Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-12377/2021 от 07.10.2021

Судья ФИО6 №

( дело первой инстанции №)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 декабря 2021 года <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего: ФИО14,

судей: ФИО13, ФИО7,

при секретаре: ФИО8

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО2, ФИО1, ФИО3 на решение Сергиевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ,

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда ФИО13, представителей истцов ФИО2, ФИО1- ФИО12, ФИО9, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей общества с ограниченной ответственностью «Агро-Альянс» ФИО10, ФИО11, возражавших в удовлетворении апелляционной жалобы, судебная коллегия суда апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Альянс», в котором просят расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договор № уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, и снять обременение арендой ООО «Агро-Альянс» на срок до ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора № уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в части земельного участка с кадастровым номером №, образованного путем выдела из земельного участка с кадастровым номером №

Решением Сергиевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «Агро-Альянс» о досрочном расторжении договора аренды в части принадлежащего истцам земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и дополнительных соглашений к нему.

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено.

Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и Администрацией муниципального района <адрес> представлены отзывы, в которых каждый из них просит решение суда оставит без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы истцов отказать.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Ранее судами установлено, ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по <адрес> и Открытым акционерным обществом «<данные изъяты>» заключен договор№ аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в границах СФГУП «<данные изъяты>» для сельскохозяйственного использования на 11 месяцев №

Согласно п.4.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором существенных условий договора, если использование арендатором участка приводит к существенному ухудшению его качественных характеристик, экологической обстановки, направив не менее чем за 15 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения;

если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений об изменении величины арендной платы по основаниям, указанным в п.2.1 договора.

ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и ОАО «№» заключено дополнительное соглашение№к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого изменены сведения о земельном участке: в аренду переданы указанные ранее земельные участки, срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, установлен размер арендной платы за земельный участок, с изменением размера ежегодно, путем корректировки на размер уровня инфляции, реквизиты внесения арендной платы арендатором, изменены п.5.2, п.6, п.7, п.9, п.10, п.14 договора.

Согласно п.4 дополнительного соглашения№от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка отДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы за земельный участок с кадастровым № года составляет 113933,95 рубля в год в соответствии с расчетом. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, но с соблюдением п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (п.5).

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор№ уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка, согласно которого ОАО «Сергиевское» уступил свои права и обязанности по договору аренды земельных участков с кадастровыми № «Агро-Альянс» ( л.д. 29 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <адрес> и ООО «Агро-Альянс» заключено дополнительное соглашение№к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года№ об изменении сведений об арендаторе на ООО «Агро-Альянс», размера арендной платы и реквизитов для оплаты арендной платы ( л.д. 31-32 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1, ФИО2 и ФИО3 зарегистрировано право собственности на земельный участок, доля в праве у ФИО1 - 64/66, у ФИО2 и ФИО3 – по ДД.ММ.ГГГГ доли.

ДД.ММ.ГГГГ на весь участок зарегистрировано ограничение прав и обременение в виде аренды в пользу ООО «Агро-Альянс», срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора №У/К/2014 уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ года(т.1 л.д.17-23).

Заявляя требования о досрочном расторжении вышеуказанного договора аренды и дополнительных соглашений к нему, истцы ссылались на нарушение ответчиком существенных условий договора, а именно: невнесение арендатором более 2-х сроков арендной платы; неэффективное использование земельного участка; принятие на общем собрании собственников земельного участка решения о досрочном расторжении договора аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исходил из отсутствия правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, поскольку истцами не представлено доказательств существенных нарушений условий договора, в том числе, нарушение ответчиком порядка внесения и размера арендных платежей, а также неэффективного использования арендатором земельного участка.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представители истцов не отрицали факта отсутствия задолженности по оплате арендных платежей.

Также судом первой инстанции сделан вывод о том, что допущенные ответчиком нарушения по использованию земельного участка не привели к нарушению режима использования сельскохозяйственных земель и ухудшению их качественных характеристик, земельный участок, как объект аренды, не утратил свое целевое назначение.

Указанному выводу кассационным судом общей юрисдикции дана оценка в определении от ДД.ММ.ГГГГг.,, по мнению которого доводы истцов подтверждаются актом проверки Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что ответчиков допущены нарушения при использовании спорного земельного участка. Тогда как устранение выявленных в ходе судебного разбирательства нарушений не свидетельствует об отсутствии факта неэффективного использования арендатором земель и надлежащем исполнении условий договора аренды.

