельную долю. Тиссен С.Н. являясь собственником трех земельных долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, желает реализовать свое право собственности, выделить земельные участки и образовать самостоятельный объект недвижимости. В связи с этим, 08.06.2020 года в газете «Народная правда» № 28 кадастровым инженером размещено объявление о намерении истца выделить земельный участок. Поскольку возражений относительно местоположения земельного участка не поступило, Тиссен С.Н. обратился в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением о проведении кадастрового учета и регистрации права. Однако государственная регистрация была приостановлена в связи с содержащимися в ЕГРН сведениями об обременении земельного участка договором аренды в пользу ЗАО «Неудачино». В последствии Тиссен С.Н. обратился в суд с требованиями о признании прекращенным договора аренды, признании отсутствующим обременения на земельный участок, признании недействительным договора субаренды. Решением Татарского районного суда Новосибирской области в удовлетворении заявленных требований отказано, поскольку договор аренды считается заключенным на неопределенный срок 10.04.2012 года в соответствии с положениями п. 2 ст. 621 ГК РФ. В процессе рассмотрения указанного спора стало известно, что в отношении арендатора земельного участка ЗАО «Неудачино» введена процедура банкротства (А45-30363/2020). Конкурсным управляющим назначен ФИО10 При этом право аренды земельного участка передано на основании договора субаренды ООО «Удачное», согласие собственников не получено. Таким образом, земельный участок обременен арендой в пользу лица, находящегося в процедуре банкротства, передан без согласия собственников в субаренду, арендные платежи в адрес истца не поступают, и истец лишен возможности выделить принадлежащие ему земельные доли в виде самостоятельного земельного участка в связи с чем, вынужден нести убытки. Просит расторгнуть договор аренды № от 10.04.2007 земельного участка с кадастровым номером №, заключенный с ЗАО «Неудачино» в части земельного участка образуемого на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО7 в связи с образованием земельного участка путем выдела в счет долей в праве общей долевой собственности из земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Новосибирская область, Татарский район, муниципальное образование Неудачинского сельского совета; признать право Тиссен С.Н. на формирование земельного участка образуемого на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО7 в связи с образованием земельного участка путем выдела в счет долей в праве общей долевой собственности из земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Новосибирская область, Татарский район, муниципальное образование Неудачинского сельского совета.

В судебном заседании представитель истца Лаврив А.С. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме. Суду пояснила, что её доверитель является участником долевой собственности в праве на земельный участок с кадастровым номером №, находящийся в границах Муниципального образования Неудачинского сельского совета Татарского района Новосибирской области. В 2007 году между её доверителем и ЗАО «Неудачино» был заключен договор аренды указанного земельного участка. По условиям договора ответчик пользуется земельным участком, за что платит арендную плату. В первые несколько лет действия договора ответчик исполнял обязанность по оплате аренды земельного участка, но примерно с 2012 года перестал производить выплаты. Более того, в 2021 году ответчик без согласования с участниками долевой собственности заключил договор субаренды земельного участка с иным юридическим лицом. Таким образом, ответчик нарушил условия договора, что является безусловным основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Представитель ответчика ЗАО «Неудачино» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Удачное» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явилась, предоставив заявление, в котором просила рассмотреть дело в её отсутствии, не возражает против заявленных требований.

Третье лицо Максимова Ш.Ж. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом.

Представитель третьего лица администрации Неудачинского сельсовета Татарского района Новосибирской области Чаплыгина Л.Н. в судебном заседании поддержала иск. Суду пояснила, что истец является собственником в праве общей долевой собственности земельного участка. В 2007 году участниками долевой собственности был заключен договор аренды земельного участка с ЗАО «Неудачинское». По заключенному договору земельный участок обрабатывало ЗАО «Неудачинское», которое сейчас находится в стадии банкротства. Примерно с 2012 года в администрацию Неудачинского сельского совета стали обращаться собственники земельных долей с жалобами о том, что ЗАО «Неудачинское» не оплачивает аренду. Полагает, что договор аренды земельного участка необходимо расторгнуть, поскольку арендатор существенно нарушает условия аренды.

Судом установлено следующее.

В силу статьи 606 ГК РФ предметом договора аренды является предоставление арендатору имущества его собственником за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленного статьей 209 ГК РФ, а также статьей 35 Конституции РФ, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом способами не противоречащими закону и не нарушающими права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно выписке из ЕГРН, Тиссен С.Н. является собственником в общей долевой собственности (36/231, 18/231) земельного участка, из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного назначения, расположенного в Новосибирской области Татарского района МО Неудачинского сельского совета с кадастровым номером № (единое землепользование). Также собственниками в праве общей долевой собственности данного земельного участка указаны Максимова Шарапат Жилхайдаровна (18/231), ФИО3 (36/231), Тевс Хелена (18/231), Тевс Гергард (18/231).

Согласно договору купли-продажи от 10.03.2020 года Тиссен Сергей Николаевич приобрел в общую долевую собственность недвижимое имущество 36/231 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2308000 кв.м., категории земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельского хозяйства, местоположение: Новосибирская область Татарский район МО Неудачинского сельского совета.

