Судебный акт #1 (Решение) по делу № 11-20/2022 от 11.05.2022

Мировой судья Овчарук Т.В.                                                                                АП-11-20/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

р.п. Усть-Абакан Республики Хакасия                                  19 июля 2022 года

Усть-Абаканский районный суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи Буцких А.О.,

при секретаре Постригайло О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия, Никушиной Дарьи Сергеевны на решение мирового судьи судебного участка № 1 Усть-Абаканского района Республики Хакасия от 3 февраля 2022 года по гражданскому делу по иску акционерного общества «Отделение временной эксплуатации» к Никушиной Дарье Сергеевне, администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Отделение временной эксплуатации» (далее – АО «ОВЭ») обратилось в суд с иском к администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (далее – администрация), Никушиной Д.С. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, мотивируя требования тем, что на основании постановления № 54-п от 1 февраля 2021 года «О предоставлении земельного участка в собственность путем выкупа» между администрацией Усть-Абаканского района Республики Хакасия и Никушиной Д.С. заключен договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты> с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ..., вид разрешенного использования – <данные изъяты>. Поскольку данным договором нарушаются права истца по оформлению права собственности на земельный участок занятый недвижимым имуществом - железнодорожным подъездным путем, протяженностью <данные изъяты> м. с кадастровым номером ***, который частично располагается на спорном земельном участке, ссылаясь на ст. 168, п. 2 ст. 166, ст. 167 ГК РФ, просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ***, заключенный между администрацией и Никушиной Д.С. Возвратить в собственность администрации указанный земельный участок, с погашением в ЕГРН регистрационной записи в отношении данного земельного участка. Взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании при рассмотрении дела мировым судьей представитель истца АО «ОВЭ» Глухова О.И., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить в полном объёме, суду пояснила, что в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), право на приобретение в собственность земельного участка связано с фактом нахождения на нем объекта недвижимости, и указанное право переходит при продаже объекта недвижимости. Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 10 августа 2017 года № А74-4513/2017 подтверждается информирование ответчика о расположении на земельном участке чужого объекта недвижимости - спорного железнодорожного пути. Учитывая, что сделка по продаже земельного участка, заключенная между ответчиками, нарушает требования земельного и гражданского законодательства об исключительном праве на приватизацию земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, и права истца на приобретение земельного участка занятого объектом - железнодорожный подъездной путь, в собственность, сделку следует признать ничтожной.

Представитель ответчика Никушиной Д.С. – Анцупов В.В., действующий на основании доверенности, в ходе рассмотрения дела мировым судьей исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, пояснил, что *** между администрацией и Никушкиной Д.С. заключен договор аренды спорного земельного участка, с видом разрешенного использования - <данные изъяты>. На основании постановления администрации от 01 февраля 2021 года № 54-п и договора купли-продажи земельного участка от ***, Никушкиной Д.С. был предоставлен в собственность земельный участок <данные изъяты> с кадастровым номером ***. *** была произведена государственная регистрация права собственности Никушкиной Д.С. на данный земельный участок. Таким образом, земельный участок предоставлен Никушкиной Д.С. в собственность по истечении 5 лет с момента заключения договора аренды и добросовестного надлежащего использования этого земельного участка, то есть с соблюдением требований земельного законодательства. На дату предоставления спорного земельного участка в собственность Никушкиной Д.С. в государственном реестре недвижимости отсутствовала информация об обременениях этого участка и ограничениях его использования в виду расположения на нём объекта недвижимости с кадастровым номером ***. Наложение границ объекта недвижимости с кадастровым номером *** с границами земельного участка с кадастровым номером *** в публичной кадастровой карте Усть-Абаканского района Республики Хакасия также не усматривалось. До настоящего времени сведения о расположении принадлежащих АО «ОВЭ» на праве собственности железнодорожных путей и их протяжённости на конкретном земельном участке не внесены в государственный реестр недвижимости в виду бездействия данного общества. Принимая во внимание предоставление в собственность Никушкиной Д.С. земельного участка с кадастровым номером *** с соблюдением требований действующего законодательства, при этом недобросовестное осуществление АО «ОВЭ» прав владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости с кадастровым номером *** и, как следствие, отсутствие сведений о расположении принадлежащих последнему железнодорожных путей и их протяжённости на конкретном земельном участке, оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от *** не имеется. Кроме того, АО «ОВЭ» является ненадлежащим истцом по настоящему делу, так как не является стороной оспариваемого договора, объём права и законных интересов АО «ОВЭ» никак не изменился в результате заключения и исполнения оспариваемого договора купли-продажи.

В судебном заседании при рассмотрении дела мировым судьей представитель ответчика – администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия Федотов В.В., действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что *** Никушкина Д.С, как арендатор с 2015 года земельного участка с кадастровым № ***, обратилась в администрацию Усть-Абаканского района с письменным заявлением о предоставлении участка в собственность без проведения торгов. Администрация рассмотрела поступившее заявление, проверила наличие или отсутствие оснований, предусмотренных земельным законодательством, и по результатам указанных рассмотрения и проверки 1 февраля 2021 года вынесла постановление № 54-п «О предоставлении земельного участка в собственность путем выкупа». Законность муниципального правового акта или отсутствие у органа муниципальной власти компетенции по принятию правового акта истцом не оспаривается, а значит, муниципальный правовой акт подлежит исполнению. На основании вынесенного постановления с Никушкиной Д.С. был заключен договор купли-продажи земельного участка. При проверке объекта недвижимости, а именно земельного участка с кадастровым № ***, установлено, что в выписке из ЕГРН от 17 января 2021 года об основных характеристиках объекта недвижимости, а также в выписке из ЕГРН от 11 февраля 2021 года об основных характеристиках объекта недвижимости на земельный участок с кадастровым № *** отсутствуют сведения об объектах недвижимости, находящихся на указанном земельном участке. А, следовательно, отсутствовали основания для отказа в заключение договора купли-продажи земельного участка. В отчете от 12 июля 2021 года о переходе прав на объект недвижимости также отсутствуют сведения об объектах недвижимости находящихся на указанном земельном участке. Никушкина Д.С. не обращалась с требованием уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ей убытков. При возникновении спора между Никушкиной Д.С. и АО «ОВЭ», общество 07 июля 2021 года произвело кадастровые работы по уточнению координат сооружения, после чего в выписке из ЕГРН от 19 августа 2021 года об основных характеристиках объекта недвижимости сооружения с кадастровым № *** появилась запись, что данное сооружение находится на нескольких земельных участках и в частности на земельном участке с кадастровым номером ***. Данные сведения в ЕГРН были внесены намного позже заключения договора купли-продажи.

Ответчик Никушкина Д.С., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Черных С.В. в судебное заседание при рассмотрении дела мировым судьей не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

Решением мирового судьи судебного участка № 1 Усть-Абаканского района Республики Хакасия от 3 февраля 2022 года исковые требования АО «ОВЭ» к Никушиной Д.С., администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ..., вид разрешенного использования - <данные изъяты>, целевое назначение - <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., заключенный между Муниципальным образованием Усть-Абаканский район и Никушкиной Д.С. ***.

Применены последствия недействительности договора купли-продажи от ***, заключенного между Муниципальным образованием Усть-Абаканский район и Никушкиной Д.С., с приведением сторон в первоначальное положение, путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности Никушкиной Д.С. на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ..., вид разрешенного использования - <данные изъяты>, целевое назначение - <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м.

С Никушкиной Д.С., Муниципального образования Усть-Абаканский район в пользу АО «ОВЭ» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере по 200 рублей с каждого.

