Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-26/2024 (2-596/2023; 2-7005/2022;) ~ М-3115/2022 от 19.04.2022

Дело № 2-26/2024                         27 марта 2024 года

УИД 78RS0015-01-2022-004685-79

З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Невский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи        Вишневецкой О.М.,

при секретаре                Пузан Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Миридонова В. Н. к ООО ПКО "ГСР" о регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец Миридонов В.Н. обратился в суд, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес> (далее –Квартира), как имущество, приобретенное на публичных торгах, поскольку ответчик ООО «Гольфстрим -Р» получил вырученные от реализации предмета залога (указанной квартиры) денежные средства, но от обращения в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности уклонился /л.д. 4-9, 189-190/.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала. Дополнительно пояснила, что зарегистрировать право собственности Миридонов В.Н. возможности не имеет, поскольку ООО «Гольфстрим -Р» мер к осуществлению перехода прав не предпринимает, в то время, как денежные средства за реализованную квартиру получил. Без заявления ответчика государственная регистрация перехода прав невозможна. ООО «Гольфстрим-Р» оспаривал результаты торгов с целью воспрепятствовать Миридонову В.Н. в реализации его прав в отношении спорной квартиры, однако в иске обществу было отказано. Письменное уведомление истца о необходимости представить заявление в регистрирующий орган ответчик оставил без внимания.

Ответчик ООО ПКО «ГСР», третьи лица АО "Банк Жилищного Финансирования", Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом /л.д. 242-243/.

В возражениях на иск ответчик указал, что закладная была продана АО "Банк Жилищного Финансирования" ООО «Гольфстрим -Р» (с 07.02.2024 – ООО ПКО «ГСР»); истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, т.к. обязание в осуществлении учётных действия невозможно при отсутствии установленных судом незаконных действий со стороны Управления /л.д. 208/.

Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", при неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела решается с учетом требований статей 167 и 233 ГПК РФ. Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

Направленная в адрес ответчика судебная повестка была им получена. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, в порядке заочного производства.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Материалами дела установлено, что решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 20 ноября 2017 года, с учетом апелляционного определения Санкт – Петербургского городского суда Санкт - Петербурга от 09 июля 2019 года постановлено взыскать с Надымовой А.В. в пользу АО «Банк ЖилФинанс» заложенность по кредитному договору № 0038-PKVSF-R-0105-14 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 468 381,75 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 35 427,07 рублей; обращено взыскание на предмет залога двухкомнатную квартиру, общей площадью 50,9 кв.м., расположенную по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, корпус 2, <адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 2 797 440 рублей /л.д. 43/. При этом судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Банк ЖилФинанс» и Надымовой А.В. был заключен кредитный договор № 0038-PKVSF-R-0105-14, по условиям договора Банк предоставил Надымовой А.В. кредит в размере 3 270 000 рублей для приобретения двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ на 242 месяца. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору Надымова А.В. предоставила в залог Банку приобретаемое имущество - квартиру.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП от ДД.ММ.ГГГГ отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий в отношении Квартиры /л.д. 105/.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по ИОИП ГУФССП по Санкт - Петербургу от ДД.ММ.ГГГГ имущество должника двухкомнатная квартира, общей площадью 50,9 кв. м., расположенная по адресу: <адрес>, передано в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (МТУ Росимущества) в целях реализации на открытых торгах в форме аукциона, с установлением начальной стоимости в размере 2 797 440 руб. /л.д. 37/.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Аксион" по поручению МТУ Росимущества от ДД.ММ.ГГГГ №а-10/21/150-78-21/14 в электронном виде проведены публичные торги, открытые по составу участников и форме подачи предложений по цене, по реализации недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> победителем которых признан Миридонов В. Н..

ДД.ММ.ГГГГ между МТУ Росимущества в лице поверенного ООО «АКСИОН» и Миридоновым В.Н. на основании протокола о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости, денежные средства в сумме 5 485 440 рублей перечислены на счет МТУ Росимущества, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 32,33,35/.

Актом от ДД.ММ.ГГГГ Квартира передана Миридонову В.Н., а также предоставлены документы для государственной регистрации перехода права собственности.

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, подтвержден факт перечисления на счет УФК по г. Санкт-Петербургу (МОСП по ИОИП ГУУФССП России по Санкт-Петербургу, л/с №). Денежные средства от реализации имущества, в размере 3 503 808, 82 перечислены взыскателю АО "Банк Жилищного Финансирования", что подтверждается справкой о движении денежных средств по депозитному счету по исполнительному производству. Исполнительное производство окончено исполнением ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 26,28/.