10.04.2007 года между собственниками земельного участка с кадастровым номером № и ЗАО «Неудачино» заключен договор аренды земельного участка, согласно которого размер арендной платы за земельный участок устанавливается в виде натуральной оплаты из расчета 9,0 центнеров фуражного зерна, влажность не более 15 % за каждую земельную долю.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ч. 1 статьи 639 ГК РФ).

Внесение арендной платы одному из собственников земельного участка не может расцениваться как исполнение обязательств в отношении остальных владельцев участка.

Обязательства по оплате аренды перед истцом, как установлено в судебном заседании из пояснения третьего лица, не исполняются с 2012 года. Таким образом за период с 2012 года по 2021 года образовалась задолженность по арендной плате.

С учетом того, что договором предусмотрена натуральная форма оплаты аренды собственник не может самостоятельно осуществить расчет и предъявить требование о погашении задолженности.

Также с учетом введения в отношении арендатора процедуры банкротства, осуществления расчета по текущим платежам в денежной форме и отсутствия методики перерасчета, арендатор, очевидно, не сможет и в дальнейшем длительное время получать арендные платежи.

Неисполнение арендатором обязанности перед одним из собственников земельного участка по выплате арендной платы за 9 расчетных периодов дает право требовать расторжения договора аренды.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором не только нарушает права собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды.

В соответствии с положениями п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе без согласия арендодателя, но при условии его уведомления, передать права по договору аренды третьим лицам, если договором аренды не предусмотрено иное.

Пунктом 6.3.3 договора аренды № земельного участка установлена обязательность согласия арендодателя на передачу прав третьим лицам. Данное условие договора сторонами не оспаривалось.

В судебном заседании, по мнению суда, достоверно установлено, что уведомление арендодателей земельного участка о передаче в субаренду земельного участка иному лицу арендатором не производилось. То есть при таких обстоятельствах арендатором нарушены условия договора аренды спорного земельного участка, что наряду с невыплатой арендной платы является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Если согласие необходимо в силу договора, то арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (п. 1 ч. 1 ст. 619, п. 3 ст. 615 ГК РФ) поскольку арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды.

Кроме того, в случае фактической обработки земельного участка субарендатором и неоплаты арендатором арендных платежей складывается ситуация при которой третье лицо пользуется имуществом собственника, извлекает прибыль, однако собственник лишен и права на самостоятельное использование имущества, и возможности получать денежные средства за использование его имущества.

Отсутствие предусмотренного договором согласия на передачу прав по договору' является основанием для расторжения основного договора аренды.

К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ, однако если число участников долевой собственности на земельный участок превышает пять, решение принимается общим собранием собственников земельных долей.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 247 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что правопреемником умерших ФИО3, ФИО16 является администрация Неудачинского сельсовета Татарского района Новосибирской области.

Таким образом, на сегодняшний день земельный участок находится в собственности Максимовой Ш.Ж., Тиссена С.Н. и органа местного самоуправления.

Согласно информации администрация Неудачинского сельсовета Татарского района Новосибирской области дает свое согласие на расторжение договора № от 10.04.2007 года аренды земельного участка с кадастровым номером №, местоположение Новосибирская область Татарский район МО Неудачинского сельского совета.

Однако третий собственник земельного участка Максимова Ш.Ж. проигнорировала вопрос о расторжении договора.

При отсутствии согласия всех собственников земельного участка расторжение договора аренды в уведомительном порядке не представляется возможным.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст.450 ГК РФ).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ).

05.10.2021 года решением Татарского районного суда Новосибирской области Тиссену С.Н. отказано в удовлетворении исковых требований Тиссен С.Н. к ЗАО «Неудачино», ООО «Удачное» о признании прекращенным договора аренды № от 10.04.2007 года земельного участка с кадастровым номером №, признании отсутствующим зарегистрированного обременения на земельный участок с кадастровым номером №, признании недействительным договора субаренды земельного участка с кадастровым номером № заключенного 30.05.2021 года между ЗАО «Неудачино» и ООО «Удачное».

Согласно выписке из ЕГРН, по решению от 01.07.2021 года (А45-30363/2020) Арбитражного суда ЗАО «Неудачинское» признано банкротом, открыто конкурсное производство. Утвержден конкурсный управляющий.

Истцом в адрес конкурсного управляющего направлялось письмо о рассмотрении вопроса об отказе от исполнения обязательств по договору аренды в части выделяемого земельного участка, предоставлен срок, однако ответа до настоящего времени не последовало.

Из выше указанного следует, что истец предпринял достаточные меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка только в отношении выделяемого им в счет земельной доли земельного участка в связи с неоплатой арендных платежей более двух расчетных периодов, не нарушает права иных собственников земельного участка. Однако, в связи с длительным и систематическим нарушением арендатором обязанности по внесению арендных платежей, возникают препятствия по владению, пользованию и распоряжению объектом собственности, собственник вынужден нести убытки в отсутствие с его стороны какого нарушения условий договора.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ № ░░ 10.04.2007 ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░5, ░░░6 ░ ░░░ «░░░░░░░░░».

░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░7 ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░             ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 22.06.2022 ░░░░.