Не согласившись с вынесенным решением, представитель администрации Федотов В.В. подал апелляционную жалобу, в которой просил решение мирового судьи по данному делу отменить, ссылаясь на его незаконность, и принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований. Считает, что договор купли-продажи земельного участка между администрацией Усть-Абаканского района Республики Хакасия и Никушкиной Д.С. заключен в соответствии с действующим законодательством, а у истца не было оснований для обращения в суд о признании договора купли-продажи недействительным.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик Никушкина Д.С. подала апелляционную жалобу, в которой просила решение мирового судьи по данному делу отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от *** не имелось, поскольку земельный участок с кадастровым номером ***, предоставлен ей в собственность с соблюдением требований действующего законодательства. На дату предоставления ей спорного земельного участка в собственность в государственном реестре недвижимости отсутствовала информация об обременениях этого земельного участка и ограничениях его использования в виду расположения на нем объекта недвижимости с кадастровым номером ***. Данные сведения внесены в государственный реестр недвижимости спустя полгода после заключения с ней договора купли-продажи земельного участка. Не осуществление на протяжении длительного времени владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости с кадастровым номером *** действий, позволяющих осуществить привязку этого объекта к местности, истец несет риск негативных последствий данного бездействия, в частности, отказ в защите принадлежащего ему права.

Возражений в письменной форме относительно апелляционных жалоб не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Никушкиной Д.С. – Анцупов В.В., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, просил апелляционную жалобу удовлетворить, приведя доводы, изложенные в жалобе. Обращал внимание на то, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права. На момент предоставления Никушкиной Д.С. земельного участка, какое-либо недвижимое имущество на нем отсутствовало.

Представитель истца АО «ОВЭ» Глухова О.И., действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции полагала решение мирового судьи судебного участка № 1 Усть-Абаканского района Республики Хакасия от 3 февраля 2022 года законным и обоснованным, просила оставить решение без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Ответчик Никушкина Д.С., представитель ответчика – администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия Федотов В.В., действующий на основании доверенности, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Черных С.В. в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены, не сообщили суду об уважительных причинах неявки и не просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В силу ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что основании постановления администрации Сапоговского сельсовета от 24 августа 2015 года № 179-п утверждена схема расположения земельного площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: .....

26 октября 2015 года между муниципальным образованием Усть-Абаканский район (арендодатель) и Никушкиной (Черных) Д.С. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ..., <данные изъяты> в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью. Срок аренды установлен с 26 октября 2015 года по 26 октября 2025 года. Земельный участок считается переданным от арендодателя к арендатору с момента подписания настоящего договора. Стороны пришли к обоюдному согласию, что подписание акта приема-передачи не требуется (п. 8.3 Договора аренды).

1 февраля 2021 года администрацией Усть-Абаканского района вынесено постановление № 54-п о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность путем выкупа Никушкиной Д.С.

*** между муниципальным образованием Усть-Абаканский район (продавец) и Никушкиной Д.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи данного земельного участка.

Согласно Выпискам из ЕГРН от 26 февраля 2021 года, за Никушкиной Д.С. зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано.

Также судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что *** между АО «ОВЭ» (покупатель) и ООО «Стройсервис» (продавец) заключен договор № *** купли-продажи железнодорожного пути, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить, принадлежащее продавцу на праве собственности недвижимое имущество: железнодорожный подъездной путь, назначение - не указано, протяженностью <данные изъяты> м., расположенный по адресу: .... Кадастровый номер: ***.

Согласно Выписке из ЕГРН, 29 ноября 2018 года зарегистрировано право собственности АО «ОВЭ» на объект недвижимости с кадастровым номером *** железнодорожный подъездной путь ОАО «Хакасстройматериалы», местоположение: ....

Железнодорожный подъездной путь расположен в пределах пяти земельных участков, в том числе с кадастровым номером: ***.

Факт расположения объекта недвижимости с кадастровым номером *** на земельном участке с кадастровым номером *** подтверждается Схемой расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке.

Объект недвижимости: железнодорожный подъездной путь ОАО «Хакасстройматериалы», назначение не указано, протяженностью <данные изъяты> м., инв. № ***, по адресу: ..., по договору купли-продажи от *** № *** и дополнительного соглашения от ***, был приобретен ООО «Стройсервис», в связи с чем, *** на данный объект недвижимости было зарегистрировано право собственности ООО «Стройсервис» (свидетельство о государственной регистрации права *** от ***).

16 сентября 2010 года на объект недвижимости железнодорожный подъездной путь ОАО «Хакасстройматериалы», расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, ст. Ташеба, промплощадка ОАО «Хакасстройматериалы», литера Л, выдан технический паспорт.

На объект недвижимости железнодорожный подъездной путь ОАО «Хакасстройматериалы» выдан кадастровый паспорт 4 мая 2016 года, согласно которому объект недвижимости имеет кадастровый номер ***, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - ***.

Таким образом, на момент заключения с Никушкиной Д.С. договора аренды *** на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ..., а также на момент заключения договора купли-продажи на данный земельный участок 10 февраля 2021 года, железнодорожный подъездной путь ОАО «Хакасстройматериалы» с кадастровым номером *** как объект недвижимого имущества уже был сформирован и находился в собственности юридического лица ООО «Стройсервис», а затем перешел в собственность АО «ОВЭ».

Обращаясь с исковыми требованиями, истец ссылался на то, что в результате заключения договора купли-продажи земельного участка от *** с кадастровым номером ***, он был лишен возможности реализовать правомочие пользования принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости, а именно приобретение в собственность земельного участка занятого объектом недвижимости.

Удовлетворяя исковые требования АО «ОВЭ», суд первой инстанции руководствовался положениями статей 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, и пришел к выводам о наличии правовых оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от ***.

При этом суд исходил из того, что оспариваемой сделкой нарушаются права и охраняемые законом интересы истца АО «ОВЭ», поскольку право истца на приобретение земельного участка занятого объектом недвижимости возникло до заключения договора купли-продажи земельного участка между ответчиками, объект недвижимости - железнодорожный путь создан до заключения договора аренды и договора купли-продажи спорного земельного участка, в добровольном порядке стороны к соглашению об использовании земельного участка не пришли, право истца на приобретение земельного участка занятого объектом недвижимости установлено ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции находит, что выводы мирового судьи отвечают требованиям законодательства, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы апелляционных жалоб Никушкиной Д.С. и администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия об отсутствии нарушений при заключении *** договора купли-продажи земельного участка и оформлении его в собственность, поскольку на дату предоставления спорного земельного участка в собственность Никушкиной Д.С. в государственном реестре отсутствовала информация об обременениях этого участка и ограничениях его использования в виду расположения на нём объекта недвижимости с кадастровым номером ***, являются несостоятельными.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Пунктом 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) регламентировано, что правила землепользования и застройки разрабатываются, в том числе, в целях обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Таким образом, при принятии решений относительно территориального планирования и градостроительного зонирования уполномоченному органу необходимо учитывать интересы правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В данном случае, при принятии решения о передаче земельного участка в собственность Никушкиной Д.С. путем выкупа, административным органом не было принято достаточных мер для соблюдения прав АО «ОВЭ», являющегося собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке.

Иные доводы апелляционных жалоб стороны ответчиков не содержат фактов, которые опровергали бы выводы мирового судьи, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, основаны на исследованных судом доказательствах, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству. Оснований к переоценке доказательств по делу не имеется, равно как и оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.

Решение суда отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение мирового судьи судебного участка № 1 Усть-Абаканского района Республики Хакасия от 3 февраля 2022 года по гражданскому делу по иску акционерного общества «Отделение временной эксплуатации» к Никушиной Дарье Сергеевне, администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки оставить без изменения, а апелляционные жалобы ответчиков администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия, Никушкиной Дарьи Сергеевны – без удовлетворения.

Председательствующий:                                                                      А.О. Буцких

Мотивированное определение составлено 25 июля 2022 года.

Председательствующий:                                                                      А.О. Буцких