ДД.ММ.ГГГГ Банк передал права по закладной ООО "Гольфстрим-Р" /л.д. 213/.

17.11.2022г. Управлением Росреестра по СПб на основании вышеуказанного договора от 11.07.2014г, а также договора уступки права (требований) по закладной от ДД.ММ.ГГГГ N 146-21-ГР, зарегистрировано ограничение (обременение) в виде залога в силу закона в пользу ООО "Гольфстрим-Р".

ДД.ММ.ГГГГ Миридонов В.Н. обратился с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру, однако ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права была приостановлена, в том числе по причине отсутствия заявления залогодержателя - АО "Банк Жилищного Финансирования" на переход права собственности.

24.01.2023г. по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ Миридонову В.Н. отказано в регистрации права ввиду отсутствия заявления о регистрации перехода права от АО «БанкЖилФинанс» /л.д. 194/;

23.06.2023г. и 09.01.2024г. по заявлениям от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ отказано ввиду отсутствия заявления о регистрации перехода права от ООО «Гольфстрим -Р» /л.д. 195,196/;

ДД.ММ.ГГГГ Миридонов В.Н. обратился с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру, однако ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ по причине отсутствия заявления залогодержателя – ООО "Гольфстрим-Р" о государственной регистрации перехода права собственности /л.д. 198/.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, Миридонов В.Н. указал, что лишен возможности реализовать свои права фактического собственника приобретенного в установленном законом порядке имущества, поскольку ООО "Гольфстрим-Р", как залогодержатель, во внесудебном порядке, не предпринимает мер по регистрации перехода права собственности на указанную квартиру к новому собственнику (Миридонову В.Н.), в то время как обязательства перед ООО "Гольфстрим-Р" являются исполненными (в счет погашения задолженности квартира реализована и денежные средства перечислены залогодержателю в полном объеме).

Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее по тексту - ФЗ N 218) закреплено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно подпункту 1 п. 3 ст. 15 ФЗ N 218 государственная регистрация права на недвижимость осуществляется, в том числе, на основании заявления лица, право которого на объект недвижимости возникает. В качестве документов, подтверждающих переход права собственности на недвижимость, такое лицо может предоставить договор, заключенный в отношении недвижимого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 этого же закона основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Таким образом, обстоятельствами, имеющими значение для правильного рассмотрения настоящего дела и подлежащими установлению, являются: наличие заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимости и его соответствие требованиям действующего законодательства, а также установление законных оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество, как у покупателя, так и у продавца.

В силу требований п.1 ч.1 ст.50 ФЗ N 218 государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Из описи принятых документов ДД.ММ.ГГГГ за №MFC-0575/2024-1911-1, уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ, за №КУВД-001/2024-238718/1 следует, что истцом для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное жилье были представлены вышеуказанные договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, протокол о результате торгов от ДД.ММ.ГГГГ №.

Письменного заявления ООО «Гольфстрим -Р» государственному регистратору представлено не было.

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что истцом избран надлежащий способ защиты права.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Как было указано выше, основаниями приобретения права собственности Миридонова В.Н. на указанную квартиру являются протокол о результатах торгов и договор купли-продажи, продажа заложенного имущества с публичных торгов повлекла прекращение залога на основании закона (ч.2 ст.50 ФЗ N 218), однако истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на указанное имущество, в установленном законом порядке, по независящим от него причинам.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербург от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска ООО «Гольфстрим -Р» о признании торгов недействительными отказано /л.д. 182/.

Поскольку приведенная норма закона носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 60 Постановления, исходя из нормы п. 1 ст. 551 ГК РФ, разъяснено, в частности, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суд находит, что при заключении договора купли-продажи 30.12.21г. между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, форма договора, установленная законом, соблюдена, поэтому данный договор является обязательным для сторон.

Цена жилого помещения и порядок расчетов между сторонами определены договором купли-продажи. Расчёты между сторонами произведены полностью, квартира передана покупателю.

Суд, установив, что сторонами договора соблюдена его форма, объект недвижимости передан истцу, сделка соответствует закону, а ответчик для регистрации договора не является, пришел к выводу о правомерности заявленных истцом требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру, назначение: жилое, общей площадью 50,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес>, на основании протокола № о результатах торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе <адрес>, ИНН 7838426520, в лице Поверенного ООО «АКСИОН», ИНН 7814050620 и Миридоновым В. Н., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>

Решение суда является основанием для регистрации права собственности Миридонова В.Н. на объект недвижимого имущества - квартиру, назначение: жилое, общей площадью 50,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес>

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья

Мотивированное решение принято в окончательной форме 25.04.2024