В обоснование отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка и дополнительных соглашений к нему с учетом пункта 14 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, которым предусмотрено, что новый арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в части аренды земельного участка, при условии, если данное решение будет принято на общем собрании участников долевой собственности в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», суд первой инстанции указал, что положения пункта 14 указанного дополнительного соглашения № от 03.10.2011г. распространяли свое действие исключительно на земельный участок с кадастровым номером 63:31:0000000:632, а истцами заявлены требования в отношении другого земельного участка с кадастровым номером №

Между тем, отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулирует Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пунктом 1 статьи 1) (Закон об обороте земель сельхозназначения).

Данный закон устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, к сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Согласно пункту 2 статьи 1 Закона об обороте земель сельхозназначения правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 настоящего Закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 названного Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона об обороте земель сельхозназначения владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 14 Федерального закона №101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, т.е. принять решение распорядительного характера, направленное на изменение условия договора, в том числе его прекращение.

В данном случае на общем собрании собственников земельного участка такое решение о досрочном расторжении договора аренды во исполнение условий дополнительного соглашения №от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ было принято.

Решением Сергиевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО2 к ТУ Росимущества в <адрес>, Администрации муниципального района <адрес>, Министерству имущественных отношений <адрес>, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании права собственности на земельный участок за ФИО2 в порядке приватизации признано право собственности на земельную долю в земельном участке с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав зарегистрировано прекращение права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером № и произведена регистрация права общей долевой собственности (доля № ФИО2 на основании решения Сергиевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ФИО1 на указанный выше земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии ФИО1 выкупила 63 пая у других собственников паев, и стала собственником 64/128 долей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 № доли), ФИО2 № доля), ФИО3 (1/128 доля) через публикацию осуществили выдел из земельного участка с кадастровым номером № и образовали участок с кадастровым номером № площадью № кв.м.

ООО «Агро-Альянс» процедуру выдела земельного участка истцов не оспаривало.

Пунктом 14 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что приватизация земельного участка с кадастровым номером № в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора аренды. В данном случае права и обязанности арендодателя в отношении земельного участка с кадастровым номером № переходят новому его собственнику (новым собственникам). При этом новый арендодатель (арендодатели) земельного участка с кадастровым номером № вправе требовать расторжения договора в части аренды земельного участка, в случае, если такое решение будет принято на общем собрании участников общей долевой собственности в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Запись об обременении арендой исходного земельного участка теряет свою актуальность в отношении нового земельного участка.

Таким образом, пунктом 14 вышеназванного дополнительного соглашения стороны предусмотрели право нового арендодателя расторгнуть договор аренды в отсутствие нарушений арендатором условий договора.

Ответчик ООО «Агро-Альянс», заключая данное дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, согласился с указанным условием, наличие которого не явилось препятствием к заключению дополнительного соглашения.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условии договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Земельный участок с кадастровым номером № образован (выделен) из исходного земельного участка с кадастровым номером №, являющегося предметом оспариваемого договора аренды и дополнительных соглашений к нему.

В случае толкования указанного условия договора таким образом, как этом предлагается стороной ответчика ( возможность расторжения договора по указанному основанию с учетом положений части 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ, предусматривающих необходимость согласования воли участников долевой собственности на земельный участок на его последующее расторжение, процедура которого определена законодательством, а также с учетом пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором) необходимости в согласовании условия, предусмотренного пунктом 14 указанного дополнительного соглашения, включении его в договор, вообще бы не имелось.

Однако стороной по договору, территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, была предусмотрена возможность приватизации земельного участка, в отношении которого заключался договор аренды, и такое право потенциальных собственников было предусмотрено.

В случае отсутствия в договоре такого условия стороны, намеревающиеся заявить о его расторжении, руководствуются требованиями федерального закона, предусматривающего основания и порядок расторжения.

Вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований с учетом того, что и земельный участок с кадастровым номером № на момент рассмотрения дела как объект прав не существует, поскольку снят с кадастрового учета, из данного земельного участка преобразованы два земельных участка, с кадастровыми номерами №, неправильный.

Указанное обстоятельство не является препятствием для удовлетворения исковых требований, поскольку вновь образованные участки выделены из земельного участка с кадастровым номером №, находятся в пределах тех же границ.

Более того, на момент повторного рассмотрения данной апелляционной жалобы установлено, что земельный участок с кадастровым номером № преобразован в земельный участок с кадастровым номером № (собственники ФИО1, ФИО2, ФИО3) и № (собственник ФИО4). Собственниками земельного участка № остаются те же истцы.

С учетом указанного обстоятельства суд апелляционной инстанции полагает правильным отменить решение суда первой инстанции как постановленное с нарушением норм материального права с принятием нового решения в отношении истцов.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия суда апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сергиевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились к обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Альянс» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договор №У/К/2014 уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, и снять обременение арендой ООО «Агро-Альянс» на срок до ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора №У/К/2014 уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в части земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №

Апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2, ФИО3 удовлетворить

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 13.12